广东宝安桃源居大型商业物业招商方案.doc

桃 源 居大型商业物业招商方案深圳中原物业顾问有限公司2008年3月目 录第一部分 宝安商业概况.3 二、大型商业物业概况.14一、宝安宏观经济状况.3 1、物业基本资料.151、宝安简介.3 2、各物业技术参数.162、主要经济数据分析.4 三、商业前景分析.173、小结 .6 1、商业现状分析.17二、宝安城市基础设施规划.7 2、概述.181、路网建设概况.7 第三部分 招商定位 .192、宝安未来城市发展规划.9 一、前期分析.193、小结.11 1、项目周边未来规划及商业现状分布.19第二部分 桃源居商业简介.12 2、社区现有商业业态汇总.20一、桃源居介绍12 二、招商分析. .211、社区特色.13 三、拟定业态定位.222、社区交通.13 3、社区配套.13 4、概述.13第一部分 宝安商业概况一、宝安宏观经济状况1、宝安简介 宝安位于广东南海之滨，是深圳市六大辖区之一，地处东经113°52'，北纬22°35'。全区面积733平方公里，海岸线长30.62公里。宝安南接深圳经济特区，北连东莞市，东濒大鹏湾，临望香港新界、元朗，是未来现代化经济中心城市深圳的工业基地和西部中心。宝安作为深圳的六区之一，经济实力位居全市第二，但工业、出口、利用外资、财政出入都位居全市第一。2、主要经济数据分析n 宝安区2003年常住人口约 182.7万，在2004年末户籍人口为33.1万，自建区起，全区人口增长稳定。 Ø 宝安区人口情况n 宝安区国内生产总值从1997年的人民币 144.63亿元激增至2004年的人民币 786.16亿元，增长五倍以上，五年平均增长率比深圳特区高。资料来源深圳市政府Ø 宝安区国内生产总值（GDP）Ø 宝安区人均工资水平n 过往8年的宝安区的人均年工资水平持续增长在2004年的人均工资为人币25,368元，n 总的趋势来看，宝安居民的收支持续增长，宝安城镇居民人均可支配收入和居民人均消费支出都超过了深圳市的平均水平。Ø 宝安区社会消费品零售总额n 2004年宝安国民经济继续保持快速增长，社会消费品零售总额达民币149.2亿元，增长20.68%，比全市增长率高。n 2004年,金融机构存款余额达民币905.76亿元，增长22.3%。宝安金融机构存款余额逐年递增，这与整体经济增长以及居民收入提高有紧密的关系。Ø 宝安区金融机构存款余额3、小结：Ø 通过以上对宝安宏观经济数据的分析可见,无论是宝安经济或者居民的收入以及消费水平和消费档次都在进一步提高,宝安区将是未来深圳消费额主要的增长空间。Ø 在各种利好政策的带动下，宝安商业己成为关内众多零售商家的焦点，而宝安居民的消费能力也是商家进驻的信心保障之一Ø 宝安经济在过去的多年中增长强劲，虽然零售总额与全市各区比较明显偏低，但经济数据显示零售市场仍然存在庞大的发展空间，可以说是深圳市各区中发展潜力最大的行政区。二、宝安城市基础设施规划1、路网建设示意图一批重大交通项目的投入，使宝安区与深圳特区的联系更加便捷，商贸更加繁荣。107国道连接广州、东莞、深圳的交通主干道，车流量非常大。宝安大道衔接特区内三条主要东西向主干道：深南大道、滨海大道、北环大道 西部通道国家干线公路网连接香港特区的惟一高速公路通道地铁1号线由罗湖口岸至宝安机场，有近14公里在宝安境内，初步设计的14个车站中有7个在宝安区 滨海大道宝安滨海大道东起南头与深圳湾滨海大道和深港西部通道相接，并与东莞长安镇相连 实现珠三角区域一小时交通圈；加强深圳乃至珠三角都市圈与京津塘都市圈、长三角都市圈的联系 龙华新客站 大铲湾码头年设计集装箱吞吐量最终达1000万标箱的运输能力。 2、概述Ø 宝安地处广州、深圳与香港之间，有着重要的经济地理位置，随着交通网络的不断完善，使宝安区与其他区域的往来更加便利，蕴涵着巨大的商机，将会带动整个宝安的房地产及商业发展，展望未来，宝安城市新中心组团定位的落实，宝安大道的通车以及地铁一号线延长线的贯穿，将对项目的兴建起到正面的影响，为其成功开发创造了有利的环境。Ø 城市化进程推动宝安商业与住宅房地产的发展，众多零售商家的进驻预示着未来高质素的零售设施供应也将快速增长，这将导致商业市场竞争渐趋激烈。Ø 宝安公路网的建设，将使宝安区域间连接更为紧密，交通通达更为便利，对本项目商业辐射将是有力支持。综述：宝安已经建立搭起了成熟便捷的立体交通网络，城市飞速发展指日可待。3、宝安未来城市发展规划“一中心、两轴线、四组团”Ø 一个中心：宝安中心区从整体规划上，宝安中心区的定位是深圳市西部的城市次中心（二级中心），也是宝安区的政治、经济、文化、体育、信息中心，是宝安的花园式滨海城区，是政府未来3年重点规划的建设区域。根据法定规划图则，整个地块呈扇贝型分布，将沿两条轴线、三个层圈：n 中央绿轴和发展主轴以中心广场、中央公园、海滨广场为主线，两侧为文化娱乐和会议展览设施。n 以购物广场、步行街为主线两侧，标志性商业建筑酒店和商务办公写字楼依次排开。n 第一核心层的行政、文化、商业、金融建筑以高层为主。n 第二圈层的小高层混合商住区。n 第三圈层的商住区以多层建筑为主体。Ø 两个轴线：西部轴线：新安-西乡-福永-沙井-松岗已经为制造业和高新技术产业密集的区域之一，在深圳乃至全国都有重要的地位。中部轴线：龙华观澜是未来深圳最重要的国际物流业基地、高新技术产业基地之一。Ø 四大组团：新安中心组团：新安-航空城-福永(以本项目为核心)重点发展商贸、金融、旅游、信息咨询等第三产业和高科技产业，建成现代化经济中心城市，成为宝安的行政、经济、商贸、金融和文化中心。新安中心组团“现代化经济中心城市”的定位，预示着新安、西乡片区商业前景广大，将带动商业、酒店、写字楼等房地产的飞速发展。沙井西部组团：沙井松岗以发展工业为主，积极发展资金、技术密集型的电子、机械、精细化工和建材行业，建成现代化的城区。龙华东部组团：龙华观澜重点发展仓储业，并相应发展一些工业、商贸业和第三产业，成为福田中心区的延伸和后备服务基地。光明中部生态组团：石岩光明公明保持良好的生态环境，发展无污染、耗能少的轻工业、高科技产业、生态及旅游观赏农业。4、小结Ø 纵观宝安商业，总体商业格局正在发生变化，新安湖商圈与前进路商圈并驾齐驱，西乡商圈后劲十足、新中心区商圈异军突起的新格局正在形成。同时，宝安的商业网点数量、商业物业规模以及档次正在迅速提高，宝安商业将随着宝安经济、社会的快速发展而迎来新的历史阶段。Ø 零售商业集中在宝安主流及传统商业区域内。Ø 零售商业未来发展集中在新中心区、前进路及新安湖片区、西乡片区。Ø 片区零售商业存在较大市场空白点，零售商业的未来发展存在巨大空间。尤其是西乡片区缺乏集中一站式的品牌商业，诸如一些标志性餐饮、居家装饰、文化中心、家电商务等有待形成统一完整的商业体系。Ø 宝安未来的城市规划，使宝安从一个工业密集的乡镇转变为集商务-旅游-观光-文化为一体综合现代化城市。且发展速度惊人，在与龙岗、盐田以及罗湖、福田、南山的竞争格局中，宝安是最具发展潜力的富饶土地集中所在。第二部分 桃源居商业简介一、桃源居介绍桃源居位于深圳宝安西乡，位于107国道与洲石公路的交汇处，属于宝安中心组团。桃源居自1992开始规划，总占地近116万平米，总建筑面积180万平方米，规划人口5万人。经过近13多年的发展，目前开发面积已超过100多万，入住人口3万多人。1、社区特色经过多年的发展，桃源居形成“以商业为龙头，以环境为依托、以教育为特色、以文化内涵”的发展思路。Ø 社区环境在占地面积116万平方米、总建筑面积180万平方米的桃源居社区里，拥有绿化面积45万平方米，绿化率达到40。Ø 社区文化在桃源居，居民围绕桃花进行摄影、书法、作诗比赛；社区组建了老人艺术团、少儿艺术团、青年艺术团、腰鼓队等十余支文艺团体，在场地宽大、设施完备的社区文化中心、市民广场、广场大舞台上，天天有活动，定期有“大戏”。在全民参与的业余文化活动中，共同家园意识渐渐浓郁，社区共同价值观、归属感渐渐凝聚。Ø 社区教育桃源居除了引入清华实验学校、晶晶幼儿园建立了完善的学校教育体系外，还设立了涵盖老人、妇女、儿童课外的社区教育体系，其教育体系的特点是终身性和全员性。在全国妇联下属的中国妇女发展基金会的顾问和指导下，在深圳宝安区教育局的直接领导下，由区社区教育中心具体承办的社区女子学校，开创了全国社区妇女教育的先河。2、社区交通桃源居社区现有东西向主干道4条、南北向干道5条。为了完善社区车辆管理，实行了人车分流，充分保障了行人与车辆的安全。由于市政道路前进路横穿桃源居东西两大区块，开发商为此投入近500万修建了两座横跨市政道路的人行天桥，极大方便了社区居民交通之便。造型精美似城市之舟的人行天桥同时也成为社区标志性建筑之一。3、社区配套桃源居社区井然有序地开发了一所名校（清华实验学校）、两个市民广场（文化休闲广场及文化商贸广场）、三个公园（森林体育公园、山体别墅公园、生态休闲公园）、四个功能组团（居住区、教育区、旅游区和商住区）、五个场所（老人会所、儿童中心及泛会所、女子学校、文化艺术中心、体育会所）。4、概述 桃源居开发至今已有14年时间，社区各方面条件业已成熟。优雅的社区环境，浓厚的教育韵味，四通八达的交通网络，频临机场的特殊地理位置。坐拥5万居民和周边企业居住人员以及来往机场这些稳定的教育、商业、旅游、商务消费人群，使桃源居的功能不仅是个住宅片区，更加是个集教育、文化、旅游、商务、观光为一体的综合性大社区。同时，社区商业的发展将带动整个片区的经济发展，在这里，大品牌、有特色、互补性商业业态的发展潜力将会是巨大的。 二、大型商业物业概况1、物业基本资料Ø 人人乐商场负1层：位于前进路与洲石公路交界处，背靠桃源居10区，面向不久前开发的14区高层住宅。面积为：8913.05。物业上盖为人人乐购物广场。1区3区2区21区19区5区4区20区6区9区7区10区14区11区12区15区16区13区17区清华实验学校Ø 2号综合楼：位于贯通宝安的主交通要线107国道旁，背靠桃源居7区，整座建筑气势庞大，外广场道路宽广，负一层为停车场。本物业共5层，总建筑面积达22294.68，单层面积约4500。Ø 1号综合楼：整座建筑正对107国道，背靠桃源居1区，与2号综合楼隔路相望，呈现里外凹凸之势，停车场位于物业的负一层。本物业共13层，其中1-5层共计14395.66，单层面积约3000，6-13层面积共计8729.11。2、各物业技术参数Ø 1号综合楼项目名楼层每层面积（M²）总建筑面积（M²）层高（米）电梯品牌停车位电梯数量电梯载重量及现状楼面荷载1号综合楼一层2769.5923124.76（竣工）5奥的斯地下车位63个，地上车位93个5部客梯1000公斤（四部由1-13楼的电梯已安装完成；1-5层的一部客梯预留口未安装）地下车库4.0KN/M²，商场、餐厅3.5KN/M²，住宅、办公2.0KN/M²。二层2617.985三层3221.615四层3221.615五层2564.875六层1297.7034部客梯七层1297.703八层1297.703九层1297.703十层1297.703十一层930.913十二层930.913十三层378.783Ø 2号综合楼项目名楼层每层面积（M²）总建筑面积（M²）层高（米）电梯品牌停车位电梯数量电梯载重量及现状楼面荷载2号综合楼一层3998.5622294.686.5奥的斯地面停车位9个，地下停车位96个8部客梯、2部货梯、1部扶梯客体1000公斤、货梯3000公斤（8部客梯、2部货梯完成安装；扶梯未装）地下车库4.0KN/M²，商场、餐厅3.5KN/M²，住宅、办公2.0KN/M²。二层4117.195三层4756.425四层4867.755五层4554.765Ø 人人乐商场-1层项目名楼层每层面积（M²）总建筑面积（M²）层高（米）电梯品牌停车位电梯数量电梯载重量及现状楼面荷载10区商场地下一层8913.0526483.695奥的斯首层地面停车位28个3部客梯、2部货梯、4部扶梯、3部人行走道梯客梯1000公斤、货梯2000公斤（各种电梯已全部安装）地下车库4.0KN/M²，商场、餐厅3.5KN/M²，三、商业前景分析1、商业现状分析商业环境分析：桃源居商业环境存在以下几方面需要借势或解决的问题：Ø 可以借势于宝安其他五个商业圈优势，形成以桃源居为主的商业片区Ø 桃源居周边得原住居民较为富裕，大型企业较多，是潜在的集体式消费群体Ø 周边缺少大型集中式商业网点，尚不能最大化利用社区的资源，这是商家在此发展的良机Ø 社区公园、旅游景点、学校等机构资源是桃源居发展集中式商业的先决条件Ø 社区居家氛围较浓，需求以日常用品为主，商业档次有待挖掘Ø 宝安百货、电子、装饰、电子等专业市场已成行成市，与他们相比，桃源居要在互补行业或区域性商业上争取优势 消费力水平：Ø 桃源居目前已入住7000多户，人口3万多人，已具备了相当的消费力，随着片区不断的开发，商机被普遍看好Ø 清华实验学校目前师生已有6000多人，形成了一个较大的消费群细分市场Ø 桃源居周边以原住居民为主、大型企业相对集中，消费力有待发掘Ø 随着桃源居后续的开发，桃源居的消费人群将进一步扩大根据宝安中心组团的规划，未来将加大机场东部地区的福永中心区和西乡北部地区的改造力度，高标准建设成为未业综合服务中心和物流基地。这将进一步带动本地经济发展，促进本区消费力水平的提升特色：Ø 桃源居集中式商业主要集中107国道、洲石公路、前进路三条城市主干道边，具有良好的昭示性。虽然目前人流尚未充分聚集，但若能增加社区导示系统，规划好路面停车便利性，增强商业的外立面包装，会对商业招商产生有力的促进。Ø 桃源居先后获得了“国际花园城市”、“全球人居理想社区”等大奖，已经成为了一个国际化的大社区。通过多年的探索，桃源居形成了独特的社区文化，也建全了社区可持续性发展的模式，这些对于社区商业未来的经营都是有力的保证。2、概述Ø 桃源居商业面临的区域竞争很大，本身劣势较为明显，因此业态选择要注意避免与周边商圈雷同。Ø 要充分利用桃源居学生消费群，及社区交通、文化特色，对商业进行差异化定位。Ø 桃源居商业规模较大，社区内消费人群无法满足需要。因此要充分挖掘周边的消费人群，开展特色商业服务。第三部分 招商定位一、前期分析1、项目周边未来规划及商业现状分布序号物业名称序号物业名称1松宝大家私10天虹百货2苏宁电器11都之都大酒店3恒丰海悦酒店12宝晖商务酒店4好又多超市13万佳百货5永安南城百货14顺电电器6好运来家私15国美电器7天虹商场16福永家居博览8沃尔玛超市17福永香江家居9海雅百货18福永家私城265148974311110131215161718住宅用地游乐设施用地商业用地工厂区2、社区现有零售商业业态汇总1区3区2区21区19区5区4区20区6区9区7区10区14区11区12区15区16区13区17区清华实验学校文体用品家装建材餐 饮美容美发杂 货家 居药 店中 介家政培训其他零散业态：彩票、服饰、干洗、家政、金融、精品店、粮油、面包店、眼镜店、牛奶专卖、摄影冲印、水果店、修理、烟行、培训超市二、招商分析随着人人乐的入驻以及“国际花园城市”、“全球人居理想社区”等名誉称号的加冕，桃源居商业在原有的基础上出现了“百业待兴”的态势，一个商业配套完善的大社区呼之欲出。但是在这一系列利好消息的支持下，我们必须清醒地认识到桃源居大型商业物业在招商方面面对的一些困难及突破口：Ø 如何融入新安或西乡成熟大商圈，在区域上形成了互补优势；Ø 人人乐的入驻，但其位置相对较偏，扛起桃源居商业的大旗，但需要一段长时间的培养期；Ø 现有部分商铺业态、档次急待整合；Ø 需特色经营，瞻前规划。文化信息、培训发展将发展空前。 基于以上几点，对桃源居大型商业物业的招商定位策略为“以桃源居社区特色为立足点，与周边商业形成差异化的经营业态”。现将招商业态前提因素归纳如下：Ø 结合桃源居现有的人文、教育，继续发展文教事业；Ø 利用项目周边环境、交通因素，发展产业相关业态；Ø 了解社区居民和周边住户的需要，发展社区型商业产业；Ø 顺应政府的规划方案，在四大组团中充分发挥核心力量；Ø 填补社区及周边现有商业的空白点。三、拟定业态定位 经过以上的招商定位分析，我方初步拟定了各大商业物业招商业态方向，如下表所示： 位置规模面积（）拟定业态原因1综合楼1-5层14395.66酒店娱乐休闲会所Ø 位于107国道旁，距离机场较近；Ø 社区附近没有同等业态物业存在2综合楼1-5层22294.68文教培训大楼Ø 符合桃源居的社区定位Ø 充分利用清华实验学校资源Ø 区域经济的有效业态补充人人乐商场负一层1层8913.05风味小吃地方特产一条街Ø 利用人人乐购物人流，创造桃源居又一特色Ø 社区居住人群及周边工业区打工人员组成丰富，口味各异，利于业态展开家私家电城Ø 社区业态补充Ø 交通地理位置优越，符合业态需要招商热线：27454951 81111337联 系 人：马小姐