2012重庆市蔡家地块项目市场研究报告.ppt
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1、首钢蔡家市场部分,2,一、重庆房地产市场现状及未来市场预判,3,银根紧缩,1-6月,连续六次上调存款储备金率,楼市调控,银根紧缩,“组合拳”出击,调控已成常态,4,限购令只是对投资物业及高端物业最严厉的调控措施,目前重庆尚未出台相关相关细则,即使执行,也不可能长期执行。,房产税只针对独栋物业及建面单价超过9941物业征收,且房产税税率仅0.5-1.2%,影响更多的是在心理上,实际效果微乎其微。,营业税二手房持有成本增加,在一定程度上反而会刺激一手房市场的成交。,信息说明:2011年房产税单价征收标准为建面9941,据领域机构预判,2012年房产税征收标准为建面12000左右。,5,尽管限购令风
2、声四起,房产税、营业也已经开始执行,但银根紧缩才是更具杀伤力的秘密武器,2011上半年土地供应环比2010下半年大幅减少47.21%,同比2010上半年则保持平衡。可以看出政府在土地出让方面配合当前政策,严格控制土地出让体量。 2011上半年土地成交环比2010下半年减少15.76%,同比2010上半年减少40.63%。土地成交量的持续下滑可以反映出政策和银根紧缩给开发商带来巨大压力,拿地更显谨慎。 2011上半年土地成交价格环比2010下半年增加2.23%,同比2010上半年减少7.93%。土地成交市场的量跌价涨说明了为什么在如此严厉的调控政策下,价格依然居高不下。,供应:2011年上半年主
3、城区商品房供应量为1005.85万,环比下降265.87万,降幅为21%;同比去年同期增加183.39万,增幅为22.3%; 成交:2011年上半年主城区商品房成交量为727.28万,环比下降522.35万,降幅高达42%,同比去年同期下降256.51万,降幅为26%; 均价:2011年上半年主城区商品房建面成交均价为6556元/,环比上涨90元/,涨幅为1.4%,同比去年同期上涨1174元/,涨幅高达22%。,2011年上半年商品房成交“量跌价稳”,调控威力已初步显现,2011年上半年各物业供应情况:,数据来源:重庆网上房地产,2011年上半年各物业备案签约情况:,数据来源:重庆网上房地产,
4、9,2011年上半年整体市场低迷,推量较大,但是整体去化并不理想。北碚区正好相反,供应量下跌,成交量却猛增,价格浮动不大,可以看出北碚整体市场环境保持健康稳定的状态。,数据来源:重庆网上房地产,领域机构,10,数据截止2011年5月31日,来源重庆网上房地产,以月均去化181万方为标准,现有市场存量已超过月均去化的8倍,已超过供求的市场警戒线。且今年还有多个项目即将面世,同时市场观望更加严重,市场形势不容乐观。,11,2012年中央领导人将面临换届选举,政策对于市场以严格管控求稳为主,预计未来两年政策将不会放松,且金融政策将会是其中影响最大的一点。,导致,领导人换届,12,市场总体趋于稳定,供
5、大于求表现更加突出,价格小幅先抑后扬。,13,供应,上半年供应约1006万方,预计下半年供应约1000万方。,成交,上半年成交约727万方,预计下半年成交约700万方。,2011年,重庆市(含区县)计划新开工商品房3500万,按2010年65%的新开工面积集中在主城计算,2011年商品房主城新开工面积将达到2275万,上半年已供应约1006万平方米,从新开工建设分析,预计下半年供应将与上半年持平,供应面积将在1000万左右。,下半年随着信贷政策的持续收紧,销售终端将面临巨大考验,全年的成交量必然会急剧下滑,市场不容乐观,按上半年的成交量走势分析,预计全年成交量在1500万左右。,价格,上半年建
6、面成交为6556元/,预计下半年将下滑5-10%;,随着信贷政策的收紧,部分开发企业的现金流已难以保障,目前降价、折扣优惠、特价房等促销手段已开始风靡,购房者的观望情绪在急速加剧,预计下半年的整体均价将有所下滑,但有众多城市利好的支撑,价格下滑幅度将控制在510%之间。,14,2、蔡家板块分析,15,蔡家,蔡家板块 由蔡家、施家梁、童家溪等地区组成。以居住为主的拓展区,适度发展无污染产业,预留举办国家级和世界级体育赛事的用地。 蔡家组团位于重庆市主城区北部,它南接高新技术产业基地北部新区,动连江北国际机场渝北区,北靠重庆后花园北碚区,西与文化、经济强区沙坪坝接壤,处于四区经济联动和功能衔接的枢
7、纽位置,是重庆主城区拓展潜力较大的组团。,16,蔡家在市政府以及区政府的重点打造上,园区管委会制定了五年规划(2007年-2012年),将完成基础、功能、形象“三大”开发,届时城市面积、人口、风貌将上升至新的档次。 城市地位:重庆市规划建设的16个组团之一。 组团规划:2020年规划城市建设用地31平方公里,人口约30万, 2050年规划城市建设用地48平方公里,人口约50万。 产业定位:高新技术、高端商务、高档次娱乐、高品质居住。 功能布局:“一中心五组团”即中心城区以居住商贸功能为主,五个组团分别为高新技术产业区、高档居住区、综合发展区、运动休闲区和产业开发区。,蔡家是一个以工业为驱动,以
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