项目投资经济点性评估.doc

一、总论 1、项目名称：建始县石门古风旅游景区项目开发 2、建设单位：湖北佳音旅游发展有限责任公司3、建设地点：建始县高坪镇 4、建设内容：高坪游客接待中心（含自驾车旅游营地等）、石门河探幽赏桥游览带、巨猿洞访古怀旧游览带、石柱观宗教养生休闲区、八角村农业休闲度假区。5、建设规模：建始石门古风旅游景区旅游规划范围主要涉及建始县高坪镇的桑园坝村、麻扎坪村、八角村、金塘村、石垭村、青花村、望坪村以及红岩寺镇的凉水埠村。6、概算投资：石门古风旅游景区总计投资3.1839亿元。其投资结构为基础设施建设投资5535万元，服务设施建设投资16162.5万元，生态环境保护工程投资1206万元，旅游项目及景区投资8590.5万元，征地费345万元。7、效益分析：项目年平均营业收入19200万元，年平均税金及附加为2331万元，年平均利润4800万元，项目投资利润率15.1%，投资回收期6.6年。二、项目建设的必要性 （一）项目背景： 1、建设单位概况湖北佳音旅游发展有限责任公司成立于2010年8月，主要在建始县从事旅游项目开发、电子产品制造、小水电建设等业务。公司于2011年1月启动建始县石门古风旅游景区项目开发工作，目前景区规划工作结束。2、建议书编制依据 恩施州旅游发展总体规划、建始县旅游发展总体规划、建始县石门古风旅游景区项目开发有限责任公司总体规划。3、提出的理由与过程石门古风旅游景区位于鄂西南山区北部，绝大部分地处建始县东部的高坪镇。高坪镇处于恩施州东引西进的桥头堡位置，这里既是恩施州和建始县的“门户”（号称“建始县东大门”），又是“建始直立人”遗址所在地。景区所在地高坪镇与巴东县隔河相望，西接茅田、三里、红岩，南邻花坪，东北与龙坪毗连。“318”国道穿腹而过，横贯9个村，全长18.7公里，“高三”公路自东向西直达县城，“高渣”公路由南向北连接“318”和“209”国道，沪渝高速公路和宜万铁路横贯全镇。全镇分布在巫山余脉的崇山峻岭中，全镇100%的村通公路，物资交流活跃、市场繁荣。石门古风旅游景区所在的建始县是我国华东地区、华中地区和西南地区联系的陆路交通要道。宜万铁路、沪渝高速公路的通车和正在开发的清江“黄金水道”以及规划的安吉高速公路都临近石门古风旅游景区，这将大大改善建始县及石门古风旅游景区的交通区位条件。石门古风旅游景区距离建始县城54公里，距宜万铁路建始火车站50公里，距恩施州府80公里，距水电旅游名城宜昌100公里，距省会武汉450公里，旅游区位优势明显。景区地貌奇特，生态环境优越，自然风光幽美，人文胜景众多，在这样一个旅游区位优良、旅游名胜丰富的风水宝地开发旅游，前程无量。石门古风景区所在地高坪镇在古代就是“川鄂咽喉”，建始县“门户”，石门山水险峻幽美，石门关素有“施南第一佳要”之称。如今已是天堑变通途，该地邻近宜昌，沟通鄂西生态文化旅游圈和武汉城市旅游圈，连接长江三峡与清江，是湖北旅游空间格局中的重要枢纽。石门古风旅游景区向北行50公里是长江三峡，向南行30公里是清江，并是湖北省重点旅游线路“两江国际旅游环线”的一个重要节点。游客到建始县业州镇后将经过石门古风旅游景区、野三河景区进入清江画廊，也就是说石门古风旅游景区也是沟通重庆和宜昌旅游景区的重要节点。由此可见，位于建始县东部的石门古风旅游景区，无论是在地理区位、交通位置，还是在湖北与三峡的旅游战略布局上，都具有重要的地位。（二）基本条件： 1、拟建地址状况石门古风景区地处新华夏系第三隆起带内，跨大巴山脉南缘分枝末端与武陵山脉分枝余脉结合部，经受地壳运动次数较多，地壳断陷和抬升显著。地貌形态以褶皱为主，属构造、侵蚀、溶融等体系的结合，山体呈北东-南西走向，与构造线走向基本一致。南北两端以构造作用为主，有强烈的侵蚀切割作用，有古老的高原和平缓起伏的岗峦，基岩为碳酸盐类的山峦，峰顶浑圆，山脊轮廓缓和，山坡以阶梯状坡形出露较多；基岩多为砂页类岩的山峦，山峰尖棱，山脊陡峭。山地地表切割深度达200米以上，以流水侵蚀作用为主，化学风化旺盛，地貌特点是峰顶浑圆，峡谷、冲槽、溶洞、伏流、岩溶洼地随处可见。区内断裂构造发育。沿断裂大型岩崩普遍，是造成悬崖峭壁、奇峰怪石的重要地质基础。清江横穿建始把县境分为南、北两个部分，清江以南属于武陵山脉，清江以北属于巫山山脉。石门古风旅游景区属于清江以北巫山山脉的一部分。巫山山脉从建始县北部与重庆市奉节、巫山两县交界地带入境，绕伸东南，构成县境山脉主干，再分成数支，呈北东-南西走向伸展至清江北岸。景区地貌形态属侵蚀、构造、溶蚀等体系的组合，并以广泛出露的岩溶地貌为主要特征。岩溶地貌中峰丛、槽谷、洼地三者常常相连为伴，是一个二高山与低山兼并的地方，平均海拔800公尺左右。境内山峦起伏，层峦叠嶂，水旱农田散布其间，低山和二高山多平坝、水田，高山多槽、坦、坡地，河谷盆地星罗棋布。2、拟建地址的建设条件：一是项目建设区交通便利。石门古风旅游景区距离建始县城54公里，距宜万铁路建始火车站50公里，距恩施州府80公里，距水电旅游名城宜昌100公里，距省会武汉450公里，旅游区位优势明显。 二是项目建设区有丰富的民族文化底蕴。世界100首经典民歌之一的黄四姐便发源于项目区内。三是项目区风景名胜古迹多，如古洞（“建始直立人”遗址巨猿洞）、古桥（石门古桥）、古道（施宜古道）、古观（石柱观）、古碑、老街、故居等，景区开发潜力巨大。（三）项目建设的意义：一是当地的优势旅游资源得到开发利用，产生一定的经济效益。二是旅游产业势必拉动当地特色种植、加工产业的发展，提高农产品的附加值。三是项目建设必然与建始县乃至恩施州的主要景观形成互补优势，进一步丰富山区旅游产品。四是项目建设将新增就业岗位500多个，为当地农民提供一条新的就业渠道。五是项目建成后资源优势将转变为经济优势，在拉动消费、增加新的税源上有不小的贡献。三、建设内容、规模及工程方案 1.石门古风大酒店：建设石门古风大酒店，三星级。住宿300个床位，餐位400个，可容纳250人的大型会议室1个，可容纳100人的中型会议室1个，可容纳30人的小型会议室4个。占地15亩左右，建筑面积约8000平方米。主体建筑为3层，靠山面水（田家河）建设，为地方民族古建筑风格。酒店附近修建餐饮、文化娱乐、休闲、购物设施。休闲、娱乐设施本着“慎建、观看、续建”的原则。2.度假别墅（小木屋）：石门古风大酒店的对面的山丘临龙洞子的溪沟边，占地5亩左右。建设10栋休闲别墅，为吊脚楼建筑风格或乡村风格式小木屋。3.自驾车旅馆：田家河汽车维修保养区，即离“石门古风”大酒店50米远靠近318国道的地段，占地10亩左右。自驾车旅馆每栋为建筑风格简洁的3层楼。一楼架空层供停车，二、三楼供住宿。一方面满足自驾车游客的停车需求，另一方面展示建始石门古风旅游景区独特的土家建筑文化。4.驴友营地（青年旅馆）：自驾车旅馆附近，靠近山丘和溪边，占地15亩左右。建设1栋青年旅馆，150个床位。5.汽车维修与保养中心：在靠近318国道的景区大门内附近，占地5亩左右。设置维修设施、加油加水设施、洗车设施、保养设施、库房等，为自驾车游客提供汽车维修、保养、补给、租赁等服务。6.太极养生殿：选址在望坪中学附近，规划控制用地20亩。住宿150个床位，餐位200个。建筑面积3000平方米。建筑设施为1-2层，为道教文化建筑风格。具有朝觐、修炼、养生、休闲等功能。7.八角楼乡村农舍（休闲中心）：选址在八角村，规划控制用地5亩。住宿80个床位，餐位100个。建筑面积1000平方米。建筑设施为1-2层，为土家民族建筑风格。具有餐饮、住宿、休闲、娱乐等功能。8.游客服务点：在龙洞子河出口的游船码头、三叉口码头、宜万铁路大桥备用码头、石门古桥、石门村一组、擦耳河电站指挥部附近、八角村、石垭子老街、吴国桢故里等9处规划设置游客服务点。主要负责向游客提供咨询与接待服务、出售小商品。石垭子老街、八角村、吴国桢故里三个游客服务点还应提供基本的食宿条件。9.厕所：在每个旅游景区均设立整洁美观、方便适用的厕所。均为水冲厕所。具体布局如下为，高坪游客中心建设公厕5个。每个游船码头和停车场均建设公厕2个。石垭子老街建设公厕3个。八角村乡村休闲区建设公厕3个。吴国桢故里建设公厕2个。共计建设公厕15个。四、投资估算及资金筹措 （一）投资估算：石门古风旅游景区总计投资3.1839亿元。其总投资结构为基础设施建设投资5535万元，服务设施建设投资16162.5万元，生态环境保护工程投资1206万元，旅游项目及景区投资8590.5万元，征地费345万元。整个投资主要用于旅游区基础设施建设、服务设施建设、其他配套建设、生态环境保护工程投资、旅游项目及景区投资等五个方面。整个项目投资分近期（20122014年）、中期（20152017年）和远期（20182022年）三个阶段完成。1、基础设施建设投资估算基础设施建设投资主要包括道路及停车场、码头工程、供电工程、通讯工程与给排水工程等。见下表： 基础设施建设投资估算表 单位：万元建设项目建设内容规模标准单价投资额近期投资中期投资远期投资道路及停 车场、码 头新建公路（高坪游客中心）4公里150600改造公路16公里60960600360景区步游道5公里63015105特种游道4公里30120120施南古道修复5公里4 2020停车场6处（18000 m2）0.02/ m236020010060峡谷旅游码头6350239512001095小计4485供 电工 程低压线路3802003020配电房33023090小计5102903020通 讯工 程峡谷通讯发射塔11015小计15给排水工程污水处理设施350225505050给排水管网300200小计5252505050合计55352、服务设施建设投资估算服务设施建设投资主要包括旅游住宿与餐饮设施工程、游客服务点工程、交通运输设施等。具体投资额见下表服务设施建设投资估算表单位：万元 建设项目建设内容规模标准或单价投资额近期投资中期投资远期投资旅游住宿与娱乐设施石门古风大酒店1三星级75007500青年旅馆20501500750750度假别墅（小木屋）830360260100石垭街棒老二蜗居16060石柱观太极养生殿1三星级45004500八角楼乡村俱乐部（或休闲度假村）1150150旅游管理与游客服务 点高坪游客中心办公综合楼1225225汽车维修服务站1370270100旅游服务点：龙洞子游船码头，三叉口码头、宜万铁路大桥下备用码头、石门古桥、石门村一组、擦耳河电站指挥部附近、八角村、石垭子老街、吴国桢故里各1处920240909060交 通运 输设 施旅游中巴1022.5225225景区电瓶车54.522.5机动木帆船2037.5750人工木帆船1022.5225150合计16162.53、生态环卫工程投资估算生态环境保护工程投资主要包括垃圾处理场、垃圾集并点、垃圾箱、景区厕所、园林绿化、森林管护等项目。具体估算见下表： 景区生态环卫工程投资估算表 单位：万元建设项目建设内容规模单价投资额近期投资中期投资远期投资生态环卫工程垃圾处理场2153020垃圾集并点4312422垃圾箱2000.036222景区厕所151015010050园林绿化660200120100森林管护3501005050合计12084262241544、景区旅游项目建设投资估算石门古风旅游景区旅游项目建设投资由金潭村游客接待中心旅游项目建设、石柱观宗教养生旅游项目建设、石门河峡谷赏桥和野外拓展旅游区旅游项目建设、石垭怀旧游览旅游项目建设、318国道风景游览带旅游项目建设、八角村乡村休闲旅游项目建设六部分组成。具体估算见下表：景区旅游项目建设投资估算表单位：万元 景区地点建设内容投资额近期投资中期投资远期投资高坪游客中心田家河景区大门10050田家河旅游广场250250田家河自驾车营地配套设施450350100田家河龙洞子湿地公园150100田家河旅游标识系统302010石门河探幽赏桥游览带石门河峡谷石门河橡胶（调节水位用）300300擦耳河（倒拐湾处）缆车300300石门洞至对岸滑索225225石门洞石门与台阶、佛雕150150石门桥石门古桥维修7575施南古道石刻、雕塑、休憩点等建设18013050熬硝洞景点开发7.55石门河旅游标识系统15155巨猿洞访古探胜游览带巨猿洞门景30巨猿洞寻根园180巨猿洞遗址博物馆30003000巨猿洞景点标识系统1515石垭老街老街门景22.522.5石垭老街谭家老屋135135石垭老街袁家大院150150石垭老街石垭园林15010050石垭老街环境整治与优化2251255050石垭老街戏台22.522.5施宜古道施宜古道修复与景观建设755025凉水埠吴国桢故居修复37.537.5凉水埠吴氏祠堂修复375275100318国道环境优化3002005050访古探胜游览带旅游标识系统15105石柱观宗教养生休闲区石柱观山顶古建筑维修300200100石柱观蹬道及碑刻维修7575石柱观山下三级石台阶修建275275石柱观山下金盆偃月修复7575石柱观山下山下洞穴开发1515石柱观环境优化与生态保育75452010石柱观旅游标识系统32八角楼乡村休闲度假区八角村八角村农俗博物馆15050100八角村激情·闹年舞演艺开发302055八角村乡村农家乐开发2751755050八角村乡村农舍（度假村）15015050八角村旅游商品开发75452010八角村环境优化755025八角村旅游标识系统1555合 计8590.5（二）资金筹措方案：由湖北佳音旅游发展有限责任公司筹措主要部分，并部分争取地方政府支持（如基础设施与公共设施的建设，文物保护与古迹维修等）。五、效益分析 （一）经济效益结合旅游市场预测，本项目预计经营第一年负荷为50，之后逐年增长至70，90，100，年游客总人次达 100万人次。1、营业收入估算：项目建成后年平均销售收入19200万元。餐饮收入：前5年平均30×98.4=2952万元；后续年平均30×120=3600万元购物收入：前5年平均35×98.4×0.8=2755.2万元；后续年平均35×120×0.8=3360万元酒店客房收入：前五年平均100×78.9=7890万元；后五年平均100×98.4=9840万元旅游收入：前五年平均50×98.4=2952万元；后五年平均50×120=6000万元2、营业成本估算：年均经营成本14400万元项目总成本费用按国家计委颁发的建设项目经济评价方法与参数有关总成本估算表编制。职工工资及福利：本项目定员500人，每人每月平均工资1200元，福利附加费按平均工资的0.2倍计入，则工资总额为864万元。固定资产折旧与摊销：本项目建成后形成固定资产2.111 亿元，固定资产按平均年限法，平均折旧年限为15年，残值率为10%，固定资产余值为1.746亿元，年折旧额为3650万元。修理及维修费：按年固定资产折旧额的15%计，共291万元购燃料、动力费用：主要为水、电、汽油和煤气费用，水按平均0.3升/人；电按平均0.7度/人测算，共183.45万元其它费用每年共4611.55万元。3、税收与利润分析本项目营业税按国家规定税率5%计算，城市建设维护税为7%，教育附加税为4%，项目年平均营业收入19200万元，年平均税金及附加为2331万元，年平均利润4800万元，项目投资利润率15.1%，投资回收期6.6年。（二）社会效益：项目建设将把建始县的旅游资源优势转变为经济优势，年营业收入近2亿元，带动周边农户增收将超过5000万元，提供税收2331万元，在丰富全县旅游产品、完善旅游服务功能方面均有不可低估的作用。 七、结论：该项目区旅游资源得天独厚，景区旅游、休闲、观光娱乐等功能定位准确，建设规划科学，规模适度，操作性强，市场前景可观，项目是可行的。