上海东湖物业居住类物业管理实用手册（试行） .doc

上海东湖物业居住类物业管理实用手册上海东湖物业居住类物业管理实用手册 （试行）（试行） 目目 录录 前前 言言1 第一章第一章 前期物业管理服务（含前期介入）前期物业管理服务（含前期介入）2 1、前期物业管理服务合同及投标计划书.2 2、前期介入的形式.2 3、前期介入人员的配置和培训.2 4、前期介入的进驻.2 4.1与开发商建立业务联系.2 4.2以书面备忘录的形式，从物业管理的角度提出合理化建议.3 4.3物业管理用房的落实及装修.3 5、与相关职能部门的业务关系建立.4 5.1工商所.4 5.2房地办（区房地局街道办事处）.4 5.3银行.4 5.4物价局.5 5.5街道、居委.5 5.6警署.5 5.7环卫、环保.5 5.8陆管处.6 5.9社文处.6 6、售楼处、样板房的物业管理.6 7、竣工验收的参与.7 8、物业的接管验收.7 8.1物业接管验收的作用.8 8.2物业接管验收的标准及重点.8 8.3 物业交接的实施13 9、管理处的筹建.14 9.1管理处组织机构设置及人员配备.14 9.2岗位职责.14 9.2.3其他各类人员岗位职责16 9.3各岗位工作规程.16 9.4业主入住前的工作计划.17 9.5费用的测算.17 9.6人事管理.18 9.7员工制服的定制.19 9.8培训.19 9.9管理大纲的制定.22 9.10物业管理公约、用户手册的制定.22 9.11管理处的规范上墙内容.22 9.12员工行为规范、礼貌用语的制定.22 10、业主入住.24 10.1业主入住流程.24 10.2业主入住前的准备.24 10.3业主入伙前需与开发商协调的问题.24 10.4业主办理入伙手续场地的环境布置.24 10.5 与业主入住相关的单位的协调联系25 11、装修管理.31 11.1目的.31 11.2装修须知.31 11.3装修手续的办理.31 11.4装修期间的监管.31 12、工程管理.49 12.1业主报（急）修服务.49 12.2日常巡检维修.49 12.3设备保养计划的制定和实施.50 12.4设备台帐的建立.52 12.5设备仓库的管理.52 13、保安管理.73 13.1门岗管理.73 13.2监控管理.73 13.3巡逻管理。.74 13.4车辆管理.75 13.5小区内交通事故的处理.76 14、保洁管理.88 14.1保洁工作的内容、标准和计划.88 14.2保洁工作的作业程序.90 14.3有偿保洁服务.90 15、绿化养护管理.92 16、特约服务.94 16.1特约服务.94 16.2延伸服务（有偿服务）.94 16.3“人性化”无偿服务的延伸94 17、接待和投诉处理.97 17.1处理投诉的基本原则.97 17.2投诉界定.97 17.3投诉接待.98 18、财务管理.102 18.1小区财务人员的基本职责.102 18.2新开楼盘的财务工作.103 18.3 二手楼盘接收的财务工作106 18.4小区日常管理期间的财务工作.107 18.5 管理期结束的小区财务工作110 19、物业的变更.117 19.1二手房买卖新老业主与物业的交接流程.117 19.2业主出租房屋的管理.117 20、分承包方的监管.118 20.1分承包项目的审批权限.118 20.2分承包项目的服务过程监管.118 20.3分承包方服务质量年度评价.119 21、档案的建立与管理.122 21.1管理要求.122 21.2档案的收集与归档.122 21.3档案分类编制.123 21.4归档要求.124 21.5档案整理与保管.124 21.6档案的跟踪.124 21.7档案的利用与销毁.125 21.8相关文件.125 22、业主大会、业主委员会的成立.129 23、与业主委员会签订物业管理服务合同.130 24、维修资金的管理.130 24.1维修资金的收集.130 24.2维修资金帐户的开设和网站注册.131 24.3维修资金的使用范围.131 24. 4维修资金的使用规定131 25、社区文化和文明小区建设.131 26、行风建设和小区经理责任制.131 27、达标、优秀、示范小区的创建.132 第二章第二章 二手楼盘的接管二手楼盘的接管133 1、二手楼盘的接管形式.133 2、二手楼盘物业管理合同的签订及双方的责、权、利.133 3、二手楼盘接管前的准备.133 4、二手楼盘的接管验收.133 4.1二手盘的接管验收的重点.133 4.2接管验收中应注意的事项.134 5、二手楼盘的管理.134 第三章第三章 楼盘结束管理的移交楼盘结束管理的移交135 1、与业委会（开发商）和接管物业管理公司的移交.135 2、与上级公司的移交.135 3、管理处的注销.135 第四章第四章 突发事件应急处理突发事件应急处理136 1、职责.136 2、突发事件的种类和应急处理预案.136 2.1电梯故障应急处理预案电梯故障应急处理预案.136 2.2火警事故应急处理预案火警事故应急处理预案.136 2.3水浸事故应急处理预案水浸事故应急处理预案.136 2.4治安事件应急处理预案治安事件应急处理预案.136 2.5防台防汛应急处理预案防台防汛应急处理预案.137 2.6避雷失效应急处理预案避雷失效应急处理预案.137 2.7停电停水应急处理预案停电停水应急处理预案.137 2.8跑、冒、滴水事故应急处理预案跑、冒、滴水事故应急处理预案.150 2.9燃气泄漏事故应急处理预案燃气泄漏事故应急处理预案.150 2.10物业防爆、防破坏性事件的应急处理预案物业防爆、防破坏性事件的应急处理预案.151 2.11电梯内发生危害及骚扰事件的应急处理预案电梯内发生危害及骚扰事件的应急处理预案.151 2.12精神病患者的应急处理预案精神病患者的应急处理预案.152 2.13酗酒闹事的应急处理预案酗酒闹事的应急处理预案.152 第五章第五章 会所管理会所管理154 1、会所管理的形式：.154 2、会所的经营项目：.154 3、组织机构设置.154 4、会所章程.154 5、会所各类管理制度.155 5.1会所管理制度会所管理制度.155 5.2健身房管理制度健身房管理制度.156 5.3网球场管理制度网球场管理制度.156 5.4游泳池管理制度游泳池管理制度.157 5.5棋牌室管理制度棋牌室管理制度.157 5.6乒乓球室管理制度乒乓球室管理制度.158 5.7桌球室管理制度桌球室管理制度.158 第六章第六章 物业管理常用文书物业管理常用文书160 一、国家行政机关公文的种类：.160 （一） 、命令（令）命令（令）.160 （二） 、决定决定.160 （三） 、公告公告.160 （四） 、通告通告.160 （五） 、通知通知.160 （六） 、通报通报.160 （七） 、议案议案.161 （八） 、报告报告.161 （九） 、请示请示.161 （十） 、批复批复.161 （十一） 、意见、意见.161 （十二） 、函函.161 （十三） 、会议纪要会议纪要.161 二、物业管理常用文书的种类、格式.162 1、通告通告.162 2、通知通知.163 3、通报通报.164 4、报告报告.165 5、请示请示.166 6、函函.167 7、会议纪要会议纪要.168 8、总结总结.169 9、计划计划.170 10、备忘录备忘录.171 三、举例.172 1、请示：请示：.172 2、会议纪要：会议纪要：.173 附件：附件： 1、国务院、国务院物业管理条例物业管理条例 174 2、国务院、国务院企业事业单位内部治安保卫条例企业事业单位内部治安保卫条例188 3、国家发改委、建设部、国家发改委、建设部物业服务收费明码标价规定物业服务收费明码标价规定 194 4、国家发改委、建设部、国家发改委、建设部关于印发物业服务收费管理办法的通知关于印发物业服务收费管理办法的通知196 5、建设部关于印发、建设部关于印发业主临时公约（示范文本）业主临时公约（示范文本） 的通知的通知202 6、建设部、建设部业主大会规程业主大会规程 210 7、建设部、建设部住宅室内装饰装修管理办法住宅室内装饰装修管理办法 217 8、中国物业管理协会关于印发、中国物业管理协会关于印发普通住宅小区物业管理服务等级标准普通住宅小区物业管理服务等级标准(试试 行行)的通知的通知 226 9、建设部、建设部全国物业管理示范住宅小区标准及评分细则全国物业管理示范住宅小区标准及评分细则239 10、 上海市住宅物业管理规定上海市住宅物业管理规定245 11、关于实施、关于实施上海市住宅物业管理规定上海市住宅物业管理规定的若干意见的若干意见259 12、关于修改、关于修改上海市新建住宅配套建设与交付使用管理办法上海市新建住宅配套建设与交付使用管理办法的决定的决定 262 13、市房地局、市房地局上海市住宅物业管理区域机动车停放管理暂行规定上海市住宅物业管理区域机动车停放管理暂行规定271 14、市公安局、房地局、市公安局、房地局上海市住宅物业消防安全管理规定及消防设施管理、上海市住宅物业消防安全管理规定及消防设施管理、 维护、保养的技术要求维护、保养的技术要求275 15、市房地局、物价局关于实行、市房地局、物价局关于实行新建住宅小区入住收费告知单新建住宅小区入住收费告知单制度的通制度的通 知知283 16、市房地局、市房地局关于在本市推行物业服务文明用语的通知关于在本市推行物业服务文明用语的通知 286 17、市房地局关于印发、市房地局关于印发上海市居住物业小区经理管理暂行办法上海市居住物业小区经理管理暂行办法的通知的通知 289 18、市房地局关于印发、市房地局关于印发关于商品房项目附属地下车库（位）租售问题的暂关于商品房项目附属地下车库（位）租售问题的暂 行规定行规定的通知的通知297 19、市房地局、市房地局上海市居住物业小区公共区域安全防范管理暂行规定上海市居住物业小区公共区域安全防范管理暂行规定 300 20、市房地局、市房地局关于进一步加强居住房屋应急维修服务的通知关于进一步加强居住房屋应急维修服务的通知303 21、市房地局、市房地局关于加强本市居住小区窨井盖管理的通知关于加强本市居住小区窨井盖管理的通知 306 22、市房地局、市房地局关于加强居住物业装修管理和行政执法若干问题的通知关于加强居住物业装修管理和行政执法若干问题的通知 308 23、市房地局、市房地局关于新建住宅交付使用有关事项的通知关于新建住宅交付使用有关事项的通知310 24、市环卫局关于印发、市环卫局关于印发上海市新建住宅区生活垃圾管理暂行办法上海市新建住宅区生活垃圾管理暂行办法的通知的通知 312 25、市房地局、市房地局关于规范使用外墙清洗剂的通知关于规范使用外墙清洗剂的通知317 26、市房地局、市房地局关于开立维修基金帐户有关问题的通知关于开立维修基金帐户有关问题的通知319 27、市房地局关于实施、市房地局关于实施上海市商品住宅维修基金管理办法上海市商品住宅维修基金管理办法若干问题的通若干问题的通 知知320 28、市质监局、市质监局上海市电梯安全监察办法上海市电梯安全监察办法322 29、市物价局、财政局、环保局关于印发、市物价局、财政局、环保局关于印发上海市排污费征收管理办法上海市排污费征收管理办法的的 通知通知334 30、市房地局关于印发、市房地局关于印发业主大会议事规则业主大会议事规则 业主临时公约业主临时公约 业主公约业主公约 试行示范文本的通知试行示范文本的通知 341 31、市房地局关于使用、市房地局关于使用业主委员会备案证业主委员会备案证以及组建业主大会公告示范样以及组建业主大会公告示范样 张的通知张的通知360 32、市房地局关于印发、市房地局关于印发上海市物业公共区域及上海市物业公共区域及 设施设备预防性消毒工作设施设备预防性消毒工作 标准标准的通知的通知 397 33、上海市住宅物业管理服务规范、上海市住宅物业管理服务规范402 34、居住物业政府相关文件摘要、居住物业政府相关文件摘要 404 35、上海东湖物业管理公司管理公约、上海东湖物业管理公司管理公约408 36、上海东湖物业管理公司用户手册、上海东湖物业管理公司用户手册415 37、员工手册（详见公司统一制作的样本）、员工手册（详见公司统一制作的样本）431 38、上海东湖物业管理公司各类管理制度（规定）、上海东湖物业管理公司各类管理制度（规定） 、各工种岗位职责及其操、各工种岗位职责及其操 作规程作规程 432 （一）接待、查询服务制度：（一）接待、查询服务制度：.432 （二）物资采购保管管理制度：（二）物资采购保管管理制度：.433 （三）供方选择管理制度：（三）供方选择管理制度：.436 （四）档案管理制度：（四）档案管理制度：.437 （五）钥匙管理制度：（五）钥匙管理制度：.439 （六）保安管理制度：（六）保安管理制度：.441 （七）保安巡逻制度：（七）保安巡逻制度：.441 （八）消控、监控室管理制度：（八）消控、监控室管理制度：.442 （九）保安交接班制度：（九）保安交接班制度：.443 （十）外来施工安全管理制度：（十）外来施工安全管理制度：.443 （十一）易燃易爆物品安全管理制度：（十一）易燃易爆物品安全管理制度：.445 （十二）动火作业管理制度：（十二）动火作业管理制度：.446 （十三）消防管理制度：（十三）消防管理制度：.447 （十四）机房管理制度：（十四）机房管理制度：.451 （十五）变配电室安全操作规定：（十五）变配电室安全操作规定：.452 （十六）倒闸操作规定：（十六）倒闸操作规定：.453 （十七）强电巡检操作规定：（十七）强电巡检操作规定：.455 （十八）弱电巡检操作规定：（十八）弱电巡检操作规定：.456 （十九）电梯维修保养管理制度：（十九）电梯维修保养管理制度：.457 （二十）消防系统设备保养管理制度：（二十）消防系统设备保养管理制度：.458 （二十一）给排水及机械设备巡检管理制度：（二十一）给排水及机械设备巡检管理制度：.459 （二十二）工程交接班操作规定：（二十二）工程交接班操作规定：.459 （二十三）物业建筑、设备运行和点检管理制度：（二十三）物业建筑、设备运行和点检管理制度：.460 （二十四）安全生产管理制度：（二十四）安全生产管理制度：.469 （二十五）监视和测量装置管理制度：（二十五）监视和测量装置管理制度：.470 （二十六）空置房巡视管理制度：（二十六）空置房巡视管理制度：.471 （二十七）物业设备维修保养管理制度：（二十七）物业设备维修保养管理制度：.472 （二十八）日常保洁制度：（二十八）日常保洁制度：.474 （一）区域经理岗位职责（一）区域经理岗位职责.475 （二）管理处经理岗位职责（二）管理处经理岗位职责.475 （三）接待主管岗位职责（三）接待主管岗位职责.475 （四）文秘岗位职责（四）文秘岗位职责.475 （五）客户联络员岗位职责（五）客户联络员岗位职责.476 （六）收费员岗位职责（六）收费员岗位职责.477 （七）会所服务员职责（七）会所服务员职责.478 （八）出纳员岗位职责（八）出纳员岗位职责.478 （九）保安主管岗位职责（九）保安主管岗位职责.479 （十）门岗保安岗位职责（十）门岗保安岗位职责.480 （十一）车辆管理员岗位职责（十一）车辆管理员岗位职责.480 （十二）巡逻岗保安岗位职责（十二）巡逻岗保安岗位职责.481 （十三）消监控室保安岗位职责（十三）消监控室保安岗位职责.482 （十四）保洁主管（领班）岗位职责（十四）保洁主管（领班）岗位职责.483 （十五）保洁员岗位职责（十五）保洁员岗位职责.483 （十六）绿化养护员岗位职责（十六）绿化养护员岗位职责.484 （十七）工程主管（领班）岗位职责（十七）工程主管（领班）岗位职责.485 （十八）电梯工岗位职责（十八）电梯工岗位职责.485 （十九）管道维修工岗位职责（十九）管道维修工岗位职责.486 （二十）空调工岗位职责（二十）空调工岗位职责.486 （二十一）弱电维修工岗位职责（二十一）弱电维修工岗位职责.487 （二十二）维修电工岗位职责（二十二）维修电工岗位职责.488 （一）服务质量评定操作规程（一）服务质量评定操作规程.488 （二）报修服务操作规程（二）报修服务操作规程.490 （三）入伙（三）入伙/交房操作规程交房操作规程492 （四）投诉处理操作规程（四）投诉处理操作规程.495 （五）验收和交接管理操作规程（五）验收和交接管理操作规程.496 （六）保安管理规程（六）保安管理规程.503 （七）门岗保安操作规程（七）门岗保安操作规程.508 （八）巡逻岗操作规程（八）巡逻岗操作规程.509 （九）地下停车库保安操作规程（九）地下停车库保安操作规程.511 （十）非机动车停放管理操作规程（十）非机动车停放管理操作规程.511 （十一）防盗操作规程（十一）防盗操作规程.512 （十二）消防水枪、水带操作规程（十二）消防水枪、水带操作规程.513 （十三）火灾扑救操作规程（十三）火灾扑救操作规程.514 （十四）解除火警操作规程（十四）解除火警操作规程.517 （十五）电器线路防火安全操作规程（十五）电器线路防火安全操作规程.518 （十六）电梯维护保养操作规程（十六）电梯维护保养操作规程.519 （十七）弱电设备维修保养操作规定（十七）弱电设备维修保养操作规定.520 （十八）消防水泵日常点检操作规程（十八）消防水泵日常点检操作规程.522 （十九）水箱清洗消毒操作规程（十九）水箱清洗消毒操作规程.523 （二十）锅炉安全操作规程（二十）锅炉安全操作规程.524 （二十一）日常保洁操作规程（二十一）日常保洁操作规程.525 （二十二）保洁工操作规程（二十二）保洁工操作规程.526 （二十三）停车场保洁操作规程（二十三）停车场保洁操作规程.527 （二十四）公共场地和道路保洁操作规程（二十四）公共场地和道路保洁操作规程.528 （二十五）楼道保洁操作规程（二十五）楼道保洁操作规程.529 （二十六）绿地保洁操作规程（二十六）绿地保洁操作规程.530 （二十七）灭虫、消杀操作规程（二十七）灭虫、消杀操作规程.531 （二十八）排水沟保洁操作规程（二十八）排水沟保洁操作规程.532 （二十九）抛光机操作规程（二十九）抛光机操作规程.532 （三十）喷雾器操作规程（三十）喷雾器操作规程.533 （三十一）化粪池清理操作规程：（三十一）化粪池清理操作规程：.534 （三十二）水景池保洁操作规程（三十二）水景池保洁操作规程.535 （三十三）绿化养护管理操作规程（三十三）绿化养护管理操作规程.536 39、上海东湖物业管理公司上墙文件的内容及其统一格式、上海东湖物业管理公司上墙文件的内容及其统一格式545 40、上海物业管理行业行为规范、上海物业管理行业行为规范 549 1 前 言 随着公司居住物业管理项目的日益增多，为了统一管理模式，提高整体服务 质量；抓好行风建设，开展创优活动，使公司“三个第一”的质量方针落到实处， 公司决定，根据国务院和上海市物业管理的有关法律法规，在总结以往居住物业 管理经验的基础上，依据东湖物业的管理模式和质量管理体系，吸取国内外物业 管理的先进经验，着手编写上海东湖物业管理公司居住物业实用手册 （试行 本） 。 上海东湖物业管理公司居住物业实用手册 （试行本）以简洁的文字、翔 实的数据、明晰的图表，从居住物业的前期介入、物业接管验收、业主入住、装 修管理，日常运行中保安、保洁、保绿、服务、工程维修的管理标准和管理制度， 各类人员的岗位职责、各工种操作规程，各类突发事件的应急处置预案，到业委 会的成立、行风建设、社区文化建设、示范小区的创建予以程序化、规范化，并 对国务院和上海市物业管理常用的相关法律法规摘录汇编，从而为项目经理提供 管理方便，同时也使公司的居住物业管理纳入程序化、规范化的轨道。 本手册在编撰过程中，得到了公司职能部门和管理处的大力支持，公司谨向 他们表示衷心的感谢。由于内容多、时间紧、物业管理的相关法律法规又不断出 台，手册一定存在不完善的地方。因此希望大家在本手册试行过程中，积极提出 修改意见，以便公司进一步修改完善。 上海东湖物业管理公司 二四年十二月 2 第一章 前期物业管理服务（含前期介入） 1、前期物业管理服务合同及投标计划书 物业公司在正式介入前，项目经理或前期介入人员对双方签定的前期物业管 理服务合同和投标计划书，必须仔细阅读，认真研究，并着重了解：甲、乙双方 的权利义务；开发商对物业管理服务的要求和目标；地下车库、会所、沿街商铺 等的产权归属；开办费的使用及其分摊；人员配置、费用测算；承包制还是酬金 制；交房日期以及双方的一些特殊约定。 2、前期介入的形式 前期介入的形式:基本分为物业建设施工早期开始的前期介入；参与售楼处 和样板房管理开始的前期介入；业主入住前夕的前期介入等三种形式。 3、前期介入人员的配置和培训 根据约定，分批招聘配置好前期介入人员并对进入现场的各类人员进行上岗 前的培训（培训内容详见本章 9.8 节） 。 4、前期介入的进驻 4.1 与开发商建立业务联系 前期介入人员进驻后，应和开发商立即建立每月一次的定期例会制度，并参 与开发商的工程例会，便于双方沟通，了解工程进度、施工质量、整改及验收情 况并作好书面记录。同时与施工各总、分包单位、设备供应商、工程监理建立工 作联系。其目的是配合开发商的工作，以物业管理的专业眼光，去发现业主 3 入住后物业管理中可能出现的问题，以利于开发商在楼盘的建设过程中提前预见 一些问题并及时作出修改方案，减少楼盘交付后产生不必要的麻烦和资金投入。 4.2 以书面备忘录的形式，从物业管理的角度提出合理化建议 通过工程图纸和参加工程例会熟悉楼盘情况和总体布局，了解小区的基本资 料。要熟悉房型结构、套数及每户建筑面积、楼层数、总户数、物业用房；绿化 面积、水系面积、景观、垃圾房；游泳池、网球场、会所、商铺；车库面积、车 位数量、道路出口；广告宣传、销售情况；智能化设施、变配电室、电梯、水泵、 消防栓、空调、通风等相关的配套设施设备情况。 平时根据项目的工程进度，配合开发商、监理对各单项工程进行阶段性的自 检工作，要注重房屋以及公共设施设备（如：楼道清洁和绿化的水源、岗亭和自 行车停车棚的合理设置等）的使用功能，熟悉各种设施设备的使用和操作，以便 今后物业管理工作的顺利开展。对于存在的问题，要及时提出书面整改意见供开 发商、监理参考并存档。 在熟悉了解物业情况的基础上，深入现场，从物业管理的角度，以专业的眼 光去发现问题，并以书面备忘录的形式提出解决问题的方案，使问题得到及时妥 善解决，减少物业使用和管理中的后遗症。 4.3 物业管理用房的落实及装修 根据上海市人民政府沪府发200361 号文，上海市人民政府批转市房地资源 局关于上海市实施物业管理条例若干意见的通知和上海市住宅物业管理规 定：物业管理用房按照不低于该物业管理区域房屋总面积的 0.2%提供；建筑面 积 5 万平方米及以下的，按照不低于建筑面积 100 平方米由开发商提供。物业管 4 理用房的装修，按各小区实际情况，由管理处与开发商协商解决。 5、与相关职能部门的业务关系建立 5.1 工商所 工商所：办理营业执照。流程：先由公司出具办理执照委托书；凭公司 营业执照复印件、前期物业管理委托合同复印件到所在地的工商管理所办理企业 名称核准登记（上海东湖物业管理公司 XXX 管理处 ） ；在企业名称核准后， 还需向工商管理所提交；管理处负责人任命书和身份证复印件、开发商所建项目 有关批准文件复印件、管理处办公地址、面积和平面图（工商所会派人现场查看） 、办公场所双方租赁合同复印件（免租金） ；营业执照办理完后，还需办理企 业代码证、刻管理处公章。 对小区业主私开店铺等居改非的行为，管理处在劝阻无效的情况下，应立即 报告工商管理所予以取缔。 5.2 房地办（区房地局街道办事处） 房地办（区房地局街道办事处）：是指导物业管理企业工作的政府机构，管 理处应定期向房产办汇报小区管理的情况，取得房产办的帮助指导。 物业管理前期介入时，要向物业所在地的房产办进行登记并告知所管小区的 名称、地址、物业管理公司的名称、负责人的姓名、联系电话等。对小区业主擅 自违章搭建等行为，管理处在劝阻无效的情况下，应立即报告房产办予以整改。 5.3 银行 银行：开设银行基本户。流程：凭管理处营业执照、企业代码证到银行领 5 取企业申请开户表格和印鉴卡（三份） ；表格填写：企业名称、企业性质、负 责人姓名、上级单位公章、公司法人代表签字等；C.印鉴卡盖章：公司法人章、 管理处财务专用章；以上两样办妥后与公司出具的银行开户证复印件一起 交银行即可。 5.4 物价局 物价局：审批管理费。开发商售楼时，已将初定的物业管理费标准在预售合 同补充条款中写明。物价局主要根据该物业的硬件和业主入户后一段时间的管理 水准，对物业管理费标准进行审批。管理费标准经物价局审定后，管理处对原初 定的物业管理费实行多退少补。管理处报批管理费流程：到房产办领取表格并 向所在地的区物价局进行报批；提供的资料：管理处营业执照复印件、小区情 况介绍（占地面积、建筑面积、销售价格、楼宇的幢数、户数、电梯数量、容积 率、绿化率、水景、会所、车库、智能化系统等有关情况） 、小区物业管理费测 算依据（注：2004 年 11 月 1 日起不须审批，只需备案） 。 5.5 街道、居委 街道、居委；与所在地的街道、居委办事处取得联系，积极配合街道推进社 区建设、创建文明小区、选举居委会委员、选举人民代表、援助灾区、开展爱国 卫生活动、解决部分“4050”人员就业问题等。 5.6 警署 警署：与所在地的街道警署取得联系，办理物业安保人员上岗证等工作。同 时配合警署做好地区和物业小区的安全治安等方面的工作。 6 5.7 环卫、环保 环卫、环保：与所在地的区环卫局取得联系，签订建筑垃圾清运和生活垃圾 清运的协议。 5.8 陆管处 陆管处：根据所在地物价局的指导价格，带营业执照复印件、车位平面图、 车管人员名单，向区陆上交通管理处申请车辆停放管理。 5.9 社文处 社文处：具备安装卫星接收装置条件(80%的业主为涉外人士)的小区，配合 开发商向市文化管理监督处进行申报。对小区业主擅自安装卫星接收天线的行为， 管理处在劝阻无效的情况下，应立即报告社文处予以整改。 6、售楼处、样板房的物业管理 物业前期介入阶段对售楼处、样板房的管理服务，一定程度上体现了物业管 理的水准，并将关系到公司的信誉，对此前期介入人员必须十分重视。 首先，前期介入人员要与开发商相关部门做好售楼处、样板房物品、钥匙的 交接、验收工作。如发现物品短缺或损坏现象，应发书面备忘录并请开发商予以 整改。由于售楼处、样板房有别于小业主的住宅，因此必须制定严格的管理制度 和安全防范措施，落实钥匙交接和物品保管的签收手续，避免钥匙遗失和物品外 流现象的发生。 其次，前期介入人员要明确售搂处、样板房的管理服务要求并按分工落实责 任制。保安人员用语要规范、礼貌，敬礼询问、热情引导。车辆指挥手势要准确、 7 熟练，客人进入工地，要主动劝说戴好安全帽，客人进入样板房，要招呼客人穿 鞋套。顾客来工地参观在建房屋的施工情况和样板房时，须办理登记手续，并做 好安全工作。熟悉区域内的道路和重要部位，认真仔细地做好巡逻安全工作，及 时做好每次巡查记录。熟练使用消防设施设备，做到“预防为主，防消结合” 。 做好日常保洁工作，保持室内外的坏境整洁。客人离开后清理物品，摆正座椅。 7、竣工验收的参与 竣工验收是指工程竣工后，开发商报批政府相关职能部门对楼盘的整体质量 进行验收。前期介入人员应积极参与，并对竣工验收中发现的可能影响到今后物 业管理的问题要记录在案，同时配合开发商督促施工单位整改 商品住宅竣工（通过建设工程竣工验收备案）后，建设单位须申请住宅 交 付使用入户许可，由市房屋土地资源管理局或区（县）住宅建设管理部门组织审 核。审核项目： 住宅小区生活用水、用电、燃气、雨污水排放的配套建设。 住宅用户的电话通信、宽带数据传输接口、有线电视的配套建设。 住宅小区内的道路畅通及周边场地的清洁平整与施工现场的隔离情况。 住宅小区内的空调外机基座、路灯、停车库、环卫设施、配套绿化建设。 规划要求的公建配套设施建设或落实情况。 新建住宅交付使用许可证由上海市房屋土地资源管理局或区（县）住宅建设 管理部门核发。 8 8、物业的接管验收 物业的接管验收是在竣工验收的基础上，物业管理企业从开发商、建设单位 处接管新建房屋时，以物业主体结构安全和满足使用功能为主要内容的接管验收。 在完成接管验收后，整体物业连同附属设备设施就应移交给物业管理企业。物业 的接管验收不仅包括主体建筑、附属设备、配套设施，而且还包括道路、场地和 环境绿化等，还应特别重视对综合功能的验收。物业的接管验收，由开发建设单 位和物业管理企业共同组织验收小组进行。 8.1 物业接管验收的作用 接管验收的作用主要体现在： 1） 、明确交接双方的责任。通过接管验收和接管合同的签订，实现双方责任 的转移，在法律上界定清楚各自的责任范围。 2） 、确保物业具备正常的使用功能，充分维护业主的利益。通过物业管理企 业的接管验收，能进一步促使开发企业或施工企业按标准进行设计和建设，减少 日后管理中的麻烦和开支。同时，能够弥补部分业主专业知识的不足，从总体上 把握整个物业的质量。 3） 、为日后管理创造条件。通过接管验收，一方面使工程质量达到要求，减 少日常管理过程的维修、养护工作量。另一方面，根据接管中的有关物业的文件 资料，可以摸清物业的性能与特点，预防管理中可能出现的问题，计划安排好各 项管理，发挥社会化、专业化、现代化的管理优势。 8.2 物业接管验收的标准及重点 物业的接管验收，分为新建物业的接管验收和原有物业的接管验收。其具体 9 的要求与标准可参照建设部 1991 年颁布的房屋接管验收标准 ，主要内容有： 1)、接管验收的标准 主体结构： ·地基基础的沉降不得超过建筑地基基础设计规范的允许变形值；不得引起 上部结构的开裂或相邻房屋的损坏。 ·钢筋混凝土构件产生变形、裂缝，不得超过钢筋混凝土结构设计规范的规 定值。 ·木结构应结牢固，支撑系统可靠、无蚁害，其构件的选材必须符合结构工 程施工及验收规范规定。 ·砖石结构必须有足够的强度和刚度，不允许有明显裂缝。 ·凡应抗震设防的房屋，必须符合建筑抗震设计规范的有关规定。 外墙不得渗水 屋面： ·各类屋面必须符合屋面工程及验收规范的规定，排水畅通，无积水，不渗 漏。 ·平屋面应有隔热保温措施，3 层以上房屋在公用部位设置屋面检修孔。 ·阳台和 3 层以上房屋的屋面应有组织排水，出水口、檐沟、落水管应安装 牢固，接口严密，不渗漏。 楼地面： ·面层与基层必须粘结牢固，不空鼓。整体面层平整，不允许有裂缝、脱皮 和起砂等缺陷；块料面层应表面平正，接缝均匀顺直、无缺棱掉角。 ·卫生间、阳台、盥洗间地面及相邻地面的相对标高应符合设计要求，不应 有积水，不允许倒泛水和渗漏。 10 ·木楼地面应平整牢固，接缝密合。 装修： ·钢木门窗应安装平正牢固，无翘曲变形，开关灵活，零配件装配齐全，位 置准确，钢门窗缝隙严密，木门窗缝隙适度。 ·进户门不得使用胶合板制作，门锁应安装牢固，底层外窗、楼层公共走道 窗、进户门上的亮子均应装设铁栅栏。 ·木装修工程应表面光洁，线条顺直，对缝严密，不露钉帽，与基层必须钉 牢。门窗玻璃应安装平整，油灰饱满，粘贴牢固。 ·抹砂应平整，不应有空鼓、裂缝和起泡等缺陷。 ·饰面砖应表面洁净，粘贴牢固，阴阳角与线角顺直，无缺棱掉角。 ·油漆、刷浆应色泽一致，表面不应有脱皮、漏刷现象。 2） 、水电设备设施的现场验收重点 供配电系统的现场验收的主要内容： ·检查高低压配电柜、高压器有无正式供电，是否满足设计功能，是否按国 家及地区有关规程施工，有无事故及安全隐患(如电缆沟有无盖板；有无悬挂安 全标示牌；安全有效距离是否合格；高压侧有无隔离设施等)；接地网有无可靠 接地；设备房有无做好“三防”措施(如有无防鼠板、电缆沟、门窗、墙洞有无 封网)。 ·检查发电机系统是否能满足设计功能，机组能否正常使用，机油管路、柴 油管路、冷却水路是否畅通。若有两台以上机组，能否并车同步进行，烟管有无 漏烟现象，有无事故紧停车功能，应急自动发电功能，能否正常起动等，必保供 电线路是否正常供电。 ·低压电气线路应平整、牢固、顺直，过墙应有导管，导线连接必须紧密； 11 采用管子配线时，连接点必须紧密、可靠，使管路在结构上和电气上均连成整体 并有可靠的接地，每回路导线间和对地绝缘电阻值不小于 1 兆欧千伏。应按套 安装电表或预留表位，并有电气接地装置。照明器具等低压电器安装支架必须牢 固，部件齐全，接触良好，位置正确。电度表是否经过国家供电有关部门检测。 中央空调系统通风工程部分的现场验收： ·检查中央空调主机能否正常运行，负荷能否在可调节范围内调节运行，检 查冷却泵、冷冻泵、冷却塔能否正常运行，控制柜内电气线路是否符合规范。 ·检查冷冻管系、冷却管系和阀门，保温是否完好，有无漏水现象；防腐是 否符合要求，膨胀水箱能否正常补水，管路最高点和最远点压力是否在 0.15 兆 帕(满负荷情况下)。 ·检查制冷或制热情况能否满足设计要求。 ·检查柜式风机、盘管内机、新风机、吊顶风机能否正常使用。噪音是否在 有效范围内，风管出风是否均匀，风机进风口、出风口有无封闭现象。 消防系统的现场验收。主要有如下内容： ·检查消防控制系统烟感、温感、水流等信号能否反应作出相应的措施，消 防栓泵、喷淋泵、排烟风机、排烟阀加压风机等能否自动及手动起动，消防广播 事故时能否正常广播。 ·检查消防管路有无漏水，阀门保持常开状态(防火水阀除外)，消防栓内配 件是否缺少，检查喷淋头是否满足要求，消防栓、喷淋头有无水流，水压是否满 足要求。 ·检查气体灭火系统能否正常运行，气体压力是否在正常范围内，气体有无 及时补充更换。 ·检查各工作生活点手持式灭火器、防毒面具等是否配备整齐，防火门是否 12 合格，有无保持常开状态，消防设施有无故障防碍影响正常使用等。 运输设备的现场验收。主要有如下内容： ·直升电梯应能准备的启动运行、选层、平层、停层、引机的噪声和震动声 不得超过BJ232 的规定值。制动器、限速器及其他安全设备。 ·自动扶梯应运行平稳，无振动，无杂音，扶手带应无钢刺，松紧程度应保 持全水平时下垂不大，放松压带轮后应可以用手拖动扶手带。应动作灵敏可靠， 安装的隐蔽工程、运转记录、性能检测记录及完整的图纸资料均应符合要求。电 梯的应急对讲应能可靠对讲，发生消防火警时应能按要求升到顶层，安全钳就能 安全动作。 管道煤气系统的现场验收。主要检查管道煤气是否按国家标准及地区规范 安装，管道安装是否良好，有无漏气现象，煤气表安装的高度是否符合要求等。 电信系统的现场验收。要求电信系统线路安装整齐，电话无杂音，接线盒、 分线盒安装牢固、电缆敷设应符合国家标准。 有线电视网的现场验收。要求有线电视线路敷设整齐，放大器安装稳固， 进户线穿墙部分应穿管敷设，电视信号图像清晰、声音清楚。 闭路监控系统等的现场验收。主要有如下内容：闭路监控系统应图像清 晰、稳定、无变形失真；防盗对讲设备应对讲良好，声音清晰，无杂音，呼叫 反应快灵敏，开锁功能迅速、有