思南烟市巷旧城改造可行性研究报告.doc

思南县烟市巷旧城改造工程 可行性研究报告 China·Guizhou Institute of Building Materials Scientific Research & Design 1 思南烟市巷旧城改造思南烟市巷旧城改造 可行性研究报告可行性研究报告 思南县烟市巷旧城改造工程 可行性研究报告 China·Guizhou Institute of Building Materials Scientific Research & Design 2 目录目录 第一章第一章 总总 论论4 1.11.1 项目名称项目名称.4 1.21.2 项目建设单位及基本情况项目建设单位及基本情况.4 1.31.3 可行性研究报告编制依据与范围可行性研究报告编制依据与范围.4 1.41.4 建设地点建设地点.5 1.51.5 建设内容与规模建设内容与规模.5 第二章第二章 项目建设的必要性项目建设的必要性6 2.12.1 思南县经济社会发展状况思南县经济社会发展状况.6 2.22.2 思南县城总体规划布局思南县城总体规划布局.8 2.32.3 工程建设的必要性工程建设的必要性.9 2.4 项目建设的可行性项目建设的可行性10 第三章第三章 市场预测市场预测12 3.13.1 市场调查市场调查.12 3.23.2 产品供需预测产品供需预测.12 3.33.3 价格预测价格预测.13 3.43.4 竞争力分析竞争力分析.14 3.53.5 市场风险分析市场风险分析.15 第四章第四章 建设规模与主要建设内容建设规模与主要建设内容17 第五章第五章 项目选址及建设条件项目选址及建设条件18 5.15.1 选址选址.18 思南县烟市巷旧城改造工程 可行性研究报告 China·Guizhou Institute of Building Materials Scientific Research & Design 3 5.25.2 项目建设工程条件项目建设工程条件.18 5.35.3 项目建设市政条件项目建设市政条件.19 第六章第六章 工程方案工程方案20 6.16.1 区域概况区域概况.20 6.26.2 总平面布置总平面布置.20 6.36.3 建筑方案建筑方案.21 6.46.4 结构方案结构方案.22 6.56.5 给排水及消防给排水及消防.23 6.66.6 供配电及弱电供配电及弱电.24 6.76.7 暖通、空调暖通、空调.27 6.8 风载设计风载设计28 第七章第七章 环境影响评价与消防安全环境影响评价与消防安全29 7.17.1 环境影响评价环境影响评价.29 7.27.2 编制依据编制依据.29 7.37.3 项目主要污染源及污染物项目主要污染源及污染物.29 7.47.4 环境保护措施环境保护措施.30 7.57.5 消防消防.30 第八章第八章 节能节水措施节能节水措施32 8.18.1 节水措施节水措施.32 8.28.2 电气节能措施电气节能措施.32 8.38.3 空调节能措施空调节能措施.32 8.48.4 建筑节能建筑节能.33 思南县烟市巷旧城改造工程 可行性研究报告 China·Guizhou Institute of Building Materials Scientific Research & Design 4 第九章第九章 项目组织管理与实施进度项目组织管理与实施进度34 9.19.1 项目组织管理项目组织管理.34 9.29.2 工程设计和施工管理工程设计和施工管理.34 9.39.3 工程实施进度工程实施进度.35 第十章第十章 工程招投标方案工程招投标方案36 10.110.1 总则总则.36 10.210.2 招标方案招标方案.36 第十一章第十一章 投资估算与资金筹措投资估算与资金筹措38 11.111.1 投资估算投资估算.38 11.211.2 资金筹措资金筹措.38 第十二章第十二章 结论与建议结论与建议39 12.112.1 结论结论.39 12.212.2 建议建议.39 附表附表41 1 1：建筑面积和各项经济技术指标表：建筑面积和各项经济技术指标表41 附图附图41 1 1：总平面图：总平面图41 2 2：鸟瞰图：鸟瞰图41 表表 1 1：建筑面积和各项经济技术指标表：建筑面积和各项经济技术指标表.42 思南县烟市巷旧城改造工程 可行性研究报告 China·Guizhou Institute of Building Materials Scientific Research & Design 5 第一章第一章 总总 论论 1.11.1 项目名称项目名称 思南县烟市巷旧城改造工程 1.21.2 项目建设单位及基本情况项目建设单位及基本情况 1.2.11.2.1 项目建设单位项目建设单位 贵州鸿昌园房地产开发有限责任公司 1.2.21.2.2 工程概况工程概况 烟市巷商住楼选址思南县城内烟市巷中山街附近，该地块约 1125.71 平方米，南面为中山街，其它三个面均为居民住房。本次用 地位于城市中心地带，地理位置优越，交通便利，市政设施齐备，地 质条件良好，场地周边交通条件十分优越，城市配套设施完备。 1.31.3 可行性研究报告编制依据与范围可行性研究报告编制依据与范围 1.3.11.3.1 工程设计的主要依据工程设计的主要依据 （一）中华人民共和国城市规划法； （二）中华人民共和国建筑法； （三）设计委托书及与本院签定的建设工程设计合同； （四）国家及省级规范、标准； 房屋建筑制图统一标准GB/T50001-2001； 民用建筑设计通则GB50352-2005； 建筑制图标准GB/T50104-2001； 建筑设计防火规范GB50016-2006； 建筑气候区划标准GB50178-93； 民用建筑热工设计规范GB50176-93； 思南县烟市巷旧城改造工程 可行性研究报告 China·Guizhou Institute of Building Materials Scientific Research & Design 6 贵州省居住建筑节能设计标准DB22/49-2005； 住宅设计规范 GB50096-1999 商店建筑设计规范 JGJ48-88 高层民用建筑设计防火规范（GB50045-95，2005 年版） 思南县规划部门提供的建筑红线 1.3.21.3.2 编制范围编制范围 依据国家有关政策、法规、规程、规范，本可研对项目建设的必 要性、建设规模、内外部条件、总平面布置、公用工程、环境保护、 投资估算、社会和经济效益进行详细的研究论证，并提出基本结论和 合理化建议，供业主和政府及有关部门决策时参考。 1.41.4 建设地点建设地点 拟建地点：思南县城烟市巷 1.51.5 建设内容与规模建设内容与规模 该工程建筑占地面积 805 平方米，总建筑面积 11082 平方米:商 业建筑面积 1036 平方米，住宅建筑面积 7530 平方米，地下层建筑 面积 1458 平方米。建筑层数-2+17，建筑总高 49.8 米。 思南县烟市巷旧城改造工程 可行性研究报告 China·Guizhou Institute of Building Materials Scientific Research & Design 7 第二章第二章 项目建设的必要性项目建设的必要性 2.12.1 思南县经济社会发展状况思南县经济社会发展状况 2.1.12.1.1 位置范围位置范围 思南县地处贵州省东部铜仁地区西南部，地处武陵山腹地，乌江 流域的中心地带，东经 107°52-108°28，北 27°32-28° 10，周边分别与印江县、石阡县、凤冈县和德江县接壤。 思南县委、政府设思唐镇，东邻国家级自然保护区梵净山，西倚 历史文化名城遵义，南靠泉都石阡，北顺乌江经沿河达重庆涪陵入长 江。铜遵公路干线横穿县境东西，黄金水道乌江纵贯南北，是黔东北 联系湘、渝、川的水陆交通要塞。境内山川秀丽，气候温和，土地肥 沃，思南傩坛戏将宗教仪式与世俗剧目夹杂于间，唱、念、做、打无 不具备，时有踩刀、溜铧、翻叉等特技表演，其宗教仪式扑朔迷离， 表演艺术诙谐端庄，面具式样多彩纷呈，得到了国内专家和日本、韩 国等国学者的一致赞叹，被誉为“中国戏剧的活化石”。 2.1.22.1.2 行政区划、面积、人口行政区划、面积、人口 思南县现辖 14 个民族乡，13 个镇，总人口 64 万，全县地域面积 达 2230.5 平方公里。 2.1.32.1.3 自然条件及资源自然条件及资源 思南县地处贵州高原向湘西丘陵过渡的大斜坡地带的北部边缘区， 在武陵山脉和大娄山脉之间，南北走向的乌江即为两大山脉的自然分 界线，整个地势受乌江切割的影响，北东西三面较高，中间乌江河谷 较低。最高海拔 1363 米，最低海拔 340 米，相对高差 1023 米。地貌 类型以溶蚀、侵蚀山地和丘陵地貌为主。 思南县烟市巷旧城改造工程 可行性研究报告 China·Guizhou Institute of Building Materials Scientific Research & Design 8 思南县气候温和，年均气温 17.8，年均降雨量 1154.3 毫米， 无霜期 290 天。适宜稻谷、玉米、薯类、油菜、桑蚕、中药材、林木、 果蔬、畜牧等生产，是贵州省著名的商品粮、蚕桑、商品牛、商品猪 生产基地 。 土壤类型共有 5 个土类，15 个亚类，34 个土属，82 个土种，主 要土壤类型有黄壤，占土壤面积 62.95%，水稻土占土壤总面积 22.10%， 其次是石灰土、紫色土、潮土等。 煤炭资源丰富，遍布境内各乡镇，已探明蕴藏总量达 2636 万吨， 煤层稳定，煤质优良。矿产资源主要有煤、铁、雄雌黄、重晶石、冰 洲石、大理石等。 水能资源丰富，有大小江河 284 条，河道总长 533 公里，自然落 差大，水能理论蕴藏量高达 140 余万千瓦。全县有大小水利工程 1005 处，灌溉面积达 12000 公顷。 旅游资源十分丰富，赋有独特的人文景观、自然景观和浓郁的民 族风情。境内有神奇瑰丽的乌江山峡，千姿百态的天然溶洞，巧夺天 工的石林景观等。 思南县共辖 13 个镇 14 个民族乡，有汉、土家、仡佬等 17 个民 族。2005 年全县总人口 63.0 万人，人口自然增长率为 14.0。其中 农业人口为 47.25 万人，非农业人口为 15.75 万人，人口密度为 289 人/平方公里。粮食生产由简单的数量型向质量效益型转变。工业经 济增长方式将由粗放型向集约型转化，进入了一个新的转型发展阶段。 2005 年，思南县三次产业结构的比例为 55：26：19。 2009 年，全县生产总值 33.9 亿元，全社会固定资产投资完成 31.68 亿元，社会消费品零售总额 8.6 亿元，城镇居民人均可支配收 入和农民人均纯收入分别达 10104 元和 2539 元。 思南县烟市巷旧城改造工程 可行性研究报告 China·Guizhou Institute of Building Materials Scientific Research & Design 9 2.22.2 思南县城总体规划布局思南县城总体规划布局 2.2.12.2.1 城市性质城市性质 思南县城是黔东部经济区物资贸易和交流中心之一；以发展高附 加值的农副产品为主导，并形成以历史名人为依托的地域特色文化产 业；逐步成为铜仁经济区的重要城市之一。 2.2.22.2.2 用地规模用地规模 2009 年，全县建设用地总规模 11239 公顷，到 2010 年和 2020 年， 建设用地总规模分别达 11748 公顷和 13000 公顷。 2.2.32.2.3 城市对外交通及通讯城市对外交通及通讯 思南交通便利，省道遵铜干线公路纵贯东西，县道思石公路正在 实施油路提级改造，全县 27 个乡镇全部通公路，境内公路总长 3841 多公里，铜遵公路贯穿全境，连接川黔，湘黔铁路，326 国道从县境 北西附近经过，303 省道从县城穿过，西接 326 国道，东至印江县， 也是遵义至铜仁的主要交通干线。G56 杭瑞高速（杭州瑞丽）思南 至遵义段正在建设之中，建成之后将大大缩短思南与东部沿海发达城 市的旅程时间，同时也将提升思南的交通地位；思南水运交通便利， 全县有通航水域 137 公里，200 吨客货轮可顺江直达重庆、武汉、上 海等地。境内水运以乌江为骨架，通航水域 137 公里，其中乌江思南 段 78 公里，水面宽 200-340 米；有客货码头 8 座，各类船只数百艘， 200 吨级下货轮畅通无阻，经沿河至涪陵入长江。 “十五”期间，建设移动基站 74 个，发展了 VPMN 网，移动通信 网络实现乡乡通移动电话，全县移动用户已达到 3 万户，联通用户 1 万户，固定电话用户 2.6 万户，小灵通用户 1 万户，宽带用户 0.12 万户。全县交换机总容量达 30592 门，实现乡乡通程控电话。完成了 思南县烟市巷旧城改造工程 可行性研究报告 China·Guizhou Institute of Building Materials Scientific Research & Design 10 336 个行政村通讯设施建设，建设了农村无线固定电话接入网、车载 电话、传输光纤化、数字、数据宽带网、数据自动监测为一体的现代 通信网络。 2.32.3 工程建设的必要性工程建设的必要性 2.3.12.3.1 本工程的建设可改善思南县城区居住环境，提高城市品味本工程的建设可改善思南县城区居住环境，提高城市品味 随着思南县社会经济的发展、城市建设的加快、城市化速度的提 高、城市化模式的转变。思南县旧城改造已成为思南县经济建设与城 市建设的重点。 随着城市的不断发展，开发具有市场发展前景的居住区成为思南 县建设的当务之急，在这样的背景下，烟市巷旧城改造工程将以其独 特的地理条件和区位优势，以精心设计的产品，改善中山街的城市景 观，为思南县旧城更新树立榜样，带来社会与市场的双赢。 随着城市规划思想的发展，人们逐渐认识到以人为本的重要性， 为人们提供舒适优美的生活环境，满足人们生理乃至心理的各层次需 要是对规划者最基本的要求，随着这几年可持续发展概念的深入影响， 人们在满足自我需求的同时，更加注意以环境为本，尽可能保持环境 原有的自然脉络，尽可能减少对环境的破坏。使建筑物与环境相互融 合，协调发展。本方案着重以人文本，尊重自然原则，综合城市长远 发展规划等因素精心设计而成。 因此，本工程的建设可改善思南县城区居住环境，提高城市品味。 2.3.22.3.2 本工程的建设可以提高就业率，支持思南经济的持续发展本工程的建设可以提高就业率，支持思南经济的持续发展 经过近30年的改革发展，尤其是近几年西部大开发的机遇，思南 县已经成为铜仁地区最有影响力的城市之一。 思南县烟市巷旧城改造工程 可行性研究报告 China·Guizhou Institute of Building Materials Scientific Research & Design 11 随着本项目的实施，将拉动思南县的经济持续快速的发展。同时 提高思南的就业率。 2.3.32.3.3 美化思南县城环境美化思南县城环境 该工程完成后，从前烟市巷脏乱差的大体环境将变得环境幽雅美 观，全新的建筑造型，秀丽的自然景观，功能齐全，配套的公共服务 设施以及便利的交通，无疑将在该市形成一个全新的修养圣地，对于 美化思南县城的市容，改善环境带来较大的影响。 2.4 项目建设的可行性项目建设的可行性 2.4.1 技术上是可行的技术上是可行的 建国 50 多年来，在党的领导下，通过建筑业全体人员的努力， 我国施工技术的进步十分显著，取得了举世瞩目的成果，建设了一大 批规模宏大、结构新颖、施工难度大的建筑物和构筑物，如秦山核电 站和大亚湾核电站、上海东方明珠电视塔、上海金茂大厦、北京京广 大厦、北京西客站、上海杨浦大桥、上海 8 万人体育场、深圳地王商 业大厦等，无论是技术、质量、工期都可以与国外同类工程相媲美， 同时也对我国施工技术的发展产生了巨大的推动作用，使我国施工技 术水平上了一个新的台阶。 在建筑设计、结构设计、给排水设计、供配电设计、供热通风设 计、道路桥梁隧道设计、景观园林绿化设计等各方面均日趋成熟与完 善。 因此，从技术层面来说，本工程是完全可行的。 2.4.2 经济发展和市场调查结果看是可行的经济发展和市场调查结果看是可行的 随着经济发展以及人民生活水平的提高，在城市规划时，人们逐 渐认识到以人为本的重要性，为人们提供舒适优美的生活环境，满足 思南县烟市巷旧城改造工程 可行性研究报告 China·Guizhou Institute of Building Materials Scientific Research & Design 12 人们生理乃至心理的各层次需要是对规划者最基本的要求，随着这几 年可持续发展概念的深入影响，人们在满足自我需求的同时，更加注 意以环境为本，尽可能保持环境原有的自然脉络，尽可能减少对环境 的破坏。使建筑物与环境相互融合，协调发展。 本方案着重以人文本，尊重自然原则，综合城市长远发展规划等 因素精心设计而成。 因此，从当地的经济发展和社会调查上看，本工程是完全可行的。 2.4.3 政策面看是可行的政策面看是可行的 建国以来，特别是改革开放以来，思南经济得到了突飞猛进的发 展，但是，由于思南县城人多地少，与经济的快速发展相配套的生活 设施并未跟上经济发展的脚步，致使其严重滞后。 针对这一问题，思南县人民政府出台了思南县招商引资优惠政 策，并积极响应“以人为本”“ 病有所医，老有所养，居者有其 屋”等方针政策。 本项目为居民提供了优越的住宅环境，提高当地就业率，由于大 量资金的注入，一定程度上搞活了当地市场经济，积极响应了当地政 策。因此，从当地政策上说，本项目是完全可行的。 思南县烟市巷旧城改造工程 可行性研究报告 China·Guizhou Institute of Building Materials Scientific Research & Design 13 第三章第三章 市场预测市场预测 3.13.1 市场调查市场调查 目前思南县城住宅市场供应上,住宅面积在 100m2以下的占总量的 12%,住宅面积在 101-120 m2的占总量的 39%,121-140 m2占总量的 31%,141 m2的上的占总量的 18%。从以上统计结果看,101m2-140m2的 住宅面积目前是思南县城住宅市场上供应的主力,市场接受程度最高。 购房者能承受多高的房价,是房地产市场上最为关心的问题,根据 我们这次调查结果,购房者对购房总价格的承受能力如下:承受总价格 在 20 万以下的占 26%,承受总价格在 21-30 万之间的占 35.5%，承受 总价格在 31-40 万的占 30.50%，承受总价格在 41 万以上的占 8%。 以上调查结果显示,思南县城购房者所能承受的价格主要在 20-30 万之间，其为购房者的主要承受范围。 另外，重点调查了我们的项目所在地烟市巷旧城区房地产市场及 项目周边的主要楼盘销售状况。在 2010 年思南县城住宅平均价格为 2000 元左右/平方米。 2010 年第四季度江岸名都楼盘销售均价在 2700-3300 元/平方米， 且销售情况良好：金辉叠翠园均价在 2400-2700 元/平方米且销售情 况同样良好。究其原因，一是有良好的地理位置，交通方便；二是该 区域楼盘有充足的消费群体。总体而言，思南县城新建楼盘本年度价 格都有所提高。该区域楼盘呈现高层化、大户型化发展的趋势。 3.23.2 产品供需预测产品供需预测 根据调查，目前思南县房地产投资大幅增加，为铜仁地区最为活 思南县烟市巷旧城改造工程 可行性研究报告 China·Guizhou Institute of Building Materials Scientific Research & Design 14 跃的房地产市场之一。 总面积达 2.37 平方公里的城北新区开发，先后引资新建了金城 市场，以及“江岸名都”、“星月花园”、“盛世豪庭”等一批住宅 小区，目前，城北大道、滨江大道一期建设已投入使用，用地面积达 7 万余平方米的“江岸名都”一期商住楼已销售一空，二期工程全面 铺开。 此外，廉租房建设也不失为山城一道亮丽风景线。已先后争取中 央投资 8435 万元、由地方配套资金 8363 万元，分 3 批开工建设廉租 房 3846 套、19.22 万平方米。其中，第一批 780 套已完成主体 576 套， 第二批 1570 套已完成主体 1300 套，第三批 1496 套已完成主体 750 套。 再结合入住思南工业园区的公司的不断增多，白领阶层以及周边 高校教师对中高档住房的需求一定会更大，另外国家对居民购买住宅 的金融政策支持（贷款）将加大力度，居民购房能力将大大提高。据 此分析，我们此时开发商品房，是迎合市场需求，销售前景良好。 3.33.3 价格预测价格预测 据调查，今年思南县还将陆续推出一系列的中高档项目，整体项 目水平与 2010 年项目相比，这些项目无论在质量，还是在规划设计 上，都将会再上一个档次，从而拉动思南县房价继续走高。今年思南 县基础建设将要快速发展。几处大型房屋拆迁改造工程，使得大量居 民重新置业，为思南县商品房的销售提供了契机，这将导致思南县商 品房价格继续出现上涨趋势。从原因上看，主要有五： 1.1.在政府土地供应政策与方式变化的情况下，地价上升。住宅集 中区地段周边开发项目的增多，形成“扎堆”效应，带动地价上升。 思南县烟市巷旧城改造工程 可行性研究报告 China·Guizhou Institute of Building Materials Scientific Research & Design 15 2.2.需求量大。从目前思南县房地产的消费市场来看，有 84.6%的 消费者都采用了商业贷款或组合贷款的方式进行购房置业，而且更多 的人因贷款利率较低则更希望采用公积金贷款；还有居民的福利性住 房观念已经开始向商品化转变，使得市场积累的需求量在短时期内释 放出来。 3.3.购买力的增强，按揭的作用。城镇居民的人均可支配收入的增 加，使居民购买力有所增强，再加上不少“持币观望”者的加入，银 行按揭到位，国家对居民购买住宅的金融政策支持（贷款）将加大力 度，居民购房能力将大大提高，致使房价上涨。 4.4.住宅品质的提高，也成为了房市升温。因为随着经济的发展， 居民对住宅的选择与选择能力大大增强，居民以十分挑剔的目光审视、 评判选择住宅，对住宅的品质以及物业管理服务的要求的提高。最终 导致价格上扬。 5.5.竞争激烈，由于房地产市场供销两旺，大量外地开发企业纷纷 入驻思南以争夺市场，带来了激烈的竞争。由于思南县人口众多，消 费市场巨大，加上房地产发展水平相对较低，外地企业纷纷进入思南。 使思南房地产市场的竞争更为激烈化。 综上所述，再结合我们公司的竞争实力，初步可以确定该小区内 房屋销售大约每平方米 2500 元左右。 3.43.4 竞争力分析竞争力分析 外地企业纷纷进入思南。由于思南县人口众多，消费市场巨大， 加上房地产发展水平相对较低，致使大量外地开发企业纷纷入驻思南 以争夺市场。在激烈竞争的同时也会提高整体的开发水平和住宅的质 量。 另外知名企业得到追捧。品牌的魅力在房地产业中已经显现，目 思南县烟市巷旧城改造工程 可行性研究报告 China·Guizhou Institute of Building Materials Scientific Research & Design 16 前在思南居民购房消费中，企业知名度已经成为重要的参考因素。无 论是开发公司还是规划设计、中介代理等企业，知名度和美誉度较高 的都受到了购房消费者的青睐，尤其是国内知名的地产商和省内外的 著名规划设计公司，以其先进的理念推出的楼盘都收到了良好的市场 效果。 鉴于本公司实力雄厚信誉良好，我们可以依托本公司的知名度， 根据不同市民的不同需求，推出具有先进理念的楼盘；再加上我们开 发的地段位于思南“黄金地段”，靠近思南中学和思南县政府，环境 优美，基础设施齐全，具有浓厚的人文气息；高收入阶层的市民较多。 由于思南近年来的高速发展，致使周边居民住房比较拥挤，与此同时 居民的购买力增强，所以该地区市场上住房供应小于需求，具有巨大 的市场潜力，为此项目开发带来了无限的商机。据此我们有理由相信 我们开发的商品房有较强的竞争力。 3.53.5 市场风险分析市场风险分析 1.1.该居民小区主要居住对象为政府工作人员，思南中学、思南师 范的教师，思南县城的企业管理人员，以及其他知识层次较高，家庭 收入较好的市民家庭。由于他们： 1）职业稳定：改革开放以来,公务员以及教职工的职业相对来说 比较稳定，同时随着经济水平的不断提高，人们对文化的追求也提高 到了新的位置，随之而来的是教职工的收入水平也逐步的提高。 2）收入稳定：公务员以及教职工的收入水平在稳定中逐步提高。 思南县城的企业管理人员人员，他们都属于高收入阶层。 3）文化水平较高：他们的年龄的大多在 3545 岁之间，人到中 年是单位的骨干力量，年富力强，工作紧张，需要一个好的生活环境。 思南县烟市巷旧城改造工程 可行性研究报告 China·Guizhou Institute of Building Materials Scientific Research & Design 17 4）对家庭居室的要求较高：除对住宅的舒适性.安全性的要求以 外，由于工作的原因，他们要求居住地能上班方便，同时在家也可顺 利开展工作，对小区环境的要求，对住宅品位的要求，对户型的设计 要求也比较高。 这就意味着该项目的变现性较好，比较容易出手，这也是项目投 资本金安全性的保证。所以投资风险不会太大. 2.2.通货膨胀的防护能力：在市场经济条件下，通货膨胀的影响是 长期存在的，而对于房地产投资而言，是本身具有对通货膨胀的防护 能力，这是由房地产本身具有升值能力来决定的，这就减少了通货膨 胀对该项目的影响，同时对该项目的投资采取了相对保守的措施，这 就为该项目的投资减轻了风险。 3.3.房地产开发受政府行为影响较大，同样也受银行利率影响，假 如依照目前政府政策，风险较小。 思南县烟市巷旧城改造工程 可行性研究报告 贵州省建材科研设计院 贵州省贵阳市沙冲南路 13 号 邮编: 550007 电话及传真: 0851-6904158 China·Guizhou Institute of Building Materials Scientific Research & Design ·18· 第四章第四章 建设规模与主要建设内容建设规模与主要建设内容 该工程建筑占地面积805平方米，总建筑面积11082平方米:商业 建筑面积1036 平方米，住宅建筑面积7530 平方米，地下层建筑面积 1458平方米。建筑层数-2+17，建筑总高49.8米。 总用地面积：1125.71 m2，建筑层数：负二加十七层，建筑密度： 71.51%，容积率：9.84，绿地率：10%，户数：75户，地下停车位： 21位。 用地沿南北方向呈一梯形，地势高差大，用地位于城市中心地带， 南面临中山街，地块上无高压线，场地周边交通条件十分优越，城市 配套设施完备，是住宅居住区理想的建设场地。 综合考虑建筑规模、体量与基地道路、环境以及周边建筑的关系， 把建筑布置在中街的北侧呈“品”字型布局。建筑分为地下室与主题 塔楼，地下室退让用地界线北侧3.5m、西侧0.6m、南侧2.5m、东侧 0.28m，主题塔楼距用地界线的北侧7.0m、东侧0.28m、西侧0.9m、南 侧2.5m，主题塔楼距北侧的4层砖房13.9m，距西侧的居民住房7.6m， 距东侧的4层砖房5.5m，这样的布局能够很好的解决该项目与周围建 筑的日照问题。根据地形高差将建筑的±0.000标高以下设为地下室 （做会所与地下停车场）及辅助功能用房，±0.000标高以上设计为 商业门面、休闲会所及住宅。在一层平面上预留通道进入一层的平台， 该平台作为入户的主要入口及进入地下停车场的入口。 思南县烟市巷旧城改造工程 可行性研究报告 贵州省建材科研设计院 贵州省贵阳市沙冲南路 13 号 邮编: 550007 电话及传真: 0851-6904158 China·Guizhou Institute of Building Materials Scientific Research & Design ·19· 第五章第五章 项目选址及建设条件项目选址及建设条件 5.15.1 选址选址 项目专家组会同思南县发展计划局、规划局、贵州鸿昌园房地产 开发有限责任公司等部门有关人员一起进行了反复考察论证，并报思 南县委、县政府。将在贵州省铜仁地区思南县思唐镇中山街划拨建设 烟市巷片区旧城改造工程。其理由如下： 5.1.1 本项目用地位于贵州省铜仁地区思南县思唐镇中山街，土 地权属清楚，周边为思南中学、思南县委、县政府等，基础设施齐全， 具有明显的区位优势。 5.1.2 由于该地址位于思南县思唐镇中山街，交通非常便利。 5.1.3 水电等设施齐全，能满足烟市巷片区旧城改造工程的用电、 用水要求。 5.25.2 项目建设工程条件项目建设工程条件 5.2.15.2.1 地形地貌地形地貌 整个用地呈不规则扇形用地，南北长约 112 米，东西宽约 136 米， 用地面积约为 5006.04 平方米。场地呈丘陵地貌，沿地形由东向西逐 级升起。场地最高高程为 473.5 米，最低高程为 425.0 米，最大高差 近 50 米，用地高差较大。 5.2.25.2.2 气象与水文气象与水文 场地属亚热带山区型季风性湿润气候区，气候温和、四季分明， 年均气温 17.8，年均降雨量 1154.3 毫米，无霜期 290 天，水能资 源丰富。 5.2.35.2.3 植被植被 思南县烟市巷旧城改造工程 可行性研究报告 贵州省建材科研设计院 贵州省贵阳市沙冲南路 13 号 邮编: 550007 电话及传真: 0851-6904158 China·Guizhou Institute of Building Materials Scientific Research & Design ·20· 项目区域光热充足，以林、粮、经济作物为主，植被以马尾松为 主，其间有松杉混交林、茶林，尚存古老、稀有、珍贵树种很多。 5.2.45.2.4 地震地震 据场地及周边地表调查，场地及其附近地段未发现断层、滑坡、 泥石流、构造破碎带、滚石等不良地质作用。 5.2.55.2.5 建设材料和运输条件建设材料和运输条件 本项目建设材料交通运输便利，周围盛产石料，产品规格可满足 本工程需要。此外，项目地区有大型的建材市场，具有充足的资源， 路基所选用的石灰、钢材、水泥等建筑材料在本地区均有相应的生产 厂家供给，并能满足建材质量标准的要求。 本项目筑路材料主要采用公路运输方式，项目所属地公路比较发 达，完全可以满足本项目建设期间材料运输要求。 5.35.3 项目建设市政条件项目建设市政条件 5.3.15.3.1 供电、供水和排水供电、供水和排水 本项目用电量不大，建设用电和生活用电不成问题。供水能得到 保证，城市水厂就在项目附近。排水可通过城市污水管网排出进入城 市污水处理厂。 5.3.25.3.2 市政交通条件市政交通条件 项目位于思南县思唐镇中山街附近，市政交通条件十分便利。 5.3.35.3.3 邮电通信邮电通信 思南县属省内区域性邮政中心和信息枢纽，思南县城区已建成程 控交换网、宽带互联网、长途数字传输网、移动通讯网、无线寻呼网 等现代公用电信网络。项目处市区中心地带，信息传递方便。 思南县烟市巷旧城改造工程 可行性研究报告 贵州省建材科研设计院 贵州省贵阳市沙冲南路 13 号 邮编: 550007 电话及传真: 0851-6904158 China·Guizhou Institute of Building Materials Scientific Research & Design ·21· 第六章第六章 工程方案工程方案 6.16.1 区域概况区域概况 6.1.16.1.1 地理位置地理位置 烟市巷旧城改造工程位于思南县老城区中山街。 6.1.26.1.2 交通条件交通条件 项目所在地位于思南县城老城区，南临中山街，交通非常方便。 6.1.36.1.3 场址地形地貌场址地形地貌 烟市巷旧城改造工程位于思南县老城区，建设用地面积 805 平方 米。用地沿南北方向呈一梯形，地势高差大，南北向最大高差 8 米。 场地呈丘陵地貌，沿地形由东向西逐级升起。 6.26.2 总平面布置总平面布置 6.2.16.2.1 总平面布置总平面布置 综合考虑建筑规模、体量与基地道路、环境以及周边建筑的关系， 把建筑布置在中街的北侧呈“品”字型布局。建筑分为地下室与主题 塔楼，地下室退让用地界线北侧 3.5m、西侧 0.6m、南侧 2.5m、东侧 0.28m，主题塔楼距用地界线的北侧 7.0m、东侧 0.28m、西侧 0.9m、 南侧 2.5m，主题塔楼距北侧的 4 层砖房 13.9m，距西侧的居民住房 7.6m，距东侧的 4 层砖房 5.5m，这样的布局能够很好的解决该项目与 周围建筑的日照问题。根据地形高差将建筑的±0.000 标高以下设为 地下室（做会所与地下停车场）及辅助功能用房，±0.000 标高以上 设计为商业门面、休闲会所及住宅。在一层平面上预留通道进入一层 的平台，该平台作为入户的主要入口及进入地下停车场的入口。 6.2.26.2.2 竖向设计竖向设计 思南县烟市巷旧城改造工程 可行性研究报告 贵州省建材科研设计院 贵州省贵阳市沙冲南路 13 号 邮编: 550007 电话及传真: 0851-6904158 China·Guizhou Institute of Building Materials Scientific Research & Design ·22· 设计中将场地适当挖填，使场地略高于城市道路，使建筑有良好 的视觉形象，并为场地内雨水、污水排放提供了便利条件，道路最大 纵坡为 7%，最小纵坡为 1.2%，室外场地的连接方式采用平坡式与台 阶式相结合。 6.36.3 建筑方案建筑方案 6.3.16.3.1 工程类别工程类别 本项目是由主楼及附属设施多层建筑组成综合楼建设项目。 6.3.26.3.2 总体