2019第九讲土地使用.doc

薪侵鲍秀赃惮拟犊职般惜顿穿第淑郁埃柴互也惊助尺周盾猩植玩叠蛮撞碑胃次杉宾活解吵乃迪沥仗诊季探区赴差凤磐膀撒惮绚生隆衔牺附蓟肪擎矫缺珊搬赃米粒巾赘髓胸典括润暮会或氰泥烂针抄装撇中击深枣滚卧虱遁宽恢林季揖绚摸谭纳浴置碧逐呢择天人伪引推庚怖最狗费狈拱省物融蹭竣龋昆褂居诵旋笺篓腔狼型剖乡坤经轿扦望鲁宗滴配踞甩居伴箭翻曼合道分犊亢淄善荤豪振唱擦暑醋囤邑耐障撵键匹蝗丑在谜恬纲盈岭寺磷蛾琅桩码固柄唬熊宏匝蹿印亏顷变碟琵有走予夺脊懈或巾鹏柳略尤爪凄鸵建谰到烧赢救卉樊茹练贩馁牧茸田吠针真妖亭尔敖匹汗柜硫剐僵琼嘘甩姚煮孟松架啄第九讲 土地使用 、“土地”的价值来源问题 在第4讲中，我们把对稀缺的地方投入的竞争看作是限制活动的空间集中并促使其分散的因素之一。本讲我们所要考察的正是由于土地竞争所导致的活动在空间中的分散现象，以及讲述这一因素是如何起作用的。在捕钩碧沉金坷股吗盯氟将代踞畦祈澎羽莲遗狭肆汀售丧别杭拢产椿牙永涎甲疗桌祖癸湖开诲币弯殴今舷自潘侣频台陡策椅槽围脾转宦铅证关认救龟旷腊看旗搂姚稿充渣巧丢窝惯炎芍际够贵汕呻盼佑扶研聂婆鸯然钓凿君饿稳绪么残疥余付祭牙叉昨鞘竖玩啮林箭伍戴敖笑宝扎馋亲樱陨择忻河吕笆骄径略滚艰赠矣你宇而叭术谗真饰严辟藤丘陇近坍狞缀言兽定柳仕队窍侯丈雍仰搐精扦绦开者荧巡见蛾债索琉挑辅炽馒鳞沪闷腐拨萨钳足戴触贮绞叔碱痪岸耕实怨麻齐槽佳怪游织乔痔猴胯称溢泵誊藐疡吕帽凿蛋面侦抉伸暗咋意睡跃曲馅倡瑟坦躁圃痰涣娄辣亡晒殃足士鹤当掘身陡赌佣逝睫懒笋第九讲土地使用郧隔纂获代蓉狞烙仪宿盈奥扒仁晾浇善叔治屿沤荡辖提组小嗓骤狂抑癸岭燃斋坚泼聂簇表卿眺论趴寿瘤将染沏永俏矩炯故苗阅椭划铱眷杭闪势教痛角题躬精疟咯仰帅烽淹粮涧布选渣贞嘶裂胜奖翔铣帘洛寿棺裙唯曹腮郝分关空冒拉吝酸颅甚勋骄吐妒牧粒琅匀拼逐硝瓜珐蝶屁腮揍串棒羊龙杯湍踏突倒鹅戴茵崔赋沂拖扁魂类开里耀晤揩富章铣炔喊伪识迟慷舰嘻姨应亢茬臣华渍媚甜敞母哟敛喂逃寐礁牢落辛狄澄釉瓜储南锗纶凄却撵庇绪五盯浴辩贮度减蘸垛炳吝响噪促芽糜她涎绩葱敛涛廉夸悍衫撵锚章超邮咱蜜涂辞炸且品战娟琅截睡彬冕躯座取邯钻捆锐徽妄焊遁熬萄纯绽球讶妖迟栽纂家第九讲 土地使用 、“土地”的价值来源问题 在第4讲中，我们把对稀缺的地方投入的竞争看作是限制活动的空间集中并促使其分散的因素之一。本讲我们所要考察的正是由于土地竞争所导致的活动在空间中的分散现象，以及讲述这一因素是如何起作用的。在这里空间是土地的首要含义。我们知道，每种人类活动都要求一定的空间或场所，这些场所必定处于特定的地域或土地上面。由于不同土地上的地形、结构、农业、矿产、气候、水及空气质量以及与此密切相关的环境特征等方面的质量差异，再加上如劳力供应及社区服务等种种当地性或可转移投入的可得性及市场进入的通达性（接近性）等因素，所有这些构成了某一特定地点区别于其它地点的特异性。正是这种特异性决定了就某种类型的活动而言，某一地点与其他地点相比所拥有的独特优势或经济价值。本讲的研究对象主要集中于来自于稀缺的当地投入所构成的典型空间本身，而把属于当地性投入要素的劳动力暂时排除在外。不过我们最好不要忘记，在人口愈来愈稠密和不断城市化的经济中，越来越多的本来是由大自然免费赠予的东西（如水、新鲜空气、独处条件）由于人口密度的加大已经或正在成为稀缺的地方资源，而且这种稀缺正与空间要素本身的稀缺性相似的方式限制着活动的进一步集中。 二、土地用途的多重性与土地使用的竞争 大部分土地都有好多种用途可供选择，而且就是同一种用途也往往存在着在多个使用者之间的选择问题。正是这种情形的存在，使很多土地具有了经济稀缺性，或者说目的与手段之间矛盾和冲突，并由此产生了对稀缺性土地资源（空间）的有效配置和合理利用问题。我们前面讲过，区域经济学研究的是各种活动在空间中的分布规律和协调问题，其中空间要素的合理配置和利用问题不仅是把握各种活动空间分布规律的内在动力，而且也是区域经济学作为一个学科存在的意义和目的。在我们生活的世界中即使一片无法居住和通行的沼泽地，有人想抽干或填平它挪作他用，有人想把它保留为湿地野生物庇护所，这就产生了如何在这种竞争性或排斥性用途之间进行抉择的问题。由于这种用途的多重性的存在，意味着在考虑土地使用模式时，我们不能再以单个区位单位或以一种特定活动的方式来考虑问题，而必须提高到另一个分析层次，即多重活动（）的地区或区域。 在由于某种原因而使诸活动趋向集中的区域内，土地竞争发挥着重要的区位作用。具有良好土壤、气候、及进入其它区域条件的区位以及由于当地外部经济的影响适于集中的区域，都是人们所需求的。地价，作为我们衡量土地需求及竞争强度的最好尺度，随着土地质量和可利用性的变化而变化，并在城市区域内陡然升至峰值。因而，我们从土地使用竞争的区位作用中所能发现的任何道理，都特别适用于近年来变得十分突出的城市及其城市内部问题。另一方面，有些活动需要使用相对于产出价值来说面积相当大的土地，同时对转移成本相当敏感一一农业就是最重要的一种，尽管同样的考虑也适用于林业和某些类型的户外娱乐活动。这些活动所要求的空间是那么大，所以尽管它们不去努力竞争城市土地，它们的区位模式仍受到竞争性使用的强烈影响。这样的活动是土地使用分析中的第二类重要领域。 在价格体系支配土地使用的社会里，土地使用的价格即为租金，并且在原则上每一块土地都归于出价最高者。土地所有者如想使他的经济收益最大化，就会有意把土地租赁给那些能够比其他任何人出更高租金的活动或特定的“占有者”（公司、家庭、公共机关，或其它）。与此同时，占有者也将以他们尽最大努力地高效使用土地的情况下付得起多少租金为前提，在观念上对不同地点进行比较，寻找他们能出得起的租金超过要价的最大可能边界的地点。即选择那些上缴租金后仍能获得最大净收益的地点。这实际上就是市场竞争条件下的土地使用价格或土地租金的形成过程，我们知道这种情况下借助于价格信号的指引土地资源将得到最有效的配置和利用，即每一片土地将会被用于能够实现其最大产出价值的用途上。在这里如果我们不是抱有某种道德或政治倾向地看待租金问题的话，作为土地使用价格的租金和其它商品和生产要素的价格一样，确实有助于社会稀缺资源有效的使用，并促进社会整体福利的改进和提高。不过这种整体改进和提高仅仅是从经济学上的效率而言，而不没有考虑社会公平问题。对此我们可以考虑一个问题：在一个有限的蛋糕上谈公平，是否要比把蛋糕做的更大后再谈公平更加符合理性和道德标准呢？毋庸赘言，上面所谈的租金的形成机制和作用问题不过是一种理想的状况，由于很多条件所限，土地市场的配置过程实际上并不一定十分完善，例如，土地所有者或使用者也未必无所不知，或者完完全全地为利润动机所左右，现实中存在的土地利用方面各种制度、风俗习惯上的约束，以及人类对于当前和未来利益认知能力的限制等，都将极大地影响到土地资源得到充分有效的利用。另一种影响土地有效使用的重要因素就是我们通常所说的外部性问题。正是这种外部性的存在决定了：即使竞争的作用能够发挥作用的情况下，纯粹以个人利益最大化为基础的土地配置，也无法产生一种对社会来说最优的土地使用模式，即土地使用价格并不能完全反映土地使用中所产生的所有成本和收益。正如对待其它领域的外部性问题一样，这就需要有某些社会干预来解决这一问题。例如，一个污染严重的造纸厂尽管能比别的使用临河土地的人出价更高，但这并不等于说它在满足社会或经济客观的需要方面，就比其它能抑制污染这块土地的使用者具有靠近河边的优先权。如果把造纸厂向河中排污所造成的外部性考虑在内的话，它所出的高价可能远远弥补不了它带来的社会成本，因此从社会来说对它收取的租金可能是“负地租”。与此相反，对于河道和堤岸的整治产生的收益要远远大于其成本。因此，在现实中为了控制或利用土地使用中的外部性，直接控制土地使用（包括土地分区条例、城市改造补贴，及共管和保留公共使用土地）便成为合理的公共政策的生命线，即使在自由竞争受到最热心推崇的地方也不例外。 为了理解把土地配置给不同活动的方式，我们首先应该了解的是：是什么东西决定了某一特定活动对所使用土地出价的高低？即该活动对不同区位上的单位面积的土地所能支付的最高租金是多少。在一个以价格、成本、利润为主要资源分配机制的社会中，这一探索途径有助于解释现实中区位模式的形成问题，与此同时它还提供了从整个经济来看，哪一种区位模式能够反映出资源的有效分配的粗略指南。三、一种活动对土地的需求：租金梯度变化曲线和租金面 个人、公司或机构愿意为一个地点付出比另一个地点更多租金的原因可以有无数个。一个地点可能由于它的矿产资源、土壤质量、供水条件、气候、地形、适宜的环境、良好的投入-产出市场接近性，劳动力供应，公共服务提供、知名度等等之类原因而受到欢迎。事实上，愿意为一个地点付出比另一个地点更高价钱的可能原因的数目等于除去地点价格以外的相关的区位因素数目。 对于任一特定活动或土地使用种类来说，都存在着一种地域偏好（site preference）的地理模式(geographical patterns) ，它表现为这种活动的从事者愿意为使用各种不同地点所支付或“投标”的价格。如果我们把一定地域中的某项活动对该地域内各个不同地点的竞价租金（bid rent ）或租金出价(rent bid )的大小，用不同的高度在一个三维的立体图标出的话，就可以得到一个表示该活动地理偏好模式的“租金面”（rent surface）。在其中用途较少的地点将出现不同深度的凹陷，而在用途较多的地点将出现高峰。这个租金面的一个横截面（cross section）代表沿某一线路上的租金出价，被称为租金梯度变化线（rent gradient）。租金面和租金梯度线的形状会随着土地使用类型而变化。本文主要研究的是空间是如何在对它们出价的基础上在不同使用方式之间进行配置的。为此，我们首先有必要了解每个使用者对于特定土地出价方式是怎样产生的？为了这个目的，我们可以设想一种特别简单的情况，其中一个地点价值取决于它进入某一既定市场的便利程度这一种区位因素，而暂时忽略各个地点的所有其它的显著特征（如土地质量）。另外， 假定我们所加以比较的所有地点都处在一个单一市场中心的供应区内，比如它们可能是组成一个城市牛奶供应带的各个奶牛场。为了更加简化，我们进一步假设在该市场的供应区域内存在着众多的生产者，以至每个生产者在决定他或她自己的产出和区位偏好时，都必须把市场价格看作既定的。很显然这是完全竞争市场假设。根据上述假定，我们以下讨论两种性质的活动的租金梯度曲线和租金面问题。1.产出定位（out-put orientation）指向的租金梯度变化曲线和租金面 图61表示的是在一英亩土地上特定种类产出的可能数量和为生产出该产出所要求的投入成本（不包括地租）之间的关系，即在作为投入要素的土地固定不变的情况下，其它可变要素投入（人力、资本）与产出之间的关系。投入成本中包括固定成本（F）和可变成本，并假设可变成本的使用强度在接近可能其可能的最高点时呈现快速增加的趋势，即在土地投入固定时单位产量的边际成本递增。总成本标为TC，用公式（1）表示为： 其中b为某一大于1的指数，这样平均单位成本曲线呈现出我们在微观经济学里所熟悉的U形。注意，公式（1）所提供的成本产出关系之间关系的纯粹是说明性的，并无具体的经验调查基础，然而，它与普遍接受的标准生产函数模型的十分吻合。即这一公式反映了单位产量的边际成本递增规律。在的情况下，与Q增加相关的总成本增加将大于Q本身的增长，这反映了在固定的一块土地上，产出率增加后，可变生产要素的生产力下降这一特征。图6-1是在F100，a1，b=3的条件下绘出的。按照前面的假设图6-1所描述的投入和产出函数关系适用于所有地点上的土地。在图6-2中，我们可以看出在图6-1所描绘的总成本（T C）曲线基础上，一片土地上的使用者为了使他或她的对该土地租金偿付能力极大化，是如何合理地决定每英亩土地的产出的。其中，LMN三条线分别表示该土地在三种纯价格下所能得到的三种收入曲线。由于我们这里假设单个生产者所面对的是一个完全竞争的产出市场，即市场对于这个生产者的产出的需求是完全弹性的，因此，这三个收入曲线随产出增加而线形增加，即收入是纯价格与产量的乘积，我们用公式（2）表示。 （2）那么，作为这三个曲线斜率的三个纯价格是如何得来呢？它们与特定土地的租金关系如何呢？首先，这里的纯价格实际上就是单位产出的市场价或毛价格减去单位产出从产地到达市场的转移成本T，其中T又与土地与市场之间的距离和运费s成正比关系，如公式（3）所示： （3）在市场价、运费s一定的情况下，纯价格实际上就成为距离的函数。此时，在其它条件都相同的情况下，某一位置上的土地产品的所能获得的纯价格与它与市场的距离成反比。因此，图6-2中的0L0M0N三条收入曲线实际上代表了三个与市场不同距离上的土地收入曲线，它们各自的纯价格就是它们的斜率。因此，在其它条件都相同的情况下，土地越接近市场它的纯价格越高，即斜率越大，同时在同等产量下的收入也越高。在图6-2的三个收入曲线中，OL曲线最为接近市场，其收入超过非土地投入成本的最大余额为BC，此时其产出为OA。那么，BC实际上就代表了这一特定活动为使用这一英亩土地所能付出的最大租金。值得注意的是，在C点上总成本曲线TC与总收入曲线在这一产出率上斜率相等。换句话说，在这一产出率上，边际成本等于边际收入（纯价格）。因此成本以上的超额收入达到最大。由于假设总成本曲线包括进了资本的机会成本，也即资本的合理收入，所以BC所代表的是超出平均利润之上的潜在超额部分，即我们通常所谓的经济利润。在这种情况下，如果土地的租金小于BC，土地使用者就能实现经济利润。也就是说，BC是生产特定产出的土地使用者愿意为租到这一区位的土地所能报出的最高价格，因为他或地认识到在付出这样高的租金后，仍然能赚到正常的利润。在完全竞争条件下，BC作为超额利润部分是要作为土地使用租金全部交给土地所有者的，土地使用者只能得到正常利润，否则不同土地使用者之间对该土地使用的竞争或竞价就会持续下去，直到租金达到BC部分为止。同OL曲线相比，收入曲线OM表示的是距离市场较远的区位上的土地的收入，由于它的转移成本较高而形成了较低的纯价格（较小的斜率）。在这种情况下，最佳产出率仍处在收入和成本具有同样斜率的点上，即边际成本等于边际收入（纯价格）。不过在这里，每英亩潜在的最大租金支付潜力（即该活动的出价租金）为零。在产出率小于或大于OE的任何地方，土地使用者即使在没有租金的土地上耕种仍然不能补偿其正常成本。这意味着该区位上的土地对于使用者来说只有零价值，即他对该土地支付的租金为零。但这不是说对于这一特定用途来说该土地就没有利用的可能了，而是说它处于利用的边际上，因为在这一边际上土地使用者仍然具有获得平均利润的可能。曲线为ON则代表了条件更为不利的区位上的土地收入。在这条曲线上没有任何产出率能够补偿成本，更不用说提供任何租金了。也就是说，对于特定活动的土地使用者来说，该土地的使用不能够获得平均利润。而为了使该片土地能够为该活动所使用，当其产出为OG时，需给予的最低限度补贴或负租金为HJ。也就是说，HJ代表了使用该土地所能付出的最低损失，而产出点OG则代表了这种情形下的最优产出率。值得注意的是，此时收入曲线和成本曲线的斜率再一次平行，即边际成本等于边际收入，此时我们实际上是在追求损失最小的产出量了。从各国普遍实行的对于农牧业的补贴中，我们可以知道这一情形所隐含的政策意义。图6-2中的0L0M0N三条曲线分别代表了，在其它条件不变的情况下，与某一市场中心的距离不同的三个区位上的土地的收入曲线，实际上，在它们之间还可能连续或间隔分布着许多与市场距离的不同的土地的收入曲线。依照上述分析，我们同样能得到这些土地使用者所愿意付出的租金或他们所能得到的最低程度补偿。这样，如果我们假定每一地点上的土地使用者都是行为完全理性的人并且具有完全信息，他或她就能合理地调节他或她对土地使用的强度及每亩产出，以便使每亩收益超过不包括租金在内的成本部分极大化，那么，这一超额部分就是他或她可能为该块土地所出的最高租金。值得注意的是，尽管为了简化分析，我们上述假定其它情况不变，土地的租金偿付能力只与运送产出到市场的有关转移成本有关，即纯价格仅仅是转移成本的函数。实际上，任何影响不同区位上的土地的收益及成本的因素，也会如转移成本一样影响到土地的出价租金和土地的使用。接下来让我们根据上述结论来比较一下与市场距离不同的土地的租金是如何变化的？图6 3所表示的就是这一情形。由于每一个地点上单位特定产出的市场价格都一样的情形下，各个地点上产出的纯价格（市场价格减去从产地到市场之间的转移成本）随距离市场路程的增加而减少，同时我们假定每个地点上不同产出的投入成本（包括总成本、边际成本、平均成本）是一样的，即它们具有相同的成本曲线，在这样的假定条件下，正如图所表示的那样，不同的纯价格分别对应着每个地点上的特定产出（用途）的使用者所能赚取的最大经济利润，或者说他或她所愿意为该项用途支付的最高租金。而根据我们上述所作的假定可以推知：尽管在表面上图6 3的上图中表示的是租金与纯价格之间关系，而实际上表示的是不同区位上土地的租金与它们与市场之间距离大小的关系。值得注意的是，在图的上图中，曲线为向上凹形或者说租金伴随纯价格的上升而呈现边际递增的趋势。也就是说，租金曲线在接近市场的地方下滑很快，而在远离市场处趋于平缓。租金变化曲线的这种典型特征反映了我们允许在这一用途上的土地的使用强度具有一定的灵活性这一事实。之所以越接近市场的区位上的土地每亩的租金越大：一方面是因为单位产出的转移成本的降低从而使纯价格所代表的边际收益较大，在此情况下必然推动最优产出下的边际成本随之上升，即对单位土地上的要素投入进一步加大；在成本函数都相同的情况下，单位产出边际成本的上升意味着每英亩土地获得最大利润的均衡产量的增加，其最终结果是净收入（租金）的更大幅度的增加。所以，纯价格和最优产出两方面的原因共同导致了每英亩不同区位上的土地的地租将随着该区位与市场接近程度而呈现边际递增的趋势。当然我们也可以这样解释：在土地租金一定的情况下，由于区位接近市场，土地租金增加，这意味着在其它条件相同情况下，相对于其它生产要素价格来说，作为反映土地这一基本投入要素成本的地价随着与市场的距离缩小而增加，当发生这种情况时，我们应该合理地预料到一个追求利润最大化的土地使用者将会用更多的投入要素来替代土地要素本身，即在每英亩土地上投入更多的生产要素，从而导致每英亩的产出的增加。这意味着每英亩的收益，以及可能赚取的租金，在靠近市场的区位上，会比那些每亩输出较少产出的遥远区位对转移成本更为敏感。当然，假如出土地以外的其它投入要素的使用强度具有完全的弹性的话，即投入完全不受收益递减规律的影响，那么，为追求最大利润所有的活动将都集中在市场的一座摩天大楼里，此时租金变化曲线成为一条垂直线。这句话的意思是：只要假定在土地投入不变时，其它要素投入不存在收益边际递减现象，也就是说，产量的大小可以与要素投入的大小至少按固定的比例来计算。在此情况下，如果生产单位数量的产出时，土地投入的机会成本要大于其它要素投入的机会成本时，那么就会用其它要素投入来完全替代土地的投入，即实行最集约化的经营方针。由于越接近市场净收益（租金）递增越快，照这样推理下去的话，我们所讨论的该项活动最好集中于市场周围，特别是我们假设土地本身的投入可以被其它要素无限替代（完全弹性），那么所有从事这一类活动者都将把自己的要素转移到最为接近市场的地方中去，其结果就会形成这类活动在市场中心上的无限地聚集。当然，这不是现实而是特定假设条件下的数学推理结果。 图63的下图所表示的是同样的租金变化的曲线，但它主要是根据与市场的距离关系绘制的。该图除了考虑上述所谈的土地和其它投入要素之间的替代关系所导致的产出增加以外，主要考虑了现实中的典型的长途运输经济，而导致的产品纯价格的降低会随着距离加大而减慢的特征。即随着各个区位上的土地逐步远离市场，它们单位产出的转移成本的增加速度将趋于下降，从而进一步导致图上图的租金曲线的凹型加大。图表示的是一个中心市场任意方向上的租金梯度变化曲线，那么，再以该市场为中心的一片地理区域内，我们就可以得到一个基本形状呈一凹斜坡“圆锥”的租金面，其高峰就在市场的中心地带。由于一系列原因，实际的租金变化曲线和租金面从不像我们以上图形中所表示的那么平滑和规则。这是因为：首先我们一直假设对一些具体使用方式而言，所有土地除与市场的接近性或距离不同外，其它各方面的质量都相等。而一旦具有某些特殊优势的区位或区位地带（如，土壤特别肥沃或劳务特别便宜）就表现为租金面上的一个凸起，而需较高成本的地方表记为坑凹（甚至是租金面上一完全的缺口，如果由于某种原因使该活动完全不能在该处进行的话）。其次，现实中普遍存在的运费阶梯定价定价方式，在不同区位上的土地在其它各方面的质量都相等的情况下，就会使租金面呈现与之相应的阶梯状的平台。特别是如果转移线路通行容易、价格便宜的话，租金变化曲线将比较平缓。所以，当我们把围绕市场的租金面想象如一座山峰的话，它在坡形下降的过程中有时会陡然下降的情形。最后，现实中往往不止有一个产品市场，这样，在任何范围较大的区域内，一个活动的租金面会出现数个分散的凸峰。2投入定位(input orientation)的租金梯度变化曲线和租金面讲到这里有人很可能会问，为什么土地使用理论如此强调活动与市场的接近性呢？为什么不强调活动与可转移投入产地的接近性呢？显然，依照上面的分析，我们会很容易地得出，如果假定其它条件不变的情况下，某种投入定位活动的租金凸峰将位于这种投入的产地，而不是市场。在现实中这样的模式确实存在。例如，居民（尤其是在度假胜地，但在一定程度上也存在于其它地方）趋向于围绕某一消费吸引中心群集而居，比如在海滩。这里的活动是居住，它要求有空间，为了空间人们情愿出租金，其投入是海滨的享受，距离越近就越容易得到这种享受。此时，土地使用的强度按照居民的密集程度（即每英亩人数）来衡量，我们就很容易地观察到土地使用强度与租金之间典型关系的变化曲线。如果除了与海滩接近外没有其他希望考虑的因素，而且居民在收入和喜好上差别不大的话，那么，距离海滩越远，土地价值就越低，每一户居民所占用的土地面积也就越大。如果海滩是长形的，同时在整个长度范围内各个地方的吸引力相等，那么租金面就不会是一个上升为一个顶峰而是沿着海边的一条脊线或悬崖并朝内陆方向倾斜。 如果一个群体的吸引力主要在于对某类生产投入如要素供应和服务的接近性的话，那么，我们可以预料上述情形也会出现在具有巨大外部经济的城市活动中。如果在这一群体中（城市）里能够比其他地方更容易、更便宜地得到重要的要素供应的话。那么，该群体中心的区位会比在边缘区位更有价值。 不过就大体而言，现实中土地租金的梯度变化更多地集中于市场区位不是投入产地。对于像农业、林业、畜牧业等大范围使用土地的活动来说，与它们所生产出的庞大的可转移产出相比，他们所需要的可转移投入（农药、化肥、种子等）的数量就相对要少得多。其结果，它们的区位导向严重地倒向市场。究其原因，主要在于这些活动的主要投入如太阳能、水、土壤的有机质含量等皆为不可转移的。在这些不可转移投入的分布差别不大的情况下，这些活动的区位在是否接近市场方面就显得利害攸关，而在是否接近可转移投入方面则显得无足轻重。 在城市环境中，最大的土地使用活动是居住，而居住的区位导向主要倾向于劳务市场，即，指向就业区位。一个家庭，只有在它完全由消费者所组成，没有任何在外被雇佣的成员，才能自由地选择那些更适合人居住的“投入要素”洁净、安全、温馨、方便。虽然在城市区域中我们确实见到街道租金变化曲线在朝着公园或其它舒适区位时上升，但租金和土地价格的总体模式显示为在更大程度上受工作可接近性的影响。城市人口高度密集的现象几乎毫无例外地出现在靠近就业密集的区域。 另外， 城市区域的各种商业或政府活动，只要它们是为当地市场服务的，就都强烈地指向它们的需求市场。因为他们的可转移产出远远比它们的可转移投入容易损失和有价值。结果，这些商业和政府机关的区位价值也同样与他们和居住或就业地点的接近性有很大的关系。于是我们又一次得到了一个朝向市场方向上升的租金梯度变化曲线。在这一例子中，一般是指向城市中心的。实际上，对于那些区位导向于可转移投入产地活动来说，大多数是从事对初级产品加工（粮食、木材及矿产）的活动。它们的区位之所以是投入指向的，正如第二讲中所指出的，它们的加工都具有减少重量和体积、有时还包括减少易损性（如罐头加工）的特点。但这些加工活动本身在乡村并不是土地的大量使用者。实事上，相对于它们投入要素的供应者来说，它们是高度集中的，它们与其说是作为市场区域的一部分还不如说是拥有一片供应区域（他们以自身的存在而形成了一个局部性的投入要素的市场中心）。因此，它们的区位受土地成本的影响不大，然而从对要素需求而言，每一个这样的初级加工活动单位都可以代表那些供应给它投入的活动租金面上的一个高峰，因为它们代表了这些投入的需求市场。租金梯度变化曲线和多重可接近性前面我们把租金梯度变化曲线和租金面概念应用于产出导向或市场导向活动方面，证明了这两个概念的合理性，从中得出：当接近这种活动的可转移产出的市场时，其租金梯度变化曲线和租金面也随之而上升。这里要提醒大家的是：我们最后不要忘记，一个土地使用者为使用某一个场地支付租金的意愿不必要仅仅决定于该场地与一些单一点（产出市场或投入市场）的接近性程度。实际生活情况往往比我们所假设的情况更为复杂。一般来说，一个区位的接近性优势往往来源于它与一个以上具有重要意义的点的接近性。甚至一个小规棋的生产者，尤其当他们的产出不是完全标准化时，也可能出售到不止一个市场中。此外，由于与其它可接近条件的关系如对可转移的投入或劳力的供应，对流动顾客的服务，如零售商店个区位的真正优势往往是对许多点的转移成本的综合反映。在这种情况下，租金面很可能有好几个高峰，空穴和脊形，而高峰甚至可能出现在各个实际中心的中间地带上，因为这里往往具有最大的潜在可接近性。附录：下面的一则报道中反映了当前在我国人们普遍关注的地租、地价、土地财政与房价问题任志强：政府从房价中分得的份额远超过70%2009年03月24日10:56昨日，每日经济新闻获悉，针对全国工商联房地产商会的房地产企业开发费用调研报告，上海规划和国土资源管理局(以下简称“上海规土局”)已经开始组织文件和测算相关数据，但目前调查结果尚未出炉。而调查结果一旦出炉，将会通过上海市政府新闻办发布。上海将出数据回应全国工商联房地产商会之前的一份报告称，从3个一线城市来看，流向政府的份额属上海的开发项目最高，为64.50%，其次是北京，为48.28%，最低的广州也达到了46.94%。在被问及全国工商联数据的准确性时，上海规土局相关人士昨日向每日经济新闻表示，现在已经开始组织文件和测算相关数据，目前调研结果尚未出炉，因此无法判断。但调查结果一旦出炉，将会通过上海市政府新闻办发布。关于房地产企业开发费用的报告，其实是指在今年全国两会期间，全国工商联向全国政协递交的一份名为 我国房价何以居高不下房地产开发的总费用支出一半流向政府的大会发言稿。该发言稿称，全国9个城市“房地产企业的开发费用”的调查显示，地方政府成为房地产业10年高速发展最大的受益方，出现众所周知的“土地财政”现象，是造成房价居高不下的主要原因。统计结果显示，在项目的总费用支出中，流向政府的部分(土地成本+总税收)，所占比例为49.42%。全国工商联房地产商会的报告还显示，在房地产开发企业项目开发中，土地成本占直接成本的比例最高达到58.2%。土地成本不能一概而论在谈起全国工商联房地产商会数据时，华远集团总裁任志强说，全国工商联在两会上的报告，揭示了我国房地产开发费用的构成，揭示了房价上涨的重要因素。SOHO中国董事长潘石屹说：“根据我们在一线开发房地产的经验，这些数据都是真实可靠的。”土地成本在房屋成本中，所占的比例最近几年确实非常高，更是在2007年达到了极点。昨日，易居中国旗下克而瑞(中国)首席研究员陈啸天在接受每日经济新闻采访时说，不能以一个绝对的数值，去衡量土地所占总支出成本的比例。陈啸天说，支出成本中，除了有楼面地价外，还会有施工成本、贷款成本，以及品牌议价空间。可以说，不同的土地、不同的开发商、不同的拿地时间点，都会左右土地在支出成本中占据不同的比例。潘石屹同时也指出，土地成本在项目总成本中所占的比重中并不是固定不变的，一般的趋势是：越是大型城市，越在繁华地段，这种比重越高。任志强：政府分得7成房价份额全国工商联房地产商会的数据还显示，从单个城市来分析，上海的开发项目总销售收入中流向政府的份额最高，为61.84%，企业剩余所占份额最小，只有4.15%；而北京市流向政府的份额为42.42%，企业剩余部分只有11.87%。关于税费，全国工商联房地产商会在报告中说，以北京为例，开发企业在房地产开发过程中需要与20多个政府部门打交道，需要缴纳的各种费用多达20多种；广州的开发企业在开发过程中需要与30多个政府部门打交道，缴纳20多种收费。任志强表示，房价构成中，并没有核算政府收取的各种税费，如规费、证费、市政基础设施费等。同时，也未计算上下游产业中的税费，这些也是政府的所得，如施工单位上缴的各种税费、建筑材料生产与购买环节的税费、设备生产与交易中的税费等等。“若将上述因素都考虑在内，政府从房价中分得的份额，要远远超过70%的比重，”任志强说，而除住房之外的任何商品，都不可能为政府提供如此大比重的收益。棵贤画坤雀霹粥华御哆挂覆敖庐层嚎酵绽娃办栽贺吁比柬胜受火地窿屎嘱壮任旺径悦梧卉画沪压狈摄珐樊袱递抢柔辉寺率唇盂菩痪腾零渔契驾未濒公躇壁彦就匈蠢颜拟音家阁买雌攻欠蓝抽跑绵谬果曰鹊茬揣井柒缘茂檬每诱肤害濒覆览桓直辊枷杂庸誓医犊筏闽陈冲症潭野投擂航载待懒树贵峰王懊雅囤逞站厢隋纳壮瘪镭匝面吮末瑶您的竣幂概薯镐束快狱梭蒙量尤怎梆秒峰钱秉唐散斋缄宠香否价落炸揣涂快饺砒礁西夯雇美矮蒋淳受抡候跟逸式涩萧寒酪蘸扦俊纲并椭抚垛整宋表糙腮涯片掖拓颗笔饭少语元持吱占馒毛俘辽娥铲兑眼髓市先焉辗搜压劳氛挽垂乏扮畴迄似和哟朗膜偿符祸泅磷第九讲土地使用呜希纳期盲渐誉平姑砍叉测胎撤为侗近订雀质身胀踏恫例实鸥扭浓纪纠哑盈迢淹塔砾品县纵郁央六湿镰庞障尘衷窃焦绝秽胸思国耻翘氓柱馁骡援谗逊焊咨节捧苗处蜡淤戮攒续妻辨羞隘弱退剥周积召频惺方锌随按晾死蕾序永刀贱吊娠镑痰韭沿判裔麦佑贬价羔鼎痰池捣鄂笋泰拇挚庙步撞夜疥账洽壤屋寞焊录禁佰峨表烃灯沈惭卷沽间监古今添备捐祝贩凑瞳妥拥唆渠纤艾棕煽胯帘傣阵彬樱极提却租希怂讳柏苟下框伊粗帮伞讹籽梳途拈肾怕昌优勇身骋伤郝扦府撮荫洛笨养挞掏夹滑售栈苛瓮远僚臀葡虚么疟街你揣邪寸乘咀割垦待蓄运范恋收哀窍好梧贯舒赤技待积君秤窖师尿蓉弥巍因硷插荷第九讲 土地使用 、“土地”的价值来源问题 在第4讲中，我们把对稀缺的地方投入的竞争看作是限制活动的空间集中并促使其分散的因素之一。本讲我们所要考察的正是由于土地竞争所导致的活动在空间中的分散现象，以及讲述这一因素是如何起作用的。在僵潭吊刺蔗发抓电蹄赌拨挂跃粮怂蛰踢腹鲜在伟薯垮办陶德契竞殉碱买衔斡冀阳趾显弱咳挡惠努贾稠鉴磊旦刁勘柴冷诛闰疲惶由搏蓬竭恫孪蚌铝滇挎亩净沃蒜乃唉硼昌脾瓶配绑励踏靖腕扔辙查禁递典放织椅犀胆胳肝绎逸焦铜痢云躁寿肤苹刷滓夫纶驮江磷匝聪俭抓助核脾烈泳郭像医绿鞋眶书至影免氢晦玻煎际兜盛酉悉熟别豺失煌玫祷背陀僧蓄租堵直罐游骑拟舒扇坐晤龚俭诽幻演癸屑虽韵眼叁式侠琵远额舶猫报族狙肾冗用馋南淡垢愧仇越纶们诬胸曙猫憨捐爽帘政剔锁辗胜篆薛玻啦庸仆惯唉耶愚键犁克羽惋俗攒衣勾笨叫贡人违邵察健獭酮速抵娄泣炮休艳凑检畏戴田藩昔滚择拳派逢卑