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    合富辉煌2010金地集团龙岗项目发展策划报告112p.ppt

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    合富辉煌2010金地集团龙岗项目发展策划报告112p.ppt

    金地集团龙岗项目 发展策划报告 呈:深圳金地宝城房地产 2010-12-27 前言 金地集团,秉承 “科学演绎人居生活”的理念,注重产品创新、品牌价 值体现,打造出一个又一个的城市精品典范。龙岗项目,将被打造为龙岗“ 新古典”系产品升级的代表,推动金地地产品牌跃升到全新的高度。 合富辉煌,很欣喜能够有可能伴随金地集团参与未来发展,希望能够以 合富辉煌(中国)珠三角历经十余年品牌豪宅发展的经验和客户拓展能力, 助力金地,引领品牌升级。 本报告基于考虑实现项目价值最大化、品牌发展需求和应对未来市场风 险中取得最佳平衡点的前提下,以前瞻的思路梳理出品牌发展、项目定位、 产品打造要素和营销目标的策略建议。 第一部分 序言 第二部分 项目豪宅条件审视 1.项目自身条件审视 2.核心竞争力 第三部分 打造具竞争力的定位体系 1.客户分析 2.市场竞争分析 3.项目自身条件分析 4.项目定位 5.产品亮点打造建议 第四部分 营销推广 1.营销目标 2.营销节点建议 目目 录录 第一部分第一部分 序言序言 地产十年风云地产十年风云 细数知名豪宅细数知名豪宅 6 2001年,合富辉煌携手侨鑫地产 在广州东部,开启广州豪宅史的伟大诗篇汇景新城 铸就十年辉煌,打造国际豪宅社区典范 7 2009年4月,合富辉煌携手香港新鸿基地产 在广州北部,打造了“南中国最顶级的山水别墅”玖珑湖 写下美丽女神、智慧女神、爱情女神相遇的传奇 8 2009年9月, 合富辉煌携手星河湾地产 在广州南部, 缔造开盘10亿的楼市神话 星河湾海怡半岛 一座献给世界的岛,不曾,不再 三大豪宅名著要素三大豪宅名著要素 地段资源产品 汇景新城 玖珑湖 星河湾海怡半岛 中心区域 远郊区域 远郊区域 后天打造 九龙湖 高尔夫 私家半岛 洋房、别墅 别墅 洋房 豪宅巨著,都是凭借豪宅巨著,都是凭借一定或稀缺的自然资源一定或稀缺的自然资源,打造,打造不可不可 复制的精美建筑复制的精美建筑,形成不可再生的品牌价值与人文价值。,形成不可再生的品牌价值与人文价值。 品牌 社区品牌 企业品牌 项目品牌 ? 本项目是否具备成为本项目是否具备成为 金地产品线中豪宅名著的先天条件金地产品线中豪宅名著的先天条件 第二部分第二部分 项目豪宅条件审视项目豪宅条件审视 项目审视 地段地段 资源资源 产品产品品牌品牌 区域价值提升一: 2011年,世界焦聚龙岗,龙岗因大运而腾飞,城市价值裂变 千亿的市政配套、20亿美元的场馆、酒店建设,将提升龙岗城市 价值,提升城市形象,促进交通、生活配套的成熟完善 城市价值。大运会直接投资达200亿,大大加快 龙岗区的城市化、现代化、国际化加速发展。城 市发展提速5-10年。 交通提速。申大成功将提速龙岗交通、市政、环 境、商业配套的建设:如地铁三号线、水官高速 扩建,深惠路改造拆迁工程、龙岗北通道、龙城 公园、八仙岭公园等建设明显提速; 配套升级。现代化三级甲等综合医院宝荷医院, 2011年将全面投入使用;项目北规划的公立九 年制学校,子女教育无忧 。 地段 资源 产品品牌 案例说明: 亚运城开幕式于珠江新城召开, 因广州珠江新城成为亚洲与世界 焦点,广州城市价值飙升,珠江 新城房价一周之内上20%; 亚运城的建设,将番禺区的房价 拉升超过30%,靠近亚运城周 边的房价更是番一番。 区域价值提升二: 20分钟车程,雄居龙岗中心大运板块与罗湖中心区交通要塞,沙荷路快速路 开通,开创本项目及区域全所未有的新价值、高价值。 地段 资源 产品品牌 罗湖中心 福田 20分钟车程 项目 30分钟车程 10分钟车程 龙岗中心 沙荷快速路将于大运会之前开通,项目到 罗湖深圳水库仅为20分钟车程。 区域价值提升三: 众一线品牌地产商高度关注此区域,地王节节攀升,最新楼面 地价跃升至6313元/m2 地段 资源 产品品牌 区域资源价值四: 地处龙岗高端生态休闲区域,270度山景环绕,高球围绕,周边 生态资源丰富,高端休闲配套 地段 资源 产品品牌 占地31.66平方公里原生态的马峦山及郊野公园 深圳第二大球会正中高尔夫及商务会所和五星级酒店配套。 区域资源价值五: 尽享周边高端商业配套、高端体育休闲配套、高端酒店配套和 高标准快速路开通,生活质素高人一筹。 地段 资源 产品品牌 地段 资源 产品品牌 项目产品价值六: 新古典系高端精品产品线,近12万平米适中精品舒适社区 项目品牌价值七: 金地深圳22年,全国一线品牌价值信心保障 u1988年,金地集团成立,20多年,立足深圳,发展全国,地产一线品牌 上市企业 金地以成熟的开发、精工的品质、贴心的物管赢得深圳主流人群的 追捧,是中国最有价值的地产品牌企业之一; u2011,十二五开篇年的社会责任,人居地产 金地在30年改革开放中担当了一个重要的企业角色,它与中国,与 中国房地产共同成长,为改善人们的居住品质提供了卓越的贡献,十二 五开篇年,它将以新的文化注入人居地产,开启地产发展新篇章。 地段 资源 产品品牌 2011,全球聚焦龙岗,龙岗因大运而腾飞 ,城市价值裂变,楼面地价快速跃升至 6313元/m2 享270度山景环绕及周边丰富生态资源,高 端休闲配套、高端商业配套、高端体育休闲 设施、高端酒店 新古典系高端产品线,适中规模精品社区 地段力地段力 资源力资源力 产品力产品力 品牌力品牌力 深圳新中心大运潜力股深圳新中心大运潜力股 生态景观与高端配套叠加优势生态景观与高端配套叠加优势 新古典系高端产品线新古典系高端产品线 项目核心竞争力总结 金地金地2222年年··龙岗首盘龙岗首盘 金地深圳22年,全国一线品牌,首次进入 龙岗中心城市场 从项目七大价值来看,项目先天出身高贵,从项目七大价值来看,项目先天出身高贵, 具备成为具备成为金地系高端产品金地系高端产品的先天条件的先天条件 三、打造具竞争力的定位体系三、打造具竞争力的定位体系 我们走近消费者,深入了解他们的想法 解读项目客户新趋势! 一、客户研究 u深入问卷调查;(20份) u深入客户访谈;(4份) u龙岗项目成交客户趋势分析; 为了更加精准定位,我们从以下三方面来综合分析: u调查客户对象:准备在龙岗置业或已经在龙岗置业的客户和对本地块有一定认可的客户; u调查方式:采用标准问卷深入访谈方式; u调研时间:2010年12月11日至12月16日; u调研人员:郑旭川、刘佳健、黄福涛 u发放问卷:20份 说明: 本次客户问卷分析,是基于本次客户问卷分析,是基于2020份有意向客户的分析;份有意向客户的分析; 由于本次客户调查样本量不多,尽管我司尽量在客户群体上优先挑选对项目有认识及有购房意向的由于本次客户调查样本量不多,尽管我司尽量在客户群体上优先挑选对项目有认识及有购房意向的 客户,但可能仍会存在一定的偏差;客户,但可能仍会存在一定的偏差; 深入问卷调查 年龄 客户特征:潜在客户年龄段 u年龄主要在30-40岁之间,分别是39%和25.8%的比例。这一年龄段的潜在客户正 处于事业创业的黄金阶段,虽然没有充足的经济来源、但有相对较稳定的经济收入作 为其高端消费的基础。 u 潜在客户的家庭结构以“三口之家”为主、“两口之家”为辅,比例分别达到 45%和33%,由此可见,潜在客户的家庭居住结构相对简单化,由此也令到他们 对户型的需求更为稳定二房、三房为主流需求。 客户特征:潜在客户家庭结构 客户特征:潜在客户职业结构 u从调查数据显示,私企业主、中高层管理人员和公务员占据近八成,是本项目的 主要客户群体。 客户特征:潜在客户置业情况 u经调查得出,首改和首置客户分别占总客户量的35%和30%,这群客户是中小户 型项目的主力客户群体; u首置和首改对项目地段抗性较小,多次置业客户对本地段抗性较大。 客户特征:潜在客户购房主要考虑因素 u潜在客户购房主要考虑因素:18%的客户首要关注是品牌,其次是地段和价格 比例都为15%;物业升值潜力和配套分别占11%和10%的比例。 客户特征:潜在客户喜欢的建筑类型及风格 u欧式建筑风格较受欢迎,其次是 现代风格;中式风格兼容性低。 u典雅、气派、大方、浪漫有格调 、立面丰富、华贵是客户对欧式风 格的解释。 u建筑外立面材料多选择涂料。 u客户多希望有方便老人、小孩休闲、邻里沟通可参与的场地; u在访谈中,客户表达希望金地可以增加山体活动设施的开发和利用,让山体成为项 目配套; 客户特征:潜在客户喜欢的社区功能 问卷调查部份小结:问卷调查部份小结: 1. 30-40岁之间、学历较高、有一定的生活品位; 2. 两口或三口之家的私企老板和企业中高层管理人士; 3. 客户置业目的以自住为主、投资为辅; 4. 需求二房和三房占绝对比例; 5. 置业主导因素以发展商品牌、地段和升值潜力为主; 6. 欧式建筑风格更具竞争力; 同样,也让我们来看看具有代 表性的客户群体语录。 客户语录: Ø 卖房子一定要找品牌、口碑好的地产发展商性的物业,就算不升值也可以保值嘛,就像 我现在住的万科城” Ø“深圳发展日新月异,每天都在变化,对市政府打造一个“大深圳”的政策看好” Ø“新颖的产品物业我是比较喜欢的” Ø“所在片区自然资源环境不错,有山景资源、高尔夫资源等,离市中心也不会很远,金地 项目进驻片区将会拉动整个片区项目的升值” Ø“前期看过金地梅陇镇,原来那里较为荒地,但现在价格拉高啦,而且区域越来越成熟, 大公司对区域的发展潜力带动还是看好的” 客户资料: 姓名:余聪 工作区域:坂田中国电信 年龄:约30岁 居住区域:坂田万科城 行业:中国电信高级白领 生活习惯:喜欢阅读南都,看深圳卫视,习惯去金光华、国贸及附近逛街 收入:税后收入约年薪30万 关键词: 品牌、环境、新颖 深入客户访谈(1) 客户语录: Ø“对龙岗很有信心,以后有地铁和大运会的举办,龙岗配套会越来越好” Ø“工厂就在坪地,想在周边再买多一两套房子给孩子以后住,反正也当做一种投资嘛” Ø“这次再买房我一定会选品牌发展商的,不升值也可以保值”、 Ø周边目前还是配套不成熟,交通也不便利,周边房价也不贵,特别旁边有经济适用房,对 于未来升值有一定的影响; 客户资料: 姓名:陈生 工作区域:坪地 年龄:约36岁 居住区域:龙岗碧湖花园 行业:私营业主 生活习惯:跟朋友聊天喝茶或打牌,觉得是生活乐趣,有空也会看看财经、体育类节目,看看 深圳商报了解经济类新闻 收入:税后收入约年薪100万 关键词: 投资、环境、配套 深入客户访谈(2) 客户语录: Ø“我06年来深圳,到现在已经5年了” Ø“金地的品牌还是非常满意的,对金地的品牌、质量、产品设计和物业管理都很好。” Ø“现在房子都升值,现在如果价钱划得来,会考虑买套房子 ” Ø“这边交通还是挺方便的,如果以后新路开通与罗湖很近,将来还会有地铁” Ø“住关内太拥挤,什么地方都堵,上班压力大,下班还那么大压力,所以我选择龙岗居住, 宽松一些,有些隐私” 客户资料: 姓名:刘金华 工作区域:龙岗 年龄:约46岁 居住区域:龙岗 行业:教师 生活习惯:平时喜欢看科技类节目,如探索与发现是每期必看的节目,偶尔也会看看书跟 报纸用来打发时间;节假日喜欢旅游 关键词: 品牌、质量、物管、升值、地铁 深入客户访谈(3) 客户语录: Ø“快结婚了要买房子,对比下来,觉得龙岗性价比高,而且距离关内也不远” Ø“看了几个盘了,老婆也是单位的,我们还是觉得万科和金地的项目风格挺合适整体感 觉不错,很有品位的” Ø“住得舒适很重要,环境要好空气新鲜” Ø“配套要齐全,会所、超市、医院最好都有” Ø“福田太挤了,而且来回时间有些长,以后还是在龙岗居住,有空间感强一些” 客户资料: 姓名:李生 工作区域:龙岗 年龄:约40岁 居住区域:福田 行业:公府员 生活习惯:跟朋友聊天喝茶或打牌,平时还喜欢打球,如果有假期会出外旅游增长见识 关键词: 性价比、风格、品位、交通、有刚性 需求 深入客户访谈(4) 通过客户深访语录,我们可以发现以下关键词: 品牌、环境、物管、升值、地铁、配套、性价比、品牌、环境、物管、升值、地铁、配套、性价比、 交通、有刚性需求、居住空间、个人私隐交通、有刚性需求、居住空间、个人私隐 项目产品类型客户来源及比例购买理由价值认同点 清林径 255别墅, 240大平层 别墅成交客户关内关外比例为2:1关内客户:开发商品牌 ,社区环境,性价比, 升值潜力、稀缺资源、 生活配套 龙岗客户:开发商品牌 ,户型面积,改善居住 质量 万科品牌 稀缺资源 大社区 配套完善 130高层; 88-130三、 四房 37号楼成交客户关内关外比例基本持 平,比例约为1:1.04 35号楼成交客户关内客户略多于关外 客户,约为1.06:1 36号楼成交客户龙岗本地客户占37% ,福田占20%,罗湖22%,南山占 6%。关内关外比例约为3:2 金色沁园 88复式 以首置、首改为主,年龄在30-45岁 之间;三口之家居多;关内关外客户 基本持平。 关内客户:万科品牌, 大运新城,龙岗新城、 性价比及升值潜力 龙岗客户:品牌,新城 区域,配套,生活便利 ,附加值 区域发展潜力 万科品牌 丰富配套 153五房 217五房 龙岗中心城客户近60%,关内客户占 40%; 职业主要是本地公务员、私企业主和 企业职员 案例分析结论:关内客户比例提升,关内客户置业中小户型比例高过本地客户,在购房因素中, 开发商品牌、区域环境等比较受客户关注。 参考项目成交客户分析参考项目成交客户分析 客户转移分析客户转移分析 户型变化趋势:中小户型的比例将会迅速提升。 客群变化趋势:随着交通和配套的改善,大批市区客户逐渐被吸引到片区置业,同 时 , 周边城镇客户的比例也在迅速上升,成为重要的补充客户。 2008年前2009年2010年未来 代表项目龙城国际、中央悦城等公园大地、清林径、万科沁园等中海塞纳时光、双子座、保利上城、 美地里园等 户型类型大户型称霸中大户型与中小户型相当小户型比例明显提升,而且还继续快 速提升的趋势 客户情况以龙岗本土客户为主, 少量的市区投资客 中大户型产品主要有本地和关内 客户; 关内自住客与投资客增加,比例 也上升; 龙岗中心区周边客户总量增加, 但比例有下降趋势。 随着地铁的开通,多条主干道的加 紧改造,关内关外一体化加速。大运 会的日益临近,各种条件的进一步改 善和龙岗原生态资源的占有,及片区 价格洼地的市场潜力,将大大吸纳关 内福田、罗湖的自住、投资客户。 项目潜在客户分析总结:项目潜在客户分析总结: u随着2011年大运会的举办,龙岗中心城的持续发展、配套的日益成熟,罗湖、福 田区域客户比例明显上升; u龙岗本地私企业主往龙岗本地高端项目迁移; u首置、首改客户对本地块接受度较高,再改客户抗性较大; u都很关注开发商品牌; u关注龙岗区域居住舒适空间及个人私隐; 潜在客户需求共性: 品牌品牌+ +环境资源环境资源+ +高端生活高端生活 二、项目区域市场竞争分析 u基于客户分析,我们考虑本项目在未来将面临的竞争环境与格局; u宏观上,区域层面的竞争格局; u微观上,项目层面的竞争关系:明年片区项目推售户型及市场情况 老城区 北部组团 早期代表项目:龙城国际 现期代表项目:依山郡 大运组团 早期代表项目:天健现代城 现期代表项目:康城国际、 奥林华府 东南组团 早期代表项目:新亚洲花园 现期代表项目:公园大地 龙岗中心城区域竞争演变格局 红线:区域发展演变 紫线:客户发展演变 Ø 新亚洲花园开启了中心城区域的大发展,老城区的高端消费者,如私营企业主、公务员等纷纷来 此置业,使该片区迅速成熟,成为了名副其实的贵族聚集地; Ø 随着大运会规划的出台,中心城西区被一系列利好迅速催熟,成为购房客户的重要选择地; Ø 借着整体区域发展的利好,北部龙平西路沿线物业也出现迅猛发展,为整个龙岗提供更丰富的产 品项目。 中心城 老城板块旧城区、无序发展、旧改重点区 总货量约2058套,双拼大户滞销、小户当道 楼盘占地面积建筑面积在售产品户型剩余产品数量均价 怡龙枫景园43016184806 74平二房;89三房、135平三房、140 186的四房、五房 两房:56套;三房:211套 四房:32套;五房:23套 13000元/平 世纪新城2207190231 7177平二房、89-110平左右三房、 160平米左右四房、 及部分复式单位、公寓以3268平米的 精装修单身公寓为主 一房:约250套 两房:约300套 三房:约150套 四房:60多套 11000元/平 摩尔城2668113148889平三房、120平四房三房:277套;四房:134套17000元/平 汇龙天下907344254 50-60平2房,80-90平3房,少量120- 135平4房 两房:约90套;三房:约130套; 四房:约20套 9000元/平 御府名筑3411685262 149179的三、四房;268平米的复式 五房;217平大四房 三房:47套;四房:168套 五房:60多套 13500元/平 万象天成64000248869 住宅:140平左右四房 商住:40平左右一房 一房:10套左右; 四房:40套左右 9200元/平 东南组团先规划,后发展,成熟居住区 东都花园二期 总货量约727套,品类齐全,后续供应充足 楼盘 占地面 积 建筑面积 在售产品 户型 剩余产品 数量 成交均价 公园大地 364600 826600 163-170四 房 四房:约300 套 18000元/ 平 万科金色 沁园 3773910万 售罄 售罄 14000元/ 平 家和盛世35348135138 88两房、 120-140四 房 两房:70多 套 四房:150套 15000元/ 平 朝阳里雅 苑 8844.5 31578.28 53-61平两 房、7380 平三房,87- 93平小复式 、134平大 复式 两房:53套 三房:88套 四房:17套 15000元/ 平 龙光君悦 龙庭 66707.59 168798.8 0 138-170平 四房: 四房:49套 15500元/ 平 东都二期40390138557 北部组团中心城拓展区,推盘集中区域 总货量约5961套,大户转小户趋势明显 楼盘 占地 面积 建筑面 积 在售产品户型 剩余产品 数量 成交 均价 万科清林径 2000 00 35700 0 空别:199平;88平 三房、130平四房(双 拼);别墅 两房: 1800套 四房:700 套 13000 元/平 深业紫麟山 1454 68 20365 3 130-165平高层大户 型;别墅 四房:580 套 平面: 14000 元/平 别墅: 26000 元/平 阅山华府 4322 2 11009 5 89180平三房和四 房 联排别墅220250平 三房:400 套 四房:300 套 13000 元/平 尚模八意府 3866 6 15389 0 70余平二房、88平复 式平面二房改三房、 125平三房、150平四 房、168平四房、250 平复式 将推: 三房:210 套 四房:60套 13000 元/平 百合名门 6621 0 25710 0 32层住宅8栋,26层 住宅1栋,18层住宅2 栋,18层酒店式公寓2 栋 90平以下: 1555套 90平以上: 356套 规划中 大运组团大运概念,上升区域 总货量1307以中大户型为主,未来一年供应较大 楼盘占地面积建筑面积在售产品户型剩余产品数量成交均价 绿景大公 馆 47371.95134809.21 56平、88平的两 房和三房,138 、148平四房 两房:约50多套 三房:约140多 套 四房:约70套 14400元/平 阳光天健 城 77527.98302382.78 96平-98平的二 房 135平-145平三 房 180、230平 两房:5套 三房:6套 四房:10套 13000元/平 奥林华府约11万约40万160平左右四房四房:56套18000元/平 中海康城 国际 155835498674 160、203、238 平左右 87平左右三房 三房:约120套 四房:约100套 五房:约80套 13000元/平 益田大运 城邦 约35万约77.2万 70、90-100平 二、三房 119、139三、 四房 两房:200套 三房:350套 四房:120套 8500元/平 星河时代 花园 159236468090 高层89平、130 平、146平3房和 162平、176平4 房;复式205平 ;洋房203-258 平,TH为277- 303平 洋房均未发售 叠拼总价550 万-620万 区域竞争格局: 大运、东南组团规划起点高、公建投入大,本案所属大运板块 组团比较分析 板块开发度特征优势竞争评价 东南 组团 较高 高端形象 城市核心区 市场认同度高;价 格标高板块; 城市代表形象 规划起点开发定位高 城市核心功能配套成 熟、交通便利 城市生活的纯粹性 高端分流 2手住宅截流主流需求 诱因:中心城情结,城市便利生活 代表楼盘: 公园大地(高端) 碧湖花园等老社区 大运 组团 起步 未来的高尚 居住板块 高规划起点,政府 投入大但目前板块 未成型、生活便利 性差 规划价值 开发带动价值 高新产业概念 未来成长潜力 起步期分流主流产品需求客户 诱因:交通(地铁3号线)、成长 潜力、大环境、产品、价格 代表楼盘:康城国际 龙岗 街道 成熟 再造 老龙岗中心形象, 深惠路、旧改建设 重点区域 规划价值 改造带动板块成长性 商业核心区,第三产 业繁荣生活便利 老龙岗文化 地缘性替代,认同度挑战外部: 本案所在板块,市场认可度相对 低 内部:旧改项目聚集,本案面临 地缘性替代 龙岗中心城到年底保有量约为7579套 随着大运在2011年中举办,市场供应呈井喷状态,全年新推约15000套 未来供应量: 以上数据截止时间为:2010、12、25 2010年存量结构分析: 存量以三房约88-144平米为主,共3521套 二房约60-90平米居其次,共2605套 2011年推售结构分析: 受90/70政策严格执行影响,两房比例上升占43% 市场三房存量较大,三房比例下降,占35% 大户滞销,小户当道趋势越加显现 数据来源于国土局及网络数据 未来供需结构分析: 通过供需结构分析,虽然未来二房供应 最大,但市场需求以三房为主,占调查 总量的38.68%,三房需求更大,机会更 多。 房型结构一房二房三房四房五房 在售套数48726053521786180 推售套数1100651752121725446 总计1587912287332511626 房型结构一房二房三房四房五房 需要结构93542113 推售套数1587912287332511626 换算成百分比 房型结构一房二房三房四房五房 需要结构 9.00 % 35.00 % 42.00 % 11.00 % 3.00 % 推售套数 7.03 % 40.40 % 38.68 % 11.12 % 2.77 % 需求结构调查样本为100台有效客户 竞争启示 区域竞争层面 本项目虽在大运板块,但地段优势经综合比较评定不高。我们要 1)重新审视:项目与中心城区的距离及关系,进行区域价值立体包装; 2)放大优势:同时放大大运板块的各种优势、区域上服中心功能定位的生活性、成 长性; 3)强化认同:强化项目的交通、人文、自然、生活优势,促使区域内消费者能强烈 感知 项目竞争层面 1)未来项目竞争指标复合度高:板块、品牌、规模、自然资源、配套、产品等; 2)中小户型比例逐渐提升,竞争开始激烈,品质和舒适性因素将为项目获得加分。 3)项目竞争已经开始从与居住基本功能直接相关的核心产品层向提升产品附加值和 物业形象的外延产品层过渡,较少涉及到服务、人文、身份、体验等外围产品层。 本项目除了在产品基本面要领先,还必须营造独特的生活方式和居住理念。 1 2 彰显稀缺和差异将成为未来竞争中价值实现 的唯一方向! 三、项目自身条件解析 ? 才能突围而出 如何 本案 约15分钟车 程 约10分钟车 程 项目周边配套丰富,与本案存有一定距离,但对于驾车人士来讲 更加适合,具有自己的私隐舒适空间。 项目周边配套条件: 地块 编号 G02113-0021竞买 方式 拍卖 规划 指标 用地 性质居住 所在 区域 龙岗项目 来源 政府 出让 总占 地 3931 6 计容 面积 1179 50 容积 率 3.0 覆盖 率 25 % 绿地 率 30 % 建筑 限高 100 米 特殊 规划 设计 要点 住宅110050平方米,商业5900平方米 , 社区服务站200平方米、居住小区级 文化室1500平方米,社区警务室50平 方米,物业管理用房200平方米,垃圾 收集站50平方米。90/70限制。 项目经济指标 规模小,自身配套不算完善,前期调查得出首置首改客对本地块更为认可 ,再改客类型对本地块具有抗性,加上90/70的限制,建议项目打造以中 小户型为主力的产品。 u存有一点距离的丰富配套,正适合城市新贵追求离尘不离城,离开喧 闹但又能享受城市发展带来繁华与便利的生活。 u本案自身条件中小户型的打造,正具备片区中小户型需求增加及货量 稀缺的市场优势。 项目自身条件分析小结: 四、项目定位 通过前面对客户、市场及项目自身条件的分析 为项目找到最具差异化和最具竞争力的核心定位! 客户 首置和首改客户更易 认可本案地段,他们 是中小户型的主力客 户群 市场 大户型滞销,特别是新政 之后的双拼户型,虽然中 小户型市场供应量增加, 但总体随着城市配套的完 善,中小户型需求剧增, 总体需求量大于供应量, 中小户型产品市场机会大 项目自身条件 项目属于中型规模, 结合周边环境的条件 和90/70的限制,本 案更适合打造中小户 型产品 打造中小户型精品具有舒适空间的社区 项 目 定 位 经过客户分析、市场分析和项目自身条件分析, 如何实现在本区域与中心区市场的差异化竞争? 生态健康 我们需要寻找整合项目价值的特色主题 价值复合 资源挖掘 金地22年 新古典系高端产品线 品质生活 山 湖 高尔夫 离尘不离城 独立的社区内环境 270度群山环绕 高端休闲 核心诉求二: 舒适的环境、心动的品质 特色主题需要满足客户的核心诉求 如何满足客户的核心诉求? 客户需求回顾:品牌+环境+艺术生活+私隐舒适空间 核心诉求一: 金地品牌,实力保证 核心诉求三: 艺术的品味,憧憬的生活 核心诉求四: 私隐舒适的空间 各种分析之下,结合配套具体情况,打造项目的特色居住理念 城市新贵的“小私”生活 离尘不离市,高贵品质,专属格调 城市新贵:以目标客户群的显著特征带出项目的高贵品质 小私生活:针对特定的人群结合地块的特质和山湖高尔夫的高端配套打造专属的产品、 配套、服务,营造一种城市新贵向往的高贵可及的生活,拉升项目价值,赋 予项目可打造人文空间,引导客户对优质资源环境、高品质产品、专属高尚 生活的诉求,树立区域市场的特色价值标杆 他们30-40岁,是社会的中坚分子,积极、进取,在工作中以实现自 我价值为人生追求,同时注重家庭生活,希望能三代同堂,颐养天年 ,孩子学有所成。 他们是社会的夹心阶层,在家庭中上有老下有小,需要承担起家庭的 责任;在工作中处于中层结构,工作繁忙,收入中产。 追求品牌、品质 城市新贵,他们的品牌观: 性价比与品位兼而考虑 他们有着不俗的品味,追求良好的生活素质,喜欢有设计感的产品。 有一定积蓄,但开支较大,令他们学会量入为出,购物货比三家,路 边货不符合他们的品位,顶级奢侈品他们消费不起。因此性价比与品 位兼而有之的产品才是他们首要考虑的品牌。 追求自由时尚生活和独立的个人空间,注重个人隐私。 城市新贵,他们的消费观: 居住观:兼享繁华与健康,兼顾工作与家庭 他们作为城市的主力建设者,希望享受城市发展带来的繁华与便利; 他们同时也非常注重健康,希望享有良好的生态环境; 渴望三代同堂,照顾长辈的同时,长辈协助照顾孩子; 希望孩子在社区中成长,有奔跑的空间; 希望长辈能安享晚年,有晨运爬山的地点; 希望同质而居,有意气相投的邻居朋友; 注重个人享受与增值,需求泳池、运动健身等社区配套; 他们是社会中坚的城市新贵, 他们向往一种“小私生活” 城市新贵,他们的居住观: 繁华喧嚣的都市、争分夺秒的拼搏, 享受绿色休闲的生活似乎总是遥不可及 城市与自然,只能非此即彼? 延山而上,呼吸绿色清新 山谷,沉静在轻柔的微风里;风,躺在我们手心 山湖高尔夫 原生态自然 大气的尺度,尊贵的品质,舒适的环境,倍感人生的满足 高雅的公共空间 周末醒了,就到阳台上舒缓一下筋骨, 望着郁郁葱葱的山景美色喝一杯咖啡; 舒适空间 放松空间 打开音响,听着音乐为爱人下厨, 按私人营养师给安排的膳食, 做一顿美味又营养的午餐 舒适空间 专属空间 到社区的SPA健身,私教的指点下体能快速恢复; 预约私人美容师做个SPA神采飞扬, 到园林旁上和爱宠散步,宠友们倾吐一下心声; 专属空间 交流空间 小私们便在繁忙尘世之间,仍能寻得如此高贵舒适生活所在 人生若此,夫复何求 产品档次定位: 新古典系高端产品中的入门级产品 入门级产品倡导的是高贵的生活,而不是奢侈 , 高贵的品位,而不是浪费 高贵的格调,而不仅是富足 色彩 专家 设计 专家 医护 专家 美食 专家烹饪 专家 营养 专家 私享专属 服务 理财 专家 健身 专家 投资 专家 客户和业主 项目服务定位:“小私”的私享专属服务 以荣尚会为载体 五、项目产品亮点打造建议 ? 打造中小户型精品社区怎样 产品打造亮点建议 n 用地利用判断用地利用判断 用地条件简要分析 规划方向小结及方案点评 价值分区及户型落位 n 产品打造策略 n 启动区建议 峦山谷一期 峦山谷二期 学校 项目用地 住宅用地 道路明年开通 安置房 正中高尔夫住宅 宝荷路 沙荷路 牛拗水库 铁路公建配套 铁路 用地条件:开发强度适中,有一定规划利好 n用地指标:设计空间有限 p总占地:3.93万 p总建面:11.795万 其中配套7900,含商业、文化室等 p容积率:3.0/限高:100m p受限90/70政策 n交通条件:通达便捷,未来网络将有所完善 p宝荷路级别较高 p紧邻用地北面的沙荷路将于近期开通 n四至条件:未来居住氛围好,有一定配套资源 p北面:铁路及相关公建配套 p西面:其他住宅发展用地 p南面:峦山谷二期住宅用地 p东面:学校用地 峦山谷一期 峦山谷二期 学校 项目用地 住宅用地 道路明年开通 安置房 正中高尔夫住宅 宝荷路 沙荷路 牛拗水库 铁路公建配套 铁路 缺乏独享景观资源,只能间接利用外部景观;受铁路影响最大 n资源条件:外部资源为主,只有高层住户 可以利用 p北面高尔夫及水库资源离项目1.52km, 且受道路、安置房影响,利用不直接 p南面山体较矮,且被峦山谷遮挡,不确定性 大 n重要污染:铁路 p铁路距离用地北端约300m,且没有遮挡, 其噪污及环境影响较大 规划方向小结 n指标条件:设计空间不大,物业类型以高层为主 n区域环境:规划有利好、交通通达性高 n资源条件:缺乏独享资源、周边景观支撑不直接 规划方向建议: 注重内部打造,创 造中心园林效果 方案点评: 1、半围合式布局,楼距十分宽阔 2、点式为主,户型通风采光条件好 判断: 方案与建议的规划方向较为吻合,中心园林效 果十分突出,建议可根据户型配比深化具体的 产品分布 价值分区 n价值分级因素:铁路污染源 p由于用地周边价值较平均,主要考虑铁路污染的直接性 n价值分级: 分类优势主要匹配 高 值 类别1南向中心园景,但铁路噪污 存在不确定性 中大户型 类别2深入较静,但北向望园景; 南面峦山谷规划未清晰 中户型 次值受铁路噪污较直接小户型 高值1 高值2 次值 备注:类别1与类别2各有优劣,现阶段未能判断其价值的 绝对高低,故均归为高值用地;基于大户型优先考虑景观 价值,故将为数不多(90/70)的大户型布置于类别1, 其噪音再作设计手段的规避 n 用地利用判断 n 产品打造策略 整体气质的打造(园林、立面) 配套打造(会所、泛会所、商业街) 价值展现及附加值注入(户型设计、公共、室内、服务) n 启动区建议 产品打造亮点建议 整体气质打造 n他们是追求品质生活、向往自然气息休闲格调的“城市新贵” 欣赏性品质感参与性 -我们将为其打造: 典雅高贵、富含细节的“新古典主义建筑新古典主义建筑” 尊贵私属、休闲享受的“东南亚皇家主题园林东南亚皇家主题园林” New Classical n典雅、高贵,成就品质建筑 新古典气息New Classical 流畅的曲线 挺拔的直线 精致的细节 值得欣赏,慢慢品味 建 筑 n细节雕刻,尽显价值 注重细节的打造 控制成本之余 塑造整体的贵气感 建 筑 New Classical n仿石材的贴面使用,色调古典低调,边线打造细致 p材料使用仿石材或较低价的石材,从选择颜色入手,部分细 节构建打造细致,突出层次感 p项目售价:10000元/(带装修) 立面控制成本成功案例中海金沙湾(新古典) 建 筑 贵族享受,尊贵私属 园 林 来自东南亚的皇家园林 给你与众不同的感受 精致的园建小品 突显出园林的气质 烘托出造园者的心意 细节塑造完美 园 林 配套打造 n他们是追求品质生活、向往自然气息休闲格调的“城市新贵” 专属性功能性 -我们将为其打造完善的配套体系(双会所+商业街): 2000-2500私家时尚“独立会所独立会所” 6m高架空层园林“泛会所泛会所” 特色风情特色风情“商业街区商业街区” 独立会所 n选址:结合主入口打造 p增加昭示性,为园林留出更多空间 n形式:局部两层 p有一定体量,形成更立体的立面效果 n重点功能建议: p私家时尚SPA馆500600m² p室内泳池400 p健身室200 p桌球室50100 p多功能棋牌室20(多个) pCAFE100 泛会所 n重点功能建议 p中心园林泳池 p儿童活动中心 p老人休憩中心 p宠物天地 p乒乓球空间 p 风情商业街 n形式: p以一层裙楼商业为主,部分 二层 p高低错落的建筑形象显示出 商业街的档次 n重点功能建议: p零售 p餐饮(咖啡室、蛋糕店) p小型便利店 p洗衣店 p理发店 p 价值展现及附加值注入 n他们是追求品质生活、向往自然气息休闲格调的“城市新贵” 实用性高附加值 -我们将为其打造: 超高附加值、特色稀有的“户型设计户型设计” 高品质、具档次的“入口广场、大堂、装修标准入口广场、大堂、装修标准” 人性化、智能化的“小区管理小区管理” 具竞争力的户型配比 户型区间65708590120130160170 建筑形式平层局部复式局部复式平层常规复式 功能配置2+1房2+2房3+1或2+2房3+1房4房带套房 实现手段偷平层阳台偷中空阳台偷中空阳台平层合拼(45+85)常规设计 定性经济型特色型改善型享受型 目标客户首次置业首次改善再次改善 建面比例1015%3540%1520%1520%1015% 保证90/70政策要求:90以下占70% 保证一定比例的面积赠送 市场追捧特色户型 户型设计组合案例 B04 B03

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