青浦新城区域市场分析报告.doc

青浦新城区域市场分析本项目地块位于青浦工业区辐射范围之内，东至漕俞路、西至大盈港、南至上达河、北至西湖浜。该地块位置属于目前规划中的青浦新城板块以北，该区域现以发展工业产业为主，未被纳入青浦新城整体规划范围之内。地块大致区位园区以发展发展电子信息、新型纺织材料、生物医药行业为主，目前已有大量企业入驻，但缺少居住氛围。目前青浦区主力发展的居住区域是本项目南至上达河以南的新城板块。因此目前在研究本项目地块的竞争市场时以青浦新城板块作为参考。新城板块的发展可能会对本项目地块产生一定带动作用，但由于该板块的远期规划实现要到2020年，中期规划完成也要到2010年以后，因此其对本项目产生的辐射效应还需要一定年数的积累。一、区域宏观规划情况分析1、“青浦新城”规划成为区域房产发展的新契机“青浦新城”规划用地范围53.8平方公里，是由现青浦老城、青浦新区（东部）、向西延伸区域和朱家角镇区四部分组成，它具有居住生活、产业、旅游等综合功能，是全区的政治、经济、文化中心。构架完善的上海市城镇等级结构；加速区域产业和人口集聚，发挥规模效应，推动郊区城市化进程，规划建设具有综合功能的中等规模城市，这也成为区域新一轮房地产发展的契机和支撑点。2、总体规划结构为 “三轴、四片、五心” l “三轴”“红轴”生活设施轴、“蓝轴”淀浦河滨水游憩轴 、“绿轴”318国道和沪青平高速公路生态发展轴。l “四片”中片 、东片 、西片 、朱家角镇区片。l “五心”新城中心 、老城中心 、东片中心 、西片中心 、朱家角镇中心。3、全方位立体交通l 三横二纵的高速公路青浦区域范围内规划有骨架为三横二纵的高速公路结构体系。三横指沪宁高速公里、苏虹高速公路、沪青平高速公路，二纵指嘉金高速公路、同三高速公路。沪青平高速公路与同三高速公路穿过新城，为新城对外交通的主要骨干道路。l 318国道截弯取直规划对318国道进行局部改线，通过截弯取直，使道路线性更加合理，避免了318国道穿越城区内部造成对城区生活的干扰。l 快速轨道交通上海市区地铁2号线的延伸段R4线将会进入青浦新城并直达朱家角，加强了青浦新城与上海市区、松江新城以及朱家角的相互联系，有利于青浦新城自身的发展并形成青松片城市群。青浦新城作为作为青浦老镇中心所在地，本身有着良好的人脉支撑，同时随着青浦区对于青浦新城扶持力度的逐步体现，其具有良好的规划前景；再加之良好的生态环境优势和产业结构的支撑，便捷的交通和轨道交通12号线的规划使其更具发展潜力。但是目前青浦新城的位置距离市中心仍然较远，因此仍然是一个区域性消费市场，规划以及交通带来的外区人流可能要通过35年左右的时间来显现。二、区域住宅市场概况青浦新城作为青浦区的经济、文化、行政中心，其住宅市场在青浦整个区域中举足轻重，随着青浦新城规划的逐步实施，青浦新城的房地产市场快速发展，并开始逐步树立起青浦核心地位，对外界的影响力也开始日渐扩大。1、区域市场已形成以自用为主的稳定市场由于青浦新城规划面世较晚，吸引力也无法与松江新城等中心城镇相比，与这些在前一轮发展中借助投资概念炒作的城镇不同，青浦新城的住宅市场一直是以本区域需求为主，周边区域为辅，自用比例比较高，投资比例相当少，这也成就了区域市场受宏观调控影响较小，形成目前的稳定局面。2005年起至今的宏观调控过程中，上海市房地产市场受到了比较明显的冲击，各区的成交价格和成交量都出现过阶段性的反复和振荡，而青浦区期间的价格并未下降，同时去化速度也保持在一个比较稳定的状况下。本区域自主客源的有力支撑和健康的房地产发展环境使得青浦新城未来具有很大的发展潜力。2、区域市场发展形成三大板块市场青浦新城住宅市场基本可以分为青浦老城区、青浦新区以及今年开始逐渐形成清晰轮廓的淀浦河滨区。l 青浦老区为最早发展的区域，并且是青浦区域的商业中心，因此也是初期住宅发展的中心。l 青浦新区住宅市场的兴起较为迅速，并且是前一波市场快速发展的主力，随着楼盘交房入住，商业氛围和设施日渐完善。l 淀浦河滨带是进入05下半年才逐渐清晰的板块市场，是随着青浦新城蓝轴规划所形成，目前主要由仁恒运杰河滨城以及复地帕缇欧香以及金地格林郡三大高品质大盘组成。3、市场处在两轮发展过渡期，发展中心逐渐向东、南倾斜目前青浦市场基本处在新老交替阶段，前一轮发展的主力楼盘基本处在尾盘销售阶段，有的后期尚未开发,市场供应量较少，整个市场销售气氛显得平静。随着仁杰河滨园以及帕缇欧香苑两个项目首期的上市，也标志着淀浦河滨发展带在青浦市场中的正式登场，位于外青松公路两侧的帕缇欧香苑是由东航集团和复地集团合作开发，而仁恒运杰河滨花园则是仁恒集团与运杰置业的联手之作，两个楼盘所处的地理位置相当接近，项目规模和物业类型也较为相似，已经成为青浦住宅市场新一轮发展的主力。金地格林郡也已经在06年9月正式开盘面市，金地品牌号召力毋庸置疑，同时其首创的“4+1”式花园洋房的产品也在区域内独树一帜，取得了不俗的市场业绩。另外在青浦新城东侧区域，江苏新城集团开发的位于盈港路、汇金路的一个住宅项目也将于今年下半年推出市场。因此整个青浦新城的住宅发展呈现出向东这至汇金路沿线、向南至淀浦河沿线的趋势。从发展趋势来看，青浦新城板块的发展重点将主要倾向淀浦河板块和东侧板块。尤其是淀浦河板块拥有的景观、品牌开发商等优势将对对整个板块的房地产市场产生比较大的冲击。本项目地块位于青浦新城板块以北，而青浦新城板块住宅目前的主力趋势在东侧和南侧，因此在短期内其能够对本项目地块产生的辐射效应较弱。三、区域住宅市场分析1、区域市场开发商扫描l 本地开发商向全国性品牌开发商扩延青浦新城住宅市场长期以来一直是由当地开发商占据主力位置，并形成了当地的品牌开发商，如运杰置业等，而从顺驰集团高调进入青浦市场，复地集团、金地集团的跟进，以及仁恒集团的参与，区域住宅市场开始由本地开发商向全国性品牌开发商扩延。青浦新城主要开发商及开发项目一览开发商类别开发商名称项目名称区域本地开发商振浦置业新青浦世纪苑吉富绅置业吉富绅花园区域品牌开发商运杰置业运杰城市花园全国性品牌开发商顺驰集团顺驰蓝湾复地集团复地帕缇欧香苑仁恒集团仁恒运杰河滨花园金地集团金地格林郡新城集团新城盛景l 未来将成知名品牌开发商将整体推动新城板块前进目前青浦新城在售的主力楼盘就是复地帕缇欧香苑、仁恒运杰河滨花园以及06年上市的金地格林郡，几个项目规模及产品品质比较接近，青浦新城住宅市场之争将主要集中在这三家知名品牌开发商之间，形成三分天下的格局，对于这三家开发商来说，将是实力、策略、营销综合性的考验，成为一场没有硝烟的战争。品牌开发商伴随着淀浦河板块的兴起正式进入了青浦市场，其强大的品牌号召力和更具竞争力的产品逐渐成为区域市场的代表，青浦新城未来的中高端产品市场将成为品牌开发商的天下。但就品牌开发商集中的区域来看，主要分布在板块的东侧和南侧，距离本项目地块较近的北侧盈港路和上达河沿线由于距离主要配套较远，目前还未受到品牌开发商关注。但是随着2010年以后轨道交通2号线延伸段建成通车，青浦新城板块的北部区域也必定会受到关注。2、区域住宅市场整体供求走势分析l 成交大于供应从2006年开始至今，除去动迁房区域内主要在售整体供应量较只有11.6万平米，而整体去化量却达到16.5万平米，成交远大于供应量。出现这个现象的主要原因在于：区域相对封闭，受到市中心及外区域供求变动影响较小；同时区域内自住客为购房绝对主力，随着城市化进程的加快、农地征用等原因，当地居民购买商品住宅的需求进一步得到增长。l 成交均价稳步上扬不仅成交量比较稳定，同时区域住宅市场的成交均价也呈现出稳定上扬的态势。主要是自06年下半年开始区域住宅市场出现了品牌开发商群雄逐鹿的现象，尤其是9月份金地格林郡的开盘热销也为区域住宅市场的价格上升奠定了基础。3、区域重点在售项目分析项目名称占地面积（万平米）建筑面积（万平米）容积率产品类型已推主力户型帕缇欧香27331.2小高层、叠加、联排三房金地格林郡20.2823.731.17小高层、花园洋房三房汇丰豪轩2.43.71.54多层、小高层三房翡翠国际1.671.991.2小高层、叠加二房（90平米以上）青水弯671.16多层、小高层三房顺驰蓝湾118.070.73多层、联排三房仁恒运杰28.133.71.2小高层、联排三房新青浦佳园13.317.31.3多层、小高层、联排三房l 按照青浦新城板块整体房地产的发展思路，西片以低密度水乡风格为主，东片以多样化住宅区为主。故板块内楼盘容积率普遍不高，在1.1-1.3之间；但是产品线较为丰富，多为公寓与别墅或洋房混合。l 板块内总建面20万平米以上的项目不多。目前一线品牌开发企业如金地、复地、仁恒等已开始陆续进驻，而板块内的20万平米以上大盘均为此类企业开发。l 目前板块内主要楼盘已售或在售的主力户型大多为三房，仅翡翠国际主力户型为二房，但面积设置均在90平米以上。l 但是随着“7090”新政的全面推广，自07年下半年开始区域市场上将逐渐出现以90平米以下小户型为主的项目，如新城置业即将推出的新城盛景中90平米以下户型就占到74%以上，金地格林郡二期也将大量规划90平米以下的产品。这是目前区域市场的一个空白点，而目前区域客户的主要购房需求仍旧以舒适户型为主，因此紧凑户型的市场接受程度如何仍有待观察。项目名称供应量成交量去化率月均去化套数帕缇欧香67462192.1%35金地格林郡67855481.7%70汇丰豪轩806783.8%8翡翠国际847994.0%16青水弯606606100%25仁恒运杰78564882.5%32新青浦佳园1264121896.4%37l 区域内重点在售项目中，去化速度较快的项目都是由品牌开发商开发的项目，月均去化速度均达到30套以上。其中金地格林郡自开盘至今，月均去化速度更是达到了70套，在区域内一支独秀。这主要是由于该项目的花园洋房为区域内稀缺产品，一面市就受到了客户的追捧。l 目前区域内在售项目成交均价主要集中在6000元/平方米上下的价格水平。其中仁恒运杰的成交价格曾一度达到7500元/平方米的水平，是因为其中有联排别墅产品，由于联排产品的集中成交导致了该项目成交均价的猛升。青水弯公寓由于距离主要生活配套较远，故成交均价略低于区域平均水平。而新青浦佳园由于含有动迁房，所以拉低了其整体成交价格。4、区域市场总结l 青浦新城的整体规划，将使得青浦新城从目前分散的集镇升级为综合性城镇，其三轴发展、交通、绿化景观等规划是一项利好，也是支撑区域住宅市场持续走好的重要因素，但规划的实施时间及进程尚未确定。l 区域产品多为混合型项目，前期发展以多层及小高层为主，而在新一轮发展中，低密度住宅将成为主线产品。但是随着受“7090”政策影响的项目逐渐面市，区域住宅市场又将回归到以普通住宅为主为局面，未来同质竞争激烈，其中低密度的和舒适户型将成为稀缺产品。l 区域购房客户具有明显的区域化特性，并以自用需求为主，这在前期保证了区域市场的良性发展。但随着未来开发力度的加大，区域客户的消化能力将逐渐无法满足市场供应，因此需要加强引进外来需求并引导投资性需求，其最大的机会点来自于轨道交通线的建设。l 目前区域市场的明星楼盘主要由帕缇欧香、仁杰河滨花园以及金地格林郡构成，三者目前垄断了当地的中高端市场，从市场表现来看，在开盘初期都取得了不错的市场表现，尽管遭遇了近两年的宏观调控使得去化情况受到一定影响，但由于区域性市场特性明显，受外界影响较小，总体的去化情况都已经达到80以上。12 / 12文档可自由编辑打印