人口老化和反向房贷AgingandReverseMortgage.ppt
人口老化和反向房貸 Aging and Reverse Mortgage,國立中央大學財金系系主任 楊曉文 Email: syangncu.edu.tw,Outline,國外實施反向房貸之經驗與市場發展 台灣發展反向房貸貸款之理由 台灣推行反向房貸之潛在問題與風險 台灣實施反向房貸之相關配套措施,國外實施反向房貸之經驗與市場發展,The loans accrue interest and are only repaid once the people is died or the house is sold. The loan amount is based on borrowers age, home value, and current interest rates.,4,Whats Reverse Mortgage Products?,Product Features,Provider Government or Private Bank or Insurance Company Borrowers Age Interest Rate Risk Management,Product Features-Cont,Reverse Mortgage-美國,由聯邦住宅管理局提供貸款保險(FHA-Insured RM) 由聯邦住宅及都市發展部(HUD)推出，即住宅權益轉換抵押貸款(HECM)。 法規通過日：1987年。 第一筆貸款：1989年核貸。 2008年已達美國反向房貸貸款總數的90%。,R.M歷年承作數量,資料來源：HUD、NRMLA,2007年為107,558件、2008年112,154件、2009年114,692件。 近三年平均貸款金額分別為289.7仟美元、261.9仟美元、241.7仟美元,HECM / USA - Numbers,1989至2007年R.M平均預定利率與國庫券利率,資料來源：Reverse Mortgages: A Closer Look at HECM Loans September, 2008,借款者的性別及婚姻狀況,資料來源：Reverse Mortgages: A Closer Look at HECM Loans September, 2008,Reverse Mortgage-英國,房屋移轉機制(Home Reversion) 早期 退休屋主將房屋所有權部份或全部移轉至房屋移轉機構，惟屋主仍保有居住權及維護責任，其發展已超過40年歷史。 終身抵押貸款(Lifetime Mortgage) 目前較盛行 退休屋主保有所有權、居住權及維護責任，貸款於住宅出售後方需償付。,Reverse Mortgage-英國,英國Equity Release主要由SHIP (Safe Home Income Plan)提供 現行equity release 規模尚小，僅為一般房貸市場規模約1%。 隨著英國人口高齡化、低利率，該市場規模預估會再擴增。,英國equity release市場變化,資料來源：SHIP equity release, “SHIP business figures since 2001” ,2010 March.,英國equity release市場變化,申辦人數自2006年2.8萬人增加為2007年2.9萬人高峰，2008、2009年分別縮減為2.8萬、2萬人。2006至2009年平均每年2.6萬人申辦(約占65歲以上人口0.6)，每人取得貸款額度約4.2萬英鎊。 選擇終身型民眾，比例達90以上 終身型中，選擇一次提領者下降，自2007年47.9降為2008年41.1，選擇隨時提領者增加，自2007年46.9增為2008年55。,在台灣發展反向房貸貸款之理由,在台灣發展反向房貸貸款之理由,人口老化? 退休金不足? 社會福利不足? 自有住宅比率? 房屋淨值佔財富例? 家庭結構改變? 頂客族愈來愈多,台灣人口平均壽命,人口平均壽命比較,主要國家65歲以上人口占率,資料來源：內政部統計處”內政國際指標”，2008年,人口結構變化,台灣推行反向房貸之潛在問題,風險 與配套,Key risk,If a borrower lives a longer time than the expected lifespan that may lead the loan balance above the sale proceed of the property.,The rise of interest rates increases the possibility of non-repayment when the loan eventually terminates.,If the house price grows at a lower rate than expected, the loan balance may exceed the home value. Lenders may suffer from the losses.,The Risk from Lender Prospective,Home Value,Loan balance,$,time,台灣潛在問題與風險放款者,放款者可能無法了解長壽風險或性別差異(男女死亡率不同)對貸款成數之影響 放款者對房價預測難度高 放款者因貸款金額隨期間增加而遞增，風險難以評估 承作意願可能不高，日後倘若承作，恐對估價成數過度保守，造成貸款金額偏低。,台北市,台北縣,利率風險,House Price Risk,House price data: S&P Case-Shiller 10-City Composite (CSXR) Data range: 1987-01 2009-12 Source: http:/www.standardandpoors.com/home/en/us/,House Price Risk-Taiwan,潛在問題與風險借款人,產品過於複雜 台灣社會，民眾習慣將房屋遺贈給子女，反向房貸恐引發繼承問題。(現行方案只接受單身老人申辦?) 規劃之貸款成數是否偏低? 搬離住宅即須償還債務，對需至專業照顧機構看護之老人而言，恐降低承作意願或造成專業看護不足。,潛在問題與風險借款人,偏遠地區房地產於價值及流動性普遍不佳，在經營利潤考量上，可能影響放款者承作意願。 對未來利率波動預測之不確定性，造成放款者對日後收回款項評估不易。(是否限採固定利率承作？) 因與一般住宅貸款有所差異，須重新設計表單、流程及人員訓練，作業收益恐不符成本。 放款者無法掌握借款者對房屋維護情況。,潛在問題與風險公部門,未明確界定商品定位：社會福利VS.金融商品？ 無無負淨值保證，即未成立保證機構(政府部門或獨立團體)，現行方案雖由公部門全額保證，惟倘房地產景氣不佳，將造成財政負擔。 未成立專責部門(如FHA)，借款人無相關可諮詢單位，對日後業務推展亦較不易。 金融機構風險管理與監理 相關法律(如銀行法、民法)等尚未進行修改，反向房貸之法律問題尚待釐清。,報告完畢！,
