2014济宁大运河项目周边市场调研报告31p.ppt
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1、城市住宅市场板块研究,Part 1,济宁住宅市场格局示意图,按照主要价值和城市功能特征可将济宁市区分为四个板块,城市中心板块:位于城市中心地段,城市功能体系成熟,目前为济宁市最繁华区域; 东部高新板块:新兴产业板块,在中心城区东侧,所处位置偏远,主要以产业经济功能为支撑; 南部北湖板块:位于中心城区南侧,是城市重点规划板块,虽处偏远城市,但未来发展潜力巨大; 中心城边缘板块:围绕中心城板块边缘地带,属于非中心地段,目前没有明显的发展题材,近期内发展不明显。,南部北湖板块,东部高新板块,城市中心板块,中心城边缘板块,竞争项目,Part 2,丽景嘉苑,永基城,尚东区,凤凰城,青年创业城,明德冠鲁花
2、园,南池公馆,绿地国际城,华城,大千东方美郡,锦绣花园,滨湖馨苑,豪庭御都,核心竞争区,项目分布,丽景嘉苑,永基城,尚东区,南池公馆,凤凰城,明德花园,滨湖馨苑,豪庭御都,绿地国际城,70,80,90,100,110,120,130,140及以上,户型配比,129-144:82%,61:7%,105:11%,90-120:45%,130-160:45%,140-170:10%,86-125:58%,130-145:32%,91-92:34%,107-133:42%,172-178:24%,92-98:34%,106-135:63%,153-169:3%,93:14%,107-129:86%,8
3、7-98:33%,110-130:67%,竞争项目/单价分析( 单位:元/),95-133:100%,90:33%,108-115:67%,92-141:81%,85-89:19%,以紧凑型、实用型两室,舒适型三室为主,两室主力面积85-98 ,三室主力面积106-130,青年创业城,单价分析,竞争项目/单价分析( 单位:元/),3000,4000,5000,6000,7000,8000,丽景嘉苑,永基城,尚东区,南池公馆,凤凰城,青年创业城,明德花园,滨湖馨苑,豪庭御都,绿地国际城,核心竞争区,非核心竞争区,5800,6800,6700,7000,6000,5400,4800,5700,54
4、60,6200,核心竞争区域内项目均价主要集中在5400-7000元/,非核心竞争区(北湖板块及中心城区板块)项目均价主要集中在4800-6200元/,总价分析,丽景嘉苑,永基城,尚东区,南池公馆,凤凰城,青年创业城,明德花园,滨湖馨苑,豪庭御都,绿地国际城,30万,40万,50万,60万,70万,80万,90万,100万,110万,46-52,59-70,70,86-96,40,63-84,91-112,112-136,57,66-79,46-68,70-80,51-52,61-75,98-101,50-64,44-47,73-91,竞争项目/总价分析(单位:万/套),48,58-62,64
5、-92,51-53,55-85,核心竞争区项目两室总价主力区间为46-53万元/套,三室主力总价区间为58-85万元/套,销售速度,2014年以来核心竞争区项目月均去化速度约30-60套,其中价格低、以中小户型为主、面向市场主力刚需客群是区域内大部分项目的共同特征。,竞争项目/销售速度,客户分析,竞争项目/客户分析,核心竞争区客户来源以市区及市区西部、南部县市等为主,多为首置、首改刚需客户,对价格较为敏感,对配套、学区等因素较为关注。,配套分析,社区休闲运动、商业配套是标准配置、幼儿园与中小学成为附加卖点之一、车位较充分。,竞争项目/配套分析,竞争项目/住宅产品小结,产品情况,1,价格情况,2
6、,销售情况,3,客户情况,4,核心竞争区项目均价主要集中在5400-7000元/,非核心竞争区项目均价主要集中在4800-6200元/ 。 性价比是区域内保证项目顺利销售的重要原因。 大部分项目采用低价入市策略实现热销后价格上调,低开高走。,核心竞争区以紧凑型、实用型两室、舒适型三室产品为主,两室主力面积85-98 ,三室主力面积106-130。,核心竞争项目客户以济宁市区、济宁西部、南部县市客户为主,多为首置、首改刚需客户,价格敏感,对户型、配套、学区等较为关注。 目前房地产市场以刚需客户为主要支撑,核心竞争区项目以这类客群为主要目标客户。,2014年以来核心竞争项目月均去化速度约30-60
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