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1、【案情介绍】2000年5月,安某与本市某商场签订合同,约定安某承租该商场的两间铺面(建筑面积为21.5平方米)作为商业营业用房,租期为3年。租期届满后,安某仍按月支付房租,该商场也按月收取房租,直至2005年6月,该商场借安某非法转租为由强行将铺面收回,并于2005年7月以3千元每平方米的价格卖给了知情人任某。安某诉至法院,要求继续承租该铺面。【争议焦点】1、 合同到期后即2003年6月至2005年7月这段时间,安某与商场是否存在租赁关系?英语单元考试有时你能考到 90 多分,语文考试你能进入中上水平,或许你没有想开去,但老师觉得,只要你想要,就可以很好。但愿你真能做到 “ 只要有百分之一的希
2、望,就会付出百分之九十九的努力 ” 请付之行动!思考;要和学生交朋友,勇于承认并面对真实的自己;要关注生活,开阔视野,勤于学习,不断吸收时代的信息,与时俱进;对于教材倡导的教学活动,要在教学实践中进行探索和创新!此外,为了体现一种儿童文化,使教材能真正成为学生喜爱的朋友,让他们愿意于教材中的儿童对话,我们谢谢你看完全篇文本,希望所编写的内容对你有所帮助!你有好的想法和见解可以编辑文档添加上去。2、 安某能否请求继续承租该铺面?【案情分析】一、关于第一个争议的焦点:依据合同法第236条的规定“租赁期间届满,承租人继续使用租赁物,出租人没有提出异议的,原租赁合同继续有效,但租赁期间限为不定期。”在
3、本案中,安某与商场所签合同的期限是3年,也就是合同期限在2003年5月届满。但当合同有效期限届满后,承租方仍按月支付租金即承担约定的义务,出租方也继续接受了承租方支付的租金。这说明双方当事人对延长合同、继续履行合同均无异议。这就是以默示的方式延长了原承租合同的期限。依236条的规定,该合同视为未约定期限的合同。合同法第232条又规定“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确,依照本法第六十一条的规定仍不能确定的,视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同,但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”具体到房屋租赁合同实践中,房屋产权人应提前一个月通知承租人,以便其另寻住所。本案中商场并没有遵守此
4、法律规定,而是以其他借口强行收回铺面,依规定其终止承租关系的意思表示违反法定程序应认定为无效,则2003年6月至2005年7月安某与商场仍存在租赁关系。生动性和实效性。2、树立以人为本的学生观生的品德形成和社会性发展源于他们对生活的体验、认知和感悟,我们引导他们区关注生活,珍视学生独特的生活经验,强调体验式、探究式和研讨式等学习方式,帮助他们尝试着自己区解决生活中的问题;我们要关注学生的健康成长,就要尊重他二、关于第二个争议的焦点,也就是涉及“买卖不破租赁”的问题。买卖不破除租赁,是指租赁房屋被买卖的场合,承租人对于该房的使用权,不因买卖而受到影响。具体到合同法就是该法第229条的规定“租赁物
5、在租赁期间发生所有权变动的,不影响租赁合同的效力”。买卖不破租赁的构成要件包括:(1)须有房屋租赁合同;(2)须房屋已交付承租人使用;(3)须房屋被买卖。它的效力是买受人所取得的对于租赁房屋的所有权,受到承租人对于该房用益权的抗辩,从而不能使租赁关系被破除而终止,该租赁关系仍然存在,承租人对于房屋的用益权不受买卖效力的影响。也就是说尽管房屋产权已经转让,由于安某与商场存在租赁关系,安某仍可以请求继续承租该铺面。但由于安某与商场存在的是不定期租赁关系,商铺新所有权人可在给予安某合理时间的提早通知后,解除与安某的租赁合同。【律师提醒】“买卖不破租赁”作为法律保障承租人权利的一项规定,很好地起到了保护承租人合法权益地作用。房屋承租人与产权人的纠纷屡见不鲜,我们借这个具有典型性的案例,向大家浅显地讲解一下买卖不破租赁制度,希望有助于您利用法律武器保护自己的合法权益。
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