物业服务企业准入与退出管理办法.doc

物业服务企业准入与退出管理办法 为了规范物业管理市场秩序，加强物业管理项目准入与退出管理，维护业主和物业服务企业的合法权益，根据中华人民共和国物权法、国务院物业管理条例、××身物业管理条例、××市物业管理条例等国家、自治区、包头市相关法律法规的规定，制定本办法。  一、加强源头管理，严管物业管理项目准入机制  （一）进一步健全和完善前期物业管理招投标市场准入制度。严把资格预审关，投标企业名单报经区住建局备案核准时，应征求相关街道、社区意见，结合日常考核情况，对在整改期内的物业服务企业，一律不准进入招投标市场。未经区住建局批准、未公开招投标的开发商不得与物业服务企业签订小区物业服务合同，开发商不能直接支付小区物业服务开办启动资金给物业服务企业，必须依法按规定将开发小区物业服务开办启动资金拨付到所在街道或区住建局。开发商应将建成的小区物业用房按相关国家规定移交给区住建局，不能直接提供公共物业用房给受委托的物业公司。  （二）实行物业服务质量履约保证合同制度。物业服务企业进入小区接管前，应当与社区或开发建设单位签订书面物业服务合同，合同中应明确物业服务质量保证条款。 二、依法有序，加强物业管理项目退出机制  （一）为了规范物业服务企业退出物业项目管理，维护业主的合法权益，石拐区行政区域内物业服务合同期满未续约，或者依法律规定或合同约定提前解除合同、物业服务企业退出物业项目管理的，适用本意见。  （二）物业服务企业退出项目管理应当坚持维护社会稳定、保证居民基本生活秩序、平稳过渡的原则进行。区住建局负责辖区内物业服务企业退出物业管理过程的监督、业务指导工作。指导街道对辖区内退出项目管理的工作进行监督和组织协调。社区协助街道做好相关工作。 （三）前期物业服务合同或物业服务合同期限未满，物业服务企业要求提前解除合同的，应在拟解除合同日前3个月，将拟退出原因、退出时间、同意承担的违约责任以书面形式告知当地街道、社区和区住建局。无特殊情况物业服务企业不得单方面停止服务擅自退出。  （四）前期物业服务合同或物业服务合同期满，物业服务企业应于期满前3个月书面告知当地街道、社区和区住建局，并在街道和社区的指导下续聘或选聘物业服务企业，并在期满前签订新的物业服务合同。  （五）物业服务企业退出项目管理时，仍未能选聘到新物业服务企业的，街道负责临时托管小区，同时组织环卫等部门做好清扫保洁、垃圾清运等基本服务工作，期间实际发生的费用由业主交纳，当地社区负责收取相关费用。 （六）物业服务企业应坚持诚信守法的原则，严格履行退出程序和相应职责，协助解决项目遗留问题，做好新老物业管理的衔接工作，保持项目管理的连续性。 （七）物业管理服务合同期满、物业服务企业不再续约，或者物业管理服务合同期限未满、物业服务企业解除合同，业主大会重新选聘物业管理企业予以接管的，应当按照下列程序做好物业管理交接工作： 1、在解除合同90日前，物业服务企业应当将拟退出原因、退出时间以书面形式告知业主委员会，就退出事宜进行协商，并以书面形式在物业管理区域内公告15日。同时，物业服务企业应当将拟退出原因、退出时间等以书面形式报送区住建局备案，填写物业服务企业退出物业项目管理情况登记表，并书面告知街道办事处、乡镇人民政府、社区居民委员会。 2、拟退出物业项目管理的物业服务企业，在未正式退出前，应当继续按照物业服务合同的约定做好物业服务，积极协助业主大会选聘新的物业服务企业。业主应当足额按时交纳物业管理服务费至合同终止之日或经双方确认的实际服务终止之日。 3、实行物业服务收费酬金制的，物业服务企业应当在解除合同30日前公布物业管理服务费的收支状况，并将预收的超合同期限物业服务费用退还给相应业主。 4、物业服务企业应当在合同终止之日起20日内，向当地社区办理下列移交手续：  （1）房屋及建筑面积清册；  （2）业主名册；  （3）竣工验收资料。包括竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等资料。  （4）技术资料。包括设施设备的安装、使用和维护保养等资料。                         （5）物业质量保修文件和物业使用说明文件。  （6）实施物业管理期间形成的有关维修、养护、更新、改造等的技术资料。  （7）物业使用、维护、管理所必须的其他资料。如物业的规划、建设的有关资料等。  （8）专项维修资金的节余。  （9）所使用的物业管理办公用房、清洁用房、储藏用房。 物业服务企业在征得业主委员会同意后，也可向业主大会重新选聘的物业服务企业办理移交，物业服务企业之间应做好交接工作，并由业主委员会监督确认。 5、新的物业服务企业接管后，社区应当将本条第4项所列事宜移交新的物业服务企业。  （八）物业服务企业不按本意见规定程序做好退出衔接工作的，由区住建局将该企业的不良行为书面报送市房管局，记入该企业诚信档案，并向社会公开公布。物业服务企业擅自终止物业服务的，三年内不得在本区承接新的物业服务项目，物业服务企业法定代表人在三年内不得在本区从事物业管理活动。 （九）因物业服务企业退出物业管理项目引发纠纷的，当事人可及时将纠纷依法提交人民法院解决。  （十）在物业管理活动中，因开发建设单位原因造成的遗留问题，开发建设单位应依法予以处理，业主也应依法有序维护其正当合法权益。  （十一）本管理办法自发布之日起30日后施行。 5