数码中心楼建设项目可行性研究报告.doc

xxxxxx 房地产开发有限公司 xxx 数码中心建设项目申请报告 太原xxx 北方工程造价咨询有限公司 工咨甲 10420070020 电话 0351-3343282 1 第一章 申报单位及项目概况 1.1 项目概况 1.1.1 项项目名称：目名称：xxx 数码中心建设项目 1.1.2 项项目建目建设单设单位：位：xxxxxx 房地产开发有限公司 1.1.3 项项目建目建设单设单位法人代表：位法人代表：常 亮 1.1.4 项项目建目建设设性性质质： ：新 建 1.1.5 项项目建目建设设地点地点 xxx 数码中心位于 xxx 西南部，红旗西街南侧，xxx 西侧。 1.1.6 项项目建目建设设内容内容 本项目规划建设 1 幢地上 20 层，地下 2 层的 xxx 数码中心楼，为框 剪结构，其中：地下 12 层主要为地下停车库，地上 15 层为数码中心 商场；620 层为写字楼和公寓楼，位于数码中心楼的东、北部；516 层 为住宅，位于数码中心楼的西南部。 1.1.7 项项目建目建设规设规模模 本项目用地面积 7862.8m2（约合 11.8 亩），建筑物基地面积 4176.69m2，道路及场地硬化面积 2113.51m2，绿地面积 1572.6m2。总建筑 面积 65448.13m2，其中：地上建筑面积 55029.69m2（包括：数码中心商场建 筑面积 17790.03m2、写字楼建筑面积 12326.4m2、公寓楼建筑面积 12742.5m2、住宅面积 12170.76m2）；地下建筑面积 10418.44m2。 主要技术指标：容积率 6.9，建筑密度 53.1%，绿地率为 20%。因该项 目临街建设，且根据xxx 规划委员会2009第二期会议纪要中提出：“该 项目临红旗街原二轻印刷厂大楼无偿拆迁后，可适当提高其容积率”。因 此，虽容积率偏高，但总的技术指标符合规划要求。 1.1.8 项目水、电、暖供应 xxxxxx 房地产开发有限公司 xxx 数码中心建设项目申请报告 太原xxx 北方工程造价咨询有限公司 工咨甲 10420070020 电话 0351-3343282 2 供水 该项目水源由 xxx 市政管网供给，水质符合国家饮用水标准。三层以 下由市政直接供水，三层及三层以上由无负压变频给水泵组加压供水。给 水管网采用环状供水。 供电 在数码中心地下二层设一座高低压配电室和变配电所，内设 1 台 800KVA 和 2 台 1000KVA 干式变压器。由城市电网引入两路独立 10kV 线缆至高低压配电室。 暖通 供暖热源来自 xxx 热力管网集中供暖。采用低温热水地板辐射采暖。 燃气 燃气由 xxx 燃气公司供给。从 xxx 燃气管道引入。 其它设施 通讯网络已覆盖到项目区周边，就近接用即可。交通道路已纳入城市 规划，且即将建设完毕。 1.1.9 项目建设工期 根据项目建设规模，预计建设工期为 24 个月，即从 2011 年 10 月 1 日开工建设，2013 年 9 月底竣工。 1.1.10 投资估算与资金筹措 1.1.10.1 投资估算 本项目估算总投资 13799.7 万元，其中：工程直接费 11108 万元，其 他费用 1669.7 万元（包括土地使用费），预备费 1022.2 万元。 1.1.10.2 资金筹措 项目估算总投资 13799.7 万元，全部由建设单位自筹。 1.1.11 主要经济技术指标 xxxxxx 房地产开发有限公司 xxx 数码中心建设项目申请报告 太原xxx 北方工程造价咨询有限公司 工咨甲 10420070020 电话 0351-3343282 3 主要经济技术指标详见表 1-1 1.2 建设单位概况 xxx 房地产公司成立于 2002 年 10 月，法人代表 xxx，注册资金 1000 万元，公司下设工程、财务、经营、统计等部门。公司现有员工 28 人，有 职称的专业人员 11 人，其中高级职称人员 1 人，中级职称人员 10 人。 xxx 房地产开发有限公司先后建成了 xxx 公寓、xxx 百货二期项目和 卡纳溪谷一期工程等项目。 xxx 房地产秉承“建筑品质生活，演绎成熟栖居”的理念，充分注重居 住环境的人文内涵，细腻规划。合理布局，将建筑的实用功能与流畅外观 融为一体，绿地、景观源于自然而高于自然，力争使每一位业主能够 尊贵、从容地享受高品位的生活空间。 xxx 企业将始终以“服务 诚信 平等 发展”的精神来服务每一位顾客， 以“高品质商品,高效率服务”引导消费，带给消费者一种全新的生活理念 及消费观念。 1.3 项目提出的理由与目标 近年来，xxx 经济发展迅速，产业结构渐趋合理，各行各业呈现出勃 勃生机，城市面貌焕然一新。在中央加大基础设施建设和西部大开发的战 略方针和上级各级政府的正确领导下，城市基础设施投资力度不断加强， 城市基础设施进一步完善，人民生活水平稳步提高，居民居住环境逐步改 善。 随着城市建设的日益发展，xxx 的人口规模逐年扩大。目前急需在城 区西南部拓宽商贸产业链，满足城市的发展和人民生活需求。为此 xxxxxx 房地产开发有限公司按 xxx 商贸发展状况和城市总体规划，决定 在城区西北部拟建一幢数码中心楼，其 15 层的数码商场可促进商业经 济的快速发展，提高人民生活水平，树立城市品牌，为周围居民挑选称心 xxxxxx 房地产开发有限公司 xxx 数码中心建设项目申请报告 太原xxx 北方工程造价咨询有限公司 工咨甲 10420070020 电话 0351-3343282 4 如意的购物商品提供方便的同时又能宣传企业文化；同时 620 层的写字 楼和公寓楼是现代标识、标牌导向系统，是环境中静态的识别符号，无论 是服务作为执政为民的行政机关，还是服务于民的大中型企事业单位，写 字楼醒目的标识分布牌系统，能准确提供便捷服务，树立企业良好的形象； 516 层的住宅楼可提供住房 132 套，其中 90m2以下小户型占 70%以上， 解决 423 的住房问题。项目拟建地段位于 xxx 西南部，xxx 西侧，红旗西 街南侧，地理位置极佳，具备优越的商业契机和广阔的发展前景。 该项目的建设是促进 xxx 经济建设发展、改善城市面貌并适应城市 建设总体规划的基础性项目。因此该项目的提出符合市场需要，符合国家 政策及 xxx 发展规划，是一项民心工程，完全可行。 1.4 申请报告编制依据 本项目申请报告编制委托书 xxx 总体规划（20092020 年） 国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住 房价格意见的通知（国办发【2006】37 号） 国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见（国发 【2007】24 号） 国家发展改革委发布项目申请报告通用文本的通知（发改投资 20071169 号） 建设项目经济评价方法与参数（第三版 2006 年 7 月） xxx 省企业投资项目核准暂行办法（2006 年 1 月） 项目建设单位提供的其它有关资料及调查资料 1.5 结论及建议 1.5.1 结论 该项目属数码中心楼建设项目，项目选址合理，符合 xxx 总体规划。随 xxxxxx 房地产开发有限公司 xxx 数码中心建设项目申请报告 太原xxx 北方工程造价咨询有限公司 工咨甲 10420070020 电话 0351-3343282 5 着国民经济的快速发展，人民生活水平不断改善，城市建设快速推进，该项 目的市场前景广阔，社会效益及经济效益比较明显。该项目设计方案合理， 技术配备先进，结构安全可靠，实施计划科学，对改善城市面貌，提高城市 品位，均具有十分重要的意义。 目前，该场地的前期准备工作基本就绪，水、电、路等各种市政配套 的基础设施基本形成，项目建设资金已基本落实，项目的节能环保、安全、 消防措施得力，经济效益及社会效益较好，建议尽快立项实施。 1.5.2 建议 应加强对建设资金筹措力度，确保工程建设资金及时到位。 建议及早做好外部环境协调工作，确保工程顺利完工。 建议在项目实施前期，按照市场需求调整、完善建设工程方案， 争取给社会和企业带来双赢效益。 组建精明能干的技术队伍或聘请专业项目管理人员进行技术指 导，力求降低成本，减小投资风险。 合理、科学地做好施工现场设计和工期安排。 xxxxxx 房地产开发有限公司 xxx 数码中心建设项目申请报告 太原xxx 北方工程造价咨询有限公司 工咨甲 10420070020 电话 0351-3343282 6 xxx 数数码码中心建中心建设项设项目主要技目主要技术经济术经济指指标标一一览览表表 表 1-1 序序 号号 项项目名称目名称单单位位数量数量备备注注 1规规划划总总用地面用地面积积m27862.8约约合合 11.8 亩亩 1.1建筑物基底面积m24176.69 1.2项目区绿地面积m21572.6包括集中绿地与宅间绿化面积 1.3道路与场地硬化面积m22113.51 2规规划划总总建筑面建筑面积积m265448.13共建共建 1 幢数幢数码码中心楼中心楼 2.1地下车库m210418.44地下 12 层 2.2数码中心商场m217790.03地上 15 层 2.3写字楼m212326.4620 层，数码中心楼北部 2.4公寓楼m212742.5620 层，数码中心楼东部 2.5住宅楼m212170.76 516 层，数码中心楼西南部 可提供住宅楼 132 套，90m2以 下小户型占 70%以上 3居住人口数居住人口数人人423户户均均3.2 人人 4地下停地下停车车位位个个214 5主要技主要技术术指指标标 5.1容积率6.9 5.2建筑密度%53.1 5.3绿化率%20 6估算估算总总投投资资万元万元13799.7 6.1建安工程费万元11108 6.2其他费用万元1669.7 6.3基本预备费万元1022.2 xxxxxx 房地产开发有限公司 xxx 数码中心建设项目申请报告 太原xxx 北方工程造价咨询有限公司 工咨甲 10420070020 电话 0351-3343282 7 第二章 发展规划、产业政策和行业准入分析 2.1 发展规划分析 2.1.1 国家国家“十二五十二五”规规划划 展望“十二五”，中国经济总量将稳居世界第二位，人均 GDP 将超过 5000 美元。 “十二五”时期，我国城镇化率将突破 50%，加快城镇化进程是 转变经济发展方式的主要动力。城镇化将向着增长方式集约化、公共服务 均等化、城乡发展一体化方向发展。根据世界银行研究表明，住宅需求与 人均 GDP 有着密切的联系，当一个国家人均 GDP 在 8004000 美元时， 房地产进入高速发展期；当人均 GDP 进入 40008000 美元时，房地产进 入稳定快速增长期，当一个国家人均居住面积在达到 3035m2之前（我 国 2005 年底城镇人均居住面积为 26.11m2），城镇居民将保持旺盛的居住 需求。 2.1.2 xxx 城市城市规规划划 xxx 区位于全市的政治、经济、文化中心。xxx 城市总体规划系运城 撤地设市后于 2000 年 10 月正式编制，2003 年 4 月 21 日经省人民政府 批准。城市规划区范围包括市区 8 个办事处和永济市蒲州境内 40km2，总 面积约为 600km2。规划期限：2001-2020 年。城市性质为：晋南和晋、秦、 豫黄河金三角地区重要的中心城市，具有河东文化特色的工贸旅游城市。 城市市区远期用地规模 50km2，人口规模 50 万人。城市用地发展方向：规 划以向东、向北发展为主，远景适度向西发展。近期建设重点为东城区， 中期建设重点为北城区，远期重点是东北工业区，逐步改造老城区。xxx 城市总体布局形成“一主两副”三个城市中心和三个工业片区的城市组团。 “一主”指以市委、市政府为中心的老城区； xxxxxx 房地产开发有限公司 xxx 数码中心建设项目申请报告 太原xxx 北方工程造价咨询有限公司 工咨甲 10420070020 电话 0351-3343282 8 “两副”指高专东路以东以安邑、八一水库为中心的城东区和铁路以 北的城北区。 三大工业片区：东北工业片区、西北工业片区、西南工业片区。 道路系统布局结构为“两环九横九纵”。 “两环”：内环为国粮街学苑 路红旗街圣惠路；外环为西外环南二环东外环北外环；“九横” 由北向南分别为：岳北街、国粮街、条山街、棉北街、工农街、禹都街、河 东街、红旗街、银湖街；“九纵”由西至东分别为：大渠路、圣惠路、xxx、人 民路、建设路（中银大道）、槐东路、学苑路、安中路、邑东路。 该项目的建设符合 xxx 国民经济和社会发展总体规划，既能为 xxx 产业发展起到促进作用，又能为 xxx 人民提供一个高标准、高品位的居住 环境，对改善人民生活，促进经济发展等方面都起着巨大的作用。 2.2 产业政策分析 中国房地产业是市场化比较成功的一个行业，但是受“民生”问题影 响，又是受政府调控较多的行业。在“市场”与“民生”的两难中，中国楼市 在政策趋严的调控下，反而愈调愈涨，呈现出市场走势与政策意愿相背离 的发展态势，2010年表现尤甚。 在2010年以前，楼市调控政策多冠之以“稳定”、 “理性”等字眼，但在政 策的“温柔乡”里，楼市“愈调愈涨”，不停地蚕食购房者的住房梦。然而 2008 年全球金融危机，曾经让部分购房者成功置业，却因救市刺激楼市 大肆反弹，也最终招致2010年史上最强调控的出台，并首次冠之以“遏制” 之严厉字眼。2010 年国务院曾三度发文调控楼市，频率之高，力度之大， 前所未有。在三大政策的统领下，土地、税收、金融、保障房等方面的政策 全面出击，不仅如此，部委之间的联合也不仅体现在发文这一动作中，而 开始体现在政策落实的检查中，并且开始约谈地方政府。然而市场仅在政 策出台后有短暂回落，又分别于3-4月、7-9月实现反弹，年底楼市又现反 xxxxxx 房地产开发有限公司 xxx 数码中心建设项目申请报告 太原xxx 北方工程造价咨询有限公司 工咨甲 10420070020 电话 0351-3343282 9 弹迹象。若以国务院针对楼市前后发文的时间间隔为一个调控周期，无疑 楼市调控的周期越来越短。之所以如此的原因：在2008 年以前楼市“愈调 愈涨”的参照下，及2009 年楼市大反弹的背景下，政府及其政策在购房者 心目中的公信力被大幅贬低，并且已形成一种强烈的预期。在这种预期的 支撑下，2010 年楼市“三落三起”，并且全年成交量继续放大，销售均价再 次攀升。但楼市反弹的根本原因通胀，广义货币供应量远高于GDP， 及负利率的存在，导致物价的持续上涨，从而带来通货膨胀，居民财富随 之缩水。而作为大众投资渠道的股市和楼市中，股市在2007见顶回落后一 直横盘整理，无助于居民财富增值保值，唯有楼市成为居民最佳投资渠道， 即使是限贷，全款支付亦在所不惜。正是居民投资楼市的热情不减，开发 商方能顺利完成年初目标，其中万科更是年销售额超过千亿。开发商业绩 的超预期，也带来年底土地市场的火热，地王此起彼伏。这说明开发商在 良好业绩支撑下，对楼市未来满怀信心。 2.2.1 金融政策金融政策 1、差别化信贷，首付比例和贷款利率上调 “国十一条”明确了家庭二套房首付比例不得低于40%， “新国十条”则 明确了家庭二套房首付比例不得低于50%，利率不得低于基准利率的1.1 倍，三套及以上住房贷款，首付比例及贷款利率应大幅度提高。2010年9 月29 日，中国人民银行、中国银行业监督管理委员会出台关于完善差别 化住房信贷政策有关问题的通知，90平米以下的首套自住房首付比例也 调整至三成，明确要求各商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上 住房贷款。信贷政策的调整是影响居民购房需求的重要手段，也是见效最 快的。2010 年，信贷政策中首付比例及贷款利率的不断上调，提高了银 行贷款的杠杆化购房的准入门槛，直接减少了支撑房地产市场的有效需 求。 xxxxxx 房地产开发有限公司 xxx 数码中心建设项目申请报告 太原xxx 北方工程造价咨询有限公司 工咨甲 10420070020 电话 0351-3343282 10 2、六调法定存款准备金率，18.5%的历史新高 从2010年1月12日到12月10日，央行六次上调法定存款准备金率，尤 其是临近年末，一个月内三次上调存款准备金率，央行收缩整体流动性的 意图明显，目前，大型金融机构存款准备金率已高达18.5%的历史高位。 存款准备金率的上调，减少了商业银行的可贷资金，对于房地产市场而言， 购房者从银行申请的购房贷款会趋严，而开发商从银行获得的开发贷款 将面临紧缩。 只是2010 年全年累计新增信贷7.92万亿元，虽然同比减少 了17.4%，但却突破了全年7.5万亿的投放计划。此外，全年的货币投放同 比增长19.3%，在整体流动性宽松的大背景下，数量型紧缩力不从心。 3、人民币升值及热钱泛滥背景下慎之又慎的加息 2010年10月19日晚，央行宣布自20日起上调金融机构人民币存贷款 基准利率，金融机构一年期存贷款基准利率上调0.25个百分点。12月25日 晚，央行年内二度加息，自26日起，上调金融机构人民币存贷款基准利率 0.25个百分点。2010年7月份以来，国内CPI 持续走高，11月同比增速高达 5.1%，已经连续5个月同比增速超过3%，与一年期存款基准利率相比，两 者之间的敞口不断拉大，而负利率常态化将诱发银行储蓄搬家和存款活 期化。2010年的加息在人民币升值及国外量化宽松的大背景下，变得非常 艰难。尽管国内CPI 走高，但年内开启的两次加息，都出乎多数人意料。 加息来袭后，对于房地产市场的影响，一方面是增加了购房者的支付成本； 另一方面是开发商从银行获得贷款成本也将上升。后期，随着加息通道形 成，将逐步加强购房者对房价下行的预期，但只要负利率依然存在，楼市 保值增值的功能仍在。 2.2.2 税收政策税收政策 2010年3月9日，财政部和国税总局出台关于首次购买普通住房有关 契税政策的通知，对两个或两个以上个人共同购买90平方米及以下普通 xxxxxx 房地产开发有限公司 xxx 数码中心建设项目申请报告 太原xxx 北方工程造价咨询有限公司 工咨甲 10420070020 电话 0351-3343282 11 住房，其中一人或多人已有购房记录的，该套房产的共同购买人均不适用 首次购买普通住房的契税优惠政策。 2010年5月26日，国税总局出台关于土地增值税清算有关问题的通 知，明确了土地增值税清算工作中有关收入确认、开发费用扣除、土地 闲置费的扣除等问题，为土地增值税清算工作的开展扫清障碍。 2010年6月3日，国税总局再度出台关于加强土地增值税征管工作的 通知，要求充分发挥土地增值税调控作用，科学合理制定预征率，加强 土地增值税预征工作，同时规范核定征收，堵塞税收征管漏洞。 2010年9月29日，财政部、国家税务总局和住房和城乡建设部出台关 于调整房地产交易环节契税个人所得税优惠政策的通知，对个人购买家 庭唯一普通住房的，减半征收契税；90平方米及以下家庭唯一普通住房的， 减按1%税率征收契税。对出售自有住房并在1年内重新购房的纳税人不 再减免个人所得税。取消契税和个人所得税的部分优惠政策，目的在于通 过不再减免购房者购房成本，减少市场需求。土地增值税的清算工作主要 是针对开发商，通过提高预征率及清算土地增值税，收紧开发商的资金链， 从而迫使开发商加快楼盘销售，回收资金。目前，已经有深圳、广州、成都 等多个城市上调了预征率，但土地增值税的清缴则是个难题，地方清缴土 地增值税的积极性并不高。 2.2.3 土地政策土地政策 2010年1月21日，国土资源部出台关于改进报国务院批准城市建设 用地申报与实施工作的通知，通知要求进一步加强管理，提高用地报批 效率，促进土地合理利用，改进报国务院批准城市建设用地申报与实施工 作。明确了申报住宅用地的，经济适用住房、廉租住房和中低价位、中小 套型普通商品住房用地占住宅用地的比例不得低于70%。 2010年3月11日，国土资源部出台关于加强房地产用地供应和监管 xxxxxx 房地产开发有限公司 xxx 数码中心建设项目申请报告 太原xxx 北方工程造价咨询有限公司 工咨甲 10420070020 电话 0351-3343282 12 有关问题的通知，又称土地新政“国十九条”，通知要求依法加强监管，切 实落实房地产土地管理的各项规定，增强土地政策参与房地产市场宏观 调控的针对性和灵活性，增加保障性为重点的住房建设用地有效供应，提 高土地供应和开发利用效率，明确了“开发商竞买保证金最少两成”、 “1 月 内付清地价50%”等土地调控政策。 2010年9月27日，国土资源部、住房和城乡建设部出台关于进一步加 强房地产用地和建设管理调控的通知，通知要求进一步加强房地产用地 和建设的管理调控，明确提出：企业违约开发土地、因自身原因土地闲置 一年的，都将禁止竞买资格。 2010年12月19日，国土资源部关于严格落实房地产用地调控政策促 进土地市场健康发展有关问题的通知，通知指出，未完成保障性住房供 地的，年底前不得再出让大户高档住房用地，建立土地交易异常情况快报 制度，对于住宅用地容积率小于1 等违反政策规定的出让公告，主管部门 需及时撤销公告，违规违法出让土地将没收其违法所得，并追究责任。土 地政策参与房地产市场调控，是对开发商的源头供给进行规范。2010 年 的土地政策有如下突出点：一是加大保障房用地供给力度，为保障房建设 的有效开展保驾护航；二是加大违法违规行为清理查德处力度，在全国范 围内开展闲置土地的清查与问责；三是行政干预土地成交的价格上涨，建 立上报制度。 该项目的建设符合国家住房产业政策的要求，符合相关法律法规、宏 观调控政策，项目的工程技术方案设计合理，技术指标控制在产业政策范 围内。本项目建设单位有自己的名称和组织机构、有固定的经营场所、又 符合国务院规定的注册资本、有足够的专业技术人员，符合中华人民共和 国城市房地产管理法。 2.3 行业准入分析 xxxxxx 房地产开发有限公司 xxx 数码中心建设项目申请报告 太原xxx 北方工程造价咨询有限公司 工咨甲 10420070020 电话 0351-3343282 13 2.3.1 行行业业准入准入标标准准 房地产业属于第三产业，它不仅涉及土地与建筑产品的经营，而且还 从事部分土地的开发和房屋建设，甚至包括住宅、厂房、库房以及商业、 旅游、服务、文化、教育、卫生、体育、办公等各种房屋的建造、改建、装饰、 维修、经营等活动。 所以，房地产业具有生产、经营、服务三重属性，主要执行流通和服 务的职能。房地产业在我国已成为一个独立的行业，可将房地产业列为第 三产业的第二层次，其产值是国民生产总值的重要组成部分。 房地产业具有以下明显的特点： 房产、地产的交易是不可分割的。 不同地域的房地产价格差异很大。 房地产业风险小，获利大，但经营房地产的投资大，建设周期长。 加入 WTO 后，我国的房地产企业不仅要面临国内企业的竞争，还要 接受来自全球企业的直接压力。面对全球化形势，各国政府和企业都已经 注意到，要想提高产品在市场上的占有率和取得领先地位，必须使自己的 产品或服务质量达到并保持先进水平。 房地产行业准入标准推行 ISO9000 和 ISO14000 标准，要达到质量 目标，供方应建立一个预防系统，而非测量系统，并监察是否正确地完成 有关工作。 质量问题往往是不能控制某些活动的结果，要解决质量问题，公司必 须建立一套质量管理的方法；一个优良的质量管理系统应是一个适合机 构本身的系统，而发展及执行此系统则需要时间及努力。一个优良的质量 管理系统，可使机构有信心展示其效率。 2.3.2 拟拟建建项项目建目建设单设单位和位和拟拟建建项项目符合相关目符合相关规规定定 拟建项目建设单位是 xxxxxx 房地产开发有限公司，该公司经 xxx xxxxxx 房地产开发有限公司 xxx 数码中心建设项目申请报告 太原xxx 北方工程造价咨询有限公司 工咨甲 10420070020 电话 0351-3343282 14 省 xxx 工商行政管理局注册登记，成立于 2002 年 10 月，注册资本 1000 万元，是以房地产开发为主营业务的新型现代化开发企业，经营范围有房 地产开发及物业管理等。公司具有中华人民共和国房地产开发企业资质 证书。拟建项目单位的领导层领导有方，责任心强，素质高，管理层技术 力量雄厚，质量管理意识强，他们视质量为企业的生命，有一套适合自己 公司的质量管理体系，又具有多年的房地产开发经验，有信心将该项目建 设成一个高标准、高质量的住宅、办公和商业运营地。 拟建项目符合国家相关政策和法规，无论从土地使用，建设规模、建 设方案、组织管理、节能、安全，还是环境保护，都符合相关政策和法规的 要求。因此该项目建设单位和建设目标符合行业准入标准。 xxxxxx 房地产开发有限公司 xxx 数码中心建设项目申请报告 太原xxx 北方工程造价咨询有限公司 工咨甲 10420070020 电话 0351-3343282 15 第三章 工程建设方案 3.1 建设条件 3.1.1 项项目区位置目区位置现现状状 本项目选址位于 xxxxxx 西侧，红旗西街南侧，盐化局家属院北侧， 中国建设银行运城盐湖支行家属院东侧。 项目区周边市政配套设施齐全，区域内地势平坦，交通方便，经有关 单位初步勘查，未发现需要保护的文物和古建筑，无大的工业污染，城市 基础配套设施完善，有很好的发展前景和经济、人文发展潜力。 3.1.2 气象条件气象条件 1、温度 最冷月平均气温 7 最热月平均气温 27.3 极端最低气温 18.9 极端最高气温 42.7 最高日较差 7.9 最高年较差 13.6 2、湿度 月平均相对湿度 63% 最大值 69% 最小值 57% 3、平均日照年 49% 4、风向及风速 全年主采风向为东南风（SE） 夏季风速 3.4/s xxxxxx 房地产开发有限公司 xxx 数码中心建设项目申请报告 太原xxx 北方工程造价咨询有限公司 工咨甲 10420070020 电话 0351-3343282 16 5、冰冻深度 43cm 6、降水量 年平均降雨量 561.5mm 最大降雨量 879.9mm 最小降雨量 368.9mm 3.1.3 水文、地水文、地质质条件条件 地基土主要为第四系全新统人工堆积杂填土及上更新统冲洪积 湿陷性粉土、粉土组成，无断层、破碎带等。 场地内无不良地质现象，地基稳定，适宜建筑。 该场地地基土为均匀地基土。 场地土属中软（场地）土，场地类别为 III 类，无震陷。 场地内没有对工程不利的埋藏物。 场地土对混凝土结构具有微腐蚀性，对钢筋混凝土中的钢筋具有 微腐蚀性，对钢结构具有微腐蚀性。 该区标准冻深 0.43m。 该区抗震设防烈度为 7 度，设计基本地震加速度值为 0.15g，地震 分组为第二组。建筑场地对建筑抗震介于有利于不利之间，可视为可进行 建筑的一般场地。 3.1.4 施工条件施工条件 项目区两面临街，施工场地交通运输比较方便，施工所需设备及建筑 材料进场均不受任何限制，施工条件较好，给项目的顺利实施创造了有利 条件。 3.1.5 建筑材料建筑材料 主要建筑材料有水泥、钢材、木材等，水泥、钢材可直接从公司采购。 由汽车运至施工工地。砖、砂、石等地方材料可就近购买运至施工工地。 xxxxxx 房地产开发有限公司 xxx 数码中心建设项目申请报告 太原xxx 北方工程造价咨询有限公司 工咨甲 10420070020 电话 0351-3343282 17 3.2 总体规划方案 项目区总体布局设计的要点在于为使用者提供一个布局合理，结构 轻巧的购物、办公、居住场所。因此本设计从空间、生态、宜人、文脉四方 面着手，将地域情节与自然生态环境相结合，充分体现生态办公、健康购 物的理念，形成新的城市风景。 3.2.1 规规划指划指导导思想思想 在土地使用合理性、项目开发的前瞻性、建筑文化的综合性、建筑环 境的生态性、功能空间的适应性、建筑设计的经济性等方面寻找符合本项 目特点的平衡点。 3.2.2 规规划理念划理念 本项目试图通过以下几点来延续这种文化的精髓。 精心营造出带有鲜明中国传统式的总体空间布局。 运用庄重，清秀，典雅的现代建筑风格来适宜现代人们的审美要 求。 营造出悠闲，趣味，富有神韵的景观意境，给予人们一个思考的 意境和精神归所。 按照产业支撑、生态和谐、配套完善、功能齐全的人文社区规划理念， 将商业、居住、服务、休闲、娱乐等功能融为一体，使居民能享受到绿色的 购物、办公和居住环境。 3.2.3 规规划原划原则则 1满足国家现行规范、法规要求。全面规划，合理利用现有空地。 2功能分区明确、合理、得当。 3合理高效的利用地下空间。 4与外界保持良好的交通运输系统，出入口和内部交通符合人流与 车流的集散要求，道路保持顺畅、便捷。 xxxxxx 房地产开发有限公司 xxx 数码中心建设项目申请报告 太原xxx 北方工程造价咨询有限公司 工咨甲 10420070020 电话 0351-3343282 18 5. 满足项目在朝向、日照间距、安全、防护、通讯、照明等方面的要 求。 6. 符合并充分利用自然条件，尽可能增加绿地面积。 7. 符合城市规划、交通、消防、绿化园林、环保、卫生等方面有关政 策法规。 3.2.4 总总平面平面设计设计 xxx 数码中心楼位于 xxx 西南部，项目区位于 xxxxxx 西侧，红旗西 街南侧，盐化局家属院北侧，中国建设银行运城盐湖支行家属院东侧。本 项目用地面积 7862.8m2（约合 11.8 亩），场地呈不规则形布置。规划建设 1 幢 20 层数码中心楼，总建筑面积 65448.13m2。 数码中心楼将地下室设为地下停车场，最大限度的满足周围居民购 物、楼内办公、公寓和住宅居民的停车需求，为使用者提供一个布局合理， 结构轻巧的活动空间。总平面规划设计除了数码中心楼建筑外，还布置有 楼后绿地及消防通道，以满足消防需求。 3.3 单体建筑设计 3.3.1 设计设计依据依据 城市居住区规划设计规范（GB50180-93）（2002 年版） 民用建筑设计通则（GB50352-2005） 住宅设计规范（GB50096-1999）（2003 年版） 住宅建筑规范（GB50368-2005） 建筑设计防火规范（GB50016-2006） 高层民用建筑设计防火规范（GB50045-95）（2005 年版） 城市道路和建筑物无障碍设计规范（JGJ50-2001） xxx 省人民防空工程建设条例（2008 年 5 月 16 日 xxx 省第十一届 人民代表大会常务委员会第二次会议通过） xxxxxx 房地产开发有限公司 xxx 数码中心建设项目申请报告 太原xxx 北方工程造价咨询有限公司 工咨甲 10420070020 电话 0351-3343282 19 民用建筑热工设计规范（GB 50176-93） 严寒和寒冷地区居住建筑节能设计标准（JGJ26-2010） 民用建筑节能设计标准（采暖居住建筑部分）xxx 地区实施细则（第 二阶段）（DBJ04-216-2006） 公共建筑节能设计标准（DBJ04-241-2006） 商店建筑设计规范（JGJ48-88） 办公建筑设计规范（JGJ67-2006） 3.3.2 建筑平面建筑平面设计设计 本期工程新建 1 幢数码中心楼，地下 2 层，地上 20 层。其地下 1-2 层 为地下车库，主、次出入口位于数码中心楼的西、南部；地上 15 层为数 码中心商场，出入口位于数码中心楼的北部，次出入口位于数码中心楼的 东部，三个疏散口位于数码中心楼的西部和南部；620 层北部为写字楼， 出入口写字楼的西部，次出入口位于写字楼的中部；620 层东部为公寓， 出入口公寓楼的中部，次出入口位于公寓楼的南部；516 层西南部为住 宅楼，出、次出入口均位于住宅楼的中部。 地下 12 层耐火等级为一级，总建筑面积 10418.44m2，主要作为地 下车库使用，战时可作为人防设施使用。 地上 15 层数码中心商场耐火等级为一级，建筑面积 17790.03m2， 商场内共布置三部电梯(其中一部为自动扶梯)和三部疏散楼梯。主要经营 数码电子产品，满足 xxx 居民的购物需求。 620 层写字楼耐火等级为一级，建筑面积 12326.4m2，共布置两部楼 梯和三部电梯。主要满足周围单位的办公需求。 620 层公寓耐火等级为一级，建筑面积 12742.5m2，共布置两部楼梯 和三部电梯。主要满足 xxx 内现有职工住宅需求。 516 层住宅楼耐火等级为一级，建筑面积 12170.76m2，共布置 132 xxxxxx 房地产开发有限公司 xxx 数码中心建设项目申请报告 太原xxx 北方工程造价咨询有限公司 工咨甲 10420070020 电话 0351-3343282 20 套住宅用房，其中 90m2以下小户型占 70%以上，一部楼梯和两部电梯。 主要满足居民居住需求。 3.3.3 住宅楼及公寓楼住宅楼及公寓楼户户型型设计设计 住宅消费正进入“层次化”、 “个性化”时期，居家新概念越来越多，而且 越来越细腻丰富。户型设计更加注重人的生活需求，除了满足朝向、采光、 通风等基本要求外，还要考虑户型的空间功能和尺寸要求。合理安排户内 空间的使用功能，使建筑的空间环境满足人的活动要求，生态环境有益于 人的生理健康，视觉环境让人感觉身心愉悦，人文环境体现对人的关怀， 充分考虑到人的生活方式，形成一个自然和谐的居住环境。 本项目设有多种户型，满足不同家庭的多元化选择，户型主体为南北 朝向，主卧、厅、次卧尽量朝南，确保室内通风采光；预留空调位、管井位 置；室内可见部位基本无梁无柱；管线集中。 户内设计以起居室（家庭室）为中心组织家庭活动，起居室在户内位 置恰当，有效地减少了交通穿越，保证了空间使用功能的独立性。 厨房、卫生间设计均按照现代都市居住生活使用要求适当超前考虑， 达到小康居住水平。本案中采用整体设计手法，综合考虑操作顺序、设备 安排、管线布置以及通风卫生的要求。 厨房内部按照合理的操作顺序安排：电冰箱、洗菜池、煤气灶及 储物柜，形成良好的操作面，同时设置排烟点，集中处理厨房内排出的烟 废气。厨房布局与餐厅紧密相连，功能关系明确，空间亦分亦合，可灵活 利用，且根据家庭生活相关均可改造成开放式厨房。 卫生间内便溺、洗浴、洗漱、洗衣等各项功能均有适当分离，以 确保互不干扰；大套型卫生间均设置双卫，以满足使用要求。 3.3.4 建筑立面建筑立面设计设计 建筑风格形式：强调简约同时突出格调韵律，单体外立面以简洁 xxxxxx 房地产开发有限公司 xxx 数码中心建设项目申请报告 太原xxx 北方工程造价咨询有限公司 工咨甲 10420070020 电话 0351-3343282 21 明快的彩色涂料为主，注重细部精致实用，体现简约中丰富的建筑立面。 建筑细部：建筑细部如阳台、门、窗、屋顶、檐口、挑台、线脚、遮 阳板、楼梯间、雨蓬、栏杆等