库伦旗库伦镇露天市场及配套项目可行性研究报告.doc

通辽市欧格德房地产开发有限公司通辽市欧格德房地产开发有限公司 库伦旗库伦镇露天市场项目库伦旗库伦镇露天市场项目 可行性研究报告可行性研究报告 通辽市正孚企业咨询服务有限公司 2010 年 12 月 通辽市欧格德房地产开发有限公司通辽市欧格德房地产开发有限公司 库伦旗库伦镇露天市场项目库伦旗库伦镇露天市场项目 可行性研究报告可行性研究报告 编制单位：通辽市正孚企业咨询服务有限公司 资质类型：甲级 证书编号： 总经理： 编制人员： 投资咨询师、注册策划师 高级工程师 会计师 高级工程师 工程师 库伦旗库伦镇露天市场项目可行性研究报告 1 目 录 第第 1 1 章章 总论总论4 1.1 项目基本情况.4 1.2 编制依据：.5 1.3 可行性研究的主要范围.6 1.4 建设单位基本情况.7 1.5 项目基本情况.7 1.6 主要技术经济指标.8 1.7 结论与建议.9 第第 2 2 章章 项项目建目建设设必要性和可行性必要性和可行性11 2.1 项目背景.11 2.2 项目建设的必要性.14 2.3 项目建设的可行性.14 第第 3 3 章章 项项目市目市场场分析与价格定位分析与价格定位16 3.1 项目优势分析.16 3.2 市场供需分析.16 3.3 市场前景分析.19 3.4 价格定位.19 第第 4 4 章章 建建设设条件条件21 4.1 工程地质、水文地质情况21 4.2 区域规划情况.21 4.3 交通情况.22 4.4 社会环境条件.22 4.5 公共设施条件.22 4.6 施工条件.22 第第 5 5 章章 项项目目规规划划设计设计23 5.1 规划依据.23 5.2 建设地址.23 5.3 项目规模.23 5.4 总体规划设计理念.23 5.5 总体规划构思.24 5.6 规划详表.26 第第 6 6 章章 建筑建筑设计设计方案方案27 6.1 设计依据.27 6.2 项目构成范围.27 库伦旗库伦镇露天市场项目可行性研究报告 2 6.3 蔬菜商贸市场建设标准.27 6.4 其他建设标准.28 6.6 主要质量参数.29 第第 7 7 章章 节节能与能与节节水水30 7.1 节能节水措施.30 7.2 节水措施.30 第第 8 8 章章 环环境影响境影响评评价价32 8.1 分析依据.32 8.2 项目建设对环境的影响.32 8.3 环境保护措施.33 第第 9 9 章章 组织组织机构和人机构和人员员配置配置34 9.1 组织机构.34 9.2 人员配置.34 第第 1010 章章 项项目目实实施施进进度安排度安排35 第第 1111 章章 投投资资分析分析36 11.1 估算依据.36 11.2 征地费用.37 11.3 前期费用.37 11.4 基础设施建设项目各项费用.38 11.5 建筑安装工程.39 11.6 开发期税费.39 11.7 其他费用.40 11.8 项目经营资金.41 11.9 项目总投资.41 11.10 资金来源.42 第第 1212 章章 财务财务分析分析43 12.1 基础数据说明.43 12.2 楼盘销售计划.43 12.3 销售税金及附加.44 12.4 利润.45 12.5 财务指标.45 12.6 不确定性分析.46 第第 1313 章章 政策影响政策影响评评价价48 总投资估算表50 主要材料价格表51 营业资金运用表52 销售收入与经营税金及附加估算表53 利润表54 现金流量表55 库伦旗库伦镇露天市场项目可行性研究报告 3 财务计划现金流量表56 资产负债表57 其他图表58 库伦旗库伦镇露天市场项目可行性研究报告 4 第第 1 1 章章 总论总论 1.11.1 项项目基本情况目基本情况 1项目名 称：库伦旗库伦镇露天市场及配套项目 2项目承办单位：通辽市欧格德房地产开发有限公司 3项 目 负 责 人：冯宏彬 4项目所在地区、地点：库伦镇二中北侧，后府街南侧 5建设内容：建设蔬菜和商贸市场 14996，停车场 1104，及其附属道路，给排水、供热、绿化、硬化等。 6投资规模：项目总投资 2930.33 万元。 7资金构成：项目全部总投资 2930.33 万元，其中开发 建设投资 2830.33 万元，经营资金投入 100 万元。 8资金筹措：项目总投资 2930.33 万元，建设单位全部 自筹。 9经济效益：项目全部完成后，可实现销售收入 4283.83 万元，利润总额 911.39 万元，净利润 683.54 万元， 经营税金及附加 235.61 万元，土地增值税 306.49 万元。 10项目期：三年。其中建设期一年。 库伦旗库伦镇露天市场项目可行性研究报告 5 11可行性研究编制单位：通辽市正孚企业咨询服务有 限公司 1.21.2 编编制依据制依据： ： 1、 原国家计委、建设部颁发的建设项目经济评价方 法与参数（第二版）。 2、 通辽市人民政府关于加快工业化、城镇化发展进 程的实施意见，2001 年 10 月。 3、 国务院关于西部大开发若干政策措施的实施意见, 2002 年。 4、 内蒙古自治区实施西部大开发战略规划纲要, 2003 年。 5、 通辽市人民政府西部大开发工程实施规划纲要， 2003 年。 6、 住建部关于落实新建住房结构比例要求的若干意 见，2006 年。 7、 中华人民共和国城市规划法 8、 城市居住区规划设计规范，GB50180-93 9、 内蒙古城市规划管理技术导则 10、库伦旗城镇总体规划设计方案 11、国家现行的财会、税收政策。 12、国家有关技术标准及规范。 库伦旗库伦镇露天市场项目可行性研究报告 6 13、建设单位提供的其它有关资料。 1.31.3 可行性研究的主要范可行性研究的主要范围围 受项目承办单位的委托，我公司会同有关部门和相关单 位，对项目涉及的有关问题进行了认真的调查和分析，并在 企业已有工作的基础上，根据当地的发展规划，按照建设项 目经济评价方法与参数、 可行性研究与项目评价、 投资项 目可行性研究指南以及国家和行业的有关规定，编制了本 项目的可行性研究报告。本可研报告编制范围包括： 1项目建设的可行性与必要性 2项目市场分析及价格定位 3建设条件 4项目规划设计 5建筑设计方案 6节能与节水 7环境影响评价 8组织机构与人员配置 9项目实施进度 10. 投资分析 11财务分析 12政策影响评价 库伦旗库伦镇露天市场项目可行性研究报告 7 1.41.4 建建设单设单位基本情况位基本情况 通辽市欧格德房地产开发有限公司成立于 2010 年 12 月，注册资金人民币 1000 万元，注册地址为通辽市科尔沁和 平路 575 号。由旅居海外多年的冯宏彬先生，融合国外各类 先进管理经验，用沉稳的眼光审视中国房地产市场，揉入个 人对社会的回报心理，发起创建的。公司下设工程部、办公 室、财务部、销售部，现有工程技术人员 10 人，其中有中、初 级职称技术人员 8 人，对开发建设房地产项目具有雄厚的技 术力量和资金实力。 1.51.5 项项目基本情况目基本情况 1项目位置 本工程建于库伦旗二中北侧，养畜牧路东侧，后府街南 侧，规划占地面积 10406。 本项目位库伦镇北山老城区，是库伦旗新建设的住宅居 住区域，区域内市政设施配套齐全，交通便利，基础设施条 件和煤、电、水资源条件能够满足项目要求。附近有吉祥家 园、阿利坦小区，在建的棚户区拆迁小区等，预计三年内总 人口数量将达到 2 万人，是未来两年内库伦旗最大的住宅区 集中区域。 2.区域基础条件 供电：项目区内电力资源丰富，供电设施齐全，年用电负 库伦旗库伦镇露天市场项目可行性研究报告 8 荷达到 45900KVA，年供电量为 18443 万千瓦时。 供水：市政供水网络齐全。小区内将设有自来水升压站， 能够完成保证小区的用水。 采暖：由库伦旗供热公司集中供给。水温可达 6080， 室内温度不低于 18，采暖期 6 个月。项目新增采暖面积 14996。 通讯：项目区拥有中国移动、中国联通、中国电信等较大 通讯网络，通讯设施齐备，信息渠道方便快捷，能够满足入 驻单位对各种信息的需要，可提供国内、国际电话服务、移 动通讯服务及电报、传真、信息数据传输业务。 3规划情况 蔬菜和商贸市场 14996。容积率为 1.44，建筑密度为 72%。 1.61.6 主要技主要技术经济术经济指指标标 序号项目单位数值 1 占地面积占地面积 10406 2 建筑数据建筑数据 14996 2.1 蔬菜和商贸市场 14996 2.2 容积率 1.44 2.3 建筑密度% 72 3 商铺及摊位数量商铺及摊位数量个 285 3.1 市场一二楼连体商铺个 47 3.2 市场一楼精品间个 67 3.3 市场二楼精品间个 74 3.4 市场一楼内部摊位个 97 4 总投资总投资万元 2930.33 4.1 建设投资万元 2830.33 库伦旗库伦镇露天市场项目可行性研究报告 9 4.2 经营资金万元 100 5 经营指标经营指标 5.1 销售收入万元 4283.83 5.2 经营税金及附加万元 235.61 5.3 土地增值税万元 306.49 5.4 利润总额万元 911.39 5.5 所得税万元 227.85 5.6 净利润万元 683.54 5.7 销售利润率 % 15.96% 5.8 投资利润率 % 23.33% 5.9 财务内部收益率（所得税前） % 33.46% 5.10 财务内部收益率（所得税后） % 24.38% 5.11 财务净现值（所得税前）万元511.96 5.12 财务净现值（所得税后）万元323.15 投资回收期（所得税前）年2.25 1.71.7 结论结论与建与建议议 本项目是库伦镇城市功能发展需要，是库伦镇功能打造 的一个支撑性项目。 本项目的主要目的是进一步强化库伦镇的社会功能，通 过社会功能的完善，加快城市的发展步伐，推进库伦镇的快 速城市建设。 本项目建设总投资 2930.33 万元。项目建设期 1 年，销 售期 3 年。项目采用边建设边销售的方式，从 2011 年开始， 可实现总销售收入 4283.83 万元人民币，利润总额 911.39 万元，净利润 683.54 万元，投资利润率 23.33%，销售利润 率 15.96%。 财务评价结果，本项目全部投资财务内部收益率为 库伦旗库伦镇露天市场项目可行性研究报告 10 24.38%（税后），财务净现值 323.15 万元(ic=10%)。 综上所述，本项目各项指标相对偏低，大约为其他房地 产开发项目的 50%左右。但由于本项目是为完善库伦旗社会 功能，打造库伦旗经济和社会形象的项目，由此，在综合评 价上（包含社会评价）具有很强的可行性。各项评价指标及经 济效益较可行，社会效益显著,对库伦旗的经济发展有很大 的推动作用，在财务上虽然各项指标偏低，但也是可行的。 建议采取措施，尽快实施。 库伦旗库伦镇露天市场项目可行性研究报告 11 第第 2 2 章章 项项目目建建设设必要性和可行性必要性和可行性 2.12.1 项项目背景目背景 1.库伦旗概况 本项目位于库伦旗库伦镇，库伦镇位于库伦旗的中部。 属黄土丘陵区，养畜牧河南缘，铁牛河流域，介于低山坨沼 之间，高程一般在 210-460m 之间，地形呈微波状起伏，高差 3-6m。地表多为黄土状堆积物，结构疏松，风势强烈，冲沟十 分发育。最深陡坎可达百余米。 项目区地表水资源较为丰富，养畜牧河、铁牛河、厚的 河、查干河等四条较大河流从旗境内流过。河流总长 217 公 里，流域面积 2549 平方公里，平均流径深 94.5mm，年径流 量 2.538 亿立方米。地下水受地形、地貌、地质结构和岩性的 控制，其形成、分布、埋藏均有明显差异。养畜牧河以北的坨 沼区，第四纪松散岩类孔隙水含量丰富，单井昌涌水量可达 1010.4 吨-4806 吨；厚的河沿岸河谷地带松散岩类空隙与风 化带网状裂隙混合潜水含量适中；低山、黄土丘陵地带的碳 酸盐岩类隙溶洞水和基岩裂隙水含量贫乏。 库伦境内交通极为便利，现有公路总里程 1382 公里，其 中：等级公路 570 公里（油路 210 公里、砂石路 360 公里）省 库伦旗库伦镇露天市场项目可行性研究报告 12 级干线 1 条 54.6 公里，县级公路 4 条 273.9 公里，乡级公路 17 条 367 公里，村级路 690 公里。 乡乡通油路、村村通公路 情况：6 个苏木（苏木）镇，1 个农牧林场，2008 年末实现乡乡 通油路；全旗 186 个嘎查村在“十一五”全部实现村村通公路。 目前，库甘铁路已经建设完成，2011 年能够实现通车，改变 了库伦旗无火车的历史。库甘一级公路也将于 2011 年开工 建设，届时，库伦旗的交通情况也将大为改观。 2.库伦库伦旗的旗的经济经济条件条件 2009 年，全旗工业经济总量大幅度提升，全旗地区生产 总值完成 42.25 亿元，同比增长 36.9%。其中一、二、三次产 业分别完成 11.85 亿元、17.7 亿元和 12.7 亿元，同比分别增 长 21%、59.9%和 27%。三次产业比达到 28：42：30。财政收 入完成 2.7 亿元，同比增长 35%。城镇居民人均可支配收入 达到 10510 元，农牧民人均纯收入达到 4418 元，分别较上 年增加 802 元和 92 元。社会消费品零售总额 8 亿元，增长 29.2%。 面对金融危机的重大挑战，采取保企业、抓招商、上项 目的积极措施，不仅成功抵御了危机影响，而且工业经济在 困境中实现了快速发展。全年工业企业完成增加值 12.1 亿元， 同比增长 32%；实现销售收入 37.8 亿元，同比增长 37.1%；上 缴税金 18402 万元，同比增长 167.9%。工业经济对财政的贡 献率达到 66%，较上年提高了 32 个百分点。对重点工业企业， 库伦旗库伦镇露天市场项目可行性研究报告 13 在帮助融资的同时，千方百计筹措并注入了 3520 万元救企 资金，使规模以上企业效益大幅提升，实现工业增加值 8 亿 元，实现销售收入 25.9 亿元，上缴税金 18322 万元，分别占 独立核算工业企业的 70 %、68.6 %和 99.6%。工业项目建设 在危机之年强势推进，并取得重大突破。全年完成工业固定 资产投资 6.39 亿元，实施续建项目 3 个，新开工建设项目 7 个，是近几年来工业项目投资规模大、项目质量最好的一年。 新开工的 7 个项目总投资超过 13 亿元，其中东蒙水泥三期 工程、大连佐源糖业食品生产线项目、宏利有色金属有限公 司电缆铜材三期工程、库伦沈阳电缆有限公司电缆材料生产 线等 4 个项目投资都在 1 亿元以上，并且有 3 个是两头在外 的非资源型项目。国电风力发电、香港协鑫集团铅锌矿勘探 开发、河北三鑫实业集团丁腈手套生产和河北京华公司碳酸 钙生产等项目成功签约，为工业经济持续发展蓄积了后劲。 2010 年，全旗地区生产总值预计达到 50 亿元。其中：一、 二、三产业预计分别达到 12.6 亿元、22 亿元和 15.4 亿元。财 政收入预计完成 3.3 亿元。全社会固定投资预计达到 15 亿元。 社会零消费品零售总额预计达到 9 亿元。农牧民人均纯收入 预计达到 4800 元。 2.22.2 项项目建目建设设的必要性的必要性 为加快城镇化的进程，库伦旗按照“统一规划、合理布局、 库伦旗库伦镇露天市场项目可行性研究报告 14 配套建设”的原则，强力推进房地产开发建设，使人居环境明 显改善，城镇面貌焕然一新，城镇经济迅猛发展。 以旧城区改造为基础，镇内三横两纵的主街路基本实现 了楼房化，新增商品房 3.5 万 m2，有效地促进了商贸流通企 业的发展；通过合理规划，成片开发，新建居民楼 16 万余平 方米，涌现出了一批精品住宅小区。居民住宅楼的开发节约 了建设用地，使土地得到了合理利用，便于集中供热、统一 管理，改善了镇区环境；房地产开发建设拉动了建筑产业和 建筑市场的急剧升温，扩大了市场销售需求，刺激了居民消 费，同时促进了运输业和劳务产业的发展，增加了大量就业 岗位，吸引了人口聚集，有力地推进了城镇化进程。 目前南山的菜市场已经远不能满足库伦镇人民生活的 需要。一是由于城市重心的北移，南山菜市场位置相对偏远， 给居民造成了很大的不便；二是交通不便，造成了功能作用 不大的局面；三是环境卫生条件太差，不能适应库伦镇城市 发展的需要。 2.32.3 项项目建目建设设的可行性的可行性 城镇经济快速发展，为房地业发展提供了良好的经济基 础； 从城市化进程来看，乡镇人口的进入、外来人中的进入 使得城区人口快速增长，为房地产市场提供了较大的需求空 库伦旗库伦镇露天市场项目可行性研究报告 15 间； 产业结构日趋完善，第三产业所占比重不断增长，服务 业及旅游业的快速增长，就业机会的增加，给房地产的发展 带来了一个宽松的发展环境和机会； 人均收入、可支配收入的增长，购买能力的上升，观念 的更新，为房地产消费提供了强大的支撑； 房地产市场发展具有良好基础，供需两旺。十五期间固 定资产投资的持续稳增，房地产投资年均增长 43.82%，说明 宏观调控并未严重影响库伦房地产市场。预测未来库伦旗三 至五年的房地产业仍然保持持续发展的态势。 库伦旗库伦镇露天市场项目可行性研究报告 16 第第 3 3 章章 项项目市目市场场分析与价格定位分析与价格定位 3.13.1 项项目目优势优势分析分析 本项目位于库伦镇体育场南侧，是城市的政治、经济、 文化中心。地域价值无可取代。周边的实验学校、医院等配 套设施齐全；得天独厚的地理位置，方便快捷的交通网络。成 熟完善的城区配套设施，极具潜力的商业背景使综合楼占尽 天时地利，成为现代社区的典范。 往北是库伦旗的体育广场和老城开发区，是集政治、经 济、文化、教育为一体，独具浓厚的文化气息和人文环境，这 有着不可复制的优势。文化和人文环境对本项目的开发至关 重要，其巨大的潜在号召力有时会胜过楼盘的广告炒作。本 项目让生活与购物在商业综合楼的人们在享受生活便利的 同时又可安享生活的悠闲。 3.23.2 市市场场供需分析供需分析 （一）随着库伦镇社会经济逐步发展，近年来库伦镇加大 了城市建设和房地产开发力度，加快了旧城改造和新区开发 步伐，优化用地布局，城镇中心城区的房地产业有了长足的 发展，极大地改善了城镇商户的经营条件，提升了城镇居民 的生活质量。受各种因素、尤其是全国房地产市场价格普遍 库伦旗库伦镇露天市场项目可行性研究报告 17 上涨过快大环境的影响，库伦镇城区的房价也逐年上升。 （二）2000 年以前，商业用房价格保持相对稳定。均价在 1600 元/m2以下，以后几年价格涨幅不断加大。据旗主管部 门统计（均价），2000 年为 1850 元/m2，2005 年为 2200 元 /m2，2006 年为 2480 元/m2，2007 年为 2780 元/m2，2008 年 为 3800 元/m2，2009 年上半年为 4500 元/m2，下半年达到 4800 元/m2；2010 年达到 5000 元/m2以上，部分“黄金”地段 的均价达到了 10000 元/m2。 、 市场需求拉动开发面积稳步增长 “十五”期间库伦旗商品房销售面积累计 51.6 万 m2，商 品房开工面积累计 47.58 万 m2，商品房竣工面积累计 39.5 万平方米。从审批建筑面积来看，20052010 年审批建筑面 积分别为 8.3、8.96、8.73、11.9、12.9 万 m2，2007 年稍有下降， 降幅为 2.0%，20072010 年审批建筑面积逐年增加。2007 年审批建筑面积下降的原因是因为 2007 年是国家土地政策 宏观调控年，各级政府清理整顿土地市场。 （四）需求分析 建设商业综合楼，逐步使库伦旗发展成为通辽市西南地 区的中心城市，是今后一段时间该地区经济建设的主要奋斗 目标。未来五年，随着城镇建成面积的扩展，2010 年初步形 成 17.55 万人口规模的文明卫生城镇，给库伦旗房地产业的 发展带来了巨大的发展空间。 库伦旗库伦镇露天市场项目可行性研究报告 18 从现在起到 2015 年的四、五年中，库伦旗城区商品房屋 价格走势可能是继续上涨、增幅减缓、前急后缓、前高后低 的结构优化。期间价格可能会出现总体性的波动，但这种波 动不会是大起大落，而只能是一种窄幅波动。 “十一五”期间，库伦旗城区商品房价格年涨幅在 10%左 右。到“十二五”未即 2015 年，可能会继续上涨，但仍在物价 指数上涨幅度之上。期间的价格结构会更趋合理，主要理由 如下： 第一城市化的进程也直接拉动房地产开发。库伦旗 2005 年的城市化水平仅为 21.12%，2010 年达到了 38%。这不仅 表现为县城城区的不断扩张，而且也表现在乡镇建设的不断 加快。无论是城区人口还是城区面积，将进一步扩张。如此 浩大的城市化建设，将给房地产开发带来巨大商机。 第二是经济的发展和城镇居民收入的提高，居民购房能 力会进一步增强。 第三市场化、商品化已经是解决住宅问题的根本途径。 住房制度经过十几年的改革，已经改变了过去福利分房的旧 体制，市场化、商品化购房已成为解决住宅问题的根本途径。 因此，库伦旗城区商品房价格今后继续上扬，只要不是涨幅 过大，从总体上看，是利大于弊。因为大多数拥有住房所有 权的居民，还是能够从中直接受益。 库伦旗库伦镇露天市场项目可行性研究报告 19 3.33.3 市市场场前景分析前景分析 在市场调查过程中，可以发现目前库伦的部分客户已经 在心理上逐步的接受，这种趋势经过一个短周期的发展将逐 渐成熟。消费者普遍对目前楼市看好，能够接受一些适度创 新、并能够在实际购买过程中接受一定的弹性价格浮动。 购买店铺的客户心态；一部分为店铺经营者，很多经商 户尽管手里面有相当积蓄，却一直靠租铺面经营；一部分为 经商成功人士，他们还要不断增加财富；还有一部分为公务 员，他们因受时间和职业所限，购买店铺是一种较稳妥的投 资方式。 在市场调查中发现，人们置业投资的首选是商铺（如很 多经商户尽管手里面有相当积蓄，却一直靠租铺面经营而增 加了开支，许多经商户的梦想就是拥有 12 间自己的店铺）。 这种状态正好说明了商业活动的质量在提高，人们对商业活 动的要求在提高，从而带来对商业活动空间的新追求。 目前库伦镇核心地段商业店铺脱销，本项目位于体育广 场为库伦镇老区建设的核心地段。因此，只要本项目的商业 店铺做好商业招商和运营，提供价格合理的优质物业管理， 本项目的市场前景较好。 3.43.4 价格定位价格定位 由于本项目地处库伦镇正在着力发展的居民住宅区，目 库伦旗库伦镇露天市场项目可行性研究报告 20 前的供求热度极高，已成为了库伦镇发展的新热点。由此， 根据旺盛的市场形势，并通过实地调研，参照库伦镇内商业 用房和住宅价格，我们对整个小区的价格进行了科学定位。 一二楼连体营业房：4500 元/m2； 一楼精品间：3300 元/m2； 二楼精品间：3000 元/m2 一楼内部摊位：2300 元/m2； 库伦旗库伦镇露天市场项目可行性研究报告 21 第第 4 4 章章 建建设设条件条件 4.14.1 工程地工程地质质、水文地、水文地质质情况情况 1.工程地质 本项目场地属典型的河岸丘陵地貌。上部为淡黄色亚砂 土、粉砂、胶结松散，含云母片黑色矿物较多，厚度 57m； 下部为粗砂烁石层，烁石占 60%，烁径 46 厘 m、厚 6 8m，可作为城市建设用地。 基地内未见大的断裂和大的褶皱，小型断裂亦不发育， 岩层产状比较稳定。此外，项目区内未见含矿地层和含矿构 造，项目建设不存在压覆矿产问题。 根据国家质量技术监督局发布，2001 年 8 月 1 日实施的 国家标准中国地震动参数区划图（GB18306-2001），商业综 合楼地震动峰值加速度0.05（相当于原地震裂度小于六度）， 本项目可不考虑抗震设防。 2.水文地质 地下水由大气降水补给，水量较小，场址及周边未见滑 坡、溶洞及软地层等不良地质现象。 库伦旗库伦镇露天市场项目可行性研究报告 22 4.24.2 区域区域规规划情况划情况 本项目建设性质和建设内容符合库伦旗总体规划的用 地要求。在项目建设过程中将按照批准的规划设计条件进行 建设，合理组织交通，使项目满足城市景观、绿化设计、消防、 交通等规范的要求。 4.34.3 交通情况交通情况 本项目体育场南侧，二中北侧，北临后府街，是库伦镇 关键发展的区域，交通十分便捷。 4.44.4 社会社会环环境条件境条件 本项目区规划用地附近无工业企业，项目附近无化学污 染源、军事设施，无过境架空高压线，无危及人身安全的易 燃易爆危险物品库。 4.54.5 公共公共设设施条件施条件 已铺设市政给水、排水、电力、通讯光纤、有线电视等市 政主管道，市政设施能满足该项目的施工和使用的需要。 4.64.6 施工条件施工条件 本项目场址地势较平坦，水电可就近接入；工程建设的 砖、烁石、沙等材料可就地取材，钢筋、水泥可就近购买，施 库伦旗库伦镇露天市场项目可行性研究报告 23 工条件较好。 库伦旗库伦镇露天市场项目可行性研究报告 24 第第 5 5 章章 项项目目规规划划设计设计 5.15.1 规规划依据划依据 1中华人民共和国规划法 2城市居住区规划设计规范 3城市规划管理技术导则 4.民用建筑设计防火规范 5.25.2 建建设设地址地址 本项目位于库伦区北山，南接库伦二中，西北临后府街。 是库伦旗的居住集中发展区。 5.35.3 项项目目规规模模 本项目规划总用地面积为 10406，总建筑面积 14996。蔬菜和商贸市场建筑面积 14996。 5.45.4 总总体体规规划划设计设计理念理念 1、充分利用本地块的地理优越性及周边的自然资源，注 意人文和环境的可持续性发展，创造既能享受现代都市文明， 又能享受生态自然的购物和居住环境； 库伦旗库伦镇露天市场项目可行性研究报告 25 2、适应人们的生活需求，创造切合二十一世纪购物和生 活模式，创造优雅、方便的购物和生活环境； 3、利用科学的环境规划方法，为库伦旗的建设发展创造 良好的典范。 5.55.5 总总体体规规划构思划构思 本项目参照发达地区的相同产业精萃，吸取各地域业界 的优点，结合本地区实际情况，邀请知名设计单位倾力打造， 对市场布局、建筑外立面、户型设计、楼宇间距、停车场位等 合理规划，精心设计。 1、规划结构 本项目地块为长方形，东西长 197m，南北宽 53m，拟在 西部建设蔬菜商贸市场，东部建设市场停车场。 、1、蔬菜商贸市场 西侧建筑蔬菜商贸市场，东西长 163m，南北宽 46m。南 距离二中北墙 6m，西距德隆煤场 6m，北距后府等北边线 13m。总占地面积为 7498。二层框架结构，顶部挑空穹顶。 北侧两个主门，东西南侧各留三个次门，每个门的宽度 为 6m。 设三处步行楼梯，楼梯单向宽度为 3m，每个楼梯位置宽 度为 6m。 库伦旗库伦镇露天市场项目可行性研究报告 26 每层设两个公共卫生间，每个卫生间的面积都为 48m2， 共计 192m2。 北部与东部外围为一二楼连体临街门市房，每间门市房 的跨度为 4m，进深为 12m。 一二层内部四周设精品间，其中一楼为 67 间，二楼为 74 间。宽度为 4m，进深为 12m。 一二层精品间临精品间设环形 2.6m 宽通道。 一楼通道内部设置为蔬菜摊位，每个摊位的面积为 6， 共计 97 个。 二楼环形通道内侧设置为一二楼露天天井。 规划数据说明表 项目面积摊位或店铺数量 一楼总面积一楼总面积 7498.00 入口（以占用外围临街房和内部精品间计算） 576.00 楼梯（占用一二楼精品间位置） 216.00 临街商铺 2148.00 47 精品间 3192.00 67 内部通道 685.36 内部摊位 584.64 97 公共卫生间 96.00 二楼总面积二楼总面积 7498.00 楼梯（占用二楼精品间） 216.00 精品间 3552.0074 与一楼连体临街商铺 2364.00 二楼内部通道 685.36 公共卫生间 96.00 挑空天井 584.64 、2、停车场 库伦旗库伦镇露天市场项目可行性研究报告 27 位于蔬菜商贸东侧，东西宽 24m，南北长 46m，总面积为 1104m2。西部临蔬菜商贸市场西门和东部临拟建住宅小区各 留 4m 宽道路。实际停车场面积为 736。本项目全部按停车 场进行计算。 、3、道路 位于蔬菜商贸市场与停车场的南北侧及蔬菜商贸市场 北侧，总长度为 440m，宽度为 6m，总面积为 2640m2，以便车 辆通行和作为防火通道。 5.65.6 规规划划详详表表 项目面积数量 蔬菜商贸市场蔬菜商贸市场 一楼总面积一楼总面积 7498.00 入口（以占用外围临街房和内部精品间计算） 576.00 5 楼梯（以占用一二楼精品间计算） 216.00 3 临街门面房 2148.00 47 精品间 3192.00 67 内部通道 685.36 1 内部摊位 584.64 97 公共卫生间 96.00 2 二楼总面积二楼总面积 7498.00 楼梯（以占用二楼精品间计算） 216.003 二楼精品间 3552.0074 与一楼连体临街门面房 2364.000 二楼内部通道 685.36 1 公共卫生间 96.00 2 挑空天井 584.64 1 停车场停车场 停车场 1104.001 规划指标表 容积率 1.44 库伦旗库伦镇露天市场项目可行性研究报告 28 建筑密度（%） 72 库伦旗库伦镇露天市场项目可行性研究报告 29 第第 6 6 章章 建筑建筑设计设计方案方案 6.16.1 设计设计依据依据 1 民用建筑设计通则 2.民用建筑设计防火规范 6.26.2 项项目构成范目构成范围围 本项目新建设计蔬菜商贸市场 14996，停车场 1104m2。其他基础设施包括：道路、给排水管线、供热管网、 安防消防设施、公共卫生设施等。 6.36.3 蔬菜商蔬菜商贸贸市市场场建建设标设标准准 本项目建设封闭蔬菜商贸市场一处，整体建筑檐头高度 8.5m，脊高 9.2m。 全部采用框架结构，一层层高为 4.5m，二层层高为 4m。 结构：采用混凝土桩基，柱梁框架支撑结构。 墙体：采用陶粒砌块填充墙体。 地面：全部采用水磨石防滑地面。 内部墙面：采用水泥砂浆底层，防瓷白色涂料表层。 门窗：全部采用塑钢窗双层真空玻璃；各入口为不锈钢 伸缩门，店铺采用不锈钢对开门。 库伦旗库伦镇露天市场项目可行性研究报告 30 卫生间：大厅内设四处卫生间。每个临街商铺设置独立 卫生间，内部精品间不设卫生间。不锈钢单侧开门，马赛克 地面，墙面为白色瓷砖。大厅卫生间外设洗手间，内部分设 男女卫生间。 一层排水：地下管槽式排水，表面罩不锈钢网。 穹顶：钢网架结构，顶部为玻璃透光顶。 内部摊位：全部为砖混结构，外墙磁砖。 供电：临街商铺和精品间全部设墙壁开关，独立电表供 电。大厅内为顶部穿管布线，每处分设单相接入开关。大厅 照明采用顶部直射节能灯具。 供水：大厅内不设供水装置，每个商铺和精品间设独立 供水装置。 消防：大厅内每隔 30m 墙壁处设一处消防栓。每个商铺 设独立消防栓，精品间不设。 楼梯：大厅内设三处上下楼梯，上下总宽度为 6m，水磨 石防滑踏步，不锈钢扶手。 6.46.4 其他建其他建设标设标准准 停车场：停车场为 C20 混凝土 15cm 厚表层，20cm 山皮石 垫层。 道路：采用公路三级路面标准建设。 绿化：绿化区域位于蔬菜商贸市场北部道路以北。龙柏、 库伦旗库伦镇露天市场项目可行性研究报告 31 桧柏进行绿化。 给排水：供水加压站利用本项目以外的住宅小区内的加 压站，设计供水能力为 1500 吨/小时。供水管道采用 DN150UPVC 管线接入。排水系统由 PVC 管道接入主排水管， 主排水管道与开发区内的排污管线相连。 消防：全部区域设 4 处消防井。与供水加压站直接相连。 消防用水量按 30L/s。消防用水的供水方案由加压泵站保证 连续、不间断供水。 安防：市场根据不同位置设有监控设施。 供热。小区由北山供热管网统一供热，主接入管道为 300mm 的无缝钢管，楼内采用 50mm 主供热管道。 供电。整个项目内供电线路全部采用地埋式。 外墙保温：建筑外部以 10cm 苯板进行外墙保温。 6.66.6 主要主要质质量参数量参数 主要质量参数 序号质量项目质量标准 1 屋面防水保用五年 2 墙面、卫生间地面渗漏保用三年 3 墙面、顶棚抹灰脱落保用二年 4 地面空鼓开裂、大面积起砂保用二年 5 门窗翘裂、五金件损坏保用二年 6 管道堵塞保用二年 7 供热系统和设备两个采暖期 8 电器管线保用十年 9 给、排水管道安装保用十年 10 地基基础、主体结构正常合理使用寿命内 11 抗震7 级 库伦旗库伦镇露天市场项目可行性研究报告 32 第第 7 7 章章 节节能与能与节节水水 7.17.1 节节能能节节水措施水措施 1.采用节能型新技术、新工艺机电设备，不选用已公布 淘汰的机电产品。 2.能源供电、供热、供水部门尽量靠近负荷中心，减少 输距离，减少能耗。 3.选用节能光源及灯具。 4.楼梯、楼道灯采用人体感应节能开关。 7.27.2 节节水措施水措施 1.采用节水型施工设备，提高水资源利用率，降低水资 源无效水泵。 2.选用质量高、密闭性能好的阀门、管材、以减少水资 源的流失。 3.选用节水型卫生器具，提高水资源的利用率，降低水 资源无效损耗。 4.供水系统采用防渗、防漏措施，杜绝水量流失。 库伦旗库伦镇露天市场项目可行性研究报告 33 5.加压设备采用节能的自动化程度高的设备。 库伦旗库伦镇露天市场项目可行性研究报告 34 第第 8 8 章章 环环境影响境影响评评价价 8.18.1 分析依据分析依据 1.中华人民共和国环境保护法1989 2.建设项目环境保护管理条例1998 3.中华人民共和国水土资源保护法 4.污水综合排放标准 5.环境空气质量标准 6.城市区域环境噪声标准 8.28.2 项项目建目建设对环设对环境的影响境的影响 项目建设建设地点无大面积的水系和森林资源，项目排 水系统采用雨污分流，无生产型污水，不会对水资源造成。 本项目建设，对建设地点不存在水土破坏，开挖地基后的余 土可用于回填，建后裸露土地进行硬化。 施工期对周边环境的影响主要是大气影响和噪声。对大 气影响主要是粉尘污染（主要产生于灰土搅拌和施工材料运 输入土方运输）；噪声主要来源于施工机械作业产生的噪声。 库伦旗库伦镇露天市场项目可行性研究报告 35 8.38.3 环环境保境保护护措施措施 1. 现场施工中，需要使用大量建筑材料，在装卸、堆放、 拌和过程中会产生大粉尘，故建材的堆放及混凝土拌和应定 点、定位，并采取防尘措施，设置挡风板。施工期尽量选用烟 气量较少的内燃机械和车辆，减少尾气污染，施工道路经常 保持清洁，湿润，以减少汽车轮胎与路面接触而引起的扬尘 污染，同时车辆应限速行驶。 2.施工中做到无高噪声及爆炸声，吊装设备噪声满足环 保要求。 3.地块周围树立高于 2m 的简易屏障，或在使用机械设 备旁树立屏障，减少施工机械的噪声影响。混凝土拌和等高 噪声作业及施工车的进出口，尽可能远离办公区或居民住宅， 施工车场地尽量平整，减少颠簸声，以减少施工噪声对周边 办公楼宇及居民生活的影响。 4.施工中不产生超标准的空气污染。 5.建筑垃圾及时清理，文明施工。 6.尽量使用低噪声的施工设备，少用或避免使用大噪声 设备。严禁噪声大的工程夜间施工，采取调整同时作业的施 工机械数量，防治施工期间噪声影响。 7.推广使用散装水泥和商品混凝土。 库伦旗库伦镇露天市场项目可行性研究报告 36 第第 9 9 章章 组织组织机构和