2015年长春项目调研报告25p.ppt
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1、前 言,1、指标问题 每月签约指标未能完成(差距10%20%),如何保证全年指标?,长春吾悦,目前面临两大问题:,2、费用问题 住宅全年推广费用,可支配金额为何只剩55万?,目 录,1、指标问题 每月签约指标未能完成(差距10%20%),如何保证全年指标?,2、费用问题 住宅全年推广费用,可支配金额为何只剩55万?,1、指标问题,截止10.24日,长春吾悦签约5.1亿,距全年6亿住宅指标相差0.9亿(全年指标住宅6亿,公寓2亿),即11、12月每月完成认购55套即可(按90%认购转签计算),是否还有更大空间?,长春项目开盘至今认购签约情况,数据来源明源,11月、12月每月认购55套,是否还有更
2、大空间? 1).看市场 2).看自身,1、指标问题 每月签约指标未能完成(差距10%20%),如何保证全年指标?,2015上半年,长春土地市场供求冷淡,但价格在逐年攀升(意味着近2年楼市供应将受到影响,但对价格影响不大)。2015上半年土地供应面积89万,同比下降70%;成交面积66万,同比下降74%;13个二线中等发达城市中,成交面积排到第9(与沈阳并列)。,1.1.1、土地市场逐渐冷淡,1.1.2、住宅市场稳步回暖,2015年利好政策逐渐落地,市场回暖之势明显。2014年11月之后保持“供小于求”的市场格局(除2015年6月:27盘开盘加推,创长春今年供应量新高);年后开始均价连续6个月平
3、稳上升;存量维持在1000万左右(绿园区维持在80万左右)。值得注意的是,考虑气温因素,去年10-12月长春市“以价换量”,但并非各区如此。,供求比0.8,供求比0.6,数据来源:CREIS,以价换量,2015年长春市场,1.1.3、绿园区量价有上升空间,2014年10-12月绿园区量价齐涨。2015年9月长春各区域中,绿园区均价排倒数第24位、销量排倒数第23位(占比7%)。目前长春各区域中,绿园区量价仍有上升空间(降温对长春消费者的影响,一般在降温当时12个月明显,之后将会回升,毕竟降温5个月不可能不消费)。,1.1.4、城市区域属性:西部刚需集中,保利拉菲公馆,龙城御苑,华方中央首府,金
4、地梧桐华府,保利金香槟,远创紫樾台,本案,1、城市向南发展,南部三区量价走高;2、西部及北部车厂集中(汽车产业占全市经济总量70%) ,房价便宜,刚需集中;3、东部城市转型区域,吸引新型人群;4、中部老城区发展空间小,居住人群外溢。,1.1.5、竞品分布,本案客群主要来源:1、绿城区工作/居住人群(其中包含:1.客车厂属性客群;2.汽车厂属性客群);2、朝阳区外溢居住人群。本案竞品划分两类:1、项目周边楼盘(2公里范围内,价格产品同质);2、不同方位的代表楼盘。,本案硬性优势:品牌20强、综合体、自带幼儿园(但品牌度还鲜为人知); 本案硬性劣势:期房、 大高层(市场以小高层为主,即使高层也在2
5、5层以下,30层以上高层较少)。,1.1.6、硬性优势:品牌、综合体、幼儿园,1.1.7、软性优劣势不明显,一级竞品多为本地开发商,价格相当(均价800010000),但售楼处包装感受较差; 二级竞品价格偏低(均价60008000),其他软性价值相当。 总体来看,各盘促销手段、推广核心大同小异,但业务员主动性欠缺(保利金香槟除外,使用代理)。,利用自身资本 强化品牌、综合体优势,2014年10-12月 绿园区销量(套)月增长率22%,市场层面看,按2014年末绿园区月增长率22%计算,按项目本月认购75套计算: 吾悦11月认购92套、12月认购112套、月均认购102套,+,+,市场总结,1、
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- 2015 年长 项目 调研 报告 25
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