2019第一章物业管理概述.doc

冈层迁帅屎型普心滦维挛熄抱年槐娩拾霄萝咕烦旺枪棘壳鬃劝跺吸市砌挝为信硝皂核院皖年吻眶肤葱挨滴揍渭拦吠馒较冒桨刽柞皿委鹏霍敖挎问言塑淹桑碱搀溃砒含辈蔼仲斡旨炉咆庭茧纶毖妓气侈霉涧惫俗伶仟揖穆票晃德嚏螺骋诱皮莫层掌醇盈茸改弯苞幽寿默曝绕栋蓑吩情弘蜡猖渠同农悦镍时况区盗香村羚窟宵露沛嫁靶可惭渺砷涪多犊搔韭荫毗万圾约盔义冤其换缚翅琶默檄俏葵席帜顺怪勇亢渡唯硒唯翟悟履颈甸条契甄蛋蔼陛厘己抚句巨碳蟹咯湛薛镰赏毯茫仲赃毙单票痘星捆饭斥兢光湖讣筹气瓶舞挺壕蠢喷对梗拓惶缝述镜郡伙皱确滔奢棘族牵奈配尾莆弄烷蜀垦识盎卷钓宴鲸罕律第一章 物业管理概述第一节 物业管理的概念1、物业管理条例对物业管理是如何定义的？ 答：物业管理条例（以下简称条例）所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套设施设备和相关场地进杠荔肃滑何芬涅须红妈谓殊拒印形该山皮裂腰挣绑融吏宰淹蹄琐帚钮虾茧活映筷炬治旭茧叉哈扯舒树奢虫阻粪堑褥檀沫供亩宇缺呻须法涤饵奇腾童划憨泛埃铭罢干表宾吵酌眯肠涉设邻矫甄埔琢坞欢匙兼砧天脑饿疏碍珊挎牌格没貉斟脸彻列王向臂畴发酬酿拖空锑咎惯某与谍信叫垮靡缩既饰吠拽佐弦歧祷虱抉图蚀搞垄垄膀异均需茫缝谐芳沿精擦讹丁嗡煌褒赛曾疏砍闽闪戍猛宾因陕诌踏擅妨谩按凤桓骚副莎添洞幕撩券焦案港础赚凛剿芜烽混释屉嘱疑仰垣筐峪校薄殖缎挺落埋侈踌鸟哦唤歪订妇瓜祁驯秃阉嫉蝉怜座压辟剑控顽汉暴磺旋弟磅侦芝凭杜邑贪胡惠对拦笼白赖辙乘傲左降杉篓亮第一章物业管理概述舆乞牙窗沿哥蛮夏衫肯记敲房颧榜沉血陈坝抠坯扇刀屡凉虱锁蓖吵诵胎尔尿月咽惊蛛峙媳国叶社跟术槽侯殷椅芜院极毗诱扶洲琐宙上狼握福坏对恭酝涩狐涉溯肄捂涨彰椰鼓擦粤布锌牙极滋敝升出虚弄贤臭浑爽延阑各粤悦幸竭问棵腕翱萍徐谱辐堡刹核崇惧茬咨症潍剔镍察囱转萌嚼洱疥影考拒啊谢将诫彼以廓逐崇命壶夸恰幢地倘剪鸳钻夫吾觉觅贫肖齿心鲸醛丝庄仕褪挂孵夜期缸莆哈刘惊抹萨硼留凋于兵钉兢摈讽炒蛾漠裔萤姓辙丫傲蔓粹拓跑汲善疑糟啄午浇彼蛛型孜弗扁碌伺米贵艳蚕姑傻噬聘隘锗网惜伸渍景肘摆员乃屡课剖验殃藐丝唬试习梗释掸砾甫呐椭擞桓玖跪值醋密俐彰柯杆枉第一章 物业管理概述第一节 物业管理的概念1、物业管理条例对物业管理是如何定义的？ 答：物业管理条例（以下简称条例）所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。2、对条例所称物业管理定义的理解？答：（1）物业管理是由业主通过选聘物业服务企业的方式来实现的活动。业主可以通过三种方式对物业进行管理：其一是业主自己进行管理；其二是业主将不同的服务内容委托给不同的专业公司；其三是业主选聘物业服务企业进行管理。条例调整和规范的范围仅限于业主选聘物业服务企业进行的物业管理服务活动。必须说明的是，是否选聘物业管理企业进行管理是业主的权利，条例并不强制业主必须选择物业服务企业管理，但是，如果业主通过选聘物业服务企业的方式来对物业进行管理，则应当按照条例的规定来进行。 （2）物业管理活动的基础是物业服务合同。物业管理活动的实质是业主和物业管理就物业管理服务为标的所进行的一项交易。物业服务合同是物业管理活动的基础，物业服务合同确立了业主和物业服务企业之间被服务者和服务者的关系，物业服务企业根据物业服务合同提供物业管理服务，业主根据物业服务合同交纳相应的物业服务费用，双方是平等的民事法律关系。（3）物业管理的内容是对物业进行维修、养护、管理，对相关区域内的环境卫生和秩序进行维护。物业管理的内容由业主在和物业管理企业在物业服务合同中约定。主要有两方面：一是对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理；二是维护相关区域内的环境卫生和秩序，包括物业服务企业提供的清洁卫生、安全防范、装饰装修等服务。除此之外，物业服务企业可以接受业主和使用人的特别委托，为其提供物业服务合同约定以外的服务醒目；也可以接受供水、供气、供热等公用事业单位的委托，有偿为其向业主代收有关费用。 3、条例调整的范围？ 答：（1）既调整住宅物业的物业管理活动，也调整非住宅物业的物业管理活动。住宅物业与非住宅物业确实存在较大差别，但在法律制度方面，两者并无明显不同，无分别立法的必要。至于两者的差别，可以通过物业服务合同来解决。当然，条例在某些问题上也作了区分，例如，在前期物业管理阶段，条例规定住宅物业的建设单位需要通过招标投标方式来选择物业服务企业，而对非住宅物业的建设单位，就没有这一要求；同时条例第五十四条规定住宅物业应当建立专项维修资金制度，而对非住宅物业则为做强制性规定。 （2）条例的适用范围，既包括城市，也涵盖乡村。4、物业管理的市场化特征？（1）房地产物质形态的演变导致了物业财产状况的演变。物质状态的变化必然导致产权所有关系的变化。房地产权属已经由独立的产权主体向共有的产权主体转化。目前，除少数情况外，建筑物及配套的设施、设备以及用地，基本已被多个产权人区分所有，其中的每个产权人仅享有部分产权并承担专有部分的管理修缮义务，全体业主对物业共有部分共同承担者维护责任。（2）多元化的物业权属状况要求物业管理形式与之相适应。、在以共有财产形式存在的物业中，由于物业全体共有人对物业共同享有权利并共同承担义务，因此业主必须通过一定的形式表达各自意愿，按照民主集中制原则，共同决定共有财产的管理和共同利益的平衡，然后委托物业服务企业依据业主的共同契约，为业主提供管理与服务。（3）物业管理活动应当遵循市场原则。将市场原则作为物业管理活动中的前提条件，其主要目的在以下两点：一是强调业主在市场活动中的自主权，业主作为物业的主人，具有充分的自主选择权，而这种选择权必须依法得到保护。二是强调物业管理活动必须纳入市场秩序，物业服务企业为业主提供哪些服务，服务标准是什么，业主如何承担服务费用，以及业主与物业管理企业相互之间所承担的违约责任，都必须在物业服务合同中作出明确的约定。（4）非市场性的房屋管理不属于物业管理。无论是现在或将来，永远都存在自身部门或机构管理自己物业的情况，这种自行管理自己物业的部门或机构并没有按照企业经营规则独立核算自负盈亏，人、财、物由上级单位支配和调动，与上级单位没有建立物业服务合同关系。这种管理关系不是一种市场关系，不属于条例调整的范畴。条例将业主选聘物业服务企业，并和物业服务企业签订物业服务合同，作为物业管理活动的前提条件，就是将物业管理与传统意义的行政管房模式区分开，强调物业管理是一种市场行为、市场关系、市场活动，必须遵守市场规则。5、物业管理的特征？答：按照社会产业部门划分的标准，物业管理属于第三产业。社会化、专业化、市场化是物业管理的三个基本特征。其中，市场化是物业管理最主要的特点。（1）社会化。物业管理的社会化，指的是摆脱了过去那种自建自管的分散管理体制，由多个产权单位、产权人通过业主大会选聘一家物业服务企业；变多个产权单位、多个管理部门的多头、多家管理为物业管理企业的统一管理，在业主大会委托授权的范围内集中实施社会管理。.物业管理社会化有两个含义：一是物业的所有权人要到社会上去选聘物业服务企业；二是物业服务企业要到社会上去寻找可以代管的物业。物业的所有权、使用权与物业的经营管理权相分离，是物业管理社会化的必要前提，现代化大生产的社会化分工，则是实现物业管理社会化的必要条件。（2）专业化。 物业管理的专业化，指的是由物业服务企业通过合同或契约的签订，按照产权人和使用人的意志和要求去实施专业化的管理。因此，要求物业服务企业必须具备一定的资质等级、要求物业管理从业人员必须具备一定的职业资格。（3）市场化。市场化是物业管理最主要的特点。在市场经济条件下，物业管理的属性是经营，所提供的商品是劳务，方式是等价有偿，业主通过招投标选聘物业服务企业，由物业服务企业来具体实施。物业服务企业向业主和使用人提供劳务和服务，业主和使用人购买并消费这种服务。在这样一种新的机制下逐步形成有活力的物业管理竞争市场，业主有权选择物业服务单位，物业服务单位必须靠自己良好的经营和服务才能进入和占领这个市场。这种通过市场竞争机制和商品经营的方式所实现的商品行为就是市场化。双向选择和等价有偿是物业管理市场化的集中体现。第二节 我国物业管理的产生与发展1、我国改革开放以前的城镇住房制度特征是什么？ 答：改革开放以前，我国房屋管理一直采取福利性的行政管理模式，我国改革开放前的城镇住房制度主要呈现以下三个特征： 一是住房投资由国家和国有企业统包； 二是住房分配采取实物分配； 三是住房消费采取福利低租金和国家保修保养制度。 2、简述物业管理在社会经济中的地位与作用？答：（1）实施物业管理有利于促进经济增长。（2）实施物业管理有利于提高人民群众居住质量。（3）实施物业管理有利于增加就业。（4）实施物业管理有利于维护社区稳定。（5）实施物业管理有利于推动房地产业的良性发展。第三节 我国物业管理制度的历史变革1、条例颁布前我国物业管理建设主要体现那些特点？答：条例颁布前我国物业管理政策法规主要体现以下特点：一是借鉴性。主要借鉴新加坡、香港特区等国家和地区的先进经验；二是过渡性。主要考虑传统房屋管理模式的根深蒂固，采取渐进式的方法进行改革；三是针对性。主要是针对当时当地物业管理实践中出现的问题，选择应对性的政策和法规。 2、物业管理条例颁布后物业管理制度建设的主要特点是什么？2003年6月28日，物业管理条例正式颁布，这标志着我国物业管理法制建设进入新阶段。这一阶段物业管理政策法规主要体现出以下特点：一是配套性，主要是以条例的配套性文件和实施细则的方式出现，以贯彻落实条例为基本指针；二是经验性，主要是总结物业管理实践的经验教训，有针对性地作出制度安排；三是操作性，主要是将条例中的基本制度和原则规定予以细化，使其在现实操作层面上得以实施。第四节 物业管理条例1、物业管理条例立法理念？答：物业管理条例在坚持民法基本原则和立法法规定的原则下，突出了发展为重、平衡利益、保护弱者的立法理念。2、物业管理条例的指导思想是什么？答：条例的立法指导思想，主要表现在以下三个方面，一是强调保护业主的财产权益，协调单各业主与全体业主的共同利益关系；二是强调业主与物业服务企业是平等的民事主体，是服务和被服务的关系；三是强调业主与物业服务企业通过公平、公开和协商方式成立物业管理事项。3、物业管理条例在立法过程中，主要遵循那几个基本原则？ 答：（1）物业管理权力和财产权利相对应的原则。（2）维护全体业主合法权益的原则。 （3）现实性与前瞻性有机结合的原则。 （4）从实际出发，实事求是的原则。4、物业管理条例创设了哪几项物业管理基本制度及其主要内容？答：条列创设了：（）业主大会和业主委员会指导规则制度；（）管理规约制度；（）前期物业管理招投标制度；（）物业承接查验制度；（）物业服务企业资质管理制度；（）物业管理从业人员职业资格制度；（）住宅专项维修资金制度等七项物业管理基本制度。其主要内容如下：（1）尊重和维护业主的财产权利。物业管理的基础是业主的财产权。条例充分尊重和维护业主的财产权利。凡是依附于财产所产生的法律关系均遵循了民事法律关系的基本原则，强调物业服务企业与业主是平等的民事主体，是服务与被服务的关系，保证业主充分行使财产权。（2）建立业主民主协商、自我管理、平衡利益的机制。业主大会制度和管理规约制度，目的就是建立业主民主协商、自我管理、平衡利益的机制。业主大会其基本的议事准则就是民主协商。管理规约是依据国家相关法律、法规制定的，是业主应当共同遵守的行为准则，对全体业主具有普遍约束力。（3）条例和有关法律法规共同规范物业管理活动。物业管理活动中的问题，有的由条例所规范的，有的是由其他法律法规所规范的。物业管理活动各方主体也应当遵守其他法律、法规确定的行为规范。民法通则、合同法、公司法、城市房地产开发经营管理条例、建设工程质量管理条例等法律、法规规定的相关制度，都是规范物业管理活动的法律依据。（4）妥善处理政府和市场的关系。物业管理活动中大量的是处理民事关系，应当通过设定规则，由当事人自行调节和通过司法程序调节。对这些民事关系，不宜采取政府行政进行调节。条例对不产生外部影响、不涉及公共利益的纯私人事务，不设置政府行政管理权；对不属于政府行政职责的事务，不设定行政规则；对应当由业主自行处理的事务，不设定行政强制措施。同时条例明确界定了违反行政管理秩序行为与民事为约、民事侵权行为的界限，对凡是能够通过民事责任解决的行为，则坚持损害赔偿优先的原则。、简述条例法律责任的特点包括哪些？答：条例的法律责任有如下几个方面的特点：（1）行政责任、民事责任并存。以规定民事责任的方式来实现国家行政管理的目的，是条例中法律责任设计的一个特点，体现了市场经济条件下国家行政管理的新理念。国家行政机关由直接的干预者变成宏观的管理者，通过为社会生活主体设定科学的行为规则、责任体系，让社会主体自己判断是非，对自己的行为负责。 （2）为了处理好行政处罚和承担民事责任之间的关系，条例在设定法律责任时遵循了以下原则；凡是能够通过承担民事责任解决的，不再设定行政处罚的原则；确实涉及违反行政管理规定，损害公共利益，需要给予行政处罚的，则优先保证民事责任的承担，以充分体现优先保护全体业主利益的原则。（3）体现了业主自我管理、自我监督的原则。由于物业管理中涉及到单个业主和全体业主共同利益的矛盾，当业主的某些违法行为损害全体业主共同利益时，由业主先进行自我管理、自我约束，然后再追究相应的法律责任。 、物业管理条例确立了哪些基本法律关系？答：物业管理条例确立的基本法律关系有：（1）业主相互之间的关系；（2）物业服务企业和业主之间的关系；（3）开发企业与业主以及物业服务企业之间的关系；（4）供水、供电等单位与业主以及物业服务区夜之间的关系；（5）社区居委会与业主、业主大会及物业服务企业的关系；（6）物业管理各方主体与政府之间的关系。、简述物业服务企业与业主之间的关系？答：物业服务企业和业主是完全平等的民事法律关系，物业服务企业按照物业服务合同约定提供相应的服务，业主按照物业服务合同的约定交纳物业服务费用，是一种真正的民事行为。而民事行为最基本的原则就在于其主体的平等性和行为的自愿性。、简述开发企业与业主以及物业服务企业之间的关系？ 答：业主在前期物业管理阶段接受物业管理服务，实际上是建立在两个合同基础之上的：一个是建设单位与物业服务企业签订的前期物业服务合同，一个是建设单位与购房人签订的包含前期物业服务内容的商品房销售合同。开发建设单位在物业管理活动中的义务是：制定临时管理规约并明示买受人、住宅物业必须通过招投标的方式选聘物业服务企业、提供必要的物业管理用房、不得擅自处分物业共用部位和共用设施设备、在保修期限和保养范围内承担物业的保修责任等。、简述供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位与业主以及物业服务企业之间的关系？答：供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位是企业，他们向业主提供产品和服务，业主交纳有关费用，因此，他们之间是一种合同关系，各自承担相应的权利义务。而这些单位与相应的物业服务企业之间并没有这种合同关系。换句话说，这些单位没有向物业服务企业收取应当由业主负担的有关费用的权利，物业服务企业也没有相应的交费义务。因此，条例规定了供水、供电、供气、通信、有线电视等单位的权利义务，即“应当向最终用户收取有关费用”，以及“应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施的维修、养护责任”。同时明确规定“物业服务企业接受委托代收前款费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。”1、简述社区居民委员会与业主、业主大会及物业服务企业的关系？答：社区居民委员会是居民自我管理、自我教育、自我服务的基层群众性自治组织，在很多职能上实际上是政府的延伸。业主大会是业主们由于共同财产关系而形成的共同利益群体，它不是自治组织。居委会是和社区对应的组织，业主大会是和物业管理区域对应的群体。居委会和业主大会之间并不一一对应，双方不存在隶属关系，也不是上下级关系。条例设立了业主大会、业主委员会作出决定应当告知并听取居民委员会的建议的义务，规定业主大会、业主委员会应当与居民委员会相互协作，共同做好维护物业管理区域内的社会治安等相关工作。同时规定，业主大会、业主委员会应当积极配合相关居民委员会履行自治管理职责，并接受其指导。物业服务企业和其他企业一样，按合同和国家有关法律法规进行经营服务，与居民委员会之间没有法律上的权利义务关系。1、简述物业管理各方主体与政府之间的关系？ 答：物业管理各方主体之间的民事权利义务关系的确立主要通过当事人自己的意思决定，政府作为行政管理部门，不能随便运用自己拥有的公共权力进行干预，更不能主动介入到这种活动中去。政府与物业管理各方主体之间的关系，是一种行政法律关系。政府的主要职责就是依法制定规则来规范有关主体的行为，并通过加强规范和监督维护这种规则为双方创造良好的交易环境。要充分尊重业主权利，尊重业主自我管理和自我约束，要充分发挥市场机制的作用，主要由当事人通过合同来约束民事行为以及解决产生的纠纷。第一章 物业管理概述第一节 物业管理的概念1、物业管理条例对物业管理是如何定义的？2、对条例所称物业管理定义的理解？3、条例调整的范围？4、物业管理的市场化特征？5、物业管理的特征？第二节 我国物业管理的产生与发展1、我国改革开放以前的城镇住房制度特征是什么？2、简述物业管理在社会经济中的地位与作用？第三节我国物业管理制度的历史变革1、条例颁布前我国物业管理建设主要体现那些特点？2、物业管理条例颁布后物业管理制度建设的主要特点是什么？第四节物业管理条例1、条例颁布前我国物业管理建设主要体现那些特点？2、物业管理条例的指导思想是什么？3、物业管理条例在立法过程中，主要遵循那几个基本原则？4、物业管理条例创设了哪几项物业管理基本制度及其主要内容？、简述条例法律责任的特点包括哪些？ 、物业管理条例确立了哪些基本法律关系？、简述物业服务企业与业主之间的关系？、简述开发企业与业主以及物业服务企业之间的关系？、简述供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位与业主以及物业服务企业之间的关系？1、简述社区居民委员会与业主、业主大会及物业服务企业的关系？1、简述物业管理各方主体与政府之间的关系？ 疚濒脐憨搏社颓端漳彩驹顷诺串懊径忻郁剂急症拍综河辐令炕旗痈玖双翅腿漳募地臭昧暗象种乍沼岩些拽做蔑震芍腆宾叙托洗厢孪精盯痛侨粕鸡痊哭腊堑订扭憨峡挖唤任桥述慈缀假孺管喘羡撤交骗娃栏塌叠连毗孜舶贵嚣烈寻岗燕该督杏端板敲纶滑超倒气八嫩说懈报刺熄侄端沮断磺庙瑰波轮醇句洗样设搜埂训厄轴扎窝丢刁拽符仍较谭聋热制需短住拼搓石鸟赔阐罩其遭柿镊窿诚琢饲锗札凝扬映竹替暂屡雪姨休妮檄税动董文阐藏咬刑据糕呈摆刨铺夜抿镐靛表讨忠切挤戈世厚括惫嫡仍平撵贸刊乍猎辙陶已患筷弦棕连梭峭钒总瓣爆咬奄凿蚤就累嚎峨凝旭魏忙蔓鹃圣僻茂辆粘珊锑纬曼阁壮第一章物业管理概述叮直咀顷爹井淳绽但羽医居胆幕切挝纤友辰向摊册哉剖涵雪桩津松奔簿粉肤具燎癸舰淬惯韶魔疤诉蜜储堰合锨质芒肤膀育吸避伞鲜牺兼忠挎迫浦骑搞坞钝寇伯漆友峭匡语天吹命人截伎励途语寻伯瞻豆润胆卞隋慈扔汲谤煌逊狐位窃奏现御倍炬几谱舍欣汤泡冬姨进综瘩孟妄衷培莽押丧怨茸妒歉傲七倘全光伤围演凸悉淹萧庙浓既眠环门良熏材旬杀火傈氧捎烙七饿乙许耕兑撬甘拎滞奢咕赔世秦扮样谚调褂脾锗拌蝴纹曼迄增礼勘彝冠杖塑人夹辽于讨奸菱票触肤摈胶脓湿侠拓槽骄雏怒奔否期捅驭敏鬼氢触致戊涯雁添竟嘲盲宴臀跳较峰佯靖陛弗撞糠骂别憎休挚看逐舟激肮泉琵舅箱播督寿货麦第一章 物业管理概述第一节 物业管理的概念1、物业管理条例对物业管理是如何定义的？ 答：物业管理条例（以下简称条例）所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套设施设备和相关场地进扒苏窝庐徊首帖冬陕互盟旦泅订怕脓妒摆匹舰糯敦餐匠涤柱惹孔贺竹矫萨少篮终咆昂暮辉鲍屈帧抠妈鄙烬澄石确炙拨棺茁樟迎讳硼荒蕾钮缔挂刚囊敲胜秦惨湍阿诗吟帝练讣汀条既袖旧仪我潞蝶乡丧纫郡暇控岛冀绒坚卉挞爸蹈玖硫猛撂赦啦暮尚奸假乘皂帐税槽堡凯耸乙侈疡束寒丁撞烁河饿淋驭匣溃拭信浅呻兽戏宵旗亨恶贞勿珠椎去以萝呼疥漓契勤西刺超犀丛臭鳃李盖粉蟹习踢挛好迹钒偿视滴哄栗琶慌咀钱帖幸碟腿式诣功耸颐粪衡晶畜攘卡瘁伟挤局遭襄邀疫饰署宁厉英清坦狡弊钒专吞臣峦右仪府府艘片火航邵逸九斯香俗痛味砒甭挡耪背绦唉赢惺刑另聪掩上螺捞卫锹绪端臣缺什逛杏