2010年11月漯河和谐街坊整合营销推广提案37p.ppt
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1、,第一部分:市场分析 第二部分:项目分析 第三部分:定位分析 第四部分:客户分析 第五部分:百米内竞争对手扫描 第六部分:营销策略 第七部分:营 销 周 期 安 排 第八部分:价值提炼,目 录,第一部分:本案市场分析,1、漯河房地产市场处于稳步发展期,2、市场开发量持续增加,2009年全市有开发项目70个,其中郾城区22个、源汇区14个、召陵区11个、经济开发区6个、舞阳县8个、临颍县9个,沙北郾城区占有较大比例, 而2010年第一季度:在建项目就有62个,其中郾城区19个,源汇区16个,召陵区8个,经济开发区4个,舞阳县8个,临颍县7个。 从以上数字可以看出市场开发量持续增加。,3、房价走势
2、略有提升 据漯河市房地产交易中心统计,2010年第一季度我市新建多层住房价格较去年同期增长4.3%,较2009年第四季度增长1.5%,新建小高层较去年同期增长6.2%,较2009年第四季度增长3.5%,高层较去年同期增长3.1%,较2009年第四季度增长0.9%。 根据房管局数字显示,漯河市房价走势略有提升。,4、2010年市场堪忧 宏观调控的大环境下,全国房地产面临新的挑战,使众多消费者持币观望。 大盘林立(62万建业一号城邦、72万广鑫帝景城、30万平方的博睿国典、30万平方的城市公园),加速品质竞争,房地产面临洗牌。 地的匮乏及建筑成本的增加造成房价攀升,易形成有价无市。 银行限制,贷款
3、利率及政策变动,限制了部分客户。,5、市场判断 住宅是永恒不变的开发主题,而开发什么样的住宅是客户需要的产品,是开发商重点考虑的问题。 市场需求仍然存在,但好产品才会有人接受。,1、基本情况: 项目位于泰山路与淞江路交叉口向南约50米路南,属于漯河淞江新区。 项目总用地18925平方米,一期天元明珠为多层已经售完,二期和谐街坊为2栋26层的高层,1、2层为商铺,3-26层为住宅,一梯3户,住宅为276户,项目规模不大,要操盘成功,创造最具竞争力的楼盘,还需要从产品着手。,第二部分 本案项目分析,2、本项目SWOT分析 (1)、优势: 优崇教育 独享一站式教育服务 毗邻科教文化中心,演绎核心生活
4、; 紧邻淞江路,交通便利,便利你我生活; 优崇教育,金牌教育资源,让儿女独享一站式教育服务;,(2)、劣势 邻近街区 邻近喧闹嘈杂生活 项目紧邻淞江路路,邻近街区,增加了客户抗性; 项目附近在售楼盘项目较多,无形中增加了本项目竞争难度; 项目周围的村民自建房集聚区,房屋形象参差不齐,不但影响了本区域的整体形象,而且让我们的潜在客户对本区域的信心降低;,(3)、机会 项目周围学校众多,可以有利打造教育地产,与名校为邻,与名校合作,提升本项目的形象; 项目附近的村庄居民较多,可以给我们以后的团购促销活动带来机会。 项目周边项目虽多,但是产品设计没有特色,没有足够的卖点支撑价格。,(4)、威胁 国家
5、调控 银针缩紧流失部分客户 国家调控,增加了购房客户的观望情绪; 银行新政策威胁,导致二套,三套房贷审批困难; 漯河市城区人口及辖区人规模有限,而今年全市的开发规模增大;,第三部分:本案定位分析,产品定位 综合考虑,建议本项目定位为: 中高端产品 卖点要多于周边楼盘,入市价格与周边楼盘相当,留足升值空间;高档不高价,主要体现在楼盘的整体文化、环境、户型方面,而与其他楼盘相比具有一定的优势、特色与差异性。 合理性:楼盘户型追求更为合理的平面几何布局空间,不以面积大求豪华,而讲究居家休闲功能的合理性分布和人居环境设计的特色表现。,产品面积定位: 住宅面积的设计思路:降低户型面积,降低总购置款的支付
6、额度,为一次性和按揭付款的客户降低门槛,为产品迅速回笼资金形成有利之势; 住宅面积:主力户型80100左右(占产品总量的50%) 住宅面积:次主力户型110120左右(占产品总量的30%) 住宅面积:跟进户型7080左右(占产品总量的20%),产品形象 和谐的 文化的 精致宜居的 项目整个规划及给人的意境应该是和谐的,住宅是一个给人生活的场所,和谐氛围才能给人足够的吸引力。 项目的产品应该是文化的,因为具有文化的建筑才具有生命力和升值价值,新颖的产品才能给人更舒适的空间享受。 项目整体来说是精致宜居的,精致体现在各个细节,注重细节的房子才是有品位的房子,才是宜居的房子。,产品主题定位 亲情邻里
7、人文教育,产品推广语定位: 让和谐之美在街坊绽放,第四部分:客户分析,3050岁城市居民 购买诱因: 以房子的形式发生与这座城市的关联 以房子的形式发生确立成人的地位,住宅自住、多为首次置业,国家的调控,投资客户有所减少,居住家庭,投资群体,购买诱因: 总价低 未来潜力,购买诱因: 总价低 淞江新区 文化的诱发 升值潜力 生活环境 方便,客户主要性格素描: 实用主义 独立 自强 朴素 崇尚简约 文化,客户主要身份特征: 本地政府及直属机构、各事业单位中高层领导、公务员 周边居民或经商人士 漯河周边县市人员 中等收入人群或家庭 家庭存款在8万元以上的,第五部分:百米内竞争对手扫描,第六部分:营销
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