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    2011年苏州房地产市场运营.doc

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    2011年苏州房地产市场运营.doc

    2011 年 2 月 房地产市场研究报告 青岛华成房地产营销策划有限公司 --专注地产商服务 提供房地产全程顾问服务,涉及土地评估、可行性报告、投资 分析、开发战略、市场调研、前期定位、产品建议、物业建议、规 划设计、营销策略、广告包装、商业定位、商业规划、招商策略、 商业运营等。涵盖住宅、别墅、商业、写字楼、酒店、复合、旅游、 专业市场等多种物业形态。 九月房地产市场运营研究简报 2011 年 2 月 房地产市场研究报告 颂唐观察 9 月全国重点城市楼市销售火热,从同比上看,17 个重点城市平均同比回 落幅度缩小至 6.4,其中有 7 个实现同比增长,深圳、东莞两地销量同比增 幅均在 40以上,从环比上看,17 重点城市平均环比增幅高达 44,北京、苏 州、深圳、东莞、成都 5 地环比增幅在 70以上,其中,北京、青岛、上海、 深圳、重庆等地,9 月单月销量创下全年最高水平。 我们认为 9 月楼市再度回暖主要有以下三点原因  9 月市场供应量较前期出现较大幅度的增加9 个重点城市在销量大幅上 涨的同时可售量仍出现了平均 8.2的上涨;  行业政策阴霾未散,开发商销售为先,各类促销活动对销售也产生了一定 的刺激作用;  8 月中下旬楼市出现的价格反弹,使购房者在“持币等待房价下跌”与“害 怕错过房价调整”的内心斗争中毅然选择了后者,需求再一次释放。 展望后市, “9.29”楼市新政出台之后,我们认为政策变化将对行业产生显 研展部 The Research Department of SongTang 2011 年 2 月 房地产市场研究报告 著影响,之前备受期待的“金九银十”也将在新一轮的调控下面临新的压力, 9 月份在市场双方的共同爆发下出现的成交暴涨趋势,预计在 10 月份将受到较 大程度的抑制,成交量或将出现停滞下滑的现象,预计四季度行业整体销售速 度可能明显放缓。 CONTENTS 目录 Ⅰ、全国宏观大环境分析 Ⅱ、全国房地产市场分析 Ⅲ、苏州房地产市场分析 Ⅳ、苏州别墅市场分析 2011 年 2 月 房地产市场研究报告 一全国宏观大环境分析 在经历了 7 月和 8 月的迭创新高之后,9 月份我国消费者价格指数(CPI) 的走势尤为引人关注。业内人士普遍认为,9 月份我国 CPI 同比增速仍将在 3.5左 2011 年 2 月 房地产市场研究报告 右的高位区间,环比来看会比 8 月份有所上升,在经济增速下降势头得到缓和 之后,物价调控的重要性似乎再度凸显,主要原因是 9 月食品价格继续上行的 推动,尽管之前造成 CPI 同比增速较高的翘尾因素目前已经有所减弱,但是食 品价格依然是物价向上的推动力。 CPI 年内屡创新高,加大了政府调控难度。当前,主导经济增长大势的消 费和投资双双持续走弱,显示由内需拉动的经济增长呈现放缓迹象。随着经济 增速放缓导致的需求下降、货币信贷增速回落后流动性压力的减轻以及国际大 宗商品价格走低带动国内 PPI 增速先期回落等下拉因素的增多,四季度 CPI 将 开始见顶回落。不过,由于食品价格季节性上涨的短期因素仍在,加上劳动者 工资上调、资源产品调价等物价结构性上涨压力长期存在等,四季度物价回落 幅度有限,CPI 将总体处于温和上涨状态。 二、全国房地产市场综合分析 (一)1-9 份全国房地产市场表现 2011 年 2 月 房地产市场研究报告 1、房地产开发投资完成情况 前三季度,全国房地产开发投资 33511 亿元,同比增长 36.4,其中,商品住 宅投资 23512 亿元,增长 33.8,占房地产开发投资的比重为 70.2。9 月当月, 2011 年 2 月 房地产市场研究报告 房地产开发投资 5156 亿元,增长 35.0。 前三季度,全国房地产开发企业房屋施工面积 35.54 亿平方米,同比增长 28.1;房屋新开工面积 11.94 亿平方米,增长 63.1;房屋竣工面积 3.69 亿平方 米,增长 10.4,其中,住宅竣工面积 2.99 亿平方米,增长 8.1。 前三季度,全国房地产开发企业完成土地购置面积 29083 万平方米,同比增 长 35.6,土地购置费 7111 亿元,增长 83.7。 9 月当月,房屋新开工面积 1.46 亿平方米,同比增长 44.3;房屋竣工面积 4527 万平方米,增长 8.3,其中,住宅竣工面积 3701 万平方米,增长 3.6。房地 产开发企业完成土地购置面积 3392 万平方米,增长 20.3,土地购置费 1094 亿 元,增长 80.1。 2、商品房销售情况 前三季度,全国商品房销售面积 6.32 亿平方米,同比增长 8.2,增幅比 1-8 月提高 1.5 个百分点。其中,商品住宅销售面积增长 5.8,办公楼增长 27.0,商 业营业用房增长 33.2。前三季度,商品房销售额 3.19 万亿元,同比增长 15.9, 增幅比 1-8 月提高 3.3 个百分点。其中,商品住宅销售额增长 11.2,办公楼和 商业营业用房分别增长 49.9和 48.2。 9 月当月,全国商品房销售面积 10446 万平方米,同比增长 16.6;全国商品 房销售额 5498 亿元,增长 35.2。 3、房地产开发企业资金来源情况 前三季度,房地产开发企业本年资金来源 50504 亿元,同比增长 32.5。其 中,国内贷款 9398 亿元,增长 27.2;利用外资 452 亿元,增长 26.0;自筹资金 19123 亿元,增长 49.7;其他资金 21531 亿元,增长 22.3。在其他资金中,定金 及预收款 12185 亿元,增长 18.7;个人按揭贷款 6391 亿元,增长 19.6。 重点城市楼市 可售情况 完成交易情况 成交价格 城市 套数 面积(万㎡) 套数 面积(万㎡) 环比 均价(元/㎡) 环比 北京 99903 1260.8 10833 118.27 49.02 / / 2011 年 2 月 房地产市场研究报告 北京(不 含保障性 住房) / / 9153 105.37 50.01 18127 -14.37 上海 46966 699.17 15430 163 16.77 12341 -5.72 天津 7895 84.33 18.68 9346 0.14 重庆 94340 929.43 24639 225.19 18.51 6334 8.40 深圳 25549 256.49 4637 39.44 51.17 20277 4.30 广州 41862 521.11 110.56 57.32 11590 8.64 杭州 19322 277.56 5154 52.96 29.99 23282 13.03 南京 29392 345.51 5320 53.77 47.61 14142 0.71 武汉 / / 11942 117.64 15.46 6481 -3.21 成都 / / 94.08 27.93 7179 -4.55 苏州 22167 308.14 5603 65.24 59.54 10019 -4.29 青岛 60527 617.6 8492 81.84 19.62 8812 2.09 宁波 85486 566.66 4318 36.05 2.7 13403 5.20 厦门 13305 169.96 1441 15.74 -7.49 11030 0.51 福州 12496 160.57 1482 16.22 16.72 13190 7.45 9 月,楼市进入了传统的销售旺季,各城市交易量普遍上涨。30 个大中城 市中,超过 2/3 城市楼市成交量环比上涨,涨幅在 20以上的城市占监测城市 总数的 1/3。其中,北京、南京和深圳等重点城市成交面积环比涨幅都在 50左 右。4 月房地产调控新政的实施,使得各城市楼市交易量均滑向低谷,进入三 季度,各城市成交量逐步回升,但是随着政策调控的逐步深入,市场需求释放 缓慢,因此绝大多数城市成交量仍同比大幅下降。随着楼市“金九银十”的黄 金期到来,多个城市的可售量大幅增加。其中,上海可售量较上月增加约 50 万 平方米,深圳、杭州等城市可售量增加约 30 万平方米。 供应情况9 月主要城市库存量普遍增加。上海商品住宅可售量增加 53 万平方米,深圳、杭州商品住宅可售面积增加约 30 万平方米。 市场需求9 月,市场需求逐步释放。30 个监测城市中,2/3 城市成交面 积环比上涨,兰州、海口涨幅最为明显,环比上涨 80左右。10 个重点城市中, 北京、深圳、南京涨幅近 50,其他城市涨幅都在 10以上。 成交价格本月各城市成交价格变化平稳,整体市场价格并未见明显波动。 重点城市中,杭州环比上涨 13;北京、上海成交价格环比下跌,其余城市变 化幅度较小,基本保持稳定。 北京成交量回升 50,价格环比下跌 2011 年 2 月 房地产市场研究报告 2010 年 9 月北京市商品住宅销售 10833 套,成交面积 118.27 万平方米, 环比上涨 49.02,均价 18127 元/平方米,环比下跌 14.37(剔除保障性住房 后,本月共成交 9153 套,105.37 万平方米) 。 1-9 月总成交面积 834.36 万平 方米,同比 09 年下跌 43.81。 2010 年,北京商品住宅市场交易量波动明显,且均低于去年同期水平。受 政策影响二季度成交量连续下滑,出现了 09 年以来的最低点。进入 7 月,成 交量大幅攀升,但绝对量仍处于低位。三季度北京商品住宅价格波动明显,9 月成交价格环比下跌。 上海成交量创本年新高,价格下滑 2011 年 2 月 房地产市场研究报告 2010 年 9 月上海市商品住宅成交 15430 套,成交面积 163.0 万平方米,环 比上涨 16.77,均价 12341 元/平方米,环比下跌 5.72。1-9 月总成交面积 1029.45 万平方米,同比 09 年下跌 47.08。 受政策影响,5 月以来上海商品住宅成交量大幅下滑,此后有所回调,虽 涨幅明显,但远远低于历史同期水平,致使 10 年二季度成交量不足 09 年同期 水平的 40。三季度以来成交量一路回升,在 9 月迎来今年的首个交易高峰, 成交面积达 163 万平方米。商品住宅成交价格今年以来低位运行,在三季度略 有下滑。 杭州商品房成交量上涨 30,价格上扬 2011 年 2 月 房地产市场研究报告 2010 年 9 月杭州市商品房成交 5154 套,成交面积 52.96 万平方米,环比 大涨 29.59,均价 23282 元/平方米,环比上涨 13.03。1-9 月总成交面积 252.52 万平方米,同比 09 年下跌 52.49。 进入三季度,杭州商品房成交量逐步回升,环比涨幅明显增加,9 月成交 量恢复到新政调控之前的水平。但相比 09 年同期,成交量仍处于低位,月均成 交量不足 09 年的 50。成交价格方面,2010 年杭州商品房市场的主要特点是波 动剧烈,震荡上行,本月商品房价格继 7、8 两月回落之后,再次上扬。本月商 品房可售量增加近 30 万平米,供给充裕。 深圳成交量上涨过 50,价格高位运行 2010 年 9 月深圳市商品住宅成交 4637 套,成交面积 39.44 万平方米,环 比大幅上涨 51.17,均价 20277 元/平方米,环比上涨 4.30。1-9 月总成交面 积 206.26 万平方米,同比 09 年下跌 59.34。 2010 初,商品住宅市场承 09 年良好态势,1 月份成交量达 35 万平方米, 新政以后成交量持续低迷,其价格在 3 月份以来持续走低。7 月份以来商品住 宅成交量开始回升,9 月,商品住宅成交面积达 39.44 万平方米,创下今年最 高记录。9 月作为传统的销售旺季,供给充足,可售量增加 39 万平方米。 2011 年 2 月 房地产市场研究报告 (二)政策趋势分析 4.15新政过去不到三个月时间,全国各地楼市在一段时间的观望后,又进 入了普遍的量价齐飞阶段,在各界的猜测中,官方再度出手调控。2010年9月26 日晚,国土部、住房和城乡建设部联合发关于进一步加强房地产用地和建设 管理调控的通知, 此后中国住房和城乡建设部、国土资源部、监察部三部门 29日晚间联合发文,要求房价过高、上涨过快、供应紧张的城市,要在一定时 间内限定居民家庭购房套数,连番出台的新政将房地产推向风头浪尖,直指民 生。 1、土地政策 两部委企业闲置土地一年将禁止买地资格 【发布时间】2010-9-27 【制定单位】国土部、住房和城乡建设部 【主要内容】国土部、住房和城乡建设部 26 日联合发出通知。通知明确,企 业违约开发土地、因自身原因土地闲置一年的,都将禁止竞买资格。 通知要求,在房价高的地区,应增加中小套型限价住房建设供地数量。同时, 对依法收回的闲置土地和具备“净地”供应的储备土地,以及农转用计划指标, 应优先确保以保障性住房为主的上述各类住房用地的供应。对于没有完成上述 住房供地计划的地方,不得向大户型高档住房建设供地。 另外,通知要求,市、县国土和建设部门,要共同建立保障性住房、棚户区改 造住房、公共租房、中小套型商品住房行政审批快速通道。规划部门在受理后 10 天内核发建设用地规划许可证,国土资源主管部门要在受理后 10 天内核发 国有土地使用证,规划主管部门要在受理后 60 天内核发建设工程规划许可证。 在土地竞买过程中,国土部门将采取更为严格的土地竞买资格审查。如果竞买 人存在伪造公文骗取用地和非法倒卖土地等犯罪行为、存在非法转让土地使用 权等违法行为、甚至是因企业原因造成土地闲置一年以上;开发建设企业违背 出让合同约定条件开发利用土地的,在结案和问题查处整改到位前,该企业将 不得参与土地竞买。 对无故拖延开竣工时间、违反预销售时限和方式等要求的开发商不仅要处罚, 还要将名单及时向国土、价格、金融等部门通报。 2011 年 2 月 房地产市场研究报告 2、房产政策 10 月 1 日起家庭购首套房契税减半 【发布时间】2010-9-30 【制定单位】财政部、国家税务总局、住房和城乡建设部 【主要内容】财政部、国家税务总局、住房和城乡建设部 29 日联合发布政策, 自 2010 年 10 月 1 日起,对个人购买普通住房,且该住房属于家庭成员范围包 括购房人、配偶以及未成年子女唯一住房的,减半征收契税。对个人购买 90 平方米及以下普通住房,且该住房属于家庭唯一住房的,减按 1税率征收契税。 财政部表示,征收机关应查询纳税人契税纳税记录;无记录或有记录但有疑义 的,由房地产主管部门通过房屋登记信息系统查询纳税人家庭住房登记记录, 并出具书面查询结果。 如因当地暂不具备查询条件而不能提供家庭住房登记查询结果的,纳税人应向 征收机关提交家庭住房实有套数书面诚信保证。诚信保证不实的,属于虚假纳 税申报,按照中华人民共和国税收征收管理法的有关规定处理。 财政部表示,个人购买的普通住房,凡不符合上述规定的,不得享受上述优惠 政策。 三套房停贷 二套房首付五成 【发布时间】2010-9-30 【制定单位】国家有关部委 【主要内容】 为进一步贯彻落实国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨 的通知精神,国家有关部委 30 日要求,各商业银行对贷款购买第二套住房的家 庭,严格执行首付款比例不低于 50、贷款利率不低于基准利率 1.1 倍的规定。 各商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款;对不能提供一年以 上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购房贷款。对贷款 购买商品住房,首付款比例调整到 30及以上。 有关部委还要求,各商业银行要加强对消费性贷款的管理,禁止用于购买住房。 2011 年 2 月 房地产市场研究报告 对不认真执行差别化信贷政策的商业银行,一经查实要严肃处理。 3、地方政策 江苏省变更容积率土地可收回 【发布时间】2010-9-9 【制定单位】江苏省国土资源厅 【主要内容】从省国土资源厅获悉,国土部门拟对经营性用地变更容积率等 规划条件提出更严厉的处理办法,可以收回土地使用权,或者重新核定并补缴 土地出让金,让开发商无空可钻,而这些处置办法也已于 8 月底获得了国土资 源部的原则认可。 省国土厅提出,对于变更容积率的行为,应分时间段分别处理。以国土部出让 合同专项清理和房地产用地专项整治工作开展为时间节点,在整治工作开展后 出让的建设用地,变更容积率等规划设计条件的,无论是何种原因,土地出让 结果均无效,国土部门应在向社会公示有关情况后,收回土地,并按法律法规 的规定重新确定土地使用者。 据了解,省国土厅已就新的处置办法向国土部提交了请示,而国土部办公厅也 在上月底做出回复,原则上同意请示中所提出的处置意见。复函中明确指出, 对于经批准调整容积率等规划设计条件的,应按土地市场价格的差额补缴土地 出让价款。 上海10月7号,上海出台了 关于进一步加强本市房地产市场调控加快推进住 房保障工作的若干意见规定自本意见发布之日起,暂定本市及外省市居民家 庭包括夫妻双方及未成年子女,下同只能在本市新购一套商品住房含二手存 量住房。 宁波10 月 10 日,宁波市政府办公厅下发了关于进一步贯彻落实国务院坚 决遏制房价过快上涨文件精神的通知,规定宁波市户籍居民家庭含部分家庭 成员为本市户籍居民的家庭,只能新购 1 套住房;能提供 1 年以上纳税证明或 社会保险缴纳证明的非宁波市户籍居民家庭只能新购 1 套住房。 杭州10 月 11 日,杭州市研究出台了关于进一步加强我市房地产市场调控 加快保障性住房建设的实施意见,规定不论户籍,每个家庭都只能在杭州新 2011 年 2 月 房地产市场研究报告 购买一套商品住房含二手存量住房;停止执行购房补贴政策,恢复征收房地 产登记等相关收费。 南京10 月 12 日,南京市住房保障和房产局在其官方网站公布了房产新政细 则。与上海、杭州等城市限制新购一套住房不同的是,该市新政规定已有二套 以上住房的家庭将暂时无法购房。南京“限购令”严厉程度出乎预料,与上海、 杭州只能“新购一套住房”相比,南京打击炒房的力度更大。 此前一天,江苏省住建厅刚刚公布 24 条房产新政,要求房价过高或上涨过 快的城市建立普通商品住房预售价格备案制度。南京细则对此明确规定,开发 商在申报价格后须明码标价,“一套一标”,3 个月内不得调高。此外,对个 人购买不属于家庭唯一住房的,无论属于普通住宅还是非普通住宅,一律按 3 税率征收契税。 从已出台限购令的北京、上海、深圳、厦门、宁波、杭州、南京七城市的 细则看,北京、上海、厦门、宁波、杭州五市的限购政策类似,只考虑了增量 因素,而未将既有的存量住房考虑在内。限购令在短期内主要将打击投机炒作 的需求,对当前“首套自住型”需求占主体的市场影响较小。尤其厦门的政策 只征对今年第四季度,影响更是有限。而深圳、南京的限购政策相对严厉,同 时考虑了增量和存量双重因素,将严格限定市场需求量,预计这两城市住宅市 场成交量将迅速跌入低谷。 颂唐观点国庆前夕,多部委出台措施遏制部分城市房价过快上涨。此后,深 圳、上海、厦门等城市相继出台了限购令,宁波、杭州、南京等地近日也陆续 跟进,限购政策成为近期密集出台的地方细则中的重要砝码,深圳、南京作为 此次实施限购政策最为严厉的城市,深圳新房成交量在“十一”期间出现了大 幅下挫的现象,预计已出台限购令的城市市场成交量将大幅下滑。 我们看到每一轮调控的重点都是一线城市,这一次也不例外。因此,即使 按照中央政府的要求出台细则,也不会那么快,更不会那么严厉。调控是民意 为之,二线城市不太高的房价,并没有那么大的舆论压力。因此,很多在一线 城市的一刀切的政策并不会出现在大多数的二线城市。政策调控只是平缓了当 地的房地产市场,不会打压,更不会降价。 2011 年 2 月 房地产市场研究报告 与此同时,由于一线投资需求的抑制,很多投资客就会选择新的出口,二 线城市就给了他们这个空间,尤其是天津和苏州,分别处在两大重要经济圈, 依靠着北京和上海的带动,在交通越来越便捷的情况下,距离已经不是问题。 对于像苏州、天津的二线城市,调控与其说是威胁,不如说是发展的大好机会。 (三)标杆企业动态一览 万科 A 2010 年 9 月,公司实现销售金额 142.1 亿元,实现销售面积 113.6 万平方 米,实现销售金额 142.1 亿元,9 月份万科的推盘节奏稳定,继续保持在较高 的水平;另一方面,万科推出的产品仍以中小户型普通住宅为主,9 月份万科 的销售中,90 平方米以下占比 57,144 平方米以下占比 89。 今年 1 月至 9 月,万科累计实现销售面积 601.1 万平方米,销售金额 714.2 亿元,分别比 2009 年同期增长 17.8和 54.8。这 714.2 亿元已经明显 超过了 2009 年全年的 634.2 亿元的销售额。以销售额除以销售面积简单计算, 万科楼盘 9 月销售均价为 1.25 万元/平方米,而 8 月是 1.31 万元/平方米,这 说明销售均价有所下降。 9 月公司新增加项目 7 个,分别是东莞南城总部基地项目、佛山里水镇盐 南路项目、北京回龙观 1818-028 地块、北京回龙观 1818-007、009 号地块、廊 坊香河 2010-35-40 地块、唐山凤凰新城项目以及烟台中联物流项目。 保利地产 2010 年 9 月份,公司实现签约面积 87.87 万平方米,实现签约金额 91.29 亿元。再次刷新了月度销售历史记录。 2010 年 1-9 月公司实现签约面积 482.83 万平方米,同比增长 23.09;实 现签约金额 413.96 亿元,同比增长 28.02。 近期公司分别在福州、广州、常州、成都、东莞、南昌六地竞得 8 块土地, 总地价约为 87.5 亿元。 金地集团 2010 年 9 月份,公司实现签约面积 49.39 万平方米,同比增长 252.0;签 2011 年 2 月 房地产市场研究报告 约金额 59.08 亿元,同比增长 231.5。 2010 年 1-9 月金地集团已累计实现签约面积 133.20 万平方米,与上年同 期持平;累计签约金额 153.69 亿元,同比增长 2.73。 2010 年 10 月-11 月金地集团有新推或加推盘计划的项目包括深圳上塘道、 广州荔湖城、佛山九珑璧、东莞格林上苑、珠海伊顿山即红山楼、北京仰山、 天津格林世界、天津国际广场、上海格林世界、南京自在城、上海天御、武汉 格林春岸、武汉西岸故事、西安湖城大境、沈阳滨河国际社区、沈阳檀郡、沈 阳名京等 17 个,推盘面积约为 54 万平方米。 (四)土地市场简评 1、全国土地市场 2010 年 1 月-9 月表现 总数 住宅 用地面积 楼面价格 用地面积 楼面价格宗数宗 万平方米 元/平方米 宗数宗 万平方米 元/平方米城市 推 出 成 交 推出 成交 推出 成交 推 出 成 交 推出 成交 推出 成交 北京 208 171 1297 1139 3339 4858 47 40 439 353 4667 8612 上海 511 391 2324 1695 3529 4482 140 70 1044 613 5630 8759 广州 127 100 759 645 1506 1673 23 17 128 92 2912 4284 深圳 71 60 427 392 829 799 4 1 41 20 1946 1508 杭州 463 362 1100 919 2081 2969 93 87 393 362 3399 5306 天津 640 554 5091 4406 1256 1337 178 149 2497 2092 1677 1847 南京 205 168 760 605 2519 3283 44 39 313 274 4112 4791 武汉 433 334 2623 2031 1079 1165 113 102 889 813 2084 1593 重庆 413 217 2090 1194 1036 1439 182 96 984 681 1287 1608 成都 235 167 1252 920 829 1078 99 87 543 475 962 1320 沈阳 376 242 2255 1423 702 665 135 90 914 629 741 793 青岛 263 216 1272 929 1387 1815 65 54 593 438 2017 2626 济南 160 100 923 694 894 1417 58 36 364 270 909 1442 苏州 283 268 1102 1017 1356 1841 60 56 414 386 2752 3909 宁波 344 276 1011 812 1128 1930 87 83 420 385 1951 3090 无锡 163 125 818 690 1484 2177 43 42 482 465 2001 2726 厦门 123 103 651 562 1642 2295 26 27 200 201 2988 3777 福州 49 40 355 143 2887 4142 21 19 292 100 3109 4825 东莞 151 142 515 459 816 1035 46 37 172 153 1237 1884 长春 292 168 1406 912 830 1016 74 57 620 503 946 1187 大连 315 222 2146 1539 1946 2899 149 109 1496 1164 1806 3080 吉林 199 22 752 122 477 582 98 11 485 84 453 593 长沙 77 60 315 254 1207 1476 41 29 208 157 1312 1659 2011 年 2 月 房地产市场研究报告 南昌 104 98 588 481 779 1162 31 30 184 179 1225 1820 太原 34 30 210 218 722 894 20 17 173 169 766 969 郑州 182 150 811 591 573 507 95 85 328 264 624 528 洛阳 48 37 242 219 594 517 24 18 141 106 755 625 哈尔滨 297 257 1320 1107 502 608 127 108 762 607 642 764 西安 118 106 510 439 716 882 67 57 314 245 712 836 昆明 68 53 491 453 655 796 22 18 138 119 1049 1293 2、全国重点城市土地成交分析 供应情况 2010 年 1-9 月,全国 105 个城市累计供应住宅用地 30928.4 万平方米,同 比增加 59。9 月,全国 105 个城市共推出住宅用地 3726.6 万平方米,环比增 加 29,同比增幅则仅 11。 2010 年 1-9 月 10 重点城市住宅用地累计供应情况 9 月,住宅用地供应增幅明显。十城市住宅用地供应量为 1038 万平方米, 环比增加 63。上海通过预公告的形式,加大了住宅用地供应量,本月共推出 476 万平方米住宅用地,其中包括 357 万平方米的保障性住房用地。深圳暂停 半年之后推出 3 宗住宅用地,共计 21 万平方米。 9 月,大部分城市商品住宅市场成交量环比上涨明显,“金九银十”也刺 激着土地市场的交易。本月十重点城市共成交住宅用地 568 万平方米,环比增 长 98。除了深圳外,十个重点城市土地市场交易较为活跃,特别是上海,本 月成交 24 宗,成交面积 174 万平方米。 成交情况 2010 年 1-9 月,全国 105 个城市累计成交住宅用地 22989.4 万平方米,同 2011 年 2 月 房地产市场研究报告 比增加 49。9 月,全国 105 个城市共成交住宅用地 2482.9 万平方米,环比增 加 30,同比则下降 6,成交量低于去年同期水平。 2010 年 1-9 月 10 重点城市住宅用地累计成交情况 2010 年住宅用地供应量的大幅增加,增强了开发企业拿地的可能。1-9 月, 十个重点城市中有六个城市住宅用地累计成交量超过去年同期,其中成都、上 海成交量同比增加超过 40,南京和天津超过 30。一线城市除上海外,其他城 市累计成交量出现下滑,深圳今年仅成交 1 宗住宅用地,成交面积 20 万平方米, 同比减少 65。 二线城市成交量及同比增幅明显高于一线城市。天津 1-9 月累计成交住宅 用地 2092 万平方米,同比增加 37,成交量位居全国首位。 土地溢价 本轮房地产市场调控对土地市场溢价水平影响明显。从下图可明显看出, 今年 1-9 月溢价水平明显低于去年同期。在招标出让、打击囤地、提高保证金 比例等一系列政策的影响下,开发企业拿地趋于理性,土地价格快速上涨的趋 势得到抑制。 伴随着住宅用地交易的相对疲软,1-9 月全国 105 个城市住宅用地溢价率 也呈现出一种与 2009 年完全相反的持续走低的现象,同比增幅自然也呈现出明 显的下滑趋势。 2010 年 9 月 10 重点城市住宅用地溢价水平变化情况 2011 年 2 月 房地产市场研究报告 9 月,上海、杭州、广州等城市品质较高的热点地块备受追捧,但整体平 均的溢价水平呈低位平稳态势。 一线城市中,除深圳外,其他城市溢价水平位居前列。上海 9 月溢价率 56, 成为本月溢价最高的城市。二线城市中,除重庆溢价环比大幅下跌外,天津、 南京溢价率较上月增长。本月,天津居溢价率之首,为 19。 政策影响 新政的冲击和长时间的政策空转激发的逆势抄底心理给土地市场交易增加 了诸多不确定性因素,也为市场各方提供了相当的博弈空间,从而导致 2010 年 各月楼面均价水平出现一系列波动,从而形成“W 形”的“双谷底”走势。 3、苏州土地成交分析 1、供应情况 9 月 2 日,园区国土资源网公布了编号为苏园土挂告(2010)第 06 号土地公告, 出让一块金融用地。 编 号 地块坐落 土地面积 (平方米) 用途 出让年 限(年) 建筑密度 容积率 起报总价 万元 苏园土挂 (2010)14 旺墩路北、 南施街东 24994.17 商务金 融 40 20-40 3.0-3.5 13122 9 月 6 日,苏州国土资源局公布了编号为苏州市国土资源局国有建设用 地使用权挂牌出让公告 2010 年第 6 号土地挂牌公告,出让一块定销房用地及 一块加油站用地。 编 号 地 块 坐 落 土 地 面 积( 平 方 米 ) 用 途 出 让 年 限( 年 ) 建 筑 密 度 绿 地 率 容 积 率 起 报 单 价元 /㎡ 苏 地 2010-G- 18号 金 阊 区 富 强 路 西 、 黄 花 泾 河 东 83556.3 城 镇 住 宅 用 地 70 按 照 批 准 方 案 按 照 批 准 方 案 按 照 批 准 方 案 2075 苏 地 2010-G- 19号 吴 中 区 木 渎 镇 宝 带 西 路 南 侧 4017.8 批 发 零 售 用 地 ( 加 油 站 ) 40 ≤ 55 ≥ 20 ≤ 0.5 1275 9 月 19 日,苏州国土资源局公布了编号为苏州市国土资源局国有建设用 2011 年 2 月 房地产市场研究报告 地使用权挂牌出让公告 2010 年第 7 号土地挂牌公告,出让一块定销房用地。 编 号 地 块 坐 落 土 地 面 积( 平 方 米 ) 用 途 出 让 年 限( 年 ) 建 筑 密 度 绿 地 率 容 积 率 起 报 单 价元 /㎡ 苏 地 2010-G- 20号 A地 块 沧 浪 区 南 环 西 路 南 、 福 运 路 西 24315.6 城 镇 住 宅 用 地 70 按 照 批 准 方 案 按 照 批 准 方 案 按 照 批 准 方 案 1555 9 月 30 日,园区国土资源网公布了编号为苏园土挂告(2010)第 07 号 土地公告,出让三块金融用地及一块住宅用地。 编 号 地 块 坐 落 土 地 面 积( 平 方 米 ) 用 途 出 让 年 限( 年 ) 建 筑 密 度 绿 地 率 容 积 率 起 报 总 价万 元 苏 园 土 挂 ( 2010) 15 苏 绣 路 南 、 星 汉 街 西 6037.41 商 务 金 融 40 40-60 / 4.5-5.0 6977 苏 园 土 挂 ( 2010) 16 翠 园 路 北 、 宜 必 思 酒 店 东 4921.79 商 务 金 融 40 40-60 / 3.5-4.0 2954 苏 园 土 挂 ( 2010) 17 翠 园 路 北 、 华 池 街 西 27528.94 批 发 零 售 、 商 务 金 融 40 25-50 / 3.0-3.6 35000 苏 园 土 挂 ( 2010) 18 方 洲 路 南 、 星 塘 街 东 34066.17 城 镇 住 宅 ( 老 年 公 寓 ) 及 配 套 商 服 70 /40 25-40 35-50 1.0-1.3 6643 2、成交情况 9 月 2 日,园区国土资源网公布了编号为苏园土挂告(2010)第 06 号 土地成交公告。 竞的单位 编 号 地块坐落 土地面积 (平方米) 用途 出让年限 (年) 成交总价 万元 中国农业银行 股份有限公司 苏州分行 苏园土挂 (2010)14 旺墩路北、 南施街东 24994.17 商务金 融 40 13122 9 月 26 日,苏州国土资源局公布了编号为苏州市国土资源局国有建设用地使用权挂 牌出让公告 2010 年第 6 号 土地成交公告。 竞 的 单 位 编 号 地 块 坐 落 土 地 面 积( 平 方 米 ) 用 途 出 让 年 限( 年 ) 起 报 单 价元 /㎡ 苏 州 隆 兴 置 业 有 限 公 司 苏 地 2010-G-18号 金 阊 区 富 强 路 西 、黄 花 泾 河 东 83556.3 城 镇 住 宅用 地 70 2075 中 国 石 油 化 工 股 份 有 限 公 司 江 苏 苏 州 石 油 分 公 司 苏 地 2010-G-19号 吴 中 区 木 渎 镇 宝 带 西 路 南 侧 4017.8 批 发 零 售 用 地 ( 加 油 站 ) 40 1275 小结受 4 月调控政策的影响,苏州前三季度土地市场放量较小,开发商表现 也相对低调。 2011 年 2 月 房地产市场研究报告 三、苏州房地产市场分析 (一)整体成交概况分析 1、苏州住宅市场 9 整体情况

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