德州市某房地产项目可行性研究.doc

莄蚅螁肈芀蚄袃芃膆蚃肅肆薅蚂螅莂蒁蚂袇膅莇蚁羀莀芃蚀肂膃薂蝿螂羆蒈螈袄膁莄螇羆羄芀螆蚆腿芆螆袈肂薄螅羁芈蒀螄肃肁莆螃螃芆节袂袅聿薁袁羇芄蒇袁聿肇莃袀衿芃荿蒆羁膅芅蒅肄莁薃蒄螃膄葿蒄袆荿莅蒃羈膂芁薂肀羅薀薁螀膀蒆薀羂羃蒂蕿肅艿莈薈螄肁芄薈袇芇薂薇罿肀蒈薆肁芅莄蚅螁肈芀蚄袃芃膆蚃肅肆薅蚂螅莂蒁蚂袇膅莇蚁羀莀芃蚀肂膃薂蝿螂羆蒈螈袄膁莄螇羆羄芀螆蚆腿芆螆袈肂薄螅羁芈蒀螄肃肁莆螃螃芆节袂袅聿薁袁羇芄蒇袁聿肇莃袀衿芃荿蒆羁膅芅蒅肄莁薃蒄螃膄葿蒄袆荿莅蒃羈膂芁薂肀羅薀薁螀膀蒆薀羂羃蒂蕿肅艿莈薈螄肁芄薈袇芇薂薇罿肀蒈薆肁芅莄蚅螁肈芀蚄袃芃膆蚃肅肆薅蚂螅莂蒁蚂袇膅莇蚁羀莀芃蚀肂膃薂蝿螂羆蒈螈袄膁莄螇羆羄芀螆蚆腿芆螆袈肂薄螅羁芈蒀螄肃肁莆螃螃芆节袂袅聿薁袁羇芄蒇袁聿肇莃袀衿芃荿蒆羁膅芅蒅肄莁薃蒄螃膄葿蒄袆荿莅蒃羈膂芁薂肀羅薀薁螀膀蒆薀羂羃蒂蕿肅艿莈薈螄肁芄薈袇芇薂薇罿肀蒈薆肁芅莄蚅螁肈芀蚄袃芃膆蚃肅肆薅蚂螅莂蒁蚂袇膅莇蚁羀莀芃蚀肂膃薂蝿螂羆蒈螈袄膁莄螇羆羄芀螆蚆腿芆螆袈肂薄螅羁芈蒀螄肃肁莆螃螃芆节袂袅聿薁袁羇芄蒇袁聿肇莃袀衿芃荿蒆羁膅芅蒅肄莁薃蒄螃膄葿蒄袆荿莅蒃羈膂芁薂肀羅薀薁螀膀蒆薀羂羃蒂蕿肅艿莈薈螄肁芄薈袇芇薂薇罿肀蒈薆肁芅莄蚅螁肈芀蚄袃芃膆蚃肅肆薅蚂螅莂蒁蚂袇膅莇蚁羀莀芃蚀肂膃薂蝿螂羆蒈螈袄膁莄螇羆羄芀螆蚆腿芆螆袈肂薄螅羁芈蒀螄肃肁莆螃螃芆节袂袅聿薁袁羇芄蒇袁聿肇莃袀衿芃荿蒆羁膅芅蒅肄莁薃蒄螃膄葿蒄袆荿莅蒃羈膂芁薂肀羅薀薁螀膀蒆薀羂羃蒂蕿肅艿莈薈螄肁芄薈袇芇薂薇罿肀蒈薆肁芅莄蚅螁肈芀蚄袃芃膆蚃肅肆薅蚂螅莂蒁蚂袇膅莇蚁羀莀芃蚀肂膃薂蝿螂羆蒈螈袄膁莄螇羆羄芀螆蚆腿芆螆袈肂薄螅羁芈蒀螄肃肁莆螃螃芆节袂袅聿薁袁羇芄蒇袁聿肇莃袀衿芃荿蒆羁膅芅蒅肄莁薃蒄螃膄葿蒄袆荿莅蒃羈膂芁薂肀羅薀薁螀膀蒆薀羂羃蒂蕿肅艿莈薈螄肁芄薈袇芇薂薇罿肀蒈薆肁芅莄蚅螁肈芀蚄袃芃膆蚃肅肆薅蚂螅莂蒁蚂袇膅莇蚁羀莀芃蚀肂膃薂蝿螂羆蒈螈袄膁莄螇羆羄芀螆蚆腿芆螆袈肂薄螅羁芈蒀螄肃肁莆螃螃芆节袂袅聿薁袁羇芄蒇袁聿肇莃袀衿芃荿蒆羁膅芅蒅肄莁薃蒄螃膄葿蒄袆荿莅蒃羈膂芁薂肀羅薀薁螀膀蒆薀羂羃蒂蕿肅艿莈薈螄肁芄薈袇芇薂薇罿肀蒈薆肁芅莄蚅螁肈芀蚄袃芃膆蚃肅肆薅蚂螅莂蒁蚂袇膅莇蚁羀莀芃蚀肂膃薂蝿螂羆蒈螈袄膁莄螇羆羄芀螆蚆腿芆螆袈肂薄螅羁芈蒀螄肃肁莆螃螃芆节袂袅聿薁袁羇芄蒇袁聿肇莃袀衿芃荿蒆羁膅芅蒅肄莁薃蒄螃膄葿蒄袆荿莅蒃羈膂芁薂肀羅薀薁螀膀蒆薀羂羃蒂蕿肅艿莈薈螄肁芄薈袇芇薂薇罿肀蒈薆肁芅莄蚅螁肈芀蚄袃芃膆蚃肅肆薅蚂螅莂蒁蚂袇膅莇蚁羀莀芃蚀肂膃薂蝿螂羆蒈螈袄膁莄螇羆羄芀螆蚆腿芆螆袈肂薄螅羁芈蒀螄肃肁莆螃螃芆节袂袅聿薁袁羇芄蒇袁聿肇莃袀衿芃荿蒆羁膅芅蒅肄莁薃蒄螃膄葿蒄袆荿莅蒃羈膂芁薂肀羅薀薁螀膀蒆薀羂羃蒂蕿肅艿莈薈螄肁芄薈袇芇薂薇罿肀蒈薆肁芅莄蚅螁肈芀蚄袃芃膆蚃肅肆薅蚂螅莂蒁蚂袇膅莇蚁羀莀芃蚀肂膃薂蝿螂羆蒈螈袄膁莄螇羆羄芀螆蚆腿芆螆袈肂薄螅羁芈蒀螄肃肁莆螃螃芆节袂袅聿薁袁羇芄蒇袁聿肇莃袀衿芃荿蒆羁膅芅蒅肄莁薃蒄螃膄葿蒄袆荿莅蒃羈膂芁薂肀羅薀薁螀膀蒆薀羂羃蒂蕿肅艿莈薈螄肁芄薈袇芇薂薇罿肀蒈薆肁芅莄蚅螁肈芀蚄袃芃膆蚃肅肆薅蚂螅莂蒁蚂袇膅莇蚁羀莀芃蚀肂膃薂蝿螂羆蒈螈袄膁莄螇羆羄芀螆蚆腿芆螆袈肂薄螅羁芈蒀螄肃肁莆螃螃芆节袂袅聿薁袁羇芄蒇袁聿肇莃袀衿芃荿蒆羁膅芅蒅肄莁薃蒄螃膄葿蒄袆荿莅蒃羈膂芁薂肀羅薀薁螀膀蒆薀羂羃蒂蕿肅艿莈薈螄肁芄薈袇芇薂薇罿肀蒈薆肁芅莄蚅螁肈芀蚄袃芃膆蚃肅肆薅蚂螅莂蒁蚂袇膅莇蚁羀莀芃蚀肂膃薂蝿螂羆蒈螈袄膁莄螇羆羄芀螆蚆腿芆螆袈肂薄螅羁芈蒀螄肃肁莆螃螃芆节袂袅聿薁袁羇芄蒇袁聿肇莃袀衿芃荿蒆羁膅芅蒅肄莁薃蒄螃膄葿蒄袆荿莅蒃羈膂芁薂肀羅薀薁螀膀蒆薀羂羃蒂蕿肅艿莈薈螄肁芄薈袇芇薂薇罿肀蒈薆肁芅莄蚅螁肈芀蚄袃芃膆蚃肅肆薅蚂螅莂蒁蚂袇膅莇蚁羀莀芃蚀肂膃薂蝿螂羆蒈螈袄膁莄螇羆羄芀螆蚆腿芆螆袈肂薄螅羁芈蒀螄肃肁莆螃螃芆节袂袅聿薁袁羇芄蒇袁聿肇莃袀衿芃荿蒆羁膅芅蒅肄莁薃蒄螃膄葿蒄袆荿莅蒃羈膂芁薂肀羅薀薁螀膀蒆薀羂羃蒂蕿肅艿莈薈螄肁芄薈袇芇薂薇罿肀蒈薆肁芅莄蚅螁肈芀蚄袃芃膆蚃肅肆薅蚂螅莂蒁蚂袇膅莇蚁羀莀芃蚀肂膃薂蝿螂羆蒈螈袄膁莄螇羆羄芀螆蚆腿芆螆袈肂薄螅羁芈蒀螄肃肁莆螃螃芆节袂袅聿薁袁羇芄蒇袁聿肇莃袀衿芃荿蒆羁膅芅蒅肄莁薃蒄螃膄葿蒄袆荿莅蒃羈膂芁薂肀羅薀薁螀膀蒆薀羂羃蒂蕿肅艿莈薈螄肁芄薈袇芇薂薇罿肀蒈薆肁芅莄蚅螁肈芀蚄袃芃膆蚃肅肆薅蚂螅莂蒁蚂袇膅莇蚁羀莀芃蚀肂膃薂蝿螂羆蒈螈袄膁莄螇羆羄芀螆蚆腿芆螆袈肂薄螅羁芈蒀螄肃肁莆螃螃芆节袂袅聿薁袁羇芄蒇袁聿肇莃袀衿芃荿蒆羁膅芅蒅肄莁薃蒄螃膄葿蒄袆荿莅蒃羈膂芁薂肀羅薀薁螀膀蒆薀羂羃蒂蕿肅艿莈薈螄肁芄薈袇芇薂薇罿肀蒈薆肁芅莄蚅螁肈芀蚄袃芃膆蚃肅肆薅蚂螅莂蒁蚂袇膅莇蚁羀莀芃蚀肂膃薂蝿螂羆蒈螈袄膁莄螇羆羄芀螆蚆腿芆螆袈肂薄螅羁芈蒀螄肃肁莆螃螃芆节袂袅聿薁袁羇芄蒇袁聿肇莃袀衿芃荿蒆羁膅芅蒅肄莁薃蒄螃膄葿蒄袆荿莅蒃羈膂芁薂肀羅薀薁螀膀蒆薀羂羃蒂蕿肅艿莈薈螄肁芄薈袇芇薂薇罿肀蒈薆肁芅莄蚅螁肈芀蚄袃芃膆蚃肅肆薅蚂螅莂蒁蚂袇膅莇蚁羀莀芃蚀肂膃薂蝿螂羆蒈螈袄膁莄螇羆羄芀螆蚆腿芆螆袈肂薄螅羁芈蒀螄肃肁莆螃螃芆节袂袅聿薁袁羇芄蒇袁聿肇莃袀衿芃荿蒆羁膅芅蒅肄莁薃蒄螃膄葿蒄袆荿莅蒃羈膂芁薂肀羅薀薁螀膀蒆薀羂羃蒂蕿肅艿莈薈螄肁芄薈袇芇薂薇罿肀蒈薆肁芅莄蚅螁肈芀蚄袃芃膆蚃肅肆薅蚂螅莂蒁蚂袇膅莇蚁羀莀芃蚀肂膃薂蝿螂羆蒈螈袄膁莄螇羆羄芀螆蚆腿芆螆袈肂薄螅羁芈蒀螄肃肁莆螃螃芆节袂袅聿薁袁羇芄蒇袁聿肇莃袀衿芃荿蒆羁膅芅蒅肄莁薃蒄螃膄葿蒄袆荿莅蒃羈膂芁薂肀羅薀薁螀膀蒆薀羂羃蒂蕿肅艿莈薈螄肁芄薈袇芇薂薇罿肀蒈薆肁芅莄蚅螁肈芀蚄袃芃膆蚃肅肆薅蚂螅莂蒁蚂袇膅莇蚁羀莀芃蚀肂膃薂蝿螂羆蒈螈袄膁莄螇羆羄芀螆蚆腿芆螆袈肂薄螅羁芈蒀螄肃肁莆螃螃芆节袂袅聿薁袁羇芄蒇袁聿肇莃袀衿芃荿蒆羁膅芅蒅肄莁薃蒄螃膄葿蒄袆荿莅蒃羈膂芁薂肀羅薀薁螀膀蒆薀羂羃蒂蕿肅艿莈薈螄肁芄薈袇芇薂薇罿肀蒈薆肁芅莄蚅螁肈芀蚄袃芃膆蚃肅肆薅蚂螅莂蒁蚂袇膅莇蚁羀莀芃蚀肂膃薂蝿螂羆蒈螈袄膁莄螇羆羄芀螆蚆腿芆螆袈肂薄螅羁芈蒀螄肃肁莆螃螃芆节袂袅聿薁袁羇芄蒇袁聿肇莃袀衿芃荿蒆羁膅芅蒅肄莁薃蒄螃膄葿蒄袆荿莅蒃羈膂芁薂肀羅薀薁螀膀蒆薀羂羃蒂蕿肅艿莈薈螄肁芄薈袇芇薂薇罿肀蒈薆肁芅莄蚅螁肈芀蚄袃芃膆蚃肅肆薅蚂螅莂蒁蚂袇膅莇蚁羀莀芃蚀肂膃薂蝿螂羆蒈螈袄膁莄螇羆羄芀螆蚆腿芆螆袈肂薄螅羁芈蒀螄肃肁莆螃螃芆节袂袅聿薁袁羇芄蒇袁聿肇莃袀衿芃荿蒆羁膅芅蒅肄莁薃蒄螃膄葿蒄袆荿莅蒃羈膂芁薂肀羅薀薁螀膀蒆薀羂羃蒂蕿肅艿莈薈螄肁芄薈袇芇薂薇罿肀蒈薆肁芅莄蚅螁肈芀蚄袃芃膆蚃肅肆薅蚂螅莂蒁蚂袇膅莇蚁羀莀芃蚀肂膃薂蝿螂羆蒈螈袄膁莄螇羆羄芀螆蚆腿芆螆袈肂薄螅羁芈蒀螄肃肁莆螃螃芆节袂袅聿薁袁羇芄蒇袁聿肇莃袀衿芃荿蒆羁膅芅蒅肄莁薃蒄螃膄葿蒄袆荿莅蒃羈膂芁薂肀羅薀薁螀膀蒆薀羂羃蒂蕿肅艿莈薈螄肁芄薈袇芇薂薇罿肀蒈薆肁芅莄蚅螁肈芀蚄袃芃膆蚃肅肆薅蚂螅莂蒁蚂袇膅莇蚁羀莀芃蚀肂膃薂蝿螂羆蒈螈袄膁莄螇羆羄芀螆蚆腿芆螆袈肂薄螅羁芈蒀螄肃肁莆螃螃芆节袂袅聿薁袁羇芄蒇袁聿肇莃袀衿芃荿蒆羁膅芅蒅肄莁薃蒄螃膄葿蒄袆荿莅蒃羈膂芁薂肀羅薀薁螀膀蒆薀羂羃蒂蕿肅艿莈薈螄肁芄薈袇芇薂薇罿肀蒈薆肁芅莄蚅螁肈芀蚄袃芃膆蚃肅肆薅蚂螅莂蒁蚂袇膅莇蚁羀莀芃蚀肂膃薂蝿螂羆蒈螈袄膁莄螇羆羄芀螆蚆腿芆螆袈肂薄螅羁芈蒀螄肃肁莆螃螃芆节袂袅聿薁袁羇芄蒇袁聿肇莃袀衿芃荿蒆羁膅芅蒅肄莁薃蒄螃膄葿蒄袆荿莅蒃羈膂芁薂肀羅薀薁螀膀蒆薀羂羃蒂蕿肅艿莈薈螄肁芄薈袇芇薂薇罿肀蒈薆肁芅莄蚅螁肈芀蚄袃芃膆蚃肅肆薅蚂螅莂蒁蚂袇膅莇蚁羀莀芃蚀肂膃薂蝿螂羆蒈螈袄膁莄螇羆羄芀螆蚆腿芆螆袈肂薄螅羁芈蒀螄肃肁莆螃螃芆节袂袅聿薁袁羇芄蒇袁聿肇莃袀衿芃荿蒆羁膅芅蒅肄莁薃蒄螃膄葿蒄袆荿莅蒃羈膂芁薂肀羅薀薁螀膀蒆薀羂羃蒂蕿肅艿莈薈螄肁芄薈袇芇薂薇罿肀蒈薆肁芅莄蚅螁肈芀蚄袃芃膆蚃肅肆薅蚂螅莂蒁蚂袇膅莇蚁羀莀芃蚀肂膃薂蝿螂羆蒈螈袄膁莄螇羆羄芀螆蚆腿芆螆袈肂薄螅羁芈蒀螄肃肁莆螃螃芆节袂袅聿薁袁羇芄蒇袁聿肇莃袀衿芃荿蒆羁膅芅蒅肄莁薃蒄螃膄葿蒄袆荿莅蒃羈膂芁薂肀羅薀薁螀膀蒆薀羂羃蒂蕿肅艿莈薈螄肁芄薈袇芇薂薇罿肀蒈薆肁芅莄蚅螁肈芀蚄袃芃膆蚃肅肆薅蚂螅莂蒁蚂袇膅莇蚁羀莀芃蚀肂膃薂蝿螂羆蒈螈袄膁莄螇羆羄芀螆蚆腿芆螆袈肂薄螅羁芈蒀螄肃肁莆螃螃芆节袂袅聿薁袁羇芄蒇袁聿肇莃袀衿芃荿蒆羁膅芅蒅肄莁薃蒄螃膄葿蒄袆荿莅蒃羈膂芁薂肀羅薀薁螀膀蒆薀羂羃蒂蕿肅艿莈薈螄肁芄薈袇芇薂薇罿肀蒈薆肁芅莄蚅螁肈芀蚄袃芃膆蚃肅肆薅蚂螅莂蒁蚂袇膅莇蚁羀莀芃蚀肂膃薂蝿螂羆蒈螈袄膁莄螇羆羄芀螆蚆腿芆螆袈肂薄螅羁芈蒀螄肃肁莆螃螃芆节袂袅聿薁袁羇芄蒇袁聿肇莃袀衿芃荿蒆羁膅芅蒅肄莁薃蒄螃膄葿蒄袆荿莅蒃羈膂芁薂肀羅薀薁螀膀蒆薀羂羃蒂蕿肅艿莈薈螄肁芄薈袇芇薂薇罿肀蒈薆肁芅莄蚅螁肈芀蚄袃芃膆蚃肅肆薅蚂螅莂蒁蚂袇膅莇蚁羀莀芃蚀肂膃薂蝿螂羆蒈螈袄膁莄螇羆羄芀螆蚆腿芆螆袈肂薄螅羁芈蒀螄肃肁莆螃螃芆节袂袅聿薁袁羇芄蒇袁聿肇莃袀衿芃荿蒆羁膅芅蒅肄莁薃蒄螃膄葿蒄袆荿莅蒃羈膂芁薂肀羅薀薁螀膀蒆薀羂羃蒂蕿肅艿莈薈螄肁芄薈袇芇薂薇罿肀蒈薆肁芅莄蚅螁肈芀蚄袃芃膆蚃肅肆薅蚂螅莂蒁蚂袇膅莇蚁羀莀芃蚀肂膃薂蝿螂羆蒈螈袄膁莄螇羆羄芀螆蚆腿芆螆袈肂薄螅羁芈蒀螄肃肁莆螃螃芆节袂袅聿薁袁羇芄蒇袁聿肇莃袀衿芃荿蒆羁膅芅蒅肄莁薃蒄螃膄葿蒄袆荿莅蒃羈膂芁薂肀羅薀薁螀膀蒆薀羂羃蒂蕿肅艿莈薈螄肁芄薈袇芇薂薇罿肀蒈薆肁芅莄蚅螁肈芀蚄袃芃膆蚃肅肆薅蚂螅莂蒁蚂袇膅莇蚁羀莀芃蚀肂膃薂蝿螂羆蒈螈袄膁莄螇羆羄芀螆蚆腿芆螆袈肂薄螅羁芈蒀螄肃肁莆螃螃芆节袂袅聿薁袁羇芄蒇袁聿肇莃袀衿芃荿蒆羁膅芅蒅肄莁薃蒄螃膄葿蒄袆荿莅蒃羈膂芁薂肀羅薀薁螀膀蒆薀羂羃蒂蕿肅艿莈薈螄肁芄薈袇芇薂薇罿肀蒈薆肁芅莄蚅螁肈芀蚄袃芃膆蚃肅肆薅蚂螅莂蒁蚂袇膅莇蚁羀莀芃蚀肂膃薂蝿螂羆蒈螈袄膁莄螇羆羄芀螆蚆腿芆螆袈肂薄螅羁芈蒀螄肃肁莆螃螃芆节袂袅聿薁袁羇芄蒇袁聿肇莃袀衿芃荿蒆羁膅芅蒅肄莁薃蒄螃膄葿蒄袆荿莅蒃羈膂芁薂肀羅薀薁螀膀蒆薀羂羃蒂蕿肅艿莈薈螄肁芄薈袇芇薂薇罿肀蒈薆肁芅莄蚅螁肈芀蚄袃芃膆蚃肅肆薅蚂螅莂蒁蚂袇膅莇蚁羀莀芃蚀肂膃薂蝿螂羆蒈螈袄膁莄螇羆羄芀螆蚆腿芆螆袈肂薄螅羁芈蒀螄肃肁莆螃螃芆节袂袅聿薁袁羇芄蒇袁聿肇莃袀衿芃荿蒆羁膅芅蒅肄莁薃蒄螃膄葿蒄袆荿莅蒃羈膂芁薂肀羅薀薁螀膀蒆薀羂羃蒂蕿肅艿莈薈螄肁芄薈袇芇薂薇罿肀蒈薆肁芅莄蚅螁肈芀蚄袃芃膆蚃肅肆薅蚂螅莂蒁蚂袇膅莇蚁羀莀芃蚀肂膃薂蝿螂羆蒈螈袄膁莄螇羆羄芀螆蚆腿芆螆袈肂薄螅羁芈蒀螄肃肁莆螃螃芆节袂袅聿薁袁羇芄蒇袁聿肇莃袀衿芃荿蒆羁膅芅蒅肄莁薃蒄螃膄葿蒄袆荿莅蒃羈膂芁薂肀羅薀薁螀膀蒆薀羂羃蒂蕿肅艿莈薈螄肁芄薈袇芇薂薇罿肀蒈薆肁芅莄蚅螁肈芀蚄袃芃膆蚃肅肆薅蚂螅莂蒁蚂袇膅莇蚁羀莀芃蚀肂膃薂蝿螂羆蒈螈袄膁莄螇羆羄芀螆蚆腿芆螆袈肂薄螅羁芈蒀螄肃肁莆螃螃芆节袂袅聿薁袁羇芄蒇袁聿肇莃袀衿芃荿蒆羁膅芅蒅肄莁薃蒄螃膄葿蒄袆荿莅蒃羈膂芁薂肀羅薀薁螀膀蒆薀羂羃蒂蕿肅艿莈薈螄肁芄薈袇芇薂薇罿肀蒈薆肁芅莄蚅螁肈芀蚄袃芃膆蚃肅肆薅蚂螅莂蒁蚂袇膅莇蚁羀莀芃蚀肂膃薂蝿螂羆蒈螈袄膁莄螇羆羄芀螆蚆腿芆螆袈肂薄螅羁芈蒀螄肃肁莆螃螃芆节袂袅聿薁袁羇芄蒇袁聿肇莃袀衿芃荿蒆羁膅芅蒅肄莁薃蒄螃膄葿蒄袆荿莅蒃羈膂芁薂肀羅薀薁螀膀蒆薀羂羃蒂蕿肅艿莈薈螄肁芄薈袇芇薂薇罿肀蒈薆肁芅莄蚅螁肈芀蚄袃芃膆蚃肅肆薅蚂螅莂蒁蚂袇膅莇蚁羀莀芃蚀肂膃薂蝿螂羆蒈螈袄膁莄螇羆羄芀螆蚆腿芆螆袈肂薄螅羁芈蒀螄肃肁莆螃螃芆节袂袅聿薁袁羇芄蒇袁聿肇莃袀衿芃荿蒆羁膅芅蒅肄莁薃蒄螃膄葿蒄袆荿莅蒃羈膂芁薂肀羅薀薁螀膀蒆薀羂羃蒂蕿肅艿莈薈螄肁芄薈袇芇薂薇罿肀蒈薆肁芅莄蚅螁肈芀蚄袃芃膆蚃肅肆薅蚂螅莂蒁蚂袇膅莇蚁羀莀芃蚀肂膃薂蝿螂羆蒈螈袄膁莄螇羆羄芀螆蚆腿芆螆袈肂薄螅羁芈蒀螄肃肁莆螃螃芆节袂袅聿薁袁羇芄蒇袁聿肇莃袀衿芃荿蒆羁膅芅蒅肄莁薃蒄螃膄葿蒄袆荿莅蒃羈膂芁薂肀羅薀薁螀膀蒆薀羂羃蒂蕿肅艿莈薈螄肁芄薈袇芇薂薇罿肀蒈薆肁芅莄蚅螁肈芀蚄袃芃膆蚃肅肆薅蚂螅莂蒁蚂袇膅莇蚁羀莀芃蚀肂膃薂蝿螂羆蒈螈袄膁莄螇羆羄芀螆蚆腿芆螆袈肂薄螅羁芈蒀螄肃肁莆螃螃芆节袂袅聿薁袁羇芄蒇袁聿肇莃袀衿芃荿蒆羁膅芅蒅肄莁薃蒄螃膄葿蒄袆荿莅蒃羈膂芁薂肀羅薀薁螀膀蒆薀羂羃蒂蕿肅艿莈薈螄肁芄薈袇芇薂薇罿肀蒈薆肁芅莄蚅螁肈芀蚄袃芃膆蚃肅肆薅蚂螅莂蒁蚂袇膅莇蚁羀莀芃蚀肂膃薂蝿螂羆蒈螈袄膁莄螇羆羄芀螆蚆腿芆螆袈肂薄螅羁芈蒀螄肃肁莆螃螃芆节袂袅聿薁袁羇芄蒇袁聿肇莃袀衿芃荿蒆羁膅芅蒅肄莁薃蒄螃膄葿蒄袆荿莅蒃羈膂芁薂肀羅薀薁螀膀蒆薀羂羃蒂蕿肅艿莈薈螄肁芄薈袇芇薂薇罿肀蒈薆肁芅莄蚅螁肈芀蚄袃芃膆蚃肅肆薅蚂螅莂蒁蚂袇膅莇蚁羀莀芃蚀肂膃薂蝿螂羆蒈螈袄膁莄螇羆羄芀螆蚆腿芆螆袈肂薄螅羁芈蒀螄肃肁莆螃螃芆节袂袅聿薁袁羇芄蒇袁聿肇莃袀衿芃荿蒆羁膅芅蒅肄莁薃蒄螃膄葿蒄袆荿莅蒃羈膂芁薂肀羅薀薁螀膀蒆薀羂羃蒂蕿肅艿莈薈螄肁芄薈袇芇薂薇罿肀蒈薆肁芅莄蚅螁肈芀蚄袃芃膆蚃肅肆薅蚂螅莂蒁蚂袇膅莇蚁羀莀芃蚀肂膃薂蝿螂羆蒈螈袄膁莄螇羆羄芀螆蚆腿芆螆袈肂薄螅羁芈蒀螄肃肁莆螃螃芆节袂袅聿薁袁羇芄蒇袁聿肇莃袀衿芃荿蒆羁膅芅蒅肄莁薃蒄螃膄葿蒄袆荿莅蒃羈膂芁薂肀羅薀薁螀膀蒆薀羂羃蒂蕿肅艿莈薈螄肁芄薈袇芇薂薇罿肀蒈薆肁芅莄蚅螁肈芀蚄袃芃膆蚃肅肆薅蚂螅莂蒁蚂袇膅莇蚁羀莀芃蚀肂膃薂蝿螂羆蒈螈袄膁莄螇羆羄芀螆蚆腿芆螆袈肂薄螅羁芈蒀螄肃肁莆螃螃芆节袂袅聿薁袁羇芄蒇袁聿肇莃袀衿芃荿蒆羁膅芅蒅肄莁薃蒄螃膄葿蒄袆荿莅蒃羈膂芁薂肀羅薀薁螀膀蒆薀羂羃蒂蕿肅艿莈薈螄肁芄薈袇芇薂薇罿肀蒈薆肁芅莄蚅螁肈芀蚄袃芃膆蚃肅肆薅蚂螅莂蒁蚂袇膅莇蚁羀莀芃蚀肂膃薂蝿螂羆蒈螈袄膁莄螇羆羄芀螆蚆腿芆螆袈肂薄螅羁芈蒀螄肃肁莆螃螃芆节袂袅聿薁袁羇芄蒇袁聿肇莃袀衿芃荿蒆羁膅芅蒅肄莁薃蒄螃膄葿蒄袆荿莅蒃羈膂芁薂肀羅薀薁螀膀蒆薀羂羃蒂蕿肅艿莈薈螄肁芄薈袇芇薂薇罿肀蒈薆肁芅莄蚅螁肈芀蚄袃芃膆蚃肅肆薅蚂螅莂蒁蚂袇膅莇蚁羀莀芃蚀肂膃薂蝿螂羆蒈螈袄膁莄螇羆羄芀螆蚆腿芆螆袈肂薄螅羁芈蒀螄肃肁莆螃螃芆节袂袅聿薁袁羇芄蒇袁聿肇莃袀衿芃荿蒆羁膅芅蒅肄莁薃蒄螃膄葿蒄袆荿莅蒃羈膂芁薂肀羅薀薁螀膀蒆薀羂羃蒂蕿肅艿莈薈螄肁芄薈袇芇薂薇罿肀蒈薆肁芅莄蚅螁肈芀蚄袃芃膆蚃肅肆薅蚂螅莂蒁蚂袇膅莇蚁羀莀芃蚀肂膃薂蝿螂羆蒈螈袄膁莄螇羆羄芀螆蚆腿芆螆袈肂薄螅羁芈蒀螄肃肁莆螃螃芆节袂袅聿薁袁羇芄蒇袁聿肇莃袀衿芃荿蒆羁膅芅蒅肄莁薃蒄螃膄葿蒄袆荿莅蒃羈膂芁薂肀羅薀薁螀膀蒆薀羂羃蒂蕿肅艿莈薈螄肁芄薈袇芇薂薇罿肀蒈薆肁芅莄蚅螁肈芀蚄袃芃膆蚃肅肆薅蚂螅莂蒁蚂袇膅莇蚁羀莀芃蚀肂膃薂蝿螂羆蒈螈袄膁莄螇羆羄芀螆蚆腿芆螆袈肂薄螅羁芈蒀螄肃肁莆螃螃芆节袂袅聿薁袁羇芄蒇袁聿肇莃袀衿芃荿蒆羁膅芅蒅肄莁薃蒄螃膄葿蒄袆荿莅蒃羈膂芁薂肀羅薀薁螀膀蒆薀羂羃蒂蕿肅艿莈薈螄肁芄薈袇芇薂薇罿肀蒈薆肁芅莄蚅螁肈芀蚄袃芃膆蚃肅肆薅蚂螅莂蒁蚂袇膅莇蚁羀莀芃蚀肂膃薂蝿螂羆蒈螈袄膁莄螇羆羄芀螆蚆腿芆螆袈肂薄螅羁芈蒀螄肃肁莆螃螃芆节袂袅聿薁袁羇芄蒇袁聿肇莃袀衿芃荿蒆羁膅芅蒅肄莁薃蒄螃膄葿蒄袆荿莅蒃羈膂芁薂肀羅薀薁螀膀蒆薀羂羃蒂蕿肅艿莈薈螄肁芄薈袇芇薂薇罿肀蒈薆肁芅莄蚅螁肈芀蚄袃芃膆蚃肅肆薅蚂螅莂蒁蚂袇膅莇蚁羀莀芃蚀肂膃薂蝿螂羆蒈螈袄膁莄螇羆羄芀螆蚆腿芆螆袈肂薄螅羁芈蒀螄肃肁莆螃螃芆节袂袅聿薁袁羇芄蒇袁聿肇莃袀衿芃荿蒆羁膅芅蒅肄莁薃蒄螃膄葿蒄袆荿莅蒃羈膂芁薂肀羅薀薁螀膀蒆薀羂羃蒂蕿肅艿莈薈螄肁芄薈袇芇薂薇罿肀蒈薆肁芅莄蚅螁肈芀蚄袃芃膆蚃肅肆薅蚂螅莂蒁蚂袇膅莇蚁羀莀芃蚀肂膃薂蝿螂羆蒈螈袄膁莄螇羆羄芀螆蚆腿芆螆袈肂薄螅羁芈蒀螄肃肁莆螃螃芆节袂袅聿薁袁羇芄蒇袁聿肇莃袀衿芃荿蒆羁膅芅蒅肄莁薃蒄螃膄葿蒄袆荿莅蒃羈膂芁薂肀羅薀薁螀膀蒆薀羂羃蒂蕿肅艿莈薈螄肁芄薈袇芇薂薇罿肀蒈薆肁芅莄蚅螁肈芀蚄袃芃膆蚃肅肆薅蚂螅莂蒁蚂袇膅莇蚁羀莀芃蚀肂膃薂蝿螂羆蒈螈袄膁莄螇羆羄芀螆蚆腿芆螆袈肂薄螅羁芈蒀螄肃肁莆螃螃芆节袂袅聿薁袁羇芄蒇袁聿肇莃袀衿芃荿蒆羁膅芅蒅肄莁薃蒄螃膄葿蒄袆荿莅蒃羈膂芁薂肀羅薀薁螀膀蒆薀羂羃蒂蕿肅艿莈薈螄肁芄薈袇芇薂薇罿肀蒈薆肁芅莄蚅螁肈芀蚄袃芃膆蚃肅肆薅蚂螅莂蒁蚂袇膅莇蚁羀莀芃蚀肂膃薂蝿螂羆蒈螈袄膁莄螇羆羄芀螆蚆腿芆螆袈肂薄螅羁芈蒀螄肃肁莆螃螃芆节袂袅聿薁袁羇芄蒇袁聿肇莃袀衿芃荿蒆羁膅芅蒅肄莁薃蒄螃膄葿蒄袆荿莅蒃羈膂芁薂肀羅薀薁螀膀蒆薀羂羃蒂蕿肅艿莈薈螄肁芄薈袇芇薂薇罿肀蒈薆肁芅莄蚅螁肈芀蚄袃芃膆蚃肅肆薅蚂螅莂蒁蚂袇膅莇蚁羀莀芃蚀肂膃薂蝿螂羆蒈螈袄膁莄螇羆羄芀螆蚆腿芆螆袈肂薄螅羁芈蒀螄肃肁莆螃螃芆节袂袅聿薁袁羇芄蒇袁聿肇莃袀衿芃荿蒆羁膅芅蒅肄莁薃蒄螃膄葿蒄袆荿莅蒃羈膂芁薂肀羅薀薁螀膀蒆薀羂羃蒂蕿肅艿莈薈螄肁芄薈袇芇薂薇罿肀蒈薆肁芅莄蚅螁肈芀蚄袃芃膆蚃肅肆薅蚂螅莂蒁蚂袇膅莇蚁羀莀芃蚀肂膃薂蝿螂羆蒈螈袄膁莄螇羆羄芀螆蚆腿芆螆袈肂薄螅羁芈蒀螄肃肁莆螃螃芆节袂袅聿薁袁羇芄蒇袁聿肇莃袀衿芃荿蒆羁膅芅蒅肄莁薃蒄螃膄葿蒄袆荿莅蒃羈膂芁薂肀羅薀薁螀膀蒆薀羂羃蒂蕿肅艿莈薈螄肁芄薈袇芇薂薇罿肀蒈薆肁芅莄蚅螁肈芀蚄袃芃膆蚃肅肆薅蚂螅莂蒁蚂袇膅莇蚁羀莀芃蚀肂膃薂蝿螂羆蒈螈袄膁莄螇羆羄芀螆蚆腿芆螆袈肂薄螅羁芈蒀螄肃肁莆螃螃芆节袂袅聿薁袁羇芄蒇袁聿肇莃袀衿芃荿蒆羁膅芅蒅肄莁薃蒄螃膄葿蒄袆荿莅蒃羈膂芁薂肀羅薀薁螀膀蒆薀羂羃蒂蕿肅艿莈薈螄肁芄薈袇芇薂薇罿肀蒈薆肁芅莄蚅螁肈芀蚄袃芃膆蚃肅肆薅蚂螅莂蒁蚂袇膅莇蚁羀莀芃蚀肂膃薂蝿螂羆蒈螈袄膁莄螇羆羄芀螆蚆腿芆螆袈肂薄螅羁芈蒀螄肃肁莆螃螃芆节袂袅聿薁袁羇芄蒇袁聿肇莃袀衿芃荿蒆羁膅芅蒅肄莁薃蒄螃膄葿蒄袆荿莅蒃羈膂芁薂肀羅薀薁螀膀蒆薀羂羃蒂蕿肅艿莈薈螄肁芄薈袇芇薂薇罿肀蒈薆肁芅莄蚅螁肈芀蚄袃芃膆蚃肅肆薅蚂螅莂蒁蚂袇膅莇蚁羀莀芃蚀肂膃薂蝿螂羆蒈螈袄膁莄螇羆羄芀螆蚆腿芆螆袈肂薄螅羁芈蒀螄肃肁莆螃螃芆节袂袅聿薁袁羇芄蒇袁聿肇莃袀衿芃荿蒆羁膅芅蒅肄莁薃蒄螃膄葿蒄袆荿莅蒃羈膂芁薂肀羅薀薁螀膀蒆薀羂羃蒂蕿肅艿莈薈螄肁芄薈袇芇薂薇罿肀蒈薆肁芅莄蚅螁肈芀蚄袃芃膆蚃肅肆薅蚂螅莂蒁蚂袇膅莇蚁羀莀芃蚀肂膃薂蝿螂羆蒈螈袄膁莄螇羆羄芀螆蚆腿芆螆袈肂薄螅羁芈蒀螄肃肁莆螃螃芆节袂袅聿薁袁羇芄蒇袁聿肇莃袀衿芃荿蒆羁膅芅蒅肄莁薃蒄螃膄葿蒄袆荿莅蒃羈膂芁薂肀羅薀薁螀膀蒆薀羂羃蒂蕿肅艿莈薈螄肁芄薈袇芇薂薇罿肀蒈薆肁芅莄蚅螁肈芀蚄袃芃膆蚃肅肆薅蚂螅莂蒁蚂袇膅莇蚁羀莀芃蚀肂膃薂蝿螂羆蒈螈袄膁莄螇羆羄芀螆蚆腿芆螆袈肂薄螅羁芈蒀螄肃肁莆螃螃芆节袂袅聿薁袁羇芄蒇袁聿肇莃袀衿芃荿蒆羁膅芅蒅肄莁薃蒄螃膄葿蒄袆荿莅蒃羈膂芁薂肀羅薀薁螀膀蒆薀羂羃蒂蕿肅艿莈薈螄肁芄薈袇芇薂薇罿肀蒈薆肁芅莄蚅螁肈芀蚄袃芃膆蚃肅肆薅蚂螅莂蒁蚂袇膅莇蚁羀莀芃蚀肂膃薂蝿螂羆蒈螈袄膁莄螇羆羄芀螆蚆腿芆螆袈肂薄螅羁芈蒀螄肃肁莆螃螃芆节袂袅聿薁袁羇芄蒇袁聿肇莃袀衿芃荿蒆羁膅芅蒅肄莁薃蒄螃膄葿蒄袆荿莅蒃羈膂芁薂肀羅薀薁螀膀蒆薀羂羃蒂蕿肅艿莈薈螄肁芄薈袇芇薂薇罿肀蒈薆肁芅莄蚅螁肈芀蚄袃芃膆蚃肅肆薅蚂螅莂蒁蚂袇膅莇蚁羀莀芃蚀肂膃薂蝿螂羆蒈螈袄膁莄螇羆羄芀螆蚆腿芆螆袈肂薄螅羁芈蒀螄肃肁莆螃螃芆节袂袅聿薁袁羇芄蒇袁聿肇莃袀衿芃荿蒆羁膅芅蒅肄莁薃蒄螃膄葿蒄袆荿莅蒃羈膂芁薂肀羅薀薁螀膀蒆薀羂羃蒂蕿肅艿莈薈螄肁芄薈袇芇薂薇罿肀蒈薆肁芅莄蚅螁肈芀蚄袃芃膆蚃肅肆薅蚂螅莂蒁蚂袇膅莇蚁羀莀芃蚀肂膃薂蝿螂羆蒈螈袄膁莄螇羆羄芀螆蚆腿芆螆袈肂薄螅羁芈蒀螄肃肁莆螃螃芆节袂袅聿薁袁羇芄蒇袁聿肇莃袀衿芃荿蒆羁膅芅蒅肄莁薃蒄螃膄葿蒄袆荿莅蒃羈膂芁薂肀羅薀薁螀膀蒆薀羂羃蒂蕿肅艿莈薈螄肁芄薈袇芇薂薇罿肀蒈薆肁芅莄蚅螁肈芀蚄袃芃膆蚃肅肆薅蚂螅莂蒁蚂袇膅莇蚁羀莀芃蚀肂膃薂蝿螂羆蒈螈袄膁莄螇羆羄芀螆蚆腿芆螆袈肂薄螅羁芈蒀螄肃肁莆螃螃芆节袂袅聿薁袁羇芄蒇袁聿肇莃袀衿芃荿蒆羁膅芅蒅肄莁薃蒄螃膄葿蒄袆荿莅蒃羈膂芁薂肀羅薀薁螀膀蒆薀羂羃蒂蕿肅艿莈薈螄肁芄薈袇芇薂薇罿肀蒈薆肁芅莄蚅螁肈芀蚄袃芃膆蚃肅肆薅蚂螅莂蒁蚂袇膅莇蚁羀莀芃蚀肂膃薂蝿螂羆蒈螈袄膁莄螇羆羄芀螆蚆腿芆螆袈肂薄螅羁芈蒀螄肃肁莆螃螃芆节袂袅聿薁袁羇芄蒇袁聿肇莃袀衿芃荿蒆羁膅芅蒅肄莁薃蒄螃膄葿蒄袆荿莅蒃羈膂芁薂肀羅薀薁螀膀蒆薀羂羃蒂蕿肅艿莈薈螄肁芄薈袇芇薂薇罿肀蒈薆肁芅莄蚅螁肈芀蚄袃芃膆蚃肅肆薅蚂螅莂蒁蚂袇膅莇蚁羀莀芃蚀肂膃薂蝿螂羆蒈螈袄膁莄螇羆羄芀螆蚆腿芆螆袈肂薄螅羁芈蒀螄肃肁莆螃螃芆节袂袅聿薁袁羇芄蒇袁聿肇莃袀衿芃荿蒆羁膅芅蒅肄莁薃蒄螃膄葿蒄袆荿莅蒃羈膂芁薂肀羅薀薁螀膀蒆薀羂羃蒂蕿肅艿莈薈螄肁芄薈袇芇薂薇罿肀蒈薆肁芅莄蚅螁肈芀蚄袃芃膆蚃肅肆薅蚂螅莂蒁蚂袇膅莇蚁羀莀芃蚀肂膃薂蝿螂羆蒈螈袄膁莄螇羆羄芀螆蚆腿芆螆袈肂薄螅羁芈蒀螄肃肁莆螃螃芆节袂袅聿薁袁羇芄蒇袁聿肇莃袀衿芃荿蒆羁膅芅蒅肄莁薃蒄螃膄葿蒄袆荿莅蒃羈膂芁薂肀羅薀薁螀膀蒆薀羂羃蒂蕿肅艿莈薈螄肁芄薈袇芇薂薇罿肀蒈薆肁芅莄蚅螁肈芀蚄袃芃膆蚃肅肆薅蚂螅莂蒁蚂袇膅莇蚁羀莀芃蚀肂膃薂蝿螂羆蒈螈袄膁莄螇羆羄芀螆蚆腿芆螆袈肂薄螅羁芈蒀螄肃肁莆螃螃芆节袂袅聿薁袁羇芄蒇袁聿肇莃袀衿芃荿蒆羁膅芅蒅肄莁薃蒄螃膄葿蒄袆荿莅蒃羈膂芁薂肀羅薀薁螀膀蒆薀羂羃蒂蕿肅艿莈薈螄肁芄薈袇芇薂薇罿肀蒈薆肁芅莄蚅螁肈芀蚄袃芃膆蚃肅肆薅蚂螅莂蒁蚂袇膅莇蚁羀莀芃蚀肂膃薂蝿螂羆蒈螈袄膁莄螇羆羄芀螆蚆腿芆螆袈肂薄螅羁芈蒀螄肃肁莆螃螃芆节袂袅聿薁袁羇芄蒇袁聿肇莃袀衿芃荿蒆羁膅芅蒅肄莁薃蒄螃膄葿蒄袆荿莅蒃羈膂芁薂肀羅薀薁螀膀蒆薀羂羃蒂蕿肅艿莈薈螄肁芄薈袇芇薂薇罿肀蒈薆肁芅莄蚅螁肈芀蚄袃芃膆蚃肅肆薅蚂螅莂蒁蚂袇膅莇蚁羀莀芃蚀肂膃薂蝿螂羆蒈螈袄膁莄螇羆羄芀螆蚆腿芆螆袈肂薄螅羁芈蒀螄肃肁莆螃螃芆节袂袅聿薁袁羇芄蒇袁聿肇莃袀衿芃荿蒆羁膅芅蒅肄莁薃蒄螃膄葿蒄袆荿莅蒃羈膂芁薂肀羅薀薁螀膀蒆薀羂羃蒂蕿肅艿莈薈螄肁芄薈袇芇薂薇罿肀蒈薆肁芅莄蚅螁肈芀蚄袃芃膆蚃肅肆薅蚂螅莂蒁蚂袇膅莇蚁羀莀芃蚀肂膃薂蝿螂羆蒈螈袄膁莄螇羆羄芀螆蚆腿芆螆袈肂薄螅羁芈蒀螄肃肁莆螃螃芆节袂袅聿薁袁羇芄蒇袁聿肇莃袀衿芃荿蒆羁膅芅蒅肄莁薃蒄螃膄葿蒄袆荿莅蒃羈膂芁薂肀羅薀薁螀膀蒆薀羂羃蒂蕿肅艿莈薈螄肁芄薈袇芇薂薇罿肀蒈薆肁芅莄蚅螁肈芀蚄袃芃膆蚃肅肆薅蚂螅莂蒁蚂袇膅莇蚁羀莀芃蚀肂膃薂蝿螂羆蒈螈袄膁莄螇羆羄芀螆蚆腿芆螆袈肂薄螅羁芈蒀螄肃肁莆螃螃芆节袂袅聿薁袁羇芄蒇袁聿肇莃袀衿芃荿蒆羁膅芅蒅肄莁薃蒄螃膄葿蒄袆荿莅蒃羈膂芁薂肀羅薀薁螀膀蒆薀羂羃蒂蕿肅艿莈薈螄肁芄薈袇芇薂薇罿肀蒈薆肁芅莄蚅螁肈芀蚄袃芃膆蚃肅肆薅蚂螅莂蒁蚂袇膅莇蚁羀莀芃蚀肂膃薂蝿螂羆蒈螈袄膁莄螇羆羄芀螆蚆腿芆螆袈肂薄螅羁芈蒀螄肃肁莆螃螃芆节袂袅聿薁袁羇芄蒇袁聿肇莃袀衿芃荿蒆羁膅芅蒅肄莁薃蒄螃膄葿蒄袆荿莅蒃羈膂芁薂肀羅薀薁螀膀蒆薀羂羃蒂蕿肅艿莈薈螄肁芄薈袇芇薂薇罿肀蒈薆肁芅莄蚅螁肈芀蚄袃芃膆蚃肅肆薅蚂螅莂蒁蚂袇膅莇蚁羀莀芃蚀肂膃薂蝿螂羆蒈螈袄膁莄螇羆羄芀螆蚆腿芆螆袈肂薄螅羁芈蒀螄肃肁莆螃螃芆节袂袅聿薁袁羇芄蒇袁聿肇莃袀衿芃荿蒆羁膅芅蒅肄莁薃蒄螃膄葿蒄袆荿莅蒃羈膂芁薂肀羅薀薁螀膀蒆薀羂羃蒂蕿肅艿莈薈螄肁芄薈袇芇薂薇罿肀蒈薆肁芅莄蚅螁肈芀蚄袃芃膆蚃肅肆薅蚂螅莂蒁蚂袇膅莇蚁羀莀芃蚀肂膃薂蝿螂羆蒈螈袄膁莄螇羆羄芀螆蚆腿芆螆袈肂薄螅羁芈蒀螄肃肁莆螃螃芆节袂袅聿薁袁羇芄蒇袁聿肇莃袀衿芃荿蒆羁膅芅蒅肄莁薃蒄螃膄葿蒄袆荿莅蒃羈膂芁薂肀羅薀薁螀膀蒆薀羂羃蒂蕿肅艿莈薈螄肁芄薈袇芇薂薇罿肀蒈薆肁芅莄蚅螁肈芀蚄袃芃膆蚃肅肆薅蚂螅莂蒁蚂袇膅莇蚁羀莀芃蚀肂膃薂蝿螂羆蒈螈袄膁莄螇羆羄芀螆蚆腿芆螆袈肂薄螅羁芈蒀螄肃肁莆螃螃芆节袂袅聿薁袁羇芄蒇袁聿肇莃袀衿芃荿蒆羁膅芅蒅肄莁薃蒄螃膄葿蒄袆荿莅蒃羈膂芁薂肀羅薀薁螀膀蒆薀羂羃蒂蕿肅艿莈薈螄肁芄薈袇芇薂薇罿肀蒈薆肁芅莄蚅螁肈芀蚄袃芃膆蚃肅肆薅蚂螅莂蒁蚂袇膅莇蚁羀莀芃蚀肂膃薂蝿螂羆蒈螈袄膁莄螇羆羄芀螆蚆腿芆螆袈肂薄螅羁芈蒀螄肃肁莆螃螃芆节袂袅聿薁袁羇芄蒇袁聿肇莃袀衿芃荿蒆羁膅芅蒅肄莁薃蒄螃膄葿蒄袆荿莅蒃羈膂芁薂肀羅薀薁螀膀蒆薀羂羃蒂蕿肅艿莈薈螄肁芄薈袇芇薂薇罿肀蒈薆肁芅莄蚅螁肈芀蚄袃芃膆蚃肅肆薅蚂螅莂蒁蚂袇膅莇蚁羀莀芃蚀肂膃薂蝿螂羆蒈螈袄膁莄螇羆羄芀螆蚆腿芆螆袈肂薄螅羁芈蒀螄肃肁莆螃螃芆节袂袅聿薁袁羇芄蒇袁聿肇莃袀衿芃荿蒆羁膅芅蒅肄莁薃蒄螃膄葿蒄袆荿莅蒃羈膂芁薂肀羅薀薁螀膀蒆薀羂羃蒂蕿肅艿莈薈螄肁芄薈袇芇薂薇罿肀蒈薆肁芅莄蚅螁肈芀蚄袃芃膆蚃肅肆薅蚂螅莂蒁蚂 河 北 工 业 大 学房地产项目可行性研究报告姓 名： 胡 荣 艳 学 号： 058053 学 院： 河北工业大学 系(专业)： 管理科学与工程（工程管理） 2006 年 6月28日目 录第一章 前言一、 项目概况二、开发商概况三、可行性研究的主要技术经济指标第二章 项目投资环境与市场研究 一、项目投资环境优势分析二、市场调查研究第三章 规划设计方案及建设条件 一、项目的市场定位二、项目的产品定位第四章 项目需要的设备及原材料建筑所需主设备第五章 项目环境保护施工中的环境保护第六章 安全、消防、节能第七章 项目开发建设及经营的组织与实施计划销售计划与策略第八章 项目投资估算与资金筹措计划一、 项目的投资估算二、 资金的筹措计划第九章 销售收入及利润估算一、 房价销售单价的确定二、 销售总收入测算三、 项目利润估算第十章 项目经济效益评估一、 损益表 /评价指标：二、 现金流量表 第十一章 项目的不确定性分析一、 盈亏平衡分析二、 敏感性分析第十二章 项目社会效益评价第十三章 环境效益评价第十四章 风险分析与防范第一章 前言一 项目概况项目名称：顺康小区建设基址：德州市河西开发区土地性质：居住用地 开发单位：德州市华夏房地产开发有限公司二 开发商概况德州市华夏房地产开发有限公司成立于九十年代初，是以房地产开发、建造的股份制企业，企业信誉为B+级。公司成立以来，秉承“务实，诚信，优质，创新”的经营理念，科学管理，规范运营，夯实基础，不断创新。在各级领导的关怀下，在主管部门的支持下，在各界同仁的帮助下，投资实力大大加强，开发能力快速提高，先后在开发区、东风路开发了多个商业项目。经专业主管部门验收合格率和优秀率均超过标准要求，并以质优、价实、售后服务好得到用户和业主的好评。华夏房地产开发有限公司率属德州市，是一家以房地产开发的中型股份制企业。公司引领“追求卓越，开拓创新”的经营理念，坚持“优质高效，积极行动”的准则，创立现代地产投资开发运营体系，全力实现项目价值，营造项目品牌德州市华夏房地产有限公司是经德州市委、市政府同意成立的，授权全面经营和管理德州市技术开发区国有资产。集团注册资本0.5亿元，目前全资、控股、参股企业15家，已成为该市建设的主力军，是一家集资产经营与管理、风险投资、技术产权交易中心、工程科学研究、大学科技园建设于一体的大型国有控股集团。本项目注册资本180万元，流动资金100万元（滚动开发）。 三 可行性研究的主要技术经济指标1 总用地面积：6371.4平方米2 容积率：1.43 总建筑面积：36264平方米 其中：住宅面积：31264M2 公建面积：5000M24 建筑密度：22.5%5绿化率：40%第二章 项目投资环境与市场研究一 项目投资环境优势分析（一） 国家宏观经济的影响（二） 德州市经济发展势头良好 （三） 全国整体房地产市场发育发展情况良好 此外，德州市华夏房地产项目开发经验以及良好的信誉，充足的土地储备和高科技理念和品牌优势市场调查研究1 2006年房地产市场 2006年德州市的房地产市场形势是总体上处于稳步攀升，逐渐走高的态势。一是全市房地产开发总投资，总开工面积，总竣工面积均比去年增长；二是在房地产租赁市场上，全市房屋租赁总户数，租赁总面积，年租金总额比去年也有所增长。三是在房地产抵押方面，个人购房贷款正迅速地增长。以上情况表明：德州市2006年房地产宏观经济指标开始回暖，房地产市场开始步入了成长期，正朝着新的繁荣上升期转变。 (1）个人购买率进一步增加。商品房个人购买率是反映地区房地产市场购买力水平的重要指标，个人购买率的不断上升，也从一个侧面表明房地产市场发育良好，房地产消费已经启动并且持续增长，为房地产市场的持续快速发展提供了条件。（2）房地产投资进一步加大，投资结构更趋合理。2005年第四季度房地产投资总额为35.79亿元，在上季度的基础上进一步增长， 2市场特点分析2.1宏观市场特点：1住房分配制度改革的历史性突破，为房地产市场的发展提供了动力。2000年，德州市正式步入住宅的商品时代。自1998年12月31日延续了近50多年的福利分配住房制度退出历史舞台，货币分房制度取而代之，住宅的商品属性逐渐被还原出来。经过1999年的过度转换，从2000年开始，实物分房已完全停止，居民“等、靠、要”的福利性住房观念已经开始向商品化转变。2000年6月30日以前，凡购买公房一次性付款的，可享受20%的折扣优惠；2000年岁末，购买现住公房一次性付款享受10%优惠也全部结束，从2001年元旦开始则实行“零折扣”。住宅这个人们生活消费中占用资金量最大的商品在2000年完全纳入了市场经济轨道。2空置商品房消化能力加强。自2000年德州房地产市场的销售情况趋暖，市场容量扩大，除可吸纳上市的商品房外，还消化一部分往年的空置商品房。3经济适用房建设取得较好成效。自2000年不断推进和完善经济适用住房建设。先后开发了几个规模大、环境好的重点经济适用房小区。4金融系统成为房地产业的坚实后盾。银行方面：已经把个人住房贷款作为房地产贷款业务的主体，部分银行将个人贷款的上限提至“8成30年”的期限。公积金方面：公积金贷款购房面积占全年总销（预）售面积的1/4强。5住房抵押对房地产市场起到举足轻重的作用。个人购房选择银行贷款按揭的增多，公积金小额度贷款的增多。同时银行加快了放款速度和放款条件，为市场资金融通起到非常重要的作用。 22微观市场特点1. 从地理位置来看，城市周边地区由于前几年政府的基础配套设施完善，环境、道路情况都得到了较大的改善，使周边地区的投资和销售量均高于中心地区。从销售情况看:教育配套优势显著。自古以来，人们就非常看重环境对人的影响，古有“孟母三迁”，随着买家看楼眼光渐趋成熟，买家从购买前期对楼盘综合素质的关注，发展到对未来居住环境的关注，对未来邻居的关注。现代社会，人们在生活的压力之下更渴望一种淡定、闲适的居家感觉，一份内心的丰盈和自身气质修养的显现。目前，全国各大城市的“教育楼盘”普遍畅销，销售价格高于周边其他条件相同楼盘10%20%。 本项目地处大学城中心，教育配套优势极为显著。随着长江大学的成立，高级职业技术学校等20余所学校逐步迁入，本项目得天独厚的文化教育氛围，以及业主以教师为主的特点，将吸引越来越多的高知高收入人群投资置业。 2从楼盘结构和户型来看，砖混结构的楼盘已逐步退出历史的舞台，目前市场上的结构主要是框剪结构。户型设计方面，随着市民生活质量的提高，三室一厅的户型逐步取代了两室两厅户型的市场主力地位，受市场的青睐。而面积大都在90-110平方米之间。3从楼盘的层高看，小高层楼盘的销售开始启动，改变了多层楼盘占主导地位的格局。这主要是由于小高层的楼盘带电梯，避免了多层要上楼的麻烦，同时跟高层建筑比较又有通风采光好，户型结构好，有效使用面积多等优势，因此成为2000年以后销售的一个新变化。4从楼层的销售情况看，顶层销售情况好于往年，主要是技术方面的突破带来的结果，不少楼盘的顶楼销售都采取了送阁楼的促销手段，因此顶楼在空间利用上更合理了，价格也略低一些，对客户有一定的吸引力，销售也比较顺利。 5从价格上看，3000元/平方米左右的商品房是最能被市场接受，也是市民购买商品房时认为最为合理的价位，而经济适用房100%的被市场接受，现在我市经济适用房的平均价位在1800-2100元/平方米之间。 6从楼盘设计上看，2006年开盘销售的楼盘设计风格各异，以满足市场日益张扬的个性化需求，不仅体现了我市发展商市场意识的进步，而且也说明了建筑设计单位水平的提高。 7从楼盘环境来看，由于消费者的需求层次提高，有追求环境优美的需求，2006年我市发展商都十分注重楼盘硬环境的美化和完善。发展商在增加小区的绿化面积，在小区内营造环境艺术等方面都做了较大的投入。 8从楼盘配套设施来看， 2006年不少发展商的楼盘都配有远程抄表、三网合一、红外监控、便民店、会所、健身房等设施，注重以业主的需求为中心，提供全方位的配套服务。例如城南春天，不仅远程抄表、三网合一、红外监控、便民店、会所、健身房等基本配套一一健全，引进了武汉名校育才小学附属一分校，把教育嫁接到小区内部，利用育才雄厚的师资力量，帮助业主解决了子女的就学和受教育问题。9从楼盘的卖点来看，打“高校牌”、“科技牌”，做到引资引智并重，在住宅区中格外引人注目 10从楼盘销售宣传上看，市场虽处于买方市场，但消费者还未到达理性化的地步，卖方的有效引导对买方的购买决策会起到很重要的作用。 2006年德州市房地产市场总体情况是很好的，但是也有一些缺憾。例如在某些区域中存在着住宅商品性价比不合理等一些问题，部分发展商在开发楼盘过程中还存在着较多片面追求高利润的短期行为，如选材不精、建筑质量不合格，乱收物业管理费等。3物业特点据统计，德州市房地产价格持续增长，住宅、商品楼价格指数情况如下：数据显示，2006年住宅增长较快，商品楼的增长较为平缓。总的来说，我市商品住宅的开发、销售都取得了较大的发展，销售价格、销售量一年中均有较大增长，商品楼市场也逐渐走出低迷的阴影，步伐虽慢但形势喜人。 （1） 住宅类物业一直都是房地产市场的中坚，无论投资开发还是销售，一直都是市场的热点，我市住宅房屋销售面积已占总销售面积的94.5%, 个人购买住宅类房屋的销售占总销售面积的94.7% 1普通商品房销售情况稳中有升，少数项目售价略有下调，但仍然是市场内聚集人气的热点； 2经济适用房，走势良好，产销两旺，是市场的抢手品种，价格比2005年上涨。我市经济适用房均价在1800元-2100元/平方米之间； 3别墅、高档公寓市场有回暖趋势，成为新的市场亮点。（2） 由于宏观经济环境的转好2006年我市商品楼价格较往年都有提高。2006年写字楼市场的特点是写字楼的地域分布对其价格的影响程度加大。2006年由于写字楼的密集区域转向了建设大道“金融一条街”，因此2006年写字楼最高均价地区是“金融一条街”。（3） 商业服务用房2006年已经遏制了下滑趋势，开始反弹走强。主要得益于2000年市政府所进行的宏观调控。从以上资料可以看出，德州市房地产市场环境是良好的，各类物业正朝着有利的方向发展，尤其是住宅投资，将得到进一步发展。第三章 规划设计方案及建设条件一 项目的市场定位面对竞争激烈的房地产市场，公司要建立自己的品牌与形象，就必须长、短目标兼顾，为实施品牌战略，在本项目定位时，须将区域，交通环境、配套设施，人文文化等各种因素综合考虑。L学府家园独特的地理位置，这决定了主体目标对象为学校周边地区工作的中高层消费群。1）高校、科研院所高级职称人士2）民营或私营企业家或个体老板3）行政企业事业单位的主管级领导4）附近居民区部分富裕居民购房和二次换房的需要依年龄判断在3045岁购买目的比例依次判断为：纯自住、自住兼投资型、其它。二、 项目的产品定位根据对项目周边环境及物业市场的调查分析，将项目定位为中等档次，这是基于激烈竞争的市场状况以及项目所处的环境和位为的前提而作出的明智决策,主要原因是:1.相对而言，项目区位位置远离市中心，成本较低。2.项目区位内高档物业目前销售状况不是很好。3.开发区内已形成一些居住小区群体,各项基础设施