学区房调研1新.doc

题 目： 学区房的罪与罚 现行教育体制下的住区情况调研姓 名： 许皓钧 151100317 陈志龙 151100320 吴桂 151100328 方俊婷 151100324 学 院： 建筑学院 专 业： 城市规划专业 年 级： 2011级 指导教师： 彭琳 目录摘要关键词第一章绪论1.为何调研学区房2.学区房产生的背景和内在原因3.谁是主要调研对象 鼓楼第二中心小学第二章学区房使用群体的现状调研1 学区房的区位分布 1.1总述 （福州市学区房情况） 1.2类型 1.3分布情况2“学区房”使用者构成2.1 学区房使用者与其他居民比例变化 2.2获取房源的途径2.3 使用情况3.学区房居住环境现状 3.1概况 3.2功能复合 3.3安全性 3.4邻里关系（社区活动及归属感） 3.5住区环境的情况（交通，景观，设施）3.6居委会职能4“学区房”价格机制的调查（经济层面）4.1房价变迁4.2与周围房价比较4.3政策解读与展望第三章总结与建议 1“学区房”现存问题总结2.不足之处 附录 调查表格1居民对学区房的满意度调查（分不同的使用人群进行调研）摘要：学区房热已凸显为当今一个重要的社会问题。学区房热是一种变相的教育不公平，反映了我国教育资源分配的失衡现状，我们以福州市鼓楼区第二中心小学为例，通过使用的调研方法了解学区房的产生背景和内在原因 以及区位分布特点和学区房的价格机制。通过对鼓楼区第二中心校区周围的学区房的相关 调研 走访，我们选取军门社区作为调研对象了解学区房的使用者构成和居住的环境现状。 关键词：学区房；鼓楼区第二中心小学；军门社区第一章绪论 1.为何调研学区房越来越多的购房家庭，本着“从娃娃抓起”的思路，希望从低学级时就进入重点学校。目前优秀的幼儿园、小学、初中成为了学区房所重点关注的学级段。一方面，随着教育制度的改革，大多数的重点高中已与初中部分离，没有了直升的机会，纯高中的重点学校已不能按照学区户口直接就学;另一方面，家长们也考虑到，如果自己的孩子初中是普通中学就读，高中进入重点学校后，学习成绩会跟不上，这样反而效果不佳。由此，学区房正向着“低龄化”、“低年级”的方向发展。2.学区房产生的背景和内在原因 2.1学区房形成的背景性因素分析（一）教育是居住的重要配套设施 技术的进步和生产力的发展加强了知识和信息的作用，新的生产方式需要对劳动者进行大量的职业训练。同时，社会分工的细化使社会差异性程度不断提高，社会需要以一种高度集中化的教育方式在社会公共道德和价值观念方面进行建设。教育成为一种由社会负责的集体需求，承载教育活动的机构学校，也成为居住的重要配套之一。 （二）基础教育资源分布不均衡 20 世纪50 年代，我国开始大规模进行经济建设，急需大批人才，然而，当时的社会现实是教育资源匮乏，人才短缺。为了快出人才、早出人才、出好人才，政府采取了集中稀缺教育资源办好重点学校的教育政策，对重点学校的人员配置、教育经费投入、办学条件、教育教学管理等方面进行了十分明确的“倾斜”。重点校政策在中国实行了二十多年，以一种合法性的功能使不同的学校在获取教育资源时处于不同的位置，不可避免地扩大了校际间在资源配置和教育质量上的差距。基础教育资源分布不均衡的现象在中国将长期存在，这也意味着城市中住房的教育配套不是均等的。 2.2学区房的形成（一）“就近入学”政策使重点校就学范围内的住宅成为学区房为了给每一个儿童提供平等的受教育的权利，我国于1986年通过的中华人民共和国教育法第九条规定：地方各级人民政府适当设置小学、初级中等学校，使儿童、少年就近入学。由于中小学具有一定的招生规模，因此，各个学校会根据附近居住区的学龄人口划定就学范围，学龄儿童在所属学区内就学，这就是“就近入学”。近几年来，为了消除择校现象，保证教育公平，许多城市实行了严格的入学审查制度。在严格的“就近入学”政策的限制下，小孩必须在居住地所属的学校就学。家长为了使子女能够进入重点中小学，就必须购买重点学校就学范围内的房屋。重点校学区内的房屋成为获得优质教育的“通行证”和便利设施，因此被称谓学区房。（二）庞大的需求使学区房现象进一步凸显 重点校有着一流的物质设备、高水平的师资，以及优良的学风、校风和校纪，这一切使重点校的教学质量突出。在中国，跨入重点中小学的门槛意味着将在高考的比拼中占领先机，埋下成功的种子。高考是改变中国人命运，实现梦想最为现实的途径，有时也是惟一途径。比拼的表面是成绩（分数），然而实际上却是政治资本（权力）、经济资本（金钱）、社会资本（关系）的综合体现。因此，进入重点中学即是迈出了高考的第一步。家长不惜任何代价趋之若鹜，也更在情理之中。如果居民户口所在的区域内没有好学校，家长就不得不通过置业迁移让孩子进入重点学校。 另一方面，为方便管理孩子生活和学习，方便孩子上下学，家长也会选择在学校周边买房、租房，于是形成了广泛意义上的学区房。据了解，住在学校周边的许多房客，他们的孩子多为初三和高三的学生，甚至也有小学六年级的学生，由于学校距家较远，为了节省时间使孩子专心复习，家长们大多选择在学校周边租房。学校附近的房屋租赁是房屋租赁市场的重要组成，每年9 月份孩子入学都会成就房屋租赁市场的一次高峰。随着人们对于优质教育资源的竞争，学区房成为一种突出的社会现象，其符号价值和社会意义更加明显。3.谁是主要调研对象 3，1概念界定：从广义上讲，位于大学、重点高中、初中、小学等周边的小区房产均可视作学区房。这里有厚重的人文气息，方便家长接送或学生单独上下学。但业内通常界定，真正意义的学区房专指可获得入学名额的重点小学周边房产。这类房产是房地产市场上最为稀缺的。学区房并非取决于物理距离的远近，学位名额是相应学校依照“学区划片”的原则进行分配的。每年都会有一些变化，学区房和非学区房价格相差巨大。 3.2 以福州市鼓楼区第二中心小学周围的学区房为例选择福州鼓楼区第二中心小学的原因：1:鼓二小具有优秀的师资，教学环境，良好的区位条件，是一所具有悠久历史的百年重点名校。2，现场调研发现鼓二小周围房价涨幅明显是典型“学区房”区域。3，鼓楼区第二中心小学周围人员构成复杂，既有原住户又有租住，买进的人员，具有典型性。 4.如何调研 4.1 调研方法与思路 其二：通过不同的调研方法的使用了解学区房的使用者构成以及学区房的居住环境现状其一：通过对我过现状的教育体制以及家长等个方面的调研分析，了解我国学区房的背景和成因。 其四：通过国外的学区房的比较分析加深了解我国学区房存在的问题和不足。 其三：通过不同的调研方法的使用了解学区房的价格机制。 4.2 调研的技术手段：在调研过程中，我们主要采用了问卷、访谈、观察及文献资料查阅等调查法。调查主要围绕居住现状、就业情况、社区文化、社区管理四个方面展开。（图2.2.1）第二章学区房使用群体的现状调研1 学区房的区位分布 1.1总述从某种意义上讲，学区房是房地产市场的衍生品，同样也是现行教育体制下的一个独特的现象，随着这回竞争的日益激烈，家长为使孩子不输在教育的起跑线上，不惜花费重金购置一切属于教育质量好的小学学区的房产。另外，一些重点中学附近的房产也会收到学生家长的青睐，在学校附近购买房产居住，将有利于家长管理孩子的生活和学习，孩子也可以提高学习的效率。如今，学区房已经渗透到福州的各个角落，成为各个板块炙手可热的亮点。从2003年开始福州市的公立小学开始全面禁止择校。使得每年小学报名前，重点学校周边的二手房市场都会被极大带动。“原来只要持有片内房产证并落户在片内，孩子即可入学，房子在随后亦可转卖出去。鼓楼区古一小则徐小学教院一附小湖滨小学古二小花园小学教院二附小西峰小学钱塘小学乌山小学鼓楼实验小学交通路小学福州实验小学茶亭小学房鼓楼五小汀洲小学台江区师范附小台三小学台江六小玉环小学群众小学台三小鳌峰苑分校双虹小学台江实验小学台江第一中心小学台四小学瀛滨小学业路小学台二小学台五小学宁化小学国货路小学仓山区麦顶小学仓山小学仓山一小仓山实验小学师大附小南台实验小学仓山二小 晋安区晋安一小象园小学晋安实验小学西园中心小学晋安第二中心小学金城小学日出东方小学战坂小学最好的小学鼓楼区：钱塘小学>乌山小学>鼓楼一小>鼓楼二小>福州实验小学>教院一附小>教院二附小>鼓楼实验小学>鼓楼五小>湖滨小学；台江区：群众路小学>台江三小>台江一小>台江实验小学>工业路小学>国货路小学；仓山区：麦顶小学>师大附小>仓山小学>南台实验小学>仓山实验小学>金山小学>仓山一小>仓山二小>城门中心小学>郭宅中心小学；晋安区：晋安一小>象园小学>晋安二小>晋安三小>晋安进修校附小>鼓山中心小学；马尾区：马尾实验小学>师大二附小>亭江中心小学>罗星小学>琅岐实验学 ；1.2类型学区房主要有三种：一种是房子就在名校附近，紧邻名校。这类学区房多为老住区老房子，它最大的好处在于孩子能够就近求学。但这类学区房因为不一定在名校招生范围内，要入读附近名校则需要缴纳赞助费。随着名校资源越来越紧俏，这种紧邻名校的学区房即便住户愿意缴纳赞助费，但都不一定有入读指标。第二种学区房多为一些以名校为卖点的中小楼盘推出的商品房，这类学区房的入读指标不是随时都有，要根据开发商的销售节点而定。第三种学区房即是大家最为熟悉的教育地产。即开发商与学校联建，开发商出钱修建校舍，引入好的学校，业主子女即可享受相应的教育资源，这类学区房的名校资源多为大盘的教育配套。有些学区房的业主子女只能享受名校免试入读的资格而没有赞助费减免的优惠；有些学区房的入读指标有时间限制，超出相应时间段即便是业主子女也没有入读指标；有些包含有小学、中学配套的大盘，业主购买了住房也并不一定能同时享有小学、中学入读指标。1.3分布情况 鼓楼区29所区属小学名单：鼓楼实验小学、中山小学、屏山小学、鼓一小、井大小学、达明小学、鼓二小、法海小学、花园小学、教场小学、林则徐小学、湖滨小学、西峰小学、小柳小学、鼓五小、温泉小学、琼河小学、华侨小学、斗南小学、钱塘小学、钱塘屏北分校、钱塘文博小学、屏西小学、湖前小学、铜盘中心小学、梅峰小学、茶园山中心小学、融侨小学、洪山小学。鼓楼第二中心小学东泰路44266号(双号)、福建日报社宿舍、碧玉花园、津泰新村14座;津泰路292号(双号);八一七北路125189号(单号)、安泰中心;东街17号(单号);中军后、省防疫站宿舍;南营、安福新村;石井巷、石井新村;厂巷;打银巷;花巷;锦巷;横锦巷;织缎巷。 2“学区房”使用者构成 现行教育体制下，父母总是希望自己的孩子可以受到重点学校的优质教育，对于购买学区房的业主而言，不仅可以使子女获得“名校就读”的权利，也可以获得房产本身不错的升值回报，可谓一举两得。出于上述这些原因，学区房源无论是新房还是二手房一经推出就会受到投资客密切关注，这种现象也造成学校周围居住者类型趋向多元化。2.1学区房使用者与其他居民比例鼓二小位于老社区内，在调研过程中，与一些原住户访谈了解到军门社区近年来新增居民逐渐增多。 由问卷统计出的表2-1可以看出新入住的居民比例为11%，暂时居住的占22%，两者比例高达33%，削弱了以原住居民为主的社区结构，使得其使用者结构改变，这些“为孩子读书而来”的居民，对原社区的影响较大。 表2-12.2获取房源途径 学区房的售价相比于同等地段没有“名校就读权”的房产较高，但仍然倍受追捧，通过问卷调查发现，购买者获取房源的途径中，中介的比例约占41%，实地调研时也发现，距离不到100米处就有两家房屋中介公司，原因是中介公司掌握一手学区房划片情况，且住房信息较全，多数人通过中介获取房源；而由广告获取房源的居民较少，由此可以看出，学区房由第三方介绍的途径对于购房者来说更直观，且比较放心。（表2-2） 表2-2 2.3“学区房”使用情况 不完全调查，军门社区67%的人口为中老年的原住民，11%的为新入住居民，但其住房都以居住为主，较少房主作为出租用，为“孩子上学而来”的居民不是仅仅是为学籍，他们也多是以居住为目的，这些新入住居民在改变社区人口结构的同时，也增加了新的活力。（表2-3） 表2-3项目原始住户新搬入暂时租住 总计继续使用194528转让102517出租7029 表2-4 学区房未来使用情况统计由表2-4可以看出，当学区房使用年限期满后，调研前期小组成员预测多数使用者仅仅是为孩子上学而买房，使用期满后将会转让，但调研得出51%的使用者仍继续使用其购买的学区房，为孩子上学是其购买的首要因素，购买后长期居住也是一个重要因素。3“学区房”居住环境现状 军门社区作为鼓楼区第二实验小学的学区范围，大量正值入学年龄儿童的家长，为了更便利的让学生进入鼓楼区第二实验小学就学，新入住或暂时租住在学校周围社区，其中包括军门社区。这些都直接影响军门社区的居住环境现状，本次调研主要从物质空间各方面要素，居民的满意度情况和在文化层面，对于所调研社区居民在邻里关系和社区活动的调研分析。通过以上两方面，对于所调研社区的整体情况得出直观的图表成果和数据模型。3.1.1物质空间质量状况 物质空间主要从交通情况，治安状况，卫生条件和总体评价的四个方面，通过居民的满意度调查，分析社区的整体情况。 图3-1 社区满意度情况统计图 通过图31，反映居民对于社区的个方面因素的判断，主要集中在较满意和一般的程度。反映出社区的基础设施建设和管理保持在较好的水平。a） 交通情况：受访者对于交通状况的评价一般，主要问题出现在社区停车位不足；乱停车占用人行空间；学校放学时间集中的人流导致交通的较长时间的堵塞；b） 治安状况：部分受访者提出，随着社区内住房使用年限的增加，房屋出租的情况日益增多，带来了更多的不稳定的社会因素的活跃，导致社区的治安问题逐渐受到社区居民的关心；c） 卫生条件：社区距离三坊七巷历史保护街区较近，社区的卫生条件得到社区管理者较大的关注，情况较一般社区优越，得到受访居民的普遍好评；d） 总体评价，综合各项因素，居民对于社区的评价集中在较满意和一般的程度，反映出在社区建设方面有较大的改进空间。3.1.2住房面积图3-1-2 住区位于福州市的中心地带，土地资源比较稀缺，住房的面积主要集中在70到100.可以看出住房的面积比较有限，此方面的因素直接导致调查区域内各个家庭组成模式将主要集中在3口之家或四口之家。 图3-1-3 图3-1-3显示军门社区的家庭成员组成模式主要以三口之家为主占到总受访人数的70以上。3.2文化层面的满意程度 图3-2 社区作为城市中城市居民的聚居点，是适应城市化发展而出现的聚居方式。社区中的邻里关系有别于传统的邻里关系的内涵。其变化主要源于对于城市社区的组成人员的快速更替，城市公共空间的建设有限，社区管理机构对于社区活动的组织力度不够。种种原因导致当下某些社区居间的关系越发疏远，社区文化名存实亡的窘态。 在“学区房”范围，通过走访发现，住户的更替出现时较为频繁。部分住户，在子女学业完成后，搬离的情况也时有出现。问卷通过对原有住户，新搬入的住户，暂时租住的用户的调查，统计出各使用人群未来对于住房处理方式的分类数据。见图3-2.3.2.1邻里关系邻里关系是社区组成成员保持联系与沟通的关键。其作为社区文化的重要组成部分，直接影响社区内部各项活动的开展。 图3-2-1 军门社区新搬入住户与暂时租住的住户所带来的社区人员较大范围的更替并没有影响到社区居民的邻里关系的和睦。关系融洽的比例占到53，并且认为邻里关系达到一般水平的住户也占到38，3.2.2社区活动 社区是城市居民必不可少的文化活动之一，一定的社区活动有助于增强居民对于社区的认同感，增加社区的文化特征，有利于社区管理和建设。 图3-2-2是对军门社区居民参与社区活动情况的调查分析。 图3-2-24“学区房”价格机制的调查（经济层面） 4.1房价变迁。 图4-1可以看出鼓楼区周围的学区房处在稳步的上升趋势。从这里可以看出，“就近入学”政策下的学区房高房价现象已经很明显。军门社区房价走势 图4-2 表4-3 由图可以看出鼓楼区周围的学区房处在稳步的上升趋势。从这里可以看出，“就近入学”政策下的学区房高房价现象已经很明显.表4-1是鼓楼区第二实验小学周围学区房的房价走势，表4-2是我们重点调研小区军门社区的房价走势，表4-3是福州市整体的房价走势。通过表4-1和4-3的分析我们可以得出：学区房的房价波动明显比较大学区房的房价走势明显高于高于福州整体房价的走势学区房的房价明显高于福州整体房价走势4.2政策解读 十八届三中全会中关于教育 体制改革的内容：“改进美育教学，提高学生审美和人文素养。大力促进教育公平，健全家庭经济困难学生资助体系，构建利用信息化手段扩大优质教育资源覆盖面的有效机制，逐步缩小区域、城乡、校际差距。统筹城乡义务教育资源均衡配置，实行公办学校标准化建设和校长教师交流轮岗，不设重点学校重点班，破解择校难题，标本兼治减轻学生课业负担。加快现代职业教育体系建设，深化产教融合、校企合作，培养高素质劳动者和技能型人才。创新高校人才培养机制，促进高校办出特色争创一流。推进学前教育、特殊教育、继续教育改革发展。” 以上就是十八届三中全会关于教育改革的信息，对于咱们小升初来讲，择校这些问题都是谈了很多次了，2013年小升初一些坑班消失，也算是改革的一大举措，但是相反却更加加重了家长们的困难，想要上好学校却没有合适的途径。家妍觉得，教育资源不平衡是很大的问题，并且在一步一步解决，可能现在还没有到完美的阶段，但是作为现阶段小升初的孩子来讲，还是应该抓住现在的机会，争取进入一个不错的适合孩子的学校。第三章总结与不足1“学区房”现存问题及总结学区房现象说明社会越来越重视教育，归根结底是源于家长对传统教育体制和普通学校的不信任，盲目崇拜名校。家长不顾学校的教学风格与孩子是否契合，挖空心思买学区房，反而有可能害了孩子。时至今日，教育资源分配与人们实际需求之间存在着巨大的难以逾越的鸿沟。一方面来自于对重点校的盲目崇拜与跟风，另一方面则是教育资源规划的力度不足。如果每个超过2000户的新建社区组团均配套建设9年一贯制学校，配建幼儿园等教育设施，加大知名学校分校的建设与品牌输出管理，不仅对于知名学校具有极大的品牌推动作用，更能够服务于当地百姓，契合就近入学的基本教育政策。只有这样，家长们才能从根本上摆脱学区房这个伪概念。然而实现这一天，却需要多个政府部门紧密地配合。只有适合的，才是最好的。家长应当深入地了解学校，在市场需求、名校崇拜、儿童性格之间找到最完美的平衡，不要被名校的光环牵着鼻子走，并且结合自己孩子的性格特点以及学校的教学特色，争取最大程度地激发孩子的潜能，让孩子能够爱上学校。2、调研工作的不足由于时间过于匆忙，我们的调查工作程度有限，对于社区内部学区房使用者与其他人群的比例，社区结构的变化关系以及影响等方面的调查工作还未能及时完成和详细报告，还有待接下来的进一步深入调查。在调研的方法上局限于当面访谈及问卷的形式，未能拓展。调查人群在接受访问的愿意程度上还不太令人满意，这些的问题都一定范围内影响了调研真实情况的显现，对于这些问题本小组成员也将在后面的研究工作中继续跟进，改善方法与不足，完善整个社区的基本全部情况，更加细致深入的完成调研分析。附录居民对学区房的使用情况及满意度调查（分不同的使用人群进行调研）您好，我们是福州大学建筑学院的学生，本问卷为不记名问卷，意在了解居民的相关情况。请您 放心填写，感谢您的参与和配合。谢谢！ (勾选即可） 性别:男（ ） 女（ ） 年龄： 您的收入是： 2000以下 （ ） 2000-4000（ ） 4000以上（ ） 您的学历是： A高中（ ） B本科（ ） C 研究生（ ） 您的家庭成员： 三口之家（ ） 四口之家（ ） 五口之家（ ） 1.您居住的社区是？A、 军门社区 （ ） B、碧玉花园 （ ） C、其他（ ）2.您是_?A.原来住户 B.新搬入 C.暂时租住新搬入居民： 3.您的房产购入途经？ A.房产中介（ ） B.朋友介绍（ ） C.广告（ ） D其它_4.您的房产属于？A.新房（ ） B.二手房（ ） C.原住户（ ） D.不清楚（ ）5.您的房子大小？ 70及以下（ ） 70-100（ ） 100-150 （ ） 150以上（ ）6.您的房子的价格： 万7.您是否知道该房产属于鼓二小的学区范围内_(A.是 B.否）？您购买此学区房的原因是_?A.解决孩子上学问题（ ） B.居住 （ ） C出租 （ ） D.其他原因（ ）8.若您的购房是解决孩子入学问题，学业结束之后，怎样处理该房产？A. 继续使用（ ） B.转卖（ ） C.出租（ ）9.您购买的“学区房”对于鼓楼区第二实验小学的入学名额的使用年限是？；B. 长期 （ ） B.几年内 （ ） C.不清楚 （ ） D_10.您的“学区房”房产的使用情况 A居住（ ） B.出租（ ） C空置（ ） 若是出租，租户对其的用途是_。11.您与您的邻居的关系如何？A.融洽（ ） B.一般 （ ） C.不认识（ ）12.您对于社区活动: A.参加过（ ） B.知道，但不想参加（ ） C.不清楚有没有（ ）13.请问你接送孩子的方式？A.步行接送 （ ） B.自行车（ ） C.电动车（ ） D.汽车（ ）14.您所在社区内的交通状况？A.较方便，有较多停车位 （ ） B.停车位过少 （ ） C.过于拥挤（ ）15.您对社区情况与该“学区房”_A.非常满意（ ） B.满意（ ） C.一般（ ） D.不满意（ ）16.您对于社区的治安状况_A.非常满意（ ） B.满意（ ） C.一般（ ） D.不满意（ ） 满意 较满意 一般 不满意新旧程度通风采光硬件设施（电线，管道等）17.您对您的房子质量的满意度：原住户： 1.您与您的邻居的关系如何？A.融洽（ ） B.一般（ ） C.不认识（ ）2.您对于社区活动_A.参加过（ ） B.知道，但不想参加（ ） C.不清楚有没有（ ）3.请问你接送孩子的方式？A.步行接送（ ） B.自行车（ ） C.电动车（ ） D.汽车（ ）4.您所在社区内的交通状况？A.较方便，有较多停车位（ ） B.停车位过少（ ） C.过于拥挤（ ）5.您对社区情况与该“学区房”_A.非常满意（ ） B.满意 （ ） C.一般（ ） D.不满意（ ）6.您对于社区的治安状况_A.非常满意（ ） B.满意（ ） C.一般（ ） D.不满意（ ）