201601-西安嘉论-洋房专题研究.ppt
,洋房市场研究,中铁琉森水岸,龙湖源著,绿地城,恒大江湾,龙湖香醍,万科金域东郡,天朗曲院庭香,高科麓湾,龙湖花千树,2014年以来新入市洋房项目包含龙湖花千树、绿地城、天朗曲院庭香、中铁琉森水岸、万科金域东郡以及恒大江湾项目，其中万科、恒大、中铁、龙湖源著处于待售阶段。,数据来源：市场调研,数据来源：市场调研,数据来源：市场调研,数据来源：市场调研,数据来源：市场调研,数据来源：市场调研,数据来源：市场调研,洋房次级竞品,洋房主要竞品,规划9栋洋房，总建筑面积约9万,洋房剩余面积6万,待售，洋房存量约为4万,2014下半年开盘，洋房存量约为12万左右,待售，洋房存量约为17.6万左右,待售，洋房存量约为31万左右,2014下半年入市，洋房存量约为12万左右,整 体 去 化 近 55 万 ,洋房市场研究,底跃,平层,二跃三,顶跃,地下车库,西安龙湖香醍TOWN系列包括底TOWN、顶TOWN和平层产品,私家花园赠送,地下室赠送,下层前花园赠送,入户花园赠送,2019/7/4,为实现价值最大化，增加亲地户型数量，尽可能将二层和三层加入到亲地分绿的楼层,西安龙湖香醍TOWN系列;底TOWN(-1F+1+2)220,2019/7/4,优势部分,劣势部分,地下空间的最大化延展,地下空间的最大化延展,增加亲地性,挑高及采光空间的处理,独立餐厨体块,独立主卧套房及阳台设计,难得的书房阳台,2019/7/4,西安龙湖香醍TOWN系列;中TOWN(2F+3F)190,增加亲地性,餐厅挑高的处理,独立餐厨体块,难得的书房阳台,为实现价值最大化，增加亲地户型数量，尽可能将二层和三层加入到亲地分绿的楼层,南向高阳台,优势部分,劣势部分,2019/7/4,厨房阳台,独立餐厨体块,北向宽阳台,南向宽阳台,优势部分,劣势部分,2019/7/4,西安龙湖香醍TOWN系列;中TOWN(5F+6F)220,独立餐厨体块,厨房阳台,不同区位3个露台,北向宽阳台,南向宽阳台,主卧挑空,优势部分,劣势部分,2019/7/4,天朗曲院香庭系列130-137,1,卧房尺度的控制欠佳,2,卧房卫生间的尺度控制欠佳,3,外部延展空间太小,2,3,4,生活阳台的处理,1,宽厅设计,三卫的配置,窗户的处理,优势部分,劣势部分,2019/7/4,龙湖花千树洋房规划,龙湖花千树总体规划容积率为3.87，其中一期地块的容积率为2.92，规划的洋房以8+1的建筑形态出现，洋房的平层部分为140-170平米，跃层面积200-260平米。,2019/7/4,13800,23700,地下室部分 分割线,二层地下室通道部分,一层地下室通道部分,平层建筑面积140,低跃建筑面积220-160,顶跃建筑面积 220,龙湖花千树洋房产品形态,20,低密居所，纯洋房社区，高端生活场,中铁琉森水岸 洋房产品,项目1#地块以纯洋房产品为主，但是平层产品占绝对主力； 容积率：1.6低容积率； 平层产品共占项目套数比为88%，跃层仅为12%； 平层产品中大户型平层产品占总套数的65.53%，因此解决本案核心问题应从大户型平层产品出发；,2019/7/4,平层A5户型：建筑面积164,优势部分,劣势部分,独立餐厨体块,独立的衣帽间,三卫的设置,南向宽阳台,独立餐厨体块，三房三卫设计功能性更强，南北通透,2019/7/4,底跃A1户型：建筑面积161 负一层使用面积93,优势部分,劣势部分,花园空间的最大化延展,独立餐厨体块,为实现价值最大化，增加亲地户型数量，尽可能将地下一层赠送面积扩大，加入夹层面积和前后花园面积,2019/7/4,顶跃C4户型：建筑面积225 赠送露台约50，客厅挑空,优势部分,劣势部分,独立餐厨体块,南向宽阳台,餐厅挑空,主卧挑空,赠送露台,独立餐厨体，餐厅挑空增大赠送空间面积，赠送露台增大空间的绿化氛围,2019/7/4,底跃C1户型：建筑面积198 地下赠送约96，客厅挑空,赠送前后花园约30,为实现价值最大化，增加亲地户型数量，尽可能将地下一层赠送面积扩大，加入夹层面积和前后花园面积,2019/7/4,底跃A3户型：建筑面积180 地下赠送约71，客厅挑空,客厅挑高的处理,花园空间增加亲地性,三卫的设置,为实现价值最大化，增加户型客厅挑空空间，尽可能将地下一层赠送面积扩大，加地下一层花园面积,2019/7/4,花园洋房,万科金域东郡,2019/7/4,花园空间增加亲地性,底跃K2户型：建筑面积154.03，地下赠送约116.50，花园79,优势部分,劣势部分,地下停车位,地下夹层增大空间的最大化延展,为实现价值最大化，增加亲地户型数量，尽可能将一层赠送面积扩大，加入夹层面积和花园面积,2019/7/4,优势部分,劣势部分,底跃K1户型：建筑面积129.27，地下赠送约103.44，花园35,花园空间增加亲地性,地下停车位,为实现价值最大化，增加亲地户型数量，尽可能将一层赠送面积扩大，加入夹层面积和花园面积,地下夹层增大空间的最大化延展,2019/7/4,优势部分,劣势部分,独立餐厨体块,独立餐厨体块,南向宽阳台,南向宽阳台,独立的衣帽间,独立的衣帽间,2019/7/4,顶跃K1户型：建筑面积129.27，赠送：露台44,优势部分,劣势部分,为实现价值最大化，增加户型挑空空间，尽可能将顶跃赠送面积扩大，并赠送露台花园面积,2019/7/4,顶跃K1户型： 建筑面积203.58，赠送露台36.3,客厅挑高的处理,优势部分,劣势部分,为实现价值最大化，增加户型挑空空间，尽可能将顶跃赠送面积扩大，并赠送露台花园面积,项目位于浐河西路，紧邻浐河生态景观带，产品规划TOWNHOUSE+洋房+小高层+高层，目前区域公共交通、商业教育配套等不完善； 90万总建、DK-5为2.0低密组团，产品线丰富，高层产品浐河、雁鸣湖景观视野佳，产品高赠送、设计精细。,高科麓湾,Townhouse： 低跃赠送前177-191，顶跃201，平层169，特殊产品赠送率高达74-84%，平层产品赠送面积15-20%； 花园洋房： 155的底跃、123顶跃，平层130，功能性强，赠送率高。,项目位于浐灞生态区，享有浐灞万亩生态资源，处于房地产开发热点区域。项目首期共打造高层、洋房及叠墅三类产品，其中以6+1花园洋房为主力产品； 项目拥有2万的园林景观，轴心人工湖面设计，设有亲水平台及戏水池，另设有2600的星级以及约1.5万风情商业。,恒大江湾,南侧花园赠送一层住户（约60）,二层住户南入户步行梯，也可至地下室 二层设计含花园、地下室，增加竞争力,北侧花园分别赠送一二层住户,地下室挑空设计保证采光,
