欢迎来到三一文库! | 帮助中心 三一文库31doc.com 一个上传文档投稿赚钱的网站
三一文库
全部分类
  • 研究报告>
  • 工作总结>
  • 合同范本>
  • 心得体会>
  • 工作报告>
  • 党团相关>
  • 幼儿/小学教育>
  • 高等教育>
  • 经济/贸易/财会>
  • 建筑/环境>
  • 金融/证券>
  • 医学/心理学>
  • ImageVerifierCode 换一换
    首页 三一文库 > 资源分类 > PPT文档下载
     

    经济学原理讲产权问题下发.ppt

    • 资源ID:2385788       资源大小:724.51KB        全文页数:43页
    • 资源格式: PPT        下载积分:6
    快捷下载 游客一键下载
    会员登录下载
    微信登录下载
    三方登录下载: 微信开放平台登录 QQ登录   微博登录  
    二维码
    微信扫一扫登录
    下载资源需要6
    邮箱/手机:
    温馨提示:
    用户名和密码都是您填写的邮箱或者手机号,方便查询和重复下载(系统自动生成)
    支付方式: 支付宝    微信支付   
    验证码:   换一换

    加入VIP免费专享
     
    账号:
    密码:
    验证码:   换一换
      忘记密码?
        
    友情提示
    2、PDF文件下载后,可能会被浏览器默认打开,此种情况可以点击浏览器菜单,保存网页到桌面,就可以正常下载了。
    3、本站不支持迅雷下载,请使用电脑自带的IE浏览器,或者360浏览器、谷歌浏览器下载即可。
    4、本站资源下载后的文档和图纸-无水印,预览文档经过压缩,下载后原文更清晰。
    5、试题试卷类文档,如果标题没有明确说明有答案则都视为没有答案,请知晓。

    经济学原理讲产权问题下发.ppt

    第12讲、产权分析,小产权房现象和争论:案例观察 1)产权概念和结构 2)产权交易与交易成本 3)企业产权的经济学解释 城市化与农地制度改革:案例观察,第7讲外部性产权卢锋,2,小产权房问题成关注焦点,2007年6月18日,建设部发言人发布“关于购买新建商品房的风险提示”:“城市居民不要购买在集体土地上建设的房屋。目前的法律法规不允许在集体土地上进行房地产开发。不允许集体土地上建设的房屋向本集体经济组织以外成员销售。乡产权、小产权,均不符合法律规定,不受法律保护。” 2007年12月30日,国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知(国办发200771号)指出:“农村住宅用地只能分配给本村村民,城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或“小产权房”。,第7讲外部性产权卢锋,3,小产权房问题成关注焦点,1999年5月国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知第2条就规定:“农民的住宅不得向城市居民出售,也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅,有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。” 2004年10月国务院关于深化改革严格土地管理的决定指出:“禁止擅自通过“村改居”等方式将农民集体所有土地转为国有土地。禁止农村集体经济组织非法出让、出租集体土地用于非农业建设。禁止城镇居民在农村购置宅基地。” 2007年“小产权”可能第一次出现在中央公开文件上。,第7讲外部性产权卢锋,4,棘手的小产权房问题,2007年6月北京市国土资源局长表示,在建或销售小产权房要停工停售。“宅基地”上建成的房子“只属于该村的集体土地所有者,连外村农民都不能购买,怎么能卖给城里人”。 然而政府提示风险不能遏制“小产权房”蔓延。到2010年小产权房建设面积估计达60多亿平米,相当于房地产业前10年开发总量。 2010年初国土部部长徐绍史在全国国土资源工作会上透露,当年该部门将面临五大硬仗,与住建部联手全面清理高尔夫球场、小产权房将成为重中之重。,第7讲外部性产权卢锋,5,仍未出台小产权房应对政策,2011年11月,国土资源部表示,将力争在2012年年底前基本完成全国农村集体土地的确权登记发证工作,但明确指出“小产权房不得登记发证”。 2012年2月21日,国土部召开发布会,该部有关官员表示,2012年将,选择“小产权房”问题相对突出的城市,开展 “小产权房”的试点清理,试点城市名单和试点方案目前正在研究中。,第7讲外部性产权卢锋,6,仍未出台小产权房应对政策,据媒体报道,国土部部长2012年3月11日表示,该部门2012年开始治理小产权房试点,为下一步大规模清理做准备。 他坦言,“小产权房由来已久,在大中城市城乡接合部、城中村、旅游景区、休闲度假区都有,情况比较复杂”。2012年将在调查研究、清理试点和执法监察、严格防范、控制蔓延等方面同步推进。 经过五年“长考”,开始进行清理试点!,第7讲外部性产权卢锋,7,问题讨论!,什么是“小产权房”? “小产权房”产生原因和影响? “小产权房”争论的演变前景?,第7讲外部性产权卢锋,8,“小产权房”概念定义!,“小产权房”的“小”不是物理概念,而是指经济属性! 指农民个体或农村集体组织利用农民宅基地等农村建设用地修建并面向市场出售或出租的房屋。 理解这一现象关键要有两点背景常识: 我国特色土地制度以及农地流转制度; 近年房地产价格上涨和政府调控措施;,第7讲外部性产权卢锋,9,小产权房现象的实质,直接原因在于经济发达地区农地转为建设用地收益飙升,农民开始超越现存法规限制,直接处置土地谋取利益。 深层根源在于高速工业化城市化要求农地等资源从农村转向非农利用,现存法律和管制排除土地原来实际占有者农民从中获利。 市场当事方用小产权方式争取利益。,第7讲外部性产权卢锋,10,小产权房的经济影响(2),产生多方面问题和矛盾: 1)不确定性增加经济活动交易成本; 2)社会矛盾,诱致鼓励机会主义行为; 3)未征收农地流转规费; ,第7讲外部性产权卢锋,11,案例涉及的经济学问题,产权理论简单又复杂,充满争议。 相关理论常识不能消除争论,但有助于认识争论观点的逻辑前提。,第7讲外部性产权卢锋,12,什么是产权?,产权(property rights)指经济活动主体对稀缺资源拥有的排他性占有权和选择权,它包含所有、使用、处置、转让、获得收益等权利,并受到社会强制力的保护。,第7讲外部性产权卢锋,13,概念的关键内容,1)内涵是一组权利 2)实质是排他性和选择权 3)前提是强制力保护 法律、习惯、道德等:不以个体意志为转移,不一定总能改变特定个体行为(如道德规范); 4)对象包括稀缺资源 包括生活和生产资料;有形和无形资源。,第7讲外部性产权卢锋,14,产权的对象,消费品: 普通消费品与耐用消费品 停车位、车牌号和手机号 资本品: 厂房和设备 专利和商标、许可证、航线 广播电视频道 人力资本 消费品和资本品存在交叉关系。,第7讲外部性产权卢锋,15,抽象产权类型,1)私有产权:自然人、家庭等私人个体作为经济资源排他性的产权主体所形成的产权关系。从历史上看,这是人类脱离原始社会进入文明时代后最常见最普遍产权形态。排他对象是个体以外所有主体和组织。 2)共同体产权:一国内部特定地区、组织、机构成员共同享有排他性产权主体。例如宗族祠堂族产,计划经济时期集体经济。排他对象是共同体以外所有主体和组织。,第7讲外部性产权卢锋,16,四种产权抽象类型,3)国家产权:国家作为产权主体。苏联、中国计划经济时期产权主导形态,西方国家建立的国有企业及其对矿产等资源产权等。排他对象是共同体以外所有主体和组织。针对大国情况,还可以加如一个地方产权:国家地方性权力机构代表地方的产权。 4)人类产权?全人类可以任意利用或可以采用特定方式利用的对象。如公海、南极和北极地区。,第7讲外部性产权卢锋,17,实际产权形态,分析意义上原生产权类型可能独立存在:一是单一类型,二是受到限制较少。如个体对其税后收入产权,对一包方便面这类相对简单资源的产权,受到限制较少或选择利用范围较大,很大程度属于私人产权;公海鱼类属于人类产权 然而现实产权很少以原生形态存在 1)选择方式受到限制; 2)不同产权类型组合;,第7讲外部性产权卢锋,18,现实产权限制,1)与公共品和分配公平相联系限制 2)与控制外部性效应相联系的限制: 3)与安全和稳定目标相联系的限制:,第7讲外部性产权卢锋,19,现实产权平行组合,不同部分经济资源采用不同产权安排,形成一国产权结构基本特点。 美国这样私有产权发达国家,也存在某些国有土地、国家公园等国有产权; 传统公有计划体制下,个人仍对普通消费品拥有产权,拥有能够带来利息收益的存款资产产权。 私人产权相对重要性差别是不同制度特征重要指标:市场经济下私人产权占基础地位,国有资产是次要补充;计划体制下国家权力膨胀到一切可能范围,私人产权收缩到最小领域。,第7讲外部性产权卢锋,20,现实产权有机组合,产权有机组合指对同一经济资源对象采用不同产权安排,主要表现在企业产权关系上: 股份制企业产权:私人、集体、国有、外国等不同类型产权要素通过股份制形成的企业产权; 红帽子企业产权:转型背景下私人资产与国家部门或基层政府特许庇佑结合发展的企业产权; 合伙制企业产权:私人产权基础上通过从业人员出资出力发展起企业资产的产权;,第7讲外部性产权卢锋,21,企业及企业产权,企业是提供产出的基本经济组织。企业产权安排从两个角度观察。 第一,直接看企业资本产权关系,可归结为某种抽象产权类型或组合形态。 第二,考虑企业经济属性特点,其目标是创造增加值并获取利润,其约束是不确定的市场环境,其运作涉及委托-代理关系及大量资本资源调配,可以把企业产权理解为剩余索取权和剩余控制权的组合。,第7讲外部性产权卢锋,22,企业剩余索取权,指企业收入在扣除所有固定合同支付(工资、利息等)后余额的要求权。 是否有剩余具有不确定性。合同收益不能为负,但剩余或利润可能为负。剩余索取权是享有利润权利,也是承担亏损的义务。企业破产时,产权主体还可能失去产权。产权主体承担行使企业财产权行为可能带来的结果。,第7讲外部性产权卢锋,23,企业剩余控制权,剩余控制权指企业日常经营活动的决策权。 可以规定所有企业成员都有控制权,但不可能规定无人拥有控制权。 可以把企业剩余索取权与控制权分配状态称为企业产权安排。,第7讲外部性产权卢锋,24,国有企业改革与产权理论解释,某些竞争性行业国有企业在没有改制时也取得较好绩效。对此现象一种解释是与产权无关。 另一种解释:依据剩余控制权理论,把“能人”看作是一种特殊企业家人力资本,可以在一定程度上从产权角度解释国有企业阶段成功案例,还可以解释国有企业高官人员“59岁现象”。,第7讲外部性产权卢锋,25,企业基本类型(1),1)业主制企业(proprietorship firm): 建立在一家一户私有产权基础上,特点是企业家与经理人力资本合而为一,剩余索取权与控制权合而为一。,第7讲外部性产权卢锋,26,企业基本类型(2),2)合伙制企业(partnership firm): 建立在若干业主产权简单相加基础上。1)每个业主对企业债务负无限责任。2)业主之间拥有互为代理权,即每个人都能签署对其他合伙人具有法律约束力的合约。3)有限期合伙关系:合伙关系不能保证自动无限期存在,某位合伙人死亡时其合伙关系自动解体。 如律师事务所、会计事务所、建筑师事务所、证券经纪人事务所。,第7讲外部性产权卢锋,27,企业基本类型(3),3)公司(corporation): 通过合约把不同出资人资本组合而成的企业,由若干董事和经理阶层经营。出资人享有剩余索取权,经营团队享有控制权。 1)法人地位:用公司名义起诉应诉,不必以个人名义。2)无限期条款:公司投资者变化不影响公司继续存在。3)有限责任:以它注资资本对它运营可能带来损失承担责任,不必以投资人所有财产负责。,第7讲外部性产权卢锋,28,产权交易的重要性,产权转让意味着产权交易。产权排他性和有限性与主体需要包容性和多样性之间矛盾,要通过交易来解决。 交易是促进产权静态利用效率(消费者剩余)和动态经济增长的基本条件(如大企业的形成)。,第7讲外部性产权卢锋,29,产权交易基本环节,1)发现潜在交易对手 2)谈判达成交易条件合约 书面合约或正式合约(formal contracts) 口头合约或非正式合约(informal contracts) 共时性合约(simultaneous contracts) 非共时性合约(non-simultaneous contracts) 3)按照协议转让产权,第7讲外部性产权卢锋,30,交易成本概念,交易过程耗费稀缺资源而发生的成本称为交易成本(Transaction costs),它不改变物体的性质、形态、位置、功能等,仅与交易过程有关。,第7讲外部性产权卢锋,31,交易成本内容和重要性,1)搜索买方和卖方信息成本 2)判断交易对象性能质量信息成本 3)讨价还价和签约成本 4)了解对手信用的信息成本 5)保证合约执行的成本 制度安排重要功能和目标是节省交易成本;,土地制度改革,城市化意味着城市建成区面积扩大,需要农用土地有序转移用于城市建设。在满足城市化用地需求方面,我国面临两方面特殊矛盾与困难。 1)中国人均土地面积较少,保证粮食安全目标与满足城市化用地之间存在张力,构成统筹三农政策与城镇化方针现实背景。 2)作为旧体制遗产,我国土地制度仍保留城乡分割特征。独特土地产权与低价供地助推城市化,同时导致征地与农民关系紧张,派生土地利用效率低下与土地财政不可持续等方面问题。,33,城市化伴随土地流转,最高发达经济体如日本和台湾建成区占国土面积比例超过6%,很低的如欧洲移民国如加拿大、澳大利亚,以及最大面积俄罗斯分别为0.18%,0.1%和0.08%,美国2.48%,西欧在3%-4%上下。,城市化伴随土地流转,2011年中国城市建成区面积为43603平方公里,增量最高为2011年3045平方公里,次多年份为2003年2200多平方公里。2004-2011年全国占比从0.32%增长到0.45%,东部沿海从1.41%增长到2.25%。,改革时期农地征用矛盾加剧,中国目前土地制度突出问题,是农地流转制度改革滞后,不能适应城市化快速推进需要。 计划时期补偿费不高,但有“双转换安置”:户籍转换“农转非”;职业转换到城市企事业单位就业。农民由挣工分变为挣工资,退休有保障;由自己种口粮变为吃商品粮;由合作医疗变为公费医疗;子女由在农村上学变为到城市上学;还可享受单位分房等。 计划时期工业化城市化进程慢,征地量小;加上农民愿意接受“双转换”,征地矛盾并不普遍尖锐。但改革后企业制度多元化,无法大量安置人员,安置后也没有终身保障。国家无法继续通过“双转换”与农民交易。征地矛盾尖锐。,37,改革时期农地征用矛盾加剧,对因征用而失地农民,提高货币补偿标准。补偿费用包括:土地补偿费、青苗补偿费、构筑物补偿费和人员安置补助费。 土地补偿按农业年产值若干倍估算。安置补助费按农业年产值倍数来估算的。早年补偿费由集体统一支配,后来直接分给农户, 关键在于没有包括土地转用后增值收益,与“双转换”比农民相对利益大降。在征地用于房地产和商用开发、房地产价格快速飙升环境下,农民对现行土地政策不满加剧和矛盾激化。,38,新时期农地改革与探索,广东南海、江苏昆山、长沙模式、北京郊区模式等! 各地实践本质特征在于通过各种方式,绕过现行政策法规关于农地用于城市化必须变性的制度限制,为农地直接进入城市化工业化建设创造现实渠道。 贡献在于推进城市化并帮助农民分享级差地租利益。问题在于交易成本过高和风险大,在农民权利没有得到清晰界定环境中,农民利益得不到可靠保障。,“增减挂钩”实践的成都试验,国土资源部2004年出台“城乡建设用地增减挂钩”政策,鼓励把农村利用不充分建设用地复垦为耕地,由此产生建设用地指标用于城镇建设。 成都是国土部批准首批挂钩项目试点地区之一。建设用地增减挂钩项目逐步扩大挂钩半径,从最初限于一个行政村范围,逐步扩展为跨村、跨镇乃至跨县建设用地置换。挂钩指标置换价格也从最初每亩7万元,逐步上升到10万、15万元,最高达到近30万元。,农地农宅确权,2008年成都开始给农地农宅确权(确定农民承包地宅基地的面积、界线、权属 ),改革方针表述为“确权是基础,流转是核心,配套是保障”。 “还权赋能”的农地改革,为农村资源在更大城乡范围内自由流转和重组提供基础,也为农民所拥有土地、房屋等资源提供价值再发现机会。 在此基础上发放各种权证、耕地保护合同、农村社保金证。,习近平指示探索土地流转改革,2013年7月22日习近平来到武汉农村综合产权交易所,了解涉农产权交易尤其是土地流转交易情况。 他说,这是有益探索。如何在坚持农村土地集体所有性质的前提下完善联产承包责任制,既保障基本农田和粮食安全,又通过合乎规范的流转增加农民收入?一系列问题在下一步改革中要好好研究。 2009年4月,武汉建立农村综合产权交易所,成为农业部农村土地流转价格监测点。已办理1470宗农村产权交易,主要涉及土地经营权流转等,交易额近90亿元,惠及16万农户。,土地制度改革小结,解决土地问题,受三重利益与三种立场制约: 1)保障粮食安全目标,2)农民的利益,3)城市化供地与融资诉求。 中央政府政策立场:1)坚守耕地红线,2)维持现有土地产权和征地制度基本不变基础上,通过制定越来越高补偿标准维护农民利益。 地方政府应对立场:从北京争取供地指标最大化,同时利用增减挂钩等政策,兼顾农民利益同时扩大供地。 基层主体行为立场:通过法外行动创造出种种农村集体用地流转渠道与方式套利。,土地制度改革展望,下一步改革需超越争论拿出政治判断,在现有丰富实践经验基础上求解 。可能路径: 1)对农民“长久不变”承包地实行“生不增地,死不减地”,把土地“长久不变”承包权变为“永佃权”,使其具有与充分地权接近的用益物权。 2)对不同主体拥有土地实行“同地同权同价”原则。同时坚持“农民变市民不以放弃农村地权为前提”的方针。 3)城市建设用地除少数例外采用征地加补偿方式,其余采用市场配置方式:规划管制,市场估价,平等协商,法律调节。,

    注意事项

    本文(经济学原理讲产权问题下发.ppt)为本站会员(本田雅阁)主动上传,三一文库仅提供信息存储空间,仅对用户上传内容的表现方式做保护处理,对上载内容本身不做任何修改或编辑。 若此文所含内容侵犯了您的版权或隐私,请立即通知三一文库(点击联系客服),我们立即给予删除!

    温馨提示:如果因为网速或其他原因下载失败请重新下载,重复下载不扣分。




    经营许可证编号:宁ICP备18001539号-1

    三一文库
    收起
    展开