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    2019N名都·西雅城可行性研究报告.doc

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    2019N名都·西雅城可行性研究报告.doc

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当代建筑大师黑川纪章说过:“好的城市就像一本好书,是可以边走边读的。”城市这个概念,在经过长久的历史演变后,早已不局限于人与居住的单纯关系,其构造、功能、建设等方面都发生了前所未有的巨大变化。随着新经济时代的到来,一个现代化的城市必须涵盖居住、交通、教育、产业、商贸、休闲等在内的全方位、多角度服务功能,充分诠释一个“城市综合体”的崭新概念与特征。我们欣喜地看到,跨入21世纪的杭州,在“构筑大都市,建设新天堂”的新一轮城市规划指引下全面推进:“一主三副六组团”城市格局确立、“33929工程”建设、“东动西进南兴北秀”规划的有序实施,杭州,正以多组团多区域全面协调发展,显然,一个以“住在杭州、游在杭州、学在杭州、创业在杭州”为核心的长三角国际化大都市已经崭露头角,吸引着越来越多的来自全国乃至世界各地的精英人群前来置业、创业。而在杭州各大区域的发展中,作为城市整体发展战略的重要一环 本案所在的城西示范区的核心三墩板块,各项建设正高速推进,呈现出勃勃生机:从占地8000亩的浙大紫金港校区的率先落户,到杭州高新技术产业园西湖科技经济园的全面启动;从10亿元市政配套大会战,到地铁2号线的规划运营;从五里塘河江南水乡风情街、商业中心、体育文化中心等大型公建的全面展开,到浙江银泰打造城西首个SHOPPINGMAL一个人文的、快捷的、便利的、鲜活的城市西北部中心三墩已然成型。时代正呼唤着一个成熟的三墩。此可行性研究报告从杭州的宏观经济、政策形势入手,结合房地产市场和消费者需求调查,通过详实的数据、资料,对杭州的房地产走势做出了分析和预测,同时对本案的S·T·P战略进行论证,由此确定本案市场操作上的可行性程度。在这基础上,报告对产品的规划设计做出了大胆的建议,并进行了项目的SWOT分析。报告的最后部分,是本案的投资测算,从实际的经济数字上证实了本案技术操作上的可行性程度。最后,希望此可行性研究报告能对开发商决策提供有效的帮助。第一部分:杭州城市概况一、杭州宏观经济环境分析杭州是浙江省省会城市,是全省政治、经济、文化和科教中心,是国务院确定的全国重点风景旅游城市和历史文化名城,也是中央机构编制委员会确定的行政级别为副省级的城市。2003年杭州市实现国内生产总值2,092亿元,按可比价格计算,比上年增长15%。其中第一产业实现增加值127亿元,比上年增长7.5%;第二产业实现增加值1,081亿元,比上年增长18.3%;第三产业实现增加值884亿元,比上年增长12.2%。人均国内生产总值为3.27万元,比上年增长13.9%。2003年杭州市全社会固定资产投资完成1,006.18亿元,比上年增长30.7%。房地产开发投资完成258.16亿元,比上年增长30.22%。从产业投向看,第一产业投资完成1.05亿元,占投资总额的0.12%;第二产业投资完成320.3亿元,占投资总额的35.92%;第三产业投资完成573.25亿元,占投资总额的64.08%。城市居民人均可支配收入为12,898元,按同口径计算,比上年增长9.5%;城市居民人均消费性支出为9,950元,比上年增长8%。杭州市历年主要宏观经济指标:年份GDP(亿元)人均值(元)人均可支配收入(元)GDP增长率(%)1994585.5237.861995762.0112797630130.141996906.6118.9819971036.3314.3119981134.899.5119991225.281996190857.9620001382.5622342966812.8420011568.01250741089613.4220021781.83281501177813.6420032092.00327001289815.0%(数据来自杭州市统计局历年统计公报)近十年杭州GDP分析:杭州近十年GDP值(数据来自杭州市统计局历年统计公报)杭州市GDP自1994年的585.52亿元,增长到2003年的2,092亿元,10年GDP值翻了将近两番,1997年的GDP首次突破1,000亿元,达到1,036.33亿元。从历年GDP的趋势看,GDP的增长趋势明显,1994年至1997年增长快速,1997年至2000年增长比较平稳,2000年至2003年再次迅速增长。从杭州历年GDP增长率与全国增长率的对比看,从1994年到2003年十年之内杭州GDP发展水平一直高于全国水平,1994年是全国GDP增长率上升的一年,其中杭州的GDP比上一年有所下降,但其值仍略高于全国水平。1994到1999年全国的GDP增长率一直下降,杭州的GDP值也下降,但其GDP值都高于全国水平,杭州市的经济发展还是略快于全国。2000年全国的GDP增长率有所回升,但并不能保持回升的势头,2001年和2002年的GDP增长率又开始下跌,直到2003年GDP增长率有升高。随着全国GDP增长率的再次上升,杭州市的GDP增长率快速上升,并在2001年和2002年全国GDP增长率再次下降时,仍然保持上升势头,并逐步趋向于稳定。可以看到,1994年至2000年杭州的经济增长波动比较大,较容易受到外部因素的影响。2000年至2003年,杭州的经济发展水平稳步上升,基本不受全国经济增长波动的影响。(一)杭州市三大产业分析在发达国家,房地产业是一项支柱产业,在先进地区和城市,房地产业同样是一个地方经济的重要支柱。目前在我国的许多城市都已经把房地产业作为重点产业来发展,其中北京、上海、广州、深圳等城市更是把它作为支柱产业来优先重点扶持。但目前杭州市房地产业在全市GDP中的比重、对其他产业的拉动等方面与其他发达城市具有一定的差距,有必要进一步加快房地产业发展的步伐。一般认为,一个产业的增加值占到国内生产总值的4%以上,就可以称之为重点产业,而当这个比重达到6-8%以上时,就被认为是支柱产业。虽然杭州市房地产业对GDP的贡献率在不断的上升,已基本达到成为支柱产业的水平,但相对于上海、广州等城市还是有一定差距。所以要加快杭州市的房地产业的发展,才能更好的带动相关产业的发展,从而带动宏观经济的发展。国内生产总值构成(单位:亿元)年份GDP(亿元)第一产业第二产业第三产业1994585.557.5314.3213.71995762.069.3410.0282.81996906.684.0477.6345.019971036.391.4541.5403.519981134.996.1588.0450.919991225.397.6630.8496.920001382.6104.0709.3569.320011568.0111.5793.6663.020021781.8114.6901.8765.420032092.0127.01081.0884.0 (数据来自杭州市统计局历年统计公报)目前国际上流行的将全社会诸多行为归纳、划分为第一、二、三产业的理论和方法,是英国学者阿伦·费希尔在20世纪30年代提出的。按照他的这种产业划分法,第一、二、三产业,是物质产品再生产总过程的诸行业。其中,第一、二产业(农业、工业)属于物质产品再生产总过程四个基本环节的第一环节(生产环节),第三产业属于物质产品再生产总过程的后三个基本环节(流通、分配、消费环节),它包括商业、运输业、仓储业、通信业、金融业、消费服务等行业。2003年,杭州市国内生产总值中,第一产业增加值127亿元;第二产业增加值1,081亿元;第三产业增加值884亿元。产业结构有所变化,三者占国内生产总值的比重由上年的6.4:50.6:43.0调整为6.1:51.7:42.3,第一产业下降0.3个百分点,第二产业上升1.1个百分点,第三产业比重下降0.7个百分点。而全国三次产业的增加值在GDP中的比重为14.8:52.9:32.3。表明杭州市第一产业比重较低,第三产业水平远远高于全国水平,在产业调整过程中,随着城市化进程的不断加快,三次产业的比重将进一步调整,第一产业比重不断下降,第二产业及第三产业比重不断上升。从杭州市历年的国内生产总值构成来看,第三产业的比重在不断上升(2003年由于受非典影响有所下降),但是其贡献率与其他发达地区相比较还比较低,还有较大的上升空间,这说明了房地产业的发展也具有较大的空间。(二)主力产业分析杭州已形成轻工、纺织、机电、食品四大产业为支柱的创汇格局,并以市场经济为导向,新建丝绸城、纺织二座大型市场。杭州是中国重要的产丝基地之一,丝绸作为这里的传统产品,质量精美,品种繁多,享有盛名。杭州特产龙井茶叶,茶色翠绿,香气浓郁,为中国名茶。杭州的高新技术区“天堂硅谷”也雄姿初现,形成电子信息、光机电一体化、新材料、生物医学和能源环保五大门类的产业群体,杭州已成为全国工业产值最高的十大城市之一。(三)地方房地产政策分析1、根据央行121号文件,房地产贷款政策做出重大调整。“央行121号文件”对房地产市场的影响主要体现在以下四点:(1)房地产开发企业申请银行贷款,其自有资金(指所有者权益)应不低于开发项目总投资的30%。(2)商业银行只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放个人住房贷款。(3)对购买第二套以上(含第二套)住房的,适当提高首付款比例,并执行同期同档次贷款利率。(4)个人商业用房贷款,所购商业用房必须是已经竣工验收的房屋。“央行121号文件”意在减弱房地产贷款风险,贷款门槛的提高实质上对中小房地产开发商将产生明显的扼制作用,因此在全国范围内受到了质疑,北京房地产开发商反对声浪最大,上海有关部门也明确表示尚未制定针对“央行121号文件”的具体实施办法。在杭州,“央行121号文件”的具体影响表现为:1)“央行121号文件”发布后,表面上地方银行一直未有具体的实施措施出台,但实质上各家银行都在不同程度地逐渐贯彻文件精神。2)房地产企业申请贷款,其自有资金(所有者权益)不能低于30%,这对一些实力较弱的中小开发企业是致命的。3)舆论大都认为,结构封顶才能发放住房贷款对开发商的影响比较大,但具体能否实施、如何实施还有待观望。4)部分开发商与银行协手已在寻求更多的融资渠道,比如“中山广场”等项目拟发行公开债券。5)由于新政对土地储备贷款也作出了限制,杭州土地储备中心成立土地发展公司,目的在开拓新的融资渠道。6)提高二次置业按揭首付比例会对楼市需求产生一定的抑制,但如何界定二次置业比较困难。目前杭州楼市的繁荣,更主要的原因还是因为每年有大量新增的住房需求,杭州每年都有大批拆迁户,“住在杭州”、“创业在杭州”的口号吸引了大量外来人口在杭州工作、定居,欲改善居住条件的换房户和新婚用房户也大大增加,这些都是杭州楼市实实在在的需求,央行新政对这些需求影响不大。2、国务院18号文件“国发18号文件”公布后,舆论主要有两种反应:(1)普遍的观点认为“国发18号文件”是对“央行121号文件”完全的拨乱反正,尤其北京舆论对“18号文件”反应强烈。(2)另一种观点认为“国发18号文件”其实只是一种温和的新政。因为该文件对“央行121号文件”中对开发商最重要的自有资金问题及涉及个人信贷部分的政策未作出新的解释。相反明确指出“要加强房地产贷款监管,控制和化解房地产信贷风险,维护金融稳定。”而加强贷款监管的依据,最重要的一条就是121号文件。舆论指出,由此而误读18号文,并生出121号文可能不被执行的念头,是错误且危险的。总的来说央行新的房贷政策将直接影响消费者的消费倾向,导致开发商投资风险的增加,同时可能会降低消费者的购买能力和削弱产品的购买群体(一部分投资客户将被摒弃)。3、杭州市政府出台“居者有其屋”政策2003年9月15日,市政府办公会议原则通过了“居者有其屋”住房保障体系,该体系的有关细则在很大程度上可以看作是对“国发18号文件”的落实。 1)经济适用房商品房11 近阶段内,对我市房地产土地投放时提出如下要求:要确保新投放市场的住宅建设用地中用于建设经济适用住房的土地面积不得低于总量的50%。建成经济适用房后,可切出2030%通过向社会挂牌收回土地出让金,成为商品房,定向供应给拆迁安置户和低收入人群。加快中低档商品房的建设,加大市区普通居民住宅用地的供应量,规划建设若干个大型居住区、大型楼群,并尽快投放市场。 2)允许有条件企业自建经济适用房 在市区规划范围内的各企业、事业单位,确因企业困难、职工住房困难的双困单位,可向市政府申请利用自有存量土地建设(含新建、改建、翻建等)用于安置本单位职工的经济适用住房,并纳入市经济适用房统一政策、统一标准、统一管理。经市政府批准的单位,可以由申报单位自主开发建设,但如超过2万平方米(含)的项目,按规定实行公开招投标选择开发单位。单位自建经济适用住房的销售对象,必须是取得经济适用住房准购证的本单位职工。 3)公摊面积退出,商品房按套内建筑面积计价 现行商品房销售是:商品房销售面积套内建筑面积分摊的公用建筑面积。新政策实行后,公摊面积将退出,转为按套内建筑面积计价:套内建筑面积套内使用面积套内墙体面积阳台建筑面积。即在现行购房合同的基础上,同时标注套内建筑面积和总建筑面积,以套内建筑面积计价为主,实行过渡,最终实施按套内建筑面积计价的方法。面前北京等房地产发达城市已经实施此方案。4)有房不售情节严重者取消企业开发资质 开发公司在有房源的情况下,拒绝销售的,行业管理部门接到投诉、举报,经查实后,分别作出处理。除媒体曝光、整改、记入房地产开发企业信用档案外,情节严重者,降低或取消企业开发资质。房产公司必须公开商品住房的预(销)售房源信息,市房管部门对所有经核准的预(销)售房源信息对社会进行网上公示,公示内容包括:预售证号、房号清单、预(销)售总面积、预(销)售总套数。 5) 二手房买卖征收20%个人所得税 制止房地产炒作行为,规范二手房市场税收征管。在现已开征综合税(营业税、城建税、教育费附加)、印花税的基础上,恢复征收20%税率的个人所得税。同时,对购买高档住宅的高收入群体,实行从高税率3%。高档住宅标准确定为:(1)单方价格在1万元以上;(2)单套面积在300平方米以上。6) 区别商品房发放经济适用房权属证书专门设计杭州市经济适用住房权属证书(黄色),区别于房屋所有权证(红色)。持证人为经济适用住房购房人,其仅享有该经济适用住房的有限产权。在规定期限内或虽已达到规定期限但未办理补交规费等相关手续的,持证人不得擅自转让、抵押(除购房人用于购买该经济适用住房的抵押贷款外)、出租。规定期限届满,可向房产管理部门申请更换房屋所有权证(红色)。对在2001年前购买的经济适用住房,在达到规定年份后需上市交易的,按购买时经济适用住房所出土地等评估地价或市场底价的55计缴相关费用。7) 今年筹建大学生公寓按照人均8平方米的标准建集体宿舍,第一期在城市的合适区域共建设8万平方米,向单身大学毕业生出租。外来务工人员的暂居问题,由各区政府负责,可以租赁市区存量住房,也可以由信用和资信都比较好的开发企业组建服务公司,建外来民工集体宿舍,只租不售、市场定价。4、税收体系分析杭州房地产企业所得到税交纳按以下规定执行:  (1)房地产开发企业计算企业当期应纳税所得额,企业当期应纳税所得额=收入总额-准予扣除项目金额+本期新增预计营业利润额-已结转本期销售的以前期预计营业利润额。在计算企业应纳税所得额时,对房地产开发企业采取预售方式销售开发产品取得的本期新增预售收入,应按规定的利润率计算出本期新增预计营业利润额,作为其他纳税调整增加项目;已结转本期销售对应的以前期预计营业利润额,应作为本期其他纳税调整减少项目。(2)开发产品预售收入的所得税处理。应按利润率15×33的方法,来预征企业所得税。(3)房地产开发企业可用当年应纳税所得弥补以前年度亏损,但弥补期最长期限不得超过5年。企业弥补亏损原则上应在年终后一次性办理,但个别金额较大的,经纳税人提出申请,报经主管税务机关批准,可在预缴企业所得税时,用其产生的盈利先弥补亏损;年终,再按税前弥补亏损有关规定重新办理弥补亏损申报、审核手续。(4)房地产企业所得税是采取"按年计算,分期预缴,年终汇算清缴"办法征收的,预缴只是为了保证税款及时均衡入库的一种手段,因此,各地要结合本地实际,科学、合理地确定预缴方法,并按规定进行年终汇算清缴,多退少补。5、金融体系分析前几年,金融政策支持和杭州市住宅市场开放政策导致住宅需求的急剧膨胀,产生了大量的投资或投机需求,随着央行的银根紧缩政策的实施,房地产市场也将随之产生变化。(1)本次金融紧缩政策除了存款准备金率提高所导致的信贷总规模收缩以外,规定开发商提高项目资本金比例、对投资购房(第二套住宅)信贷门槛的提高、对房龄较大的住房停止抵押贷款(2)在杭买二手房的外地客户,贷款门槛将提高:银行首先会要求其提供本地人作担保,如无担保,但在本地有固定职业的,首付款增加到四成;无担保,在本地无固定职业的,首付款则增加到五成。 金融紧缩政策首先减弱了住宅金融支持力度,有效降低了住宅市场的投机或投资需求。金融紧缩政策对住宅投资或投机需求的直接抑制和对自用消费需求的间接抑制一致性地导致杭州住宅市场上总需求的降低。困扰杭州市场多年的总量供不应求的矛盾将得到缓解甚至消除(尽管结构性矛盾可能依然存在),住宅交易价格快速上涨势头必然得到进一步抑制,房价虚高成分将通过市场供求力量予以剥离。二、杭州城市规划前景(一)总体规划城市布局结构:杭州市新一轮总体规划提出"城市东扩,旅游西进,沿江开发,跨江发展"的发展战略,提出"南拓,北调,东扩,西优"的发展方向,并明确了"东动,西静,南新,北秀,中兴"的发展格局,将城市以旧城为核心的团块状布局转变为以钱塘江为轴线的跨江、沿江、网络化组团式布局。采用点轴结合的拓展方式,组团之间保留必要的绿色生态开敞空间,形成"一主三副,双心双轴,六大组团,六条生态带"的开放式空间结构。1、一个主城主城由上、下城区和西湖、拱墅、江干五个城区组成,是全省的政治、经济、科教、信息、文化中心和旅游中心。贯彻"控制、疏散、重构"方针,保证城市中心功能的发挥,保护好历史文化名城和西湖风景名胜区;控制规模,疏解工业和居住用地,降低老城区人口密度,增加城市公共绿地面积,提高环境质量;调整用地结构,增加综合服务类用地和就业岗位,重点发展以旅游服务、商贸、金融、会展、信息咨询为主的第三产业和高新技术产业、新型都市工业,提高城市品质,增强城市活力,促进城市繁荣。中部、南部为商贸、居住生活区;北部以工业、仓储物流区为主;东部为交通、市政设施区;西部为教育科研、居住区。湖滨地区为旅游商业区,江滨地区为城市新中心。2、三个副城江南城:由滨江区、萧山城区和江南临江地区组成,是以高科技工业园区为骨干,产、学、研协调发展的的现代化科技城和城市远景商务中心。沿江地区为居住生活区、公建区和远景城市商务中心,南部为商贸、居住生活区,东、西部为工业区和文教科研区。临平城:由临平城区、星桥、运河镇等组成,是以城市现代加工制造业为主的综合性工业城。北部为工业区和配套生活服务区,中部为公建区和居住生活区,南部为物流园区。下沙城:由下沙、九堡、乔司组成,是以杭州经济技术开发区和高教园区为骨干的综合性新城。北部为教育科研区,南部、西部为工业区,中部及东部临江地区为居住生活区。3、双心双轴双心:是指湖滨、武林广场地区的旅游商业文化服务中心和临江地区的钱塘江北岸城市新中心、钱塘江南岸远景城市商务中心。双轴:是指东西向以钱塘江为轴线的城市生态轴和南北向以主城-江南城为轴线的城市发展轴。4、六大组团分成北片和南片。北片由塘栖、良渚和余杭组团组成,南片由临浦、瓜沥和义蓬组团组成。吸纳中心城区人口及产业等功能的扩散,形成相对独立,各具特色、功能齐全、职住平衡、设施完善、环境优美的卫星城镇和城镇群。塘栖组团:由塘栖、仁和镇组成,是省级历史文化保护区,城市北部的休闲旅游观光基地和临平工业区的配套服务基地。东部为居住生活区,西部为工业园区。良渚组团:由良渚、瓶窑镇组成,严格保护良渚文化遗址群,合理控制人口和建设用地规模,发展以良渚文化和生态农业为主题的文化休闲旅游。北部为良渚遗址保护区,西部、东南部为居住生活区,西部为生态农业旅游区。余杭组团:由余杭、闲林镇和仓前镇南部组成,是城市西部的近郊住宅区和高教科研基地。西部为居住生活区,南部为休闲度假别墅区,东部为教育科研区。临浦组团:由临浦、义桥、戴村镇组成,是城市未来高新技术产业发展的主要空间。北部为居住生活区,南部为高新科技园区。瓜沥组团:由瓜沥、衙前、坎山镇组成,是以临港工业、轻纺工业、服装加工为主的综合性工业区和区域性物流中心。北部为工业区和物流园区,南部为居住生活区。义蓬组团:范围涉及义蓬、南阳、河庄、新湾镇,建立江东工业区,作为城市未来综合性工业发展的主要空间。东北部为工业区,西南部为居住生活区。5、六条生态带为避免城市连片发展而影响生态、景观和城市整体环境水平,在各组团之间、组团与中心城区之间,利用自然山体、水体、绿地(农田)等形成绿色开敞空间,划定生态敏感区。杭州将规划建设六片绿色生态开敞空间:灵龙风景区-西湖风景名胜区径山风景区-西溪风景区超山-半山-皋亭山风景区-彭埠交通生态走廊石牛山风景区-湘湖风景区青化山风景区-航坞山-新街绿化产业区东部沿江湿地区和生态农业区。图表1图表2图表3图表4(二)用地规划2005年城市建设用地为290.39平方千米,人均92.77平方米;远期2020年城市建设用地为453.00平方千米,人均101.80平方米。规划主城建设城东、城西、城北、城市新中心的八个市级公园;每个行政区建设两个以上、面积3万5万平方米的区级公园;要逐步做到半径500米范围能见到不小于1000平方米的绿地等等,每年需增加绿地2.79平方千米。其中人均公共绿地从目前的6.73平方米到远期的15平方米,城市建设用地绿化率为38%。该部分总体规划至2020年用地为68.61平方千米,占城市建设用地的15.15。新建与规划的浙大紫金港校区土地为7000亩以上;小和山高教园区为7500亩;下沙大学城15000亩,三处用地达19.67平方千米以上,占目前城市建设用地的8以上。住宅用地规划主城近期2005年底达到7000万平方米,远期2020年达到1亿平方米,平均每年需增加348万平方米。同时,公共建筑设施将按照住宅总建筑面积1518的比例进行配套建设:近期为1050万1260万平方米;远期为1500万1800万平方米。以容积率12计,这将需要每年至少投入2.03平方千米(约3045亩)建设用地来满足主城的居住用地需求。根据规划:江南城,临平城,下沙城的居住用地合计平均每年需要城市建设用地1.63平方千米。上述一主三副城(未包括外围六个组团)的居住用地,合计平均每年需要城市建设用地3.66平方千米(即5490亩)。规划的工业用地平均每年需要投入城市建设用地2.35平方千米。其他城市建设用地,如道路广场,规划从20.31平方千米到56.94平方千米,平均每年需要城市建设用地1.83平方千米。根据杭州市城市规划,从2000年至2020年的城市建设用地从229.01平方千米发展到452.99平方千米。近期平均每年增加12.27平方千米,远期平均每年增加11.2平方千米。(三)人口规划2003年全市总人口现状为642.78万(城市人口393.19万)。预计2020年,杭州市区人口将由330万增长到600万,全区人口将由660万增长到1200万。(四)居住规划根据杭州市区100万方拆迁安置用地布点规划规划拆迁安置用地东部主要在九堡地区,西部主要在三墩、古荡地区,北部主要在拱宸桥、香积寺路地区和京杭运河两岸,南部主要在望江路以南、北和凯旋路沿线、复兴地区。此外,丁桥、下沙、滨江直至萧山、余杭等地,也已列入未来安置用地的区域,并且在各经济适用房地块。此次规划拆迁安置用地总面积达100万平方米左右,其中今年率先启动建设50万平方米,预计用两三年时间可让那些过渡房中的居民住进新房。杭州城市居住区开发的重点主要集中在东部和北部。以经济适用房和商品房相结合。同时,建设大学生人才公寓,拱墅区(主要在祥符地区)总建筑面积10万平方米,项目计划年底启动。此外,下城、西湖、江干3个区的人才公寓规划选址、定点已报市政府,用地规模分别达4公顷、11公顷、11公顷。杭州市区共111个“城中村”布点规划现已编制完成,拆村建居工作将陆续展开。(五)交通规划1、交通发展战略杭州市总体规划提出了"加快道路交通建设,完善城市道路网,优先发展公共交通,合理引导小汽车发展,加快城市交通管理的科技含量,推行智能化交通。形成路网完善、功能明确、结构合理、管理先进的综合交通网络体系。"2、城市道路网系统杭州市总体规划提出“以快速路为主骨架,结合主次干路,组成以方格网为基础,环路加放射线,功能明确、级配合理的城市道路网系统。”其中"一环三纵五横"的城市快速路系统为:一环:即绕城公路,全长123千米,采用高速公路标准,主要疏解过境车流并对入城交通起分配作用。三纵:由南北向的上塘路-中河路-复兴大桥-四季大道,320国道(杭枫线)-石桥路-秋涛路-西兴大桥-风情大道,东湖路延伸线-九堡大桥-通惠路组成三纵。五横:由东西向的石祥路-石大线-海宁东西大道,文一路-德胜路,天目山路-环城北路-艮山路,中兴路-机场快速路,原320国道(杭富段)-之江大桥-彩虹大道组成五横。3、轨道交通以东西线和南北线组成的"十"字线为骨干,形成一个贯通城市各主要客运交通集散点的城市轨道交通网络。第二部分:三墩区块状况一、三墩地区控制性规划概述三墩简介:三墩历史悠久,自有钱塘即有三墩,是具有数百年历史的典型江南古镇,有着都市不可多得的江南水乡风情。三墩自然景色宜人,有“墩上花木丛生,墩下河水相连,河上石桥相接,居住四季宜人”之称。96年之前属余杭五大镇之一;1996年5月经省政府批准,三墩和蒋村一同划入杭州市西湖区。三墩位于杭州市区西北部,距市中心105公里。三墩作为城西蒋村商住区的自然延伸;东连汽车城和拱墅、上城经济科技园,西临仓前高教园区和西溪湿地文化旅游保护区,特别是北靠有“中华文明曙光”之称的良渚文化发源地;南接西湖(西湖文化,沿古墩路经灵溪隧道可以直达西湖)和浙江大学紫金港校区(学院文化);西南为杭州文化重要一极西溪文化,是杭州四大文化交融会聚之地。三墩以其良好的区位和发展势头,正快速发展成为杭州新兴居住区,是杭州城区西北部的中心城镇。2002年通过的杭州三墩地区控制性详细规划中三墩新城的建设总用地面积为10.86万平方米,大约相当于两个蒋村商住区的面积,近期规划人口11.2万人,中期目标20万人,远期人口达到40万人。三墩板块是近几年杭州楼市最为活跃的板块之一,未来的三墩,将成为杭州最大的居住中心。(一)、规划目标:杭城西北部新兴区域中心西湖区原来对三墩的定位是区级副中心,2002年7月通过杭州市规划局审批的杭州三墩地区控制性详细规划对三墩的定位是交通便捷、设施完善、环境优美的具有商贸娱乐、文体旅游、医卫教育、工业仓储等多种产业及服务设施,生活居住配套完善的综合性职能区。并通过用地结构的合理调整,路网系统的完善,环境状况的整治,合理引导三墩地区由准城市区域向现代化城区转化,并逐步将其建设成杭州西北部新兴区域中心。在2003年3月进行的三墩概念性城市设计竞赛方案专家评审会上,来自省内外的城市规划设计权威一致提出,考虑到杭州都市化进程的快速发展,由一个中心向组团式发展,以及浙江大学紫金港校区,西湖区科技经济园、上城科技经济园、拱墅科技经济园在三墩及周围落成,亲亲家园等大型住宅小区开发等现实情况,专家们认为三墩的定位应该是区域中心,并积极在公建设施、人口容量、开发强度方面向新兴区域中心方向进行提升。(二)、规划结构1、规划区域以吉鸿路-紫金港路为界划分为东、西两大功能区块。东部是三墩地区的公共中心和生活居住区;西部是工业区(包括西湖科技经济园和三墩镇工业园)、仓储区及村镇住宅区。2、规划区域内设置1个地区公共中心,四个居住片区(2个居住区、2个独立住宅小区),1个工业区和1个仓储区。3、计划从2004年,依据规划,按照三墩概念性城市规划设计要求,全面启动五里塘河江南水乡风情街建设;全面启动改造建设镇中路商业街,配置行政、商业服务、文化娱乐、医疗、体育休闲等公共设施,建好后成为三墩地区公共中心;在厚仁路两侧建设镇北区公共中心,形成一条繁华的步行商业街;在五里塘河与女儿桥港交界处,设置三墩地区中心广场(1.2万平方米)和中心公园。(三)、发展规模1、人口规模规划用地范围内规划总人口98415人,其中城市人口为86381人,农村人口为12034人。(近期规划人口11.2万人,中期目标20万人,远期人口40万。)2用地规模规划范围内规划城市建设用地面积981.44万平方米,水域及其它用地面积104.78万平方米。(四)、道路交通规划规划道路分四级设置,即快速路、主干路、次干路及支路。快速路红线宽度为50米,有紫金港路、留祥路。紫金港路东侧为30米绿化带,西侧为100米绿化带。留祥路南北两侧各为100米绿化带。主干路红线宽度为36-50米,南北向的有吉鸿路(东西侧各有30米和100米绿化带)、环镇东路-古墩路,东西向的有金渡北路、环镇北路、申花路。次干路红线宽度为30-36米,南北向的有郑家塘路、丰潭路等,东西向的有育英路、余杭塘路等。支路红线宽度为16-36米,是居住生活区、工业区内部联系道路。为建立三墩地区畅通的对外及内部交通网络,加快三墩城市化进程,三墩集镇建设指挥部力争用2年时间完成三墩地区的路网结构。已建成:古墩路延伸段、振华路西延伸段在建:环镇北路西延伸段(厚仁路至规划吉鸿路)、苏嘉路(吉鸿路至五号路)、祥符南路(环镇东路至规划东边界),2004年初竣工通车。开工建设:厚仁路北段(通济北路至环镇北路)、董家路(吉鸿路至古墩路)、环镇东路拓宽、改建。已于2003年底动工建设。近期建设:已立项计划建设9条道路,将在2004年分批开工建设。包括镇中路、金渡北路、郑家塘路、竹桥路、通济路、通济北路、大统路、丰潭路北延伸段、飞虹路等。规划建设:同仁路、公平路、东陈路、西陈路等。根据杭州市规划局通过的杭州三墩地区控制性详细规划,以及杭州市轨道交通规划,地铁2号线,西起瓶窑,经良渚至古墩路,连接文二路,在庆春路与4号线形成单向同站台换乘,穿钱江新城向南至蜀山车辆段。根据轨道交通线网规划,2号线近期主要连接两个城市中心和西湖区、上城区、江南城及良渚组团,远期预留延伸到临浦组团的条件,整条2号线路设计长度为48公里。(五)、现有交通情况疏通城市外部的高架体系、地铁2号线、莫干山路景观大道使三墩与市中心的连接更为紧密。莫干山路至三墩,从古墩路至三墩,从上塘高架至留祥路入三墩。另外,申花路开通后,莫干山路和古墩路之间又出现了一条快速通道,以上这4条道路均为城市主干道,现有的7条公交线路大都经过以上道路连通三墩。三墩的道路规划,主要是分为纵向和横向两个方面。纵向规划,从中丰庆路穿越留祥路南接化工路,化工路穿过登云路与学院路相通,城西丰潭路则向北延伸至留祥路。这样,以上两条道路与原有的古墩路和莫干山路一起形成一个四纵格局;横向方面,三墩路、申花路、留祥路和规划中的祥符南路、振华东路一起形成一个横向格局。纵横交通为居住在三墩编织了一个便利的交通网络,成为三墩板块热点上升直接的一个动力。1公共交通本案位于杭州市西湖区三墩镇北端,是杭州蒋村商住区向北延伸的新居住小区之一,距市中心(武林门)12公里,行车时间2025分钟,公交车车程4050分钟。本案周边目前可依靠的公交线路为三墩及莫干山路两个方向的公交线路,这两个方向的公交站到本案的距离均在s1000米左右,为步行的可达到范围。三墩现有:公交首末站一座,有303路、333路、845路、900路、860路、363路(363路因石祥路封闭施工,在年内暂不开通)、5条始发公交线路,有899路1条途径公交线。莫干

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