同仁堂湖北药店选址调查报告.doc

品尚调查，品质为先 目录一、前言-2二、新点周边地理位置特征表述-3三、新点周边商业环境和竞争店情况-13四、新点周边居民分布及消费习惯-23五、总结-34一、前言药店连锁业近几年发展迅速，尤其在医疗体制改革和加入WTO等“催化剂”的推动下，整个药店连锁业呈现出一片前所未有的“圈地”现象，“如何选择良址”已经成为每家连锁药店经营者最关注的问题。为了推动武汉市场零售药店的快速发展，给药店提供一个合理的发展空间，武汉市药品监督管理局作出了新开药店零距离限制的规定，这也为武汉市零售药店快速发展提供了政策支持。北京同仁堂作为全国品牌知名度非常高的药店连锁企业，在进入武汉市这样一个新的市场时，战略布局是非常重要的。作为位于中北路上的意向点，北京同仁堂定位于开的是在繁华地段或商圈内的药店，对于日后提高品牌认知度的作用是显而易见的。我公司自代理湖北同仁药业有限公司新点选址调查业务开始，经过十三天的实查、入户访问、数据统计、整理分析，拟出如下调查报告。二、新点周边地理位置特征表述此次调查研究的新点位于武昌区中北路姚家岭路东车站旁。中北路是武汉市内环路武昌段的一部分，南北走向，连接着武昌的两大主干道武珞路和徐东大街，穿梭于东湖与沙湖之间，东眺东湖，西接沙湖，邻居水果湖湖北省政治中心。中北路北瞰徐东商圈，南靠中南商圈，交通便利，生活非常便捷。新点旁的姚家岭车站是内环线武昌段上非常重要的公交中转站，同时新点正处于南北两个主要的十字路口（东湖路路口及姚家岭路口）正中地带，所以新点周边交通繁忙，流量较大。我们对新点门前、马路正对面、东湖路路口、姚家岭路口、姚家岭车站等地选择了11个观测点，进行了三天（周四周六）的交通流量实查，实查数据及图例分析见后。（附交通流量观测点分布图、商圈弧定点测速图）姚家岭路口交通流量变化图人流量 自行车流量 经过实查，姚家岭路口人流总量周四周五周六分别为15560、16010、12402人，自行车总流量周四周五周六分别为6954、5578、4302辆。姚家岭路口摩托车总流量周四周五周六分别为6240、5158、4352辆，汽车总流量周四周五周六分别为54502、53272、50762辆。摩托车流量 汽车流量 从以上四个图表可发现人流量及自行车流量在每天早晨傍晚上下班时间达到高峰，呈现双驼峰的规律；而摩托车流量较为凌乱，无明显规律，全天各时段比较平均；汽车流量则在傍晚出现高峰。路口西侧道路正在维修，因交通管制，交通流量受到一定影响，一旦道路恢复通常，此路口交通流量会进一步提升。东湖路路口交通流量变化图人流量 自行车流量 经过实查，东湖路路口人流总量周四周五周六分别为20130、17404、16732人，自行车总流量周四周五周六分别为6886、6360、5440辆。摩托车流量 汽车流量 经过实查，东湖路路口摩托车总流量周四周五周六分别为5582、5708、4516辆，汽车总流量周四周五周六分别为48402、52634、48894辆。东湖路路口距姚家岭路口不足500米，故交通流量呈现出与其相似的特点，只是东湖路路口因更靠近家乐福商圈，所以东湖路路口交通流量较之更大一些。新点附近姚家岭车站上下客流量变化图上客流量 下客流量 姚家岭车站（自南向北，见公交站点分布图）处于新点门前右侧10米，因处于南北两个十字路口的中间地带，又是武汉交通内环线武昌段主要的公交中转站，所以上下客流量较大，上客流量日均在2200人次，下客流量日均在3000人次，也呈现出双驼峰的规律，特别是在下午下班时段达到最高值。新点门前交通流量变化图人流量 自行车流量 经过实查及访问调查，新点门前人流量周四达5374人，其中上下班经过、购物、休闲人群占比分别为43%、13%、44%；周五达5364人，人流类别比例为45%、18%、37%；周六达3332人，人流类别比例为30%、36%、34%。因门前有车站，故周四周五上下班路过人群占比偏大。同时因南北路口分流，门前人流量不算大。摩托车流量 汽车流量 新点门前摩托车总流量周四周五周六分别为1568、1934、1480辆，汽车总流量周四周五周六分别为20674、22910、20948辆。因新点地处两大十字路口正中间，门前车流量较大，且因等待红绿灯，门前不断出现机动车排队现象。新点马路正对面交通流量变化图人流量 自行车流量 此观测点代号为2，人流量周四周五周六分别达到5592、5558、5694人，周四上下班经过、购物、休闲人群占比分别为21%、37%、42%；周五占比分别为19%、36%、45%；周六占比分别为29%、41%、30%。不似新点门前有公交车站，所以呈现出与新点门前不同的人流构成特点，上下班人群占比明显低于购物及休闲人群。摩托车流量 汽车流量 此观测点摩托车总流量周四周五周六分别为1972、1862、946辆，汽车总流量周四周五周六分别为22026、23498、23864辆。因与新点相似，地处两大十字路口正中间，车流较大。从摩托车流量图可看出因上下班原因周四周五流量变化呈双驼峰规律，周六则比较平缓；而汽车流量三天无明显变化。三、新点周边商业环境和竞争店情况武昌是武汉三镇中的政治文化中心，也是全国闻名的智力密集区，其密集程度仅次于北京的海滨区，武昌近年来在商贸娱乐、金融服务、文化传媒、信息中介、高新科技等五大产业上发展迅速，第三产业占到地区经济总量的85%/。新点距武昌核心区中心洪山广场不足1000米，处于徐东和中南两大商业圈的连接线上，北有徐东平价超市、武汉销品茂、凯旋门购物广场、沃尔马、好美家、麦德龙，往南即是中商广场、世纪广场等武昌大型商场扎堆处，而新点所处中北路沿线本身就有国美电器、百安居、家乐福、工贸家电等大型超市和卖场，整个武昌内环线分离的中南、徐东两大商圈已经由中北路连接贯通，形成了内环形商圈。我们对新点周边近1公里范围进行了调查，发现东侧南侧几家大超市（家乐福、武商量贩、中百仓储）到新点距离均在500米左右。因背靠省委省政府，500米商圈内机关单位、金融网点非常密集；商圈内主要路口也均建有大型写字楼，租金平均在2530元/平米，周边商铺租金则在35-100元/平米左右，商业环境在武昌区仅次于中南商圈。（见企事业单位及商业网点分布图）新点东侧南侧1.5公里各有一家大型医院（中南医院、武汉市七医院），0.5公里商圈内也遍布社区卫生服务站、诊所及药店。我们选择了其中四家药店作为竞争店进行了调查分析。老百姓、九洲通、普安、同济堂这四家药店均处于新点0.5公里商圈弧附近，经营面积分别为老百姓240平米、九洲通55平米、普安50平米、同济堂42平米；日均提袋客流量分别为1400、140、210、190人次；客单价分别为31、27、15、19元。老百姓大药房经营面积最大，客流量最高，客单价也最高，通过问卷调查也发现老百姓大药房及同济堂药店提及率最高，这两家药房将是新点最大的竞争对手。（后附竞争店客流实查图例、竞争店分布图）竞争药店提袋客流量变化图老百姓 九洲通 通过对四家竞争药店的实查及访问调查，我们发现四家店的提袋客流量变化呈现出各自的特点，老百姓、九洲通、同济堂三家药店都是早晨傍晚为售药高峰期，表现出非常明显的双驼峰特点；而普安药房则较为平均。普安 同济堂 老百姓大药房在四家药店中经营面积最大，有240平方米，日均客流量达1400人，客单价为31元，也为四店最高；而九洲通、普安、同济堂经营面积分别为55、50、42平方米，日均客流量分别为140、210、190人，客单价分别为27、15、19元。四家店（除同济堂无美容产品售卖外）均销售中药、西药、草药、美容、保健等产品，经营种类都很齐全。四、新点周边居民分布及消费习惯我们对新点周边进行了小区分布实查及入户问卷调查，小区分布实查范围为半径1.5公里商圈，抽样问卷调查样本284份，有效样本为202份。调查发现新点1.5公里商圈内总户数为55000户,人口近20万，其中机关企事业单位人员、工人、教师占比接近一半。居民家庭可支配收入为20005000元/月的占到近60%，比较武汉市16月份统计年鉴数据，可发现新点商圈内中等收入家庭居多，但呈现出东西差异的特点，东部因机关单位较多，居民收入较稳定；西部民房居多，收入偏低。通过问卷调查，我们发现商圈内居民购药主要以中青年及妇女居多，且居民大多都愿意选择去药店购药，但每次购药金额在100元以下的占比超过80%，同时购药频次也有较大差异，平均一个月购药一次和三个月以上购药一次的占比均在40%左右，购药频次及客单价均不高。（后附小区分布图、问卷图例分析）问卷图例分析J1被访人群性别比例 上图表明女性是药店的主要消费者。J2被访人群所属年龄段结构 由上图可以看出购买药品的以中青年人居多。J3被访人群身份分类 上图显示机关企事业单位工作人员、一般员工、教师占比接近一半，可以看出新址周边人群收入较稳定。J4.被访人群家庭成员人数 上图表明新址周边居住人群主要以3-4人的小家庭为主。J5.被访人群家庭月收入情况 由上图可知道商圈内家庭收入分布状况为中间大两头小。X1.被访人群购买药品的费用报销情况由上图可以看出购买药品的人群中96的人需要承担全部或部分费用。从侧面反映出消费者对药品的价格会很关注。X2. 被访人群是否愿选择去药店购买药品 由上图可知绝大多数人都有选择到药店购买药品的习惯。 X4.被访人群选择药品的依据由上图可知购药人群更愿意接受医生的指导及自己的判断。X5. 被访人群记忆中的药店（提及次数） 从图例可看出，虽然“老百姓”的提及频次高于其他药店，但“想不出来”的更多，说明居民对药店的品牌认知度都不高。X6. 被访人群主要去购买药品的药店X7. 被访人群选择以上药店的原因 由上图可知，商圈内居民关心的是药品的价格和质量以及交通便利等因素，至于品牌并不很关心。X8、被访人群去过的其他药店（提及次数）由上图可知被访人群想不出来的居多，从侧面也说明没有哪一家药店有明显的品牌优势。X9、被访人群过去三个月去过的药店（提及次数）X10、通常多久去一次药店由上图可知，一个月和三个月以上各占1/3以上，说明购药频次差异较大。X11、一次购买药品金额由上图可知，绝大多数人购买药品金额在100元以下。X12、药店旁开设专家门诊的看法X13、药店销售美容产品的看法X14、偏好于自选式销售或柜台式销售由上图可知自选式销售具有明显优势，传统的柜台式销售方式在被访人群心目中逐渐淘汰。X15、是否听说过北京同仁堂 X16、如果同仁堂在附近开店，心情如何由上两副图可知“北京同仁堂”五个字在被访人群心目中知名度很高。大多数人对同仁堂在附近开设新店表示欢迎。X17、收到过那些药店的广告单（提及数量）由上图可知被访人群提及“老百姓”数量稍多一些，但总的说来药店并不重视DM广告的宣传，从侧面也反映出药店方DM广告意识淡薄。五、总结新店开业，选址异常重要，需从地理环境、商业环境、人口环境、药店的经营与服务多方面考虑。从新点所处地理位置，商圈内的商业环境、人口特征来看具有较强的竞争力，市场潜力较大，但新点商圈东重西轻的特点很明显，商圈内社区药店分布很密，而且从居民消费习惯来看，老百姓对于药店的品牌认知度都不强，同时购药频次三个月以上占44%，平均客单价只有23元，购药频次及客单价均不高的特点较明显。当然，北京同仁堂在老百姓心目中品牌知名度非常高，同时大多数居民对北京同仁堂在附近开店表示欢迎，投资者可多从此方面考虑。 35 品尚不是空想，而是起而行的工作！