2012合肥岳西国际养生文化产业园文体中心物业产品相关建议 29P.ppt
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1、,2,3,公寓及裙楼相关建议,整体商业街区业态及运营建议,1,商业单体相关建议,公寓及裙楼相关建议,1,公寓及裙楼相关建议,目前商业裙楼单层面积6000平米,共六层,上盖物业(公寓)二十一层,单层面积970平米。(暂不考虑容积率可以再提升)。,公寓及裙楼相关建议,当前的规划,商业一层大堂,二层酒店,三层棋牌室,四至六层为酒店客房。,裙楼做酒店客户,暗房率很高,非常不利于酒店的运营,酒店不利于销售回笼资金。从整个产业园宏观来看,酒店体量不小!虽可以分为高中低端。但文体区先建设,积压资金较多!且这样的裙楼客房非常不实用!,公寓及裙楼相关建议,以合肥步行街为例,首层商铺可以租到1500元/平米,二层
2、为750元/平米,三层为300元/平米,四层五层除了百盛鼓楼等集中运营的商业体,沿街铺面四五层只能做办公室,租金100元以下。,公寓及裙楼相关建议,商业和住宅不同,没有卖不掉的住宅,只有卖不掉的价格!而商业若没有产生价值,只有拿来当仓库!所以要非常慎重!产生不了价值,容积率提高,除了增加建安成本,还有什么用?,合肥作为省会城市,国内二线城市,人口近千万,户籍人口近六百万的城市,最旺的步行街,高楼层的商业依然没有价值!(可参考左边的图片或去实地考察!),公寓及裙楼相关建议,合肥火车站,黄金位置,新鸿安商城,没有经验的开发商,没有统一运营的概念,没有良好的规划,至使到了今天,依然是图上的局面。,公
3、寓及裙楼相关建议,盛世天源是个有责任心的开发商,岳西国际养生文化产业园是个长久的项目并非一锤子买卖。因此,即便文体中心的商业全卖光了,但后续运营不当,业主、投资客是会算帐的,将会非常麻烦。何况,没有主力店,人行动线不清淅,缺少运营管理经验,公寓及裙楼相关建议,再来看看公寓,安庆是资深省会城市,长江重镇,写字楼和公寓较少。 合肥是新锐城市,经济发展迅猛,外来人口众多。即便如此,也是从04年开始,公寓和写字楼才兴起。 本案公寓土地属性尚没明确可以做住宅,但岳西百姓还没进入高层时代。高层抗性较大! 那么公寓呢?在岳西,自住客群买公寓做什么用? 投资客户买公寓租得掉吗? 流动人口多的地方,公寓需求大。
4、岳西有很多流动人口,不过是流出去动到北上广深的人口。,公寓及裙楼相关建议,站在整个产业园的高度来看,产业园建成后,一个国际一流的新兴旅游区即将形成,将有可能吸引国内大批高端人士,从此车水马龙,繁华不已。 但文体区先建设,未来只是理想,对于本案的上盖物业来说,如何让消费者心甘情愿的出钱?,公寓及裙楼相关建议,建议: 1、减少裙楼层数,只做三层。 2、上盖物业做酒店,产权式返租!,公寓及裙楼相关建议,减少裙楼层数,只做三层。,原来的裙楼四、五、六层做酒店客户,不太合适(理由前面已述),建议裙楼一层做酒店大堂(直通上盖的高层物业,作为其配套大堂)。二层三层为大酒店(酒店容易运营,且也是项目需要)。
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