2015永川市场房地产市场运行态势.ppt

版权声明： 本文仅供客户内部使用，版权归重庆尚策房地产咨询有限公司所有，未经重庆尚策房地产咨询有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。,【2015.01】,1,本文主要内容,楼市板块及典型楼盘,2015年市场运行趋势判断,永川楼盘分布情况,市场供求发展趋势,市场价格运行状况分析,永川楼市板块划分及表现 各板块典型楼盘,2014年在售楼盘情况 2015年即将推出楼盘情况 2015年可能启动入市项目,近年来市场年供求状况 市场累计存量房源情况,2014年商品房住宅成交价格 价格数据分析,一、永川楼盘分布情况,1、2014年在售楼盘情况（1）,2014年，永川在售楼盘约50个，楼盘总体供应量接近1200万，除少量当年新推出的楼盘外，大多是开盘1年以上的楼盘。其中有些是推出5年以上的老盘。在分布上以新城区的兴龙湖板块周边的楼盘为主，其供应量超过了市场总量的70%。,2、2015年即将推出楼盘情况,进入2015年，又有相当数量的新楼盘即将进入市场，具不完全统计，有11个新项目将在2015年推出，新盘总体规模接近400万，以项目平均开发周期为5年计，仅这些新盘每年就会给市场增加80万的供应量。从分布上来看，新盘仍以新城板块为主，占新盘总量的80%以上。,3、2015年可能启动项目情况,除目前在售项目和即将入市项目外，目前还有些项目正处于规划或前期工程阶段，虽然2015年入市的可能性不大，但在23年内推出的可能性比较大，这也是需要关注的潜在供应量。以下为预计在2015年启动，并在12年内可能入市一些项目的情况。,桂山公园棚改项目 50万方 住宅30万方 项目位于永川老城核心区域的渝西广场片区，属于旧城改造项目，初步规划为业态较为丰富的城市综合体，项目总建筑面积约50万方，其中商业（含商务）部分为约16万方，住宅及商务公寓约30万方。项目一期以住宅为主，目前拆迁工作已基本完成，正处于前期工程阶段。预计2015年即可动工，并在2015年底或2016年年初入市。 该项目由于其优越的地段，丰富的资源（公园、教育、商圈）以及50万方总体规模，入世后将成为老城区域板块能与新城板块抗衡的项目。 渝铁·花漾城 30万方 住宅25万方 该项目为永川火车站棚户区改造项目的一部分，项目紧邻银山源，目前项目拆迁工作已完成80%,项目规划已得到政府主管部门的初步认可，预计2015年拆迁工作即可完成。同时施工工作也能顺利展开。 该项目所在区域发展成熟、配套完善，入世后对置业者也有相当的吸引力。 东科红星美凯龙项目 15万方 住宅12万方 为东科好望岭项目姊妹篇，引进红星美凯龙，项目可能会沿用好望岭产品及营销模式。项目目前正在方案完善阶段，预计2015年会启动。,凰城御府 用地300亩 利安地产既凰城华府后在黄瓜山森林大道拿地的另一个项目，目前项目详细情况还未公布，预计依然会沿用凰城华府开发和营销模式，以品质赢取中高端客户关注。 除上述项目外，在新城所谓神女湖、兴龙湖和凤凰湖板块还有巨量的待开发地块，一旦市场环境有所好转，就可能进入市场。,尚策观点： 按市场规模、供求关系来看，从现在开始，永川房地产市场供求平衡的关系已经打破，逐渐进入了买方市场。由于目前在产品研发上同质化现象比较严重，未来许多项目将面临十分严峻的营销形势。 应对策略： 做好项目市场策划工作，对产品目标市场进行充分的研究和规划，并针对性研发产品，加强产品创新，通过寻找市场空隙和薄弱点，以弱化未来竞争所带来的压力。,二、永川楼市供求发展趋势,永川商品房供求状况表,从图表中可以看出永川近10年的房地产市场保持了平稳的高速增长。 期间除08年受“金融风暴”影响，导致09年出现了比较明显的供不应求外，永川房地产供求关系相对比较平稳，市场的调节机制有效的发挥着作用。 13、14年虽然成交情况保持了增长，但已出现明显的供大于求趋势。,1、近年来市场年供求状况,注：数据来自历年来永川房交网发布数据。,2、市场累计存量房源情况,根据房地产管理部门权威数据，从2010年起到2014年止的5年时间内，除2012年是当年市场需求（成交面积）超过供应面积（预售批准量）外，其余4年都是供大于求的状况，因此，目前除了每年新增的供应量外，5年来累计的存量房源也是一个值得关注的数据。 年份 当年供应量 当年需求量 供求差 当年累计存量 （万） （万） （万） （万） 2010年 153.67 125 28.67 28.67 2011年 159.32 102.78 56.54 85.21 2012年 126.34 143.92 -17.58 67.63 2013年 179.8 148.2 31.6 99.23 2014年 206.9 165.1 41.8 141.03 从以上数据可以看出，进入2015年将至少有140万方的累计存量房供应，保守估计在售楼盘新推量以及新项目入市增加150万方左右的供应，2015年永川市场可售房源量将创纪录的达到300万方。市场压力不容忽视。,受开发用地供应、城市规划导向以及置业偏好发生改变等原因，永川房地产市场永川房地产市场出现了板块分化。形成了老城和新城两大板块。从2008年开始，新城板块逐步取代老城板块，成为永川房地产市场主流，供求量占据了永川总体市场的70%以上，价格总体水平也要明显高于老城板块。,新城区板块,老城区板块,人民广场板块,兴龙湖板块板块,凤凰湖湖板块板块,老城区板块：老城区可用于开发的土地极其有限，并且大都存在着拆迁问题，并且均已高层住宅为主，产品比较单一，鲜有能与新城区抗衡的优质大盘。同时分布也比较零散，楼盘之间不能产生联动效应，形成区域热点。因此，无论是产品的品质还是销售价格均被新区一些规模大盘超越。 新城区板块：随着人民广场周边项目的纷纷建成，以及诸如金科、恒大、协信等知名房企的进驻，新城区形成了一大批规模大、环境好、公共配套完善、产品结构丰富的大盘，吸引了永川大部分中高端置业者人群的青睐。同时各大楼盘在某一区域相对集中，发挥了较好的联动效应。并形成了人民广场、兴龙湖、凤凰湖板块和神女湖板块。,神女湖板块板块,三、永川楼市板块及典型楼盘,1、永川楼市板块划分,“老城板块”确切的说还不能称之为“板块”，由于分布零散、楼盘体量有限，楼盘之间不能产生联动效应，因此不能形成局部区域热点。 目前老城区域在售的的项目普遍不大，有效供应量仅占永川总体市场的很小份额，此外处于主城核心区的项目有俊豪中央大街和桂山公园棚改项目两个比较大的项目，体量都接近50万，前者一期基本售罄，二期受制于拆迁问题迟迟不能入市，后者则还处于产品研发和报规阶段，2015年也无入市可能。其余项目则分布在老城边角地带和郊区。,2、各板块板基本情况及典型楼盘,老城板块,老城板块楼盘大多是推出2年以上的老盘，随着前些年市场高峰期的消化，目前大多已经进入销售的后半程，销售率大多已经超过70%，开发商所面临的压力相对较少。 在产品类型上，目前老城板产品几乎都是高层住宅，与新城板块花园洋房、类别墅、高层住宅产品类别齐全相比产品形式较为单一。因此客群范围也有所不同。 在供应量上，老城板块总体约400万占永川总体市场的25%左右，但由于大多项目销售进入中后段，目前其有效供应量所占份额也仅有20%左右。 在价格上，目前在售项目较新城板块具有一定的优势。正常情况下，其住宅价格在36004200元/之间，较新城板块42005000元/(高层住宅)相比有比较大的优势。随着桂山公园棚改项目和中央大街二期项目这两个老城核心区项目的入市，新老城板块之间的价格差距有可能会有所缩小。,老城板块典型楼盘,13,1、俊豪中央大街,（1）项目规划布局 沿西大街和滨河路构成的弧线沿街分两排布局，14层为商业（局部两层），533层为住宅，突出了对商业的利用。而玉屏山修建为公园（公园用地约17000方计入规划用地范围），使这个以商业为主的项目绿化和景观得以改善。,14,（2）产品策略 产品以中高端客户为目标群体，主力户型区间在85160 之间，由于研发时间较早，没有明确的产品定位，对目标客户群的细分不足。商业方面，没有足够的前瞻性，导致今后店面升级空间有限。,核心价值： 主城核心地段 区域型购物中心 玉屏山市政公园 世界500强商家进驻（沃尔玛）,15,（3）营销表现 项目一期在2008年全面兴建，在金融风暴的局面下给客户带来了极大的信心，同时对主力店（沃尔玛、新世纪）的进驻宣传，提升了客户的预期。同时两次在渝西广场的高调开盘也提升了项目的知名度，因此项目一期销售还是比较成功。但大户型则因为市场因素去化存在着很大的问题。二期由于拆迁进度问题，仅16号楼建成推出。目前推出房源基本售罄，仅剩26套尾房，销售价格在4500元/ 左右。,销售进度： 2009年3月首次开盘，推出1、4、10号楼约400套，均价3300元/ （当时永川高层住宅最高价），当日成交360余套； 2009年6月二次推盘，3、6、9号楼约400余套，成交240余套，均价3500元/ ; 其后，项目放慢了推盘的节奏，每次推一幢，到2010年6月，一期除5号楼因规划因素（楼间距问题）外，全部推外，总体成交率约80%。 2011年在收购永川宾馆解决楼间距问题后，5号楼和二期的16号楼推出，项目均价达到4000元/ ,但后期去化率一直不很理想，尾盘的销售工作一直延续至今。 2014年下半年，二期项目开始施工，但由于项目地块周边关键位置拆迁工作未完成，即使建成也因环境问题难以交房，2015年入市有一定困难。,老城板块典型楼盘,16,2、银山源,（1）项目规划布局 一期沿内环南路以多层住宅+底商，一期以多层住宅为主，南侧为6幢高层住宅。,17,（2）产品策略 产品以中高端客户为目标群体，主力户型区间在80120之间，由于推盘时间较早，没有明确的产品定位，几乎是全线全面产品策略。,核心价值： 商贸城商圈 交通状况良好 较大的面积赠送,18,（3）营销表现 目前为止，该项目是主城板块住宅供应量最大的项目，也是营销周期较长的一个项目，在2012年以前该项目是永川主城最具代表性的项目，总体营销情况也比较良好，成交量每年都在永川名列前茅。2012年后随着新区板块集体发力，并有香山屿和格兰美景两个项目的竞争，其营销明显有所下滑，推盘节奏也受到影响。好在项目已进入销售末段，开发商压力并不大。,19,3、观南城,（1）项目规划布局 6幢高层住宅按规划条件将规划指标用到了极限，这是主城区大多数楼盘的实际情况。,20,（2）产品策略 产品以中高端客户为目标群体，主力户型区间在85160 之间，由于研发时间较早，没有明确的产品定位，对目标客户群的细分不足。商业方面，没有足够的前瞻性，导致今后店面升级空间有限。,核心价值： 南大街核心地段 面积赠送 小户型、大空间,21,（3）营销表现 从地段、项目规模、拥有资源等方面，观南城与主城区域其他项目相比都没有优势，反而是有地块狭窄、容积率较高等不利因素。但在营销方面，该项目却因产品创新（永川最早推出院馆，户型赠送面积拓展了使用空间），得到了市场的认可，销售进度和销售价格都大大超出了市场的预期。遗憾的该项目在取得成功后放满了开发进度，,与老城板块相比，新城板块有几个特点，首先是量大，无论是楼盘数量还是楼盘规模都明显超过了老城； 其次是楼盘在各个区域相对集中，形成了板块，除早期的人民广场板块和体育馆板块外，目前兴龙湖、凤凰湖、神女湖逐渐成为市场最为主要的板块； 此外，由于属于新城区，项目综合环境更好，规划指标更为合理，产品品质也相对更高； 由于竞争激烈，在产品形式方面，新城板块也更为丰富；,2、各板块板基本情况及典型楼盘,新城板块,新城板块总体呈百花齐放的的局面，早期的人民广场板块基本成熟，其核心区域已无在售和新开发项目兴龙湖板块逐步成熟，其CBD格局已基本呈现，随着项目交付和入住率提升，在510年内将逐步成为永川核心区，神女湖板块逐步与兴龙湖板块融合；凤凰湖板块在万达广场入住后也将形成新的局面，但因区域范围太大，项目相对分散，不易形成繁华的商业区。 新城板块总体供应量占到总体市场的70%以上，楼盘众多，且产品同质化情况比较严重，竞争相对激烈，开发商所面临的压力相对较大。 在产品类型上，新城板块虽有花园洋房、类别墅、高层住宅产品等多类产品，但仍以高层住宅为主，许多项目在产品线、产品面以及产品设计方面都比较雷同。 在供应量上，新城板块目前总体约1200万占永川总体市场的75%左右，除一些入市较早的项目外，大多数项目尚处于热销和持销阶段，整体去化率并不高，其存量有效供应超过了总体市场的80%。 在价格上，各子板块之间有所不同，且不同类产品价格也有所不同。其中兴龙湖板块价格最高，高层住宅价格在42005000元/ 之间，凤凰湖板块价格最低，在32004200元/ 之间。,新城板块典型楼盘,1、金科中央公园城,（1）项目规划布局 高层半包围洋房结构，利用高层隔断商业及其他地块对于项目洋房区的影响，同时将洋房区作为高层景观，外围以集中式街区购物中心作为商业陪同整体规划脉络清楚。,25,核心价值： 区位优势兴龙湖板块核心 金科知名品牌 外部景观优势紧靠兴龙湖公园 优秀的建筑设计地中海风格 五重园林景观,（2）产品策略 金科中央公园城在目标市场定位上，以永川中高端客户群体为主，同时兼顾了部分投资客的需求。项目产品面宽，涵盖了高层住宅、花园洋房、街区式购物中心等多种产品；同时项目住宅产品线较长，花园洋房主力户型面积跨度在90150之间，高层住宅主力户型在70110之间，同时还推出了面积在50以内的“蚂蚁公寓”。形成对永川除低端客户群以外的全市场竞争。,（3）营销表现 金科作为首家进入永川房地产市场的品牌房地产开发企业，其开发的楼盘具有十分重大而深远的意义，其销售量、销售金额在永川都排名第一；金科中央公园城所采取的营销措施对永川的影响巨大，特别是其采取的大规模降价和“特价房”措施给永川其他开发企业造成了巨大的压力。同时，金科操盘采用比较典型的标准化“复制”模式，项目在一个地区取得成功后，在产品定位、营销推广等各方面进行全方位复制并移植到新的项目，确保项目营销风险在可控范围内。但这种模式的精细化不够，特别是对高端市场产品的研发没有进行针对性调整，为客户带来了小小的遗憾。,销售进度： 2010年9月22日首次开盘，推出160套洋房，月度销售150套。2010年10月19日推出128套洋房。 11月27日推出23号楼约200套高层，高层均价4300元/平方米，至今已经销售90%。 从2011年10月后多次推盘，并采用了幅度比较大的降价措施，此后基本沿用高开低走的模式进行销售，每月都会集中推出200套左右特价房，销售价格在38004200元/ 之间。 进入2013年后，金科房价开始趋稳，并突破了5000元/平方米，但仍会沿用“特价房”营销模式，成交价格目前在46004800元/平方米之间。,27,2、忆诚·城市铭人,（1）项目规划布局 3幢高层住宅（公寓）及写字楼沿街分布。3幢花园洋房临湖，高层和商业形成屏障，隔断了道路对花园洋房的影响，而写字楼和商业也构成了相对独立的组团，使得一个不大的项目做到了居住、商业商务把地块拥有的资源充分利用。,28,（2）产品策略 城市铭人以中高端客户为目标，采用了宽面线深的产品策略，一个总建筑面积仅15万平米的项目，住宅方面有花园洋房、高层住宅、商务公寓三类产品，且住宅面积跨度从从几十平方到300多平方。非住宅方面则推出了5A级写字楼及20000方的社区型商业中心。在分散风险的同时，也尽量确保实现 效益的最大化。,核心价值： 区位优势兴龙湖板块核心 多业态城市综合体 外部景观优势紧靠兴龙湖公园 丰富的产品结构 完善的小区配套设施,29,2、忆诚·城市铭人,（3）营销表现 在大盘扎堆，品牌开发商云集的兴龙湖板块，城市铭人的表现可谓不俗，2013年12月首次推盘，推出5号楼高层住宅和7、8号花园洋房，开盘当日基本售完，成为当时为数不多的“日光盘”，2014年6月推出了6号楼，在市场存在严重观望，成交清淡的情况下，当日成交率也接近80%。在营销上，开发商采用难过了典型的跟随策略，在楼盘规模、开发商品牌难以与其他楼盘竞争的情况下，以低于竞争楼盘300400元/ 的价格入市，给客户带来一定的实惠，确保了高成交率和资金回收，待第二次推盘时，因第一次推盘的成功，价位得到了有效提升，与周边楼盘基本持平。,销售进度： 2013年12月29日首次开盘，推出5、7、8号楼，其中5号楼高层均价4400元/ ,花园洋房6500元/ ,开盘当日成交率90%以上； 2014年6月15日推出6号楼高层住宅，均价4800元/ ,当成交70以上。,30,3、置铖御府,（1）项目规划布局 在市政公路与内部中轴线形成的两个区块内，整齐横向 排布，除中轴线外无开阔的空间，形成不了有韵律的天际线。同时。2.0的容积率就花园洋房来说，显得偏高，影响了项目的整体品质。,31,（2）产品策略 以高端客群为目标市场，采用了面窄线短的产品策略，除配套的2幢商业外，其余45幢全是花园洋房。同时产品户型也比较集中，主力户型面积跨度不大，主要在80120之间，有少量底跃户型面积达到200。在产品类型相对集中的情况下，项目所面临的风险相对较大。此外，2.0的容积率对 花园洋房来说也相对偏高，影响了项目整体品质。,核心价值： 区位优势兴龙湖板块核心 纯花园洋房社区 外部景观优势紧靠兴龙湖公园 完善的小区配套设施,32,（3）营销表现 置铖御府入市时，正是永川花园洋房的空档期，市面缺少花园洋房的产品，首批推出的4幢花园洋房销售率不到70%，令人大跌眼镜。原因主要有两方面，首先是产品问题，2.0的容积率影响了项目总体品质，在户型设计上与产品定位出现了偏差，“花园洋房的皮，经济适用房的心”使产品不能达到目标客户的需求；其次是价格偏高，在定价上，没有充分考虑有效需求的承受能力。 此外，在营销推广上，过渡依赖广告宣传，追求“轰动效应”，但不能与销售目标相结合，造成了投入大，效益小的结果。,销售进度： 2013年11月30日首次开盘，推出3、4、5、6号楼共192套，均价6300元/ , 开盘当日成交约120套，成交率仅60%；其后销售进度也不能令人满意； 2013年年底推出7、8号楼共68套，由于第一次推盘结果不理想，本次推出量仅为第一次的一半，但销售情况也无太大起色。 2014年4月23日推出9、10号楼共112套，推盘价格也大幅下调到5800元/ 左右，但销售结果依然不理想，后期促销中曾出现了5400元/的特价；,33,4、凰城华府,（1）项目规划布局 高层半包围洋房结构，利用高层隔断商业及其他地块对于项目洋房区的影响，同时将洋房区作为高层景观。为弱化高层集中布局造成的品质下降，方案进行了较大的修改，取消4栋高层，洋房由5+1变为7+1。洋房区域容积率仅为0.73，在永川目前的花园洋房中品质是较高的。,34,（2）产品策略 花园洋房以高端客户为主，高层住宅以中低端客户为主，产品面相对较窄，但产品线较深，花园洋房主力户型面积120260平方米之间，在高层住宅面积在60110平方米之间，因此能充分照顾到目标群体不同的需求。其容积率与置铖御府一样，但通过产品组合，使花园洋房区域的容积率 仅为0.73,确保了花园洋房的品质。并将高层住宅的 景观及品质也拔高了不少。,核心价值： 纯住宅社区 花园洋房容积率仅0.73 园林绿景观出色，绿化率高 物业管理注重细节,35,（3）营销表现 凰城华府所在区域在永川属于较偏的的位置，因此开始业内并不看好。开发商意识到项目区位的缺陷，并不急于推盘，而是将精力放在了营造园林环境和样板房的打造上。项目开放式，给来访客户带来了极大的震撼，激发了购买的意愿。特别是其花园洋房的推出，给永川花园洋房树立了一个新的标准。在营销推广上，凰城华府注重细节，同时物管形象的导入，也给与客户一定的尊崇感，虽然没有大规模的宣传，但销售一直在平稳的运行。凰城华府之前，兴龙湖与凤凰湖板块的差价在800元/平方左右，凰城华府之后，两个板块之间高层住宅的差价缩小到300400元之间，而花园洋房则难分高低。,销售进度： 2011年11月17日首次开盘，推出3、4、9、12、13号楼共4.4万平方米，均价4600元/ , 个别单位价格突破6000元/ ； 在花园洋房取得成功后，凰城华府采用短周期密集推盘的方式陆续推出高层住宅和花园洋房，目前花园洋房推出部分基本售罄，而高层住宅则维持了4600元/ 左右的均价。,36,知识产权所限，谢绝同行分享,四、永川楼市价格状况分析,以上数据是永川房交网所公布的2014年永川2014年房地产市场价格运行的数据，数据无疑是权威和准确的，从数据上看，2014年永川房地产价格保持了2位数的增长，但几乎永川几乎所有楼盘都出现了比较明显的价格下调，数据与现状出现了冲突。,2014年年初住宅均价： 4262元/ 2014年年底住宅均价： 4751元/ 2014年全年成交均价： 4459元/ 2014年价格同比增长幅度： 264元/ ,数据：,分析：,原因1：2013年和2014年，在成交方面新老城份额比例不同导致属于与现状不符，2013年新老城成交比例在7：3左右，2014年新城成交比例有所提高，接近了8：2，而新老城存在着6001000元/ 的价差，因此导致2014年数据反映出价格出现较大上涨； 原因2：2014年以世外桃源、置铖御府等以花园洋房、类别墅的高价房源数量有较大的增长，导致整体数据与现状价格运行趋势有冲突；,修正：,因此有必要对数据使用进行修正才能准确反映市场的运行，最为简单的办法是以同区域、同类型楼盘一年的数据进行比较，如要进行整体市场判断则需对数据进行分类，并以加权的方式进行统计，这样才能科学的对市场运行进行描述。,根据我们所掌握的数据，2014年永川各个板块的房价都出现了不同幅度的下调：其中老城区下调幅度相对较少，一般在5-10左右，新城区项目下调幅度相对较大，有些调整幅度超过了20%。,37,知识产权所限，谢绝同行分享,五、2015年市场运行趋势判断,新增供应量,市场成交：,价格运行：,在目前市场转冷的情况下，存量供应偏大的情况下，开发商推盘会放缓，预计年内新推盘量会大大低于2014年。,“新常态”也会反映到永川楼市，中长期内市场成交增速会放缓，2015年成交量较2014年会出现比较明显的萎缩。,不会出现两位数以上的增长，价格运行出现相对比较平稳趋势，不排除出现小幅下滑。,精细化成为行业生存的关键,告别了房地产开发必然盈利的时代，精细化成为开发企业生存的关键，在企业发展战略、企业管理、产品研发、公共关系等方面的把控会决定企业的未来。,38,谢谢！ 本报告到此结束，希望对贵司有所帮助。,