2013年4月江苏省常熟房地产市场调研报告.ppt
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1、,常熟市四大商圈介绍,常熟百货概况,影院概况,超市概况,附表,目 录,世茂项目商圈分析,项目发展建议,常熟城区按规模和辐射范围分为四个商圈,1、从商圈历史演变来看:方塔街商圈-招商城商圈-建、汽、居批发商圈-世茂中心、中南规划商圈 2、以海虞路为界,大部分商业主要集中在海虞路以西 3、东部缺乏大型消费型商业,以新世纪大道为中心,周边商业正在发展阶段,但目前印象城和世茂中心已经规划100万平米商业,对本项目产生巨大威胁 4、城区外围则以专业市场,建材、汽车、家居等为主,方塔商业区,海虞路沿线金融商业带,环虞山娱乐休闲商业带,招商城商业区,中南,建材城、 汽配城、 汽车市场,世茂中心,常熟市商圈分
2、析,常熟市四大商圈介绍,常熟百货概况,华地百货招商人员表示根据不同产品进行扣点划分,休闲服装扣点在20%,正装扣点在25%,薄利多销的服装扣点在28%,数码产品扣点在6.5%,电器产品在16%,食品扣点在22%,健身器材扣点在25%左右,床上用品在25%左右。如产品本身知名度较高,商场会给予一定的优惠,降低扣点。第一百货不对外出租店铺。,常熟影院概况,目前常熟市场影院相对饱和,在本项目周边2公里内有卢米埃、欢乐印象、大地3家影城,除了卢米埃有4600平,大地和欢乐印象影城面积规模上基本不大,且未规划IMAX厅,我项目影院规划6400平,8个厅,其中一个IMAX,在规模上超过目前市场上所以的影城
3、,但考虑到周边有3家影城,且面积较大,商家不敢贸然进入本项目。,常熟超市概况,目前常熟市场超市大品牌未全部进驻,在本项目周边1.5公里内有欧尚、大润发、沃尔玛3家大型超市,面积均在1万以上,我项目规划6000平,意向做精品超市,目前常熟市场有一家永辉精致超市,但经常状况不佳,里面档次经过一段时间的经营,现在调整为一般的超市。通过与永辉的沟通,在我项目开精品超市还有待具体考察。BHG要等我们购物中心品牌确定之后再做考察。,主力店 :帝帼会所,主力店 :卢米埃影城,其他商家:,儿童用品,儿童早教,咖啡屋,电信手机,溜冰场,世茂项目商业分解西侧茂业新天地商业,业态分布: 业态分布广,2家主力店,会所
4、和影城占据了商场的较大的面积,其他业态包括咖啡馆、手机卖场、儿童早教、儿童用品等店铺分布在商业外圈沿街位置。 经营状况: 帝帼会所和卢米埃影城凭借其规模优势和主力店的成本优势,目前经营状况良好,其他分散经营的店铺情况则比较一般,有些处于转租状态。 店铺形态:主力店为整层甚至跨层的形式经营,散营店则独立经营,目前主要分布在沿街位置,店铺面积在80-200平米不等,因为是集中型商业模式,所以店铺的面积组合可以根据要求灵活组合。 租金状况:沿街散铺的日租金在2-2.5元/日之间,以儿童早教店为例,其店铺面积为80平米不到,年租金为58000元。目前剩余的空置商铺较多。,世茂项目西侧茂业新天地商业总结
5、,世茂项目商业分解欧尚超市商业,1、区域现有的大型超市卖场,是周边居民购物的最主要场所。 2、其中占有最大面积的大卖场,一楼则为综合型的商场,主要经营各类服装,辅以少量的餐饮,主要是以购物为主。 3、大卖场在工作日的白天客户不是很多,据了解晚上会多一些,来此购物的客人也给一楼的的商场带来了不少客源,凭借大卖场所带来的人气,各家店铺都经营状况良好。,4、底层集中型的商业商铺工整,建筑面积在80平米左右,但是公摊面积较大,以进出超市客流的走向来设计的商业动线,最大程度的利用了超市所带来的客户流量。 5、欧尚超市内(珠江路)底层商铺租金价格在3-5元/日之间,目前没有空余铺位出租。,世茂项目欧尚超市
6、商业总结,世茂项目商业分解泰山北路商业,1、沿街商铺,没有总体的定位和规划,但是该区域内的商家娱乐会所占了绝大部分的比例。 2、业态分布面比较狭窄,以娱乐会所和餐饮为绝对主力,辅以少量其他业态。 3、区域内的商户经营状况良好,餐饮业和娱乐业形成了良好的产业互补,该区域经营时间积淀较长,客源稳定。,4、沿街底商形态单一,单间面积段在200平米左右。 5、泰山北路沿街商铺租金在2.5-2.8元/日之间,目前没有空余铺位出租。,世茂项目商业分解泰山北路商业,世茂项目商业分解世纪中心商业,1、社区底商,定位于满足世纪中心及周边居民的日常消费需求,以2家规模较大的酒楼为主,其他店铺均分散经营。 2、业态
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