浩华-河北廊坊三处酒店可行性研究报告.pdf

拟建酒店项目拟建酒店项目 市场及财务市场及财务 可行性研究报告可行性研究报告 三处潜在酒店开发项目选址三处潜在酒店开发项目选址 廊坊廊坊 中国河北中国河北 廊坊市华夏房地产开发有限公司廊坊市华夏房地产开发有限公司 2005 年年 4 月月 2005 年 4 月 廊坊市华夏房地产开发有限公司 尊敬的先生： 根据我们签署的合约，以下附上：三处潜在酒店开发项目选址拟建酒店项目市场及财务可行 性研究报告（中国河北廊坊，2005 年 4 月）。 我们的市场研究包括了与当地政府、旅游行业及酒店行业的有关人士进行的会谈，我们探讨了经 济状况和具备竞争力的相关市场状况，预测酒店市场未来可能的需求和供给发展趋势。我们的报 告包括这一研究和分析的结果、对拟建项目是否合适开发酒店所进行的项目地点和周边区域的调 查，以及对该项目预期的经营状况进行的预测。该报告中涉及的所有信息、预测和假设均是浩华 于 2005年 4月之前能够获得的资料和依据，其来源在本报告相应章节均已提及。 基于浩华所进行的市场调研，并在此基础上所做出的假设和估计，该报告预测了拟建项目头 10 年营运期间的设施使用率。同时，基于设施使用率的预测，以及浩华在类似市场中获得的可资比 较项目的数据资料，我们做出了拟建酒店现金流量分析。 该报告中所进行的设施使用率的预测和现金流量分析的推测会存在无法实现的可能，无法预测的 事件可能发生，周遭环境也可能变化。在我们报告所涵盖的年份里，真实的情况可能会和我们的 预测有所出入，这种出入在所难免。并且，浩华不对真实的情况所依赖的未来管理绩效、未来营 销策略的成败以及其他管理上的行为负责。 我们的服务并不包括查核能源、法律和法规等对项目可能构成的影响，包括区位划区和其他法 规、审批程序、移民政策和执照等。而且，我们也不对目前和未来的法律、环境和生态上的因素 可能对项目构成的潜在影响负责。 对该报告提交日期之后所发生的各种事件和环境的变化，我们不履行进一步更新的义务。但是如 果有必要，我们可以就是否需要进行相应修改进行讨论。 Horwath Asia PacificHorwath Asia Pacific 20/F Central Plaza 18 Harbour Road Hong Kong Telephone : (852) 2524 6073 Facsimile : (852) 2845 2008 Email : hongkonghorwathap.com Website : www.horwathap.com 浩華管理顧問公司 香港港灣道 18 號中環廣場 20 樓 電話 : (852) 2524 6073 傳真 : (852) 2845 2008 電郵 : hongkonghorwathap.com 網址 : www.horwathap.com 这份报告是为贵公司内部使用所准备的，报告中涵盖的信息高度机密。它可以呈递给贵公司为 该项目所列举的融资清单中的贷款机构以及极具潜力的投资方。否则，该报告及报告中的任何 内容均不允许在任何注册报告、说明书、贷款或者其他协议或者公文中使用，除非该报告以完 整形式呈现或者贵公司得到浩华事先的书面许可。 此报告属中文翻译版本，最终意见以英文报告为准。 代表浩华管理顾问公司 中国河北廊坊3处潜在地点拟建酒店项目 廊坊市华夏房地产开发有限公司 2005年4月 第1页 A. 报告摘要 A1. 地点地点 A 和和 B 的竞争分析的竞争分析 根据地点 A（位于廊坊经济技术开发区）和地点 B（位于燕郊）的周边环境以及所在区域 的经济特征，我们分别评估了两处地点开发为酒店的可行性。我们认为，就开发酒店项目 而言，地点 A 更适合开发为酒店，而地点 B 的劣势则大于优势，因此，我们认为其难以具 备充分的特质开发为酒店项目。而位于固安的地点 C，我们未就其是否合适开发为酒店作 相应的分析，原因是业主已经明确该地块开发为酒店的目标，主要是为固安工业园区提供 必要的住宿配套设施。 A2. 相关酒店市场概览相关酒店市场概览 由于缺乏可与拟建酒店进行直接“比较”或“构成竞争”的类似设施，我们调查了那些具 备相似目标市场或者相似特征的酒店市场的经营业绩，这样我们能够为拟建项目的基础指 标做出更为有效的推断。基于此，我们在第五章中讲道，我们研究了北京东南、天津和廊 坊的酒店市场作为市场参照的基础，此外，我们在第六章中又研究了北京和天津周边酒店 的会议市场需求。 竞争市场中的酒店供给（中高档酒店）以及酒店需求（室内会议需求、旅游需求以及商务 需求）方面的趋势也在这两个章节里予以详细分析。 A3. 设施建议设施建议 考虑到项目地点 A 和 C 的特征，我们建议建成度假风格的酒店，采取低楼层、低密度的建 筑风格。在此概念下，我们认为最重要的基础是功能导向明确的会议设施、围绕着 Spa 和 温泉开发的娱乐设施以及开阔的绿色空间，以营造出一种“回归自然”、远离城市喧嚣的 氛围。此外，采用花园酒店的主题风格也会进一步强化酒店的特征和吸引力。 以下是我们为酒店 A（位于廊坊经济开发区）和酒店 C（位于固安）的具体建议： i. 客房数量、面积及构成客房数量、面积及构成 拟建酒店拟建酒店A：客房面积及构成客房面积及构成 房间类型房间类型 数量数量 所占比例所占比例 标准房 180 90.0% 套房 15 7.5% 别墅 5 2.5% 合计合计 200 100.0% 资料来源：浩华管理顾问公司 中国河北廊坊3处潜在地点拟建酒店项目 廊坊市华夏房地产开发有限公司 2005年4月 第2页 拟建度假酒店拟建度假酒店 C：客房构成及面积：客房构成及面积 房间类型房间类型 数量数量 所占比例所占比例 标准房 40 80% 套房 10 20% 合计合计 50 100% 宿舍（供酒店客人的随行人员居住） 2（每间房 6 个床位） 资料来源：浩华管理顾问公司 为了顾及那些与其随行人员一起出行的客人，我们建议部分宿舍式的房间。酒店 A，我们 建议在别墅内配备额外的房间，而对于酒店 C，我们建议单独设置此类房型。 至于客房面积，我们建议两座拟建酒店的标准房面积应为 36 平米，而套房的面积至少应达 到 72 平米，别墅式客房至少应达到 80 平米。 ii. 餐饮设施餐饮设施 我们建议拟建酒店 A 配备以下餐饮设施： 一个 100 个餐位的餐厅，设有开放式厨房 一个 30 个餐位的休闲酒吧 一个 50 个餐位、并被赋予了健康主题的中式风味餐厅 另外配备大约 5 个用餐包厢（由上述特色餐厅的厨房提供服务），其中，每个包 厢应能够容纳 10 到 15 个人就餐。 我们建议拟建度假酒店 C 配备以下餐饮设施： 一个 100 个餐位的中式风味餐厅 配备大约 3 个用餐包厢（由中餐厅的厨房提供服务），其中，每个包厢应可容纳 大约 10 人就餐 iii. 会议设施 我们建议拟建酒店 A 和酒店 C 配套以下室内会议设施： 拟建酒店拟建酒店 A会议设施推荐会议设施推荐 数量数量 面积面积 (平米平米) 多功能厅（可被分割为两个小厅） 1 450 报告厅 1 80 个座位 会议室（各种面积） 6 400 董事会议室 1 40 合计合计 9 890 资料来源：浩华管理顾问公司 中国河北廊坊3处潜在地点拟建酒店项目 廊坊市华夏房地产开发有限公司 2005年4月 第3页 拟建度假酒店拟建度假酒店 C 会议设施推荐会议设施推荐 数量数量 面积面积 (平米平米) 多功能厅 1 450 会议室（各种面积） 4 200 合计合计 5 650 资料来源：浩华管理顾问公司 iv. SPA 设施 我们建议酒店 A 配备室内和室外温泉设施，此外也配备各种类型的 SPA 设施和服务，如 传统温泉环境下的三种不同温度的温泉池、提供湿蒸和干蒸的桑拿区、休息区、西式 SPA 疗法和传统中医按摩疗法。 拟建度假酒店 C 应配备 SPA 设施并提供相关服务，但不应像我们为拟建酒店 A 建议的那 样广泛（主要考虑到该酒店客房数量较少，而且定位较低）。拟建度假酒店 C 应重点配备 设施种类相对有限、但品质一流的户内和户外温泉池等。 v. 其他娱乐设施 我们建议拟建酒店 A 配套以下休闲娱乐设施： KTV 娱乐中心，配备大约 15 个包房； 室内度假式游泳池，外观形状极为有趣，并设有滑道及/或水特征，这也应融入前文所 建议的“花园酒店”主题； 一个网球场； 一个户内多功能场地，适合玩篮球和羽毛球等游戏； 儿童游乐区； 撞球和乒乓球馆； 麻将和桥牌室。 我们建议拟建酒店 C 应只配备一个包括大约 10 个包房的 KTV 娱乐中心。 vi. 其他设施 酒店 A 应配备一间中等规模、面积约为 50 平方米的商务中心，配备因特网接入、电脑设 备、秘书服务以及个人独立工作间。至于拟建度假酒店 C，我们建议仅配备大约 30 个停车 位，没有必要配备其他设施。 中国河北廊坊3处潜在地点拟建酒店项目 廊坊市华夏房地产开发有限公司 2005年4月 第4页 A4. 拟建酒店业绩预测拟建酒店业绩预测 我们分析了拟建酒店 A 和 C 吸引各种客源的潜力，考虑到全年季节性因素的影响，我们预 测各自住宿率和平均房价分别如下： 拟建酒店拟建酒店A，整体业绩水平预测，整体业绩水平预测 住宿率平均房价住宿率平均房价 (人民币人民币) 1 第第 1 年年 54.5%393 第第 2 年年 59.5%440 第第 3 年年 2 67.5%463 资料来源：浩华管理顾问公司 1以 2004年人民币价值为基准 2 稳定经营年份 拟建酒店拟建酒店C，整体业绩水平预测，整体业绩水平预测 住宿率平均房价住宿率平均房价 (人民币人民币) 1 第第 1 年年 43.8%320 第第 2 年年 48.8%358 第第 3 年年 2 56.8%377 资料来源：浩华管理顾问公司 1以 2004年人民币价值为基准 2 稳定经营年份 拟建酒店 A 和拟建度假酒店 C 将在运营到第三年时进入稳定经营期（2010 年）。下表概 览了拟建酒店利息、所得税、折旧和偿债前的收益（以总收入和占总收入的百分比计）： 拟建酒店拟建酒店 A，利息、所得税、折旧和偿债前的收益，利息、所得税、折旧和偿债前的收益，2008 2017 年（以年（以 2004 年人民币价值为基准）年人民币价值为基准） 年份年份 总收入 （人民币 总收入 （人民币 1000 元）元） EBITDA （人民币（人民币 1000 元）元） EBITDA （人民币（人民币 1000 元）元） 2008 35,911 8,451 23.5% 2009 42,772 12,825 30.0% 2010 51,346 17,945 35.0% 2011 52,886 17,955 34.0% 2012 54,473 18,494 34.0% 2013 56,107 19,048 34.0% 2014 57,790 19,620 34.0% 2015 59,524 20,208 34.0% 2016 61,310 20,815 34.0% 2017 63,149 21,439 34.0% 资料来源：浩华管理顾问公司 中国河北廊坊3处潜在地点拟建酒店项目 廊坊市华夏房地产开发有限公司 2005年4月 第5页 拟建度假酒店拟建度假酒店 C，利息、所得税、折旧和偿债前的收益，利息、所得税、折旧和偿债前的收益，20082017 年（以年（以 2004 年人民币价值为基 准） 年人民币价值为基 准） 年份年份 总收入 （人民币 总收入 （人民币 1000 元）元） EBITDA （人民币（人民币 1000 元）元） EBITDA （人民币（人民币 1000 元）元） 2008 6,259 383 6.1% 2009 7,575 1,156 15.3% 2010 9,316 2,128 22.8% 2011 9,253 1,871 20.2% 2012 9,531 1,927 20.2% 2013 9,817 1,985 20.2% 2014 10,111 2,045 20.2% 2015 10,414 2,106 20.2% 2016 10,727 2,169 20.2% 2017 11,049 2,234 20.2% 资料来源：浩华管理顾问公司 A6. 投资分析投资分析 基于我们所作的各种财务假设和项目开发成本（如 9.1、9.2、9.3 章节所述），拟建酒店 A 的投资回报率预计为 8.5%（假设全部为自有资金、税前投资回报率）。 中国河北廊坊3处潜在地点拟建酒店项目 廊坊市华夏房地产开发有限公司 2005年4月 第6页 B. 介绍 B1. 业主业主 廊坊市华夏房地产开发有限公司（业主）是华夏集团的子公司，公司于 1998 年成立，注 册资金为人民币 5 千万，主要从事房地产开发。过去，业主以开发住宅和商业设施为主， 已经开发的项目包括华夏花园、第七大街和时代广场。本报告的拟建酒店项目是业主首次 涉足酒店开发市场。 B2. 背景背景 业主从地方政府获得三个地块。浩华管理顾问公司接受业主的委托，从事以下研究： i. 评估涉足酒店市场的挑战和机会； ii. 完成位于固安的拟建酒店项目的规划和可行性研究，以及； iii. 评估位于燕郊和廊坊经济技术开区另外 2 个地块的开发能力 ，从中选择一处更适合酒 店开发的地块，进而完成规划和可行性分析。 上述 3 处地点均位于中国河北省内。 业主将位于固安的地点纳入固安工业区总体规划之中，拟建一座度假酒店。在建造之前， 业主期望评估拟建酒店的潜在需求市场，客房及综合设施建议，预测未来经营业绩。同 时，业主也期望获得对于燕郊和廊坊经济技术开区 2 处地点类似的分析报告，包括评估各 自的市场和地点特质是否具备酒店开发的充分潜力。 B3. 服务范围服务范围 我们的工作范围主要包括： 分析和评估拟建酒店地点和周边地块的用途，以确定其开发为酒店项目的适合 性； 分析可能影响拟建酒店目前和未来潜力的经济和旅游业发展特征； 确定可能对拟建酒店构成不同程度竞争的现有及拟建的设施； 分析目前大北京区域酒店市场，包括住宿率水平、平均房价和客房需求结构； 中国河北廊坊3处潜在地点拟建酒店项目 廊坊市华夏房地产开发有限公司 2005年4月 第7页 基于分析到访旅客历史和预期增长，以及经济发展趋势，预测该市场需求的未来 增长趋势； 设施建议，包括客房数量、面积、房型组合，以达到拟建酒店预期的品质水准； 预测拟建酒店未来的设施使用率水平； 预测拟建酒店未来的设施使用率水平，以及拟建酒店开业后首 10 年的财务分析。 B4. 主要假设主要假设 我们的研究成果和结论主要基于下列重要假设： 拟建酒店将定位为国际水准的中等高档酒店，由业主自行管理。酒店预期将在员 工和员工培训方面投入相当大的财力和精力，以提供合乎酒店市场定位且能够达 到其顾客期望的服务水准； 酒店在开业前将采取积极进取的广告宣传及市场推广活动，并在我们分析所涵盖 的期间内持续进行； 拟建酒店将在 2008 年投入正常运营； 酒店的硬件设施及家俱品质将达到一流品质，以合乎其形象及最终使用者的期 望；同时，酒店将在硬件设施设备方面制定充足的周期性保养和维护计划，并在 我们分析所涵盖的期间内持续进行，以始终维持其一流品质； 未来将加入大北京酒店市场的竞争者与本报告的预计将不存在重大差异； 重要的基础设施如饮用水、污水处理、电力及用气设施能够保证持续、稳定和可 靠的供应水平，以满足最终使用者的需要； 在不久的将来，人民币不会经历重大的升值或贬值。我们在分析中所采用的假设 通胀率将会实现； 未来将不会发生对中国乃至大北京区域的整体信心构成重大影响因而损害其商业 活动、到访旅客及国内旅游的政治、行政、健康、社会等重大事件； 目录 A. 实施概要实施概要 B. 介绍介绍 目录 A. 报告摘要报告摘要.1 A1. 地点 A 和 B 的竞争分析 .1 A2. 相关酒店市场概览 .1 A3. 设施建议.1 A4. 拟建酒店业绩预测 .4 A6. 投资分析.5 B. 介绍介绍6 B1. 业主6 B3. 服务范围.6 B4. 主要假设.7 1. 河北概况河北概况 1 1.1 介绍1 1.2 经济1 1.2.1 工业 .2 1.2.2 外贸 .2 1.2.3 外商投资.3 1.2.4 消费市场.3 1.3 旅游3 1.4 主要城市.5 2. 廊坊概况廊坊概况 6 2.1 廊坊6 2.1.1 经济概况.7 2.1.2 交通运输设施8 2.1.3 旅游 .9 2.2 廊坊经济技术开发区.9 2.2.1 经济概况.10 2.2.2 公共交通设施10 2.2.3 廊坊国际会展中心 .11 2.2.4 其它 .11 2.3 燕郊11 2.3.1 经济概况.12 2.3.2 公共交通设施12 2.3.3 旅游 .12 2.4 固安12 2.4.1 经济概况.13 2.4.2 公共交通设施13 2.4.3 旅游 .14 2.4.4 廊坊市固安工业区 .14 3. 燕郊和廊坊经济技术开区竞争力分析燕郊和廊坊经济技术开区竞争力分析15 3.1 廊坊经济技术开发区的 A 地点分析 15 3.2 燕郊的项目地点分析 .15 3.3 优劣势概述.18 3.4 综述18 4. 地点分析地点分析 19 4.1 廊坊经济技术开发区的项目地点分析.19 4.1.1 地点及周边环境 .19 4.1.2 交通的便捷程度 .21 4.1.3 景观及可见度22 4.1.4 商务需求的邻近程度.22 4.1.5 旅游休闲需求的邻近程度 22 4.1.6 优劣势概述 23 4.2 C 地点（固安）分析24 4.2.1 交通的便捷程度 .25 4.2.2 景观及可见度26 4.2.3 商务需求的邻近程度.26 4.2.4 旅游休闲需求的邻近程度 26 4.2.5 优劣势概述 26 5. 相关酒店市场概况相关酒店市场概况.28 5.1 研究方法.28 5.2 北京东南部的酒店市场.28 5.3 天津酒店市场概况.32 5.3.1 供给和需求趋势 .32 5.3.2 竞争市场动态34 5.4 廊坊酒店市场概况.35 6. 北京和天津会议北京和天津会议/酒店市场酒店市场.42 7. 设施建议设施建议 50 7.1 市场定位 50 7.2 主题或者概念.51 7.3 固安拟建度假酒店的开发问题.55 7.4 设施建议.56 7.4.1 客房数量、面积和构成 56 7.4.2 餐饮设施 58 7.4.3 会展和会议设施.60 7.4.4 SPA 设施61 7.4.5 其他娱乐设施64 7.4.6 其他设施.65 7.5 与设计相关的建议 .65 7.5.1 交通 .66 7.5.2 其他设计建议66 8. 预计使用水平预计使用水平68 8.1 整体需求表现.68 8.2 需求分布 68 8.2.1 商务需求68 8.2.2 长线客源68 8.2.3 亚太地区客源69 8.2.4 北京/天津内外的本国和外籍客源.69 8.2.5 会议70 8.2.6 高档“贵宾”市场71 8.3 限制需求量的因素.71 8.3.1 平均逗留天数71 8.3.2 季节性71 8.3.3 周边区域和酒店市场发展尚不成熟 71 8.3.4 酒店供给增长71 8.4 平均房价预测.72 9. 营运现金流量预测营运现金流量预测75 9.1 固定和变动成本.75 9.2 说明.76 9.3 营运现金流量预测假设.76 9.4 项目费用假设.78 9.5 内部回报率79 10. 中国酒店行业的特点、机遇和挑战中国酒店行业的特点、机遇和挑战.80 三处潜在酒店开发项目选址三处潜在酒店开发项目选址 拟建酒店项目市场及财务可行性研究报告拟建酒店项目市场及财务可行性研究报告 中国河北廊坊中国河北廊坊 廊坊市华夏房地产开发有限公司廊坊市华夏房地产开发有限公司 2005 年年 4 月月 1. 河北概况 1.1 介绍介绍 河北省地处华北平原，东临渤海、北抵内蒙古高原，海岸线长 487 公里，内环北京和天津， 北邻辽宁省和内蒙古自治区，西连山西省，南接河南和山东两省。 河北省辖区面积达 18.77 万平方公里。截止 2003 年年底，全省人口总数为 6,800 万。河北 属于温带大陆性季风气候，境内绝大部分区域的气候一年四季分明。 1.2 经济经济 2003年和 2004年，河北省的主要经济指标如下概览： 河北省的主要经济指标，河北省的主要经济指标， 2003 年和年和 2004 年年 2003 2004 经济指标 总额较上年增长率总额总额较上年增长率总额 较上年增长率较上年增长率 国内生产总值（人民币 10 亿元） 71017%884 25% 人均国内生产总值（人民币） 10,50811%13,017 24% 工业增加值 - 第一产业（人民币 10 亿元） 10612%137 29% - 第二产业（人民币 10 亿元） 36821%470 28% - 第三产业（人民币 10 亿元） 23613%276 17% 固定资产投资（人民币 10 亿元） 25223%322 28% 商品零售（人民币 10 亿元） 21811%252 16% 通胀率（消费者物价指数%） 2%4% 出口（10 亿美元） 5.929%9.3 58% 进口（10 亿美元） 3.147%4.2 37% 外商直接投资 - 投资项目数量 57321%594 4% - 合同外资（10 亿美元） 2.054%2.2 9% - 实际利用外资（10 亿美元） 1.649%2.0 27% 资料来源：国家统计局 中国河北廊坊3处潜在地点拟建酒店项目 廊坊市华夏房地产开发有限公司 2005年4月 第2页 河北省属于京津冀经济圈和渤海湾经济圈。2004年，全省国内生产总值达到人民币 8,840亿 元，在北方诸省的比较中分别排名第 1 位。与 2003 年相比增长 25%，与“非典”爆发之前 的 2002 年相比，增长幅度更高达 45%，反映出疫情对于该地区造成的影响有限。如上表所 示，2004 年，河北省的固定资产投资、外贸、外商直接投资和商品零售总额均呈现快速增 长趋势。河北省与周边省份/直辖市经筛选的重要经济指标比较如下表概览： 河北省与周边省份河北省与周边省份/直辖市经筛选的重要经济指标比较，直辖市经筛选的重要经济指标比较， 2004 年年 国内生产 总值 国内生产 总值 1 变化率 固定资产 变化率 固定资产 投资投资 1 变化率变化率 外贸外贸 2 变化率变化率 零售零售 1 变化 率 变化 率 山东 1,549 15%759 38% 61 36% 448 14% 河北河北 884 25%322 28% 14 51% 252 16% 河南 882 14%310 31% 7 40% 281 16% 辽宁 687 13%298 43% 34 30% 264 13% 北京 428 13%253 17% 95 38% 219 14% 山西 3 245 13%112 33% 3 33% 73 14% 天津 293 16%126 20% 420 43% 105 14% 内蒙古 271 19%181 50% 4 32% 89 23% 资料来源：国家统计局 1人民币 10亿元 2美元 10亿元 3 2003 数据，2004年山西的数据不详 1.2.1 工业工业 河北省的工业以重工业为主，包括化工、机械、冶金、建筑材料和食品。在产值和利润方 面，钢铁制品是最重要的产业，盐则是另一个主导产品。其它快速成长的产业还包括高科技 产业，及制药和电子。 1.2.2 外贸外贸 过去 5年，河北省的外贸数据如下表概览： 河北省的外贸数据，河北省的外贸数据，2000 年至年至 2004 年年 出口出口 进口（美元进口（美元 10 亿）亿） 合计合计 总额总额 （美元（美元 10 亿）亿） 变化率变化率 总额总额 （美元（美元 10 亿） 变化率 亿） 变化率 总额总额 （美元（美元 10 亿）亿） 变化率变化率 2000 3.7 19% 1.5 5% 5.2 14% 2001 4.0 7% 1.8 17% 5.7 10% 2002 4.6 16% 2.1 16% 6.7 16% 2003 5.9 29% 3.1 47% 9.0 35% 2004 9.3 58% 4.2 37% 13.5 50% 资料来源：国家统计局 如上表所示，过去 5 年，河北省外贸的出口值显现两位数的年均增长率，达到 24%。主要的 出口产品包括：原油、棉花、纱线及纺织品、钢铁、抗生素和食品。主要的出口市场包括： 欧洲、俄罗斯、日本、美国和韩国。 中国河北廊坊3处潜在地点拟建酒店项目 廊坊市华夏房地产开发有限公司 2005年4月 第3页 与出口相比，河北省的进口总额相对较低。2004 年，全省进口总额增长 37%，达到 31 亿美 元。主要进口货品包括：化肥、化工原料、机械和电子产品，进口来源地有欧洲、日本、韩 国和美国。 1.2.3 外商投资外商投资 过去 4 年，河北省的外商直接投资如下表概览 河北省的外商直接投资，河北省的外商直接投资，2000 年至年至 2004 年年 外商直接投资项目外商直接投资项目 合同外资（美元合同外资（美元 10 亿）亿） 实际利用外资（美元实际利用外资（美元 10 亿）亿） 数量数量 变化率变化率 金额金额 变化率变化率 金额金额 变化率变化率 2000 501 0.7 1.0 2001 503 0.4% 1.0 38% 0.8 -26% 2002 474 -6% 1.3 28% 0.8 9% 2003 573 21% 2.0 54% 1.1 35% 2004 594 4% 2.2 9% 2.0 77% 资料来源：国家统计局 从 1996 年至 2000 年，河北省的合同外资和实际利用外资水平逐年下降。自从 2000 年始， 外商直接投资重新恢复增长趋势。2004 年，全省吸引合同外资达到 22 亿美元，实际利用外 资增长 77%，达到 20 亿美元。河北省的外商直接投资领域主要集中在第二产业，尤其是制 造业为主，占外资总额的 75%。最近，服务业和房地产成为新的投资热点。 香港是河北省最大的外资来源地。2003 年，来自香港的实际利用外资总额达到 4.66 亿美 元。其它主要的投资来源地包括：日本、韩国、新加坡、台湾、东南亚、欧洲和美国。石家 庄、唐山、秦皇岛和廊坊是外商直接投资集中的城市。未来数年，政府鼓励外商直接投资的 领域包括机械、建筑材料、化工、纺织品、医药、电子、公共建设和房地产开发。 1.2.4 消费市场消费市场 河北省人口稠密，消费市场庞大。2004 年，消费品零售总额增长 16%，达到人民币 2,520 亿元，该增长率创历史新高（自 1998 年以来的 7 年中）。京津冀经济圈的消费群体人口总 数超过 1亿人，是中国最大的消费市场。 1.3 旅游旅游 河北是中国北方的旅游热点省份，人文古迹众多，如承德避暑山庄、山海关、北戴河、清东 陵和清西陵等。 中国河北廊坊3处潜在地点拟建酒店项目 廊坊市华夏房地产开发有限公司 2005年4月 第4页 2004年，到访河北省的国际和国内旅客比较如下表概览： 到访河北省的国际和国内旅客比较，到访河北省的国际和国内旅客比较， 2004 年年 到访旅客人数到访旅客人数(万人万人) 比率比率 旅游收入（人民币百万）旅游收入（人民币百万） 比率比率 国际 1 58.10.8%1,575 4.5% 国内 7226.799.2%33,460 95.5% 合计 7284.8100%35,035 100% 资料来源：国家统计局 1备注：国际市场包括港、澳、台三地。 从作为国际旅游目的地的角度看，河北省的旅游业尚处于开发阶段。国内旅游市场占据河北 旅游市场的主导地位，2004年，国内旅客到放人数占总量的 99%。 历年来到访河北省的国际旅客如下表概览： 到访河北省的国际旅客，到访河北省的国际旅客， 2000 年至年至 2003 年年 外国外国 香港香港 合计合计 变化率变化率 2000 345,494 54,970 400,464 14% 2001 380,772 53,516 434,288 8% 2002 426,983 46,597 473,580 9% 2003 257,642 22,614 280,256 -41% 2003 年截止 10 月 168,367 12,944 181,311 -49% 2004 年截止 10 月 438,673 29,277 467,950 158% 资料来源：国家旅游局 过去数年，除去“非典”爆发的影响，河北省国际到访旅客数量持续增长。2003 年，河北 接待的国际到访旅客总数为 280,256 人次，较 2002 年相比下滑了 41%。2004 年截止 10 月，接待的国际到访旅客总数较 2003年同期相比大幅增长 158%。 2003年，到访河北的国际和国内旅客市场构成如以下两图所示： 国内客源市场构成，国内客源市场构成，2003 年年 Beijing and Tianjin, 21% Others, 24% Hebei Province, 34% Surrounding Provinces, 21% 资料来源： www.hebeitour.gov.cn 中国河北廊坊3处潜在地点拟建酒店项目 廊坊市华夏房地产开发有限公司 2005年4月 第5页 河北省国内市场的主要客源来源地为北京、天津和周边其它省份，2003 年，这些客源市场 占国内市场份额的 76%。 国际客源市场构成，国际客源市场构成，2003 年年 HK, Macau, Taiwan, 8% Others , 3% America, 6% Europe , 36% Asian, 47% 资料来源： www.hebeitour.gov.cn 2003 年，国际到访旅客中有 47%来自亚洲，其中主要是来自日本和韩国，由于河北省的地 理位置优越、交通便捷，上述两国在此均有相当数量的投资。俄罗斯则是另一个重要的国际 客源市场，占到访国际旅客总数的六分之一。 1.4 主要城市主要城市 河北省主要城市各项主要经济指标如下表所示： 河北省主要城市的重要的经济指标，河北省主要城市的重要的经济指标， 2003 年年 城市城市 国内生产总值（人国内生产总值（人 民向民向 10 亿元）亿元） 变化率变化率 人均可支配收入 （人民币） 人均可支配收入 （人民币） 固定资产投资固定资产投资 （人民币（人民币 10 亿元）亿元） 商品零售总 额（人民币 商品零售总 额（人民币 10 亿元）亿元） 石家庄 137.812.5%7,74054 45.7 唐山 129.513.2%8,06731 30.7 保定 92.512.6%7,43436 31.6 邯郸 76.312.1%6,84226 23.5 沧州 62.912.1%6,72718 16.5 廊坊 52.912.1%8,38522 12.1 秦皇岛 38.712.1%8,03112 11.8 资料来源：河北省统计年鉴，2004年 中国河北廊坊3处潜在地点拟建酒店项目 廊坊市华夏房地产开发有限公司 2005年4月 第6页 2. 廊坊概况 本章节分为两大部分，第一部分着重介绍廊坊的整体概况，包括 3 处地点的位置，以便于 更加全面深刻地了解当地市场的特质。第二部分将进一步讨论固安、燕郊和廊坊经济技术 开区三地（包括 3 处潜在地点）的各自特质。上述三地与北京的相对位置如下图所示： 廊坊的廊坊的 3处潜在地点的位置处潜在地点的位置 资料来源： www.lf.gov.cn 2.1 廊坊廊坊 廊坊位于河北省的心脏地带，两大直辖市之间，距离北京 40 公里，距离天津 60 公里。按照 经济区域的划分，廊坊位于大北京经济圈内。廊坊所处河北省以及京津冀经济圈的具体位置 如下图产所示。 Beijing (北京北京) 中国河北廊坊3处潜在地点拟建酒店项目 廊坊市华夏房地产开发有限公司 2005年4月 第7页 廊坊的位置廊坊的位置 资料来源： http:/www.lfdz.com/ 廊坊位于北京和天津两市之间的独特地理优势，紧邻两地却未受污染的环境，政府努力保持 城市洁净优质的环境，未受任何工业污染。2003 年，廊坊成为中国首个通过 ISO14001 环保 认证的城市，同时获得了著名的中国人居环境奖。 廊坊市的辖区面积达 6,429 平方公里，下辖 2 市 6 县 2 区，分别是三河市、霸州市、大厂 县、香河县、永清县、固安县、文安县、大城县、广阳区和安次区。目前，辖区人口大约 390万人。 2.1.1 经济概况经济概况 近年来，廊坊经济快速增长。下表概览了过去数年廊坊重要的经济指标。 廊坊主要的经济指标，廊坊主要的经济指标， 2002 年至年至 2004 年年 项目项目 200220032004 变化率变化率 b 国内生产总值（人民币 10 亿元） 46.052.944.6a 13.1% c 第一产业 6.97.76.3 a 4.5% c 第二产业 24.929.226.1 a 16.7% c 第三产业 14.116.012.2 a 10.1% c 固定资产投资（人民币 10 亿元） 18.222.426.5 18.3% 消费品零售总额（人民币 10 亿元） 10.812.113.8 14.6% 进出口总额（美元百万） 不详795不详 不详 出口 不详298不详 不详 进口 不详497不详 不详 实际利用外资（美元百万） 139.5190.5222.2 16.7% 中国河北廊坊3处潜在地点拟建酒店项目 廊坊市华夏房地产开发有限公司 2005年4月 第8页 消费者物价指数 98.9100.7103.2 2.5% 城市居民人均可支配收入（人民币） 7,7678,4049,219 9.7% 农村人口人均可支配收入（人民币） 3,8764,0534,338 7.0% 资料来源：国家统计局 a 数据截止于 2004年11月；c 比较2003年和2004数据；c 比较2003年和2004年截止11月的数据 如上表所示，第二产业占廊坊经济结构的比率最大。2003 年，第二产业创造的产值占廊坊 全市国内生产总值的的比率超过 50%。而且，在过去数年中，第二产业的发展也是最快的。 廊坊工业的支柱产业包括机械、建筑材料、家具、纸制品、纺织品和钢铁。 如上所示，廊坊的外商直接投资也是快速增长，并且在经济结构中扮演愈来愈重要的角色。 2004年，廊坊实际利用外资大幅增长 16.7%，从 2003年的 1.95亿美元跃到 2.22亿美元。 随着经济的发展，廊坊城市居民人均可支配收入水平也得到了显著提高，从 2002 年的人均 人民币 7,767 元增长到 2004 年的 9,219 元，增长率达到 18.7%。同期，廊坊城市居民人均 消费增长了 13%。根据消费者的消费结构分析，绝大多数的消费支出用于通讯、娱乐和住 房。这就意味着早期由生活必需品的消费占主导地位的消费结构已经发生改变，取而代之的 是其它消费支出。 2.1.2 交通运输设施交通运输设施 廊坊的交通网络廊坊的交通网络 资料来源：http:/www.lfdz.com/ 中国河北廊坊3处潜在地点拟建酒店项目 廊坊市