2015城市商业综合体之新猜想.ppt
2015之城市综合体的猜想,-如果京东、淘宝也做城市综合体,再不疯狂 就老了！,目录,一、背景,二、猜想与论证,三、未完待续,一、背景,创新、转型-,2015年房地产关键词：,遇到发展的瓶颈期，我们应该向左向右？,一、背景,万科提出“互联网思维”已经一年了,小米雷军投资了“you+国际青年公寓”,碧桂园与淘宝、京东合作迈出互联网营销,京东和华夏幸福合作了物流地产,万达与百度、腾讯联手的“腾百万”,一、背景,当互联网巨头们纷纷进入到线下，而地产商则开始涌入到线上，房地产市场也将迎来一场变革-,于是,行动？,一、背景,如果,开始想象,我们也来和京东或淘宝谈一场恋爱会是如何？,一起做商业地产，一起建综合体，那将会是怎样？,开始意淫,二、猜想与论证,如果京东在每个城市都一座叫“京东城”的城市综合体,如果淘宝在每个城市都一座叫“淘宝城”的城市综合体,当万达、SOHO中国、华远地产、万科、世茂、龙湖等知名品牌开发商都去拥抱互联网的时候-,那我们来逆向思考：京东、淘宝(天猫)为什么就不能做房地产呢？或者在每座城市都拥有自己的综合体？,二、猜想与论证,如今，不仅是万达、银泰、中粮这样的商业地产翘楚在谈论O2O，称霸一方的宝龙地产、香港地产大佬旗下的新鸿基，甚至一些区域性的购物中心，都不敢怠慢，或设立相关部门开展自建，或敞开大门寻求合作。几乎所有从业者都已经意识到，商业地产的未来，将是得O2O者得天下。 构建一个海量的可运营的用户群体；其次是通过精准营销提升交易额，这样商铺的租金能力，商户的满意度会提高；第三，购物中心成为最大的消费目的地之后，会具备智能化、区域化的特点，未来还可能衍生更多的商业模式。 未来，加快区域范围内以购物中心为核心的商业平台建设，完成线上线下平台闭环，形成良性、有效的商业运营推广模式，必将成为未来商业地产企业最重要的事业之一。,2015年马云最新的演讲： “过去20年，互联网非常成功，互联网对人类社会产生了巨大的影响！但是我发现一个非常奇怪的事情，很少有互联网公司能健康的、平静的活过3年。这意味着大部分互联网公司只有“蜜日”，“蜜周”，他们甚至没有蜜月。问题在哪里？缺了什么？我一直寻找原因，要找到互联网经济缺失的那重要一部分。 为什么互联网公司担忧？你看到谷歌，facebook，亚马逊，eBay和阿里巴巴，我们所有的人天天担心。我们觉得这里面一定有问题。我们必须找到一个解决方案，让我们的公司能够像奔驰，西门子一样，活得长久而健康。而一家互联网公司要想活得长久，必须找到一个方式让互联网经济和实体经济相结合，这个方式就是数据。 如果一个行业不能活的超过3年，如果不是所有的公司能够快乐的生存超过3年，那这个行业永远无法成为主流，这个行业永远不可能深深根植于经济所以，我们要做什么才能找到解决方案？ 我认为，互联网必须找到那个缺失的部分。这个缺失的部分就是鼠标和水泥携手合作，找到一个方法让互联网经济和实体经济能够结合。只有当鼠标和水泥结合时，互联网公司才能活下来，才能开心的活30年”。,2015年京东年会上，刘强东雄心勃勃地抛出“京东未来要成为万亿规模的国民企业”的战略设想，确切地讲，就是说零售京东化，京东社区化。 即是-社区超级“微”商业综合体：复合型业态（超市级品类+折扣店价格+便利店服务+大卖场环境）、人性化场景（足够大+足够酷和有趣+足够舒服）、众筹化运作（筹地产商的场地等资源+筹机构及粉丝股东等资金+筹产品：立体农场生鲜、社区咖啡饮品、 宜家3c家具、绿植等）。,既然阿里、京东等互联网公司都已达峰值，纷纷寻找新的引擎点- 既然我们的同行和前辈万达、SOHO、万科、世茂、龙湖等也在创新和寻找- 既然他们都在路上了，那么我们还在等什么？出发吧！找阿里、京东们谈一场死里活来的恋爱，给予彼此相互的幸福！,二、猜想与论证,从品牌及营销的角度-优势,优势： 1、互联网企业擅长“讲故事”来提升品牌知名度。如小米、锤子将产品赋予意义及上升到情怀，培养出粉丝群体，再将自己的案例整理成营销方式推广，形成另一种品牌营销。这样的营销手法在房地产行业正被运用，如万科的“房产众筹”、“淘宝消费抵房款”，在宣传方面的效果良好，品牌塑造较为成功。对于房企来说，从互联网企业处能学习的点在于，如何让自己的企业品牌、领袖品牌更为生动，将企业的新动作或成功案例吸引媒体曝光，也能吸引购房者的注意。 2、开发商不能再拘泥于以前单一的营销模式，房产电子商务形式逐步进入人们的视野。以网络为基础进行的房产商务活动，包括商品和服务的提供者、广告商、消费者、中介商等有关各方行为的总和。在线上完成商品展示和交易意向达成，并通过平台支付交易意向保证金的，均可看做是房产电子商务的行为。借助线上活动拉取线下客户，从而形成以线上推广、线中蓄客、线下拓客相结合的模式。 3、购房者可直接从平台上快捷获取房产信息，方便进行商品对比，电商价格也确实比案场价格优惠很多，因而购房者们大力支持；开发商方面，电子商务平台线上线下资源互补，客户资源大幅增加，去化库存能力增强；而网媒方面，一是能够扩充受众群体，增加流量，二是直接获取佣金的方式避免了单一广告收入带来的风险，提升了企业竞争力。 4、电商的整体发展形势是积极利好的，一方面购房者会因为实实在在的价格优惠看好电商活动。而对于房地产商和网站来说，能为房地产网站带来利润，为开发商的楼盘推广活动提供不少的资源和渠道。会得到房地产市场三方主体的认可，这就证明房产电商模式不会消亡。随着电商模式的不断完善，相信最终会有一套成熟的电商运营模式出现，并实实在在的惠利各方。”,劣势： 1、随着社区O2O概念的走红，开发商重新思考房地产和互联网的关系，并试图借助互联网思维和电商平台，调整固有的运营模式。但在盈利模式尚不明朗的当下，社区O2O、房地产电商只是“看上去很美”。房地产拥抱互联网看上去很时髦，诸多房企都积极将线下搬到线上。但实际上仍只是借助互联网平台的入口进行营销。因为房地产不同于服装、电子消费品可以省略线下体验步骤，无论是亲自体验性看房、签订合同、贷款交付现金，或验房查收均线上不可替代。 2、人才是房企面临的另一个挑战：由于线上人才与线下人才的思维存在巨大差异，如何寻找合适的人才是一个难题，招到人之后在企业内部如何让新旧产业的文化融合则是更大的难题，互联网人才转战传统企业则会“水土不服”。 3、 房地产电商也许引领了一个行业的革命性突破，但从另一方面也带来了一些负面效应。由于这种创新模式被普遍看好，故也存在有大量企业打着“电商”的幌子盲目跟风，推出各种各样的“伪电商”形式炒作概念的现象，使其这个新生事物脱离了原有的发展轨道，引发了恶性竞争。 在电商模式的实际操作过程中，也会受到一些购房者诟病，质疑其所谓的优惠，最终还是“羊毛出在羊身上”。建立于虚拟网络基础上的团购优惠难辨真伪，因为房产团购存在“先交费、后售房”的弊端，导致团购费标注目的地不明，这给房产团购的售后也带来“麻烦”。,从品牌及营销的角度-劣势,二、猜想与论证,从成本及利润的角度-优势,优势： 1、在房地产“白银时代”，原有的“拿地-建房-卖房”商业模式逐步走到尽头，这也是资本市场给予地产公司低估值的最重要原因。随着移动互联网时代来临，房地产与互联网融合有望探索出更多商业模式，并成为资本追逐的对象，并靠互联网概念获得资本市场的高估值。 2、众筹化运作：投资机构、金融商、粉丝股东、互联网制造商-等资金。 3、更好更快的销售收入、更高的租金能力、更低的营销成本、更低的资金成本、更好的物业收入（注：以前传统的物业不挣钱，但有未来的物业公司靠运用互联网思维赚钱：这样的公司进入所有的社区不收物业管理费，而是利用大数据建立了上千万个家庭的用户，开始在社区里给上千万的家庭用户利用互联网配送所有家庭需要的东西，以及房地产的中介的资源整合，社区商铺租金的收入，还有智能家居在互联网的整合-等）。,劣势： 1、目前尚无参考案例，一切都是“摸着石头过河”，盈利模式尚不明朗的当下，社区O2O、房地产电商只是“看上去很美”。 2、人才：足够有想象力的团队，足够能理解互联网和实体业的团队，足够激情和创新的团队。 3、所有服务和需求最终都要落地，随着线下企业积极拥抱互联网，未来线上线下的说法将消失，传统行业与互联网会高度融合。对于线上企业而言，但在这个整合过程中，各种资源的整合和各方优劣势的融合等矛盾也会显现。,从成本及利润的角度-劣势,二、猜想与论证,从资源整合的角度-优势,优势： 1、供应链整合：以技术创新和数据分析驱动产业整合，优化供应链。 2、大商业联盟：打通传统行业壁垒，跨界整合，再造零售等商业价值链。 3、微平台战略：项目制，众筹化，平台化，微创新模式。 注：传统制造商：如联想、格力、海尔-等。 互联网制造商：如苹果、小米-等。 金融商：中国四大银行、各种资金平台机构-等。 房地产商：万科、万达、招商、保利-等。 友商：百度、腾讯-等。,劣势： 1、这是一个长远价值的项目，也是一盘产业整合升级的大棋，但战略联盟伙伴的认同感和洽谈并不会一帆风顺。 2、提供的各种服务需要战略伙伴的高度配合，如互联网金融（小额贷+预支付+积分兑）、物流链（逆向物流+店配/宅配+存寄）、智能家居（手机+家电+其他3c）、营销服务（数据分析+广告推送+新品推荐+预订预售+线上代购）-等。 3、更好的产品，更多的服务，更美好的购物体验，更快的销售，更低的运营成本，更好的创意-等，这一切都需要把资源整合至完美，更需要一个可靠的团队。,从资源整合的角度-劣势,总结：关键点,更好的推广,更好的品牌,更稳定的回报,更好的物管,更快的销售,二、猜想与论证,更好的服务,更好的融资,更多的可能,总结：风险点,无参考样本,操作人才的缺乏,回报周期长,典型产品,二、猜想与论证,盈利模式不明确,存在一切可能,两者的兼容性,创造标杆样本,三、未完待续,未完待续,形成可行方案,接触洽谈,投资机构介入,实际行动,
