对当前房地产市场形势的几点分析和建议.doc
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1、对当前房地产市场形势的几点分析和建议总体看,2008年19月房地产市场整体继续向下调整。继2季度70大中城市二手住宅销售价格同比下降之后,70大中城市房屋销售价格和新建商品住宅销售价格在8月份和9月份连续出现环比下降局面,房地产开发投资意愿持续下降。从周期分析的角度看,我国房地产市场现在已经进入了一次尚未见底、可能持续23年的衰退。一、2008年19月房地产市场运行状况(一)房地产市场销量增长连续12个月维持下行2008年房地产市场继续去年4季度的下行态势,在未来收入预期显著下降,以及资产价格暴跌带来负的财富效应背景下,民众购房意愿普遍下降。19月商品房屋销售面积同比负增长14.9%。商品住宅
2、、办公楼、商业用房等各种主要类型物业的销售面积均同比下降。商品房屋空置面积迅速增加,2008年8月末同比增加8.7%。购房者“观望”态势从珠三角区域已经逐步蔓延到全国范围。40个重点城市中有15个城市商品房屋销售面积比去年减少30%以上,北京、深圳、宁波等城市商品房屋销售面积甚至同比下降50%左右。(二)70个大中城市房价出现绝对下降2008年19月,70大中城市房屋销售价格同比涨幅逐月快速回落,环比价格小幅波动。房屋销售价格环比涨幅由2007年3季度的4.36%降为4季度的2.62%,继而又降为2008年1季度的0.8%和2季度的0.3%,7月为0.1%,8月和9月则为0.1%。其中,商品住
3、宅销售价格环比涨幅由2007年3季度的4.77%降为4季度的3.23%、2008年1季度的0.8%和2季度的0.4%,7月为0.1%,8月则为0.1%,9月为0.3%;二手住宅销售价格环比涨幅由2007年3季度的5.19%降为4季度的1.81%和2008年1季度的0.4%,2季度则为0.1%,7月为0.1%,8月则不升不降,9月为0.3%。2008年上半年,70大中城市中有20%的城市住房价格出现下降,7月和8月这些城市住房价格继续下降。其中,珠三角地区主要城市房价出现较大幅度下降,深圳商品住宅和二手住宅销售价格比年初分别下降了10%和15%,90平方米以下商品住宅销售价格比年初下降了15%;
4、广州、惠州商品住宅和二手住宅销售价格均比年初下降5%左右。此外,长三角地区中的上海住房价格上半年保持小幅上涨,7月和8月则开始绝对下降,杭州和宁波住宅价格出现下降。前8个月,东北地区中的沈阳、黄河中游地区中的郑州和包头、长江中游地区中的南昌、大西南地区中的重庆、成都、遵义等城市的商品住宅或二手住宅价格出现不同程度的下降。北京住房价格仍保持小幅上涨。(三)房地产开发投资意愿持续下降2008年19月,房地产开发完成投资同比增长26.5%,增幅比去年同期减少3.8个百分点,而上半年房地产开发投资增幅比去年同期增加5个百分点,说明79月房地产开发投资增长出现快速下降。今年18月,房地产开发企业购置土地
5、面积增幅比去年同期减少12.5个百分点;前8个月商品房新开工面积、施工面积增幅分别比去年同期减少8.5个和1个百分点。从不同物业类型看,商品住宅、办公楼、商业用房1季度的各项建设指标增幅均同比增加,2季度以后多数指标则出现同比下降。国房景气指数自去年11月份以来连续10个月持续下降。(四)房地产开发企业资金链条日趋紧张我国房地产开发企业融资渠道单一,2007年,与房屋需求相关的定金及预收款、个人按揭贷款的比重之和占到了42%、银行贷款占比为17%,二者之和占到了房地产开发企业资金来源的60%。2008年18月,受从紧货币政策影响,房地产开发资金来源中的国内贷款增幅逐步下降,由12月的36.9%
6、逐月降至18月的11.5%,其中,银行贷款的增幅由12月的38.3%逐月降至18月的10.5%。2008年前8个月,受房地产市场需求增长减缓的影响,定金及预收款和个人按揭贷款的增幅均逐月下降。个人按揭贷款增幅由12月的30.1%逐月降至18月负增长10.1%,18月增幅同比减少了80个百分点。二、对当前房地产市场形势的几点判断(一)房地产市场已经进入一次尚未见底、可能持续23年的衰退严格地说,“市场观望态势”已经不能反映当前房地产市场的局势。人们已经清楚地看到了“国民经济以及收入增长下行周期”的到来,开始显著地、大幅地减少住房、汽车等耐用品的支出。房地产市场的起伏最终由宏观经济形势变动所决定。
7、例如,超常的外部需求拉动经济偏热、外汇储备猛增和流动性过剩等宏观经济环境,决定了近年、特别是2007年包括房地产市场的火爆,以及整个资产市场价格的全面暴涨。同样,始自2007年4季度的宏观经济下行,叠加一系列房地产政策带来的不确定性影响,决定了本轮房地产市场的大幅调整。从长期的、经济周期阶段分析角度看,我国的房地产市场在20052007年期间处于繁荣期,即周期的顶部区域。其特征是量、价的持续上行,市场中投机者活跃,房地产商利润率较高。进入2008年,房地产市场开始呈现销售量急剧下降,但房价还保持相对稳定、市场上新增楼盘逐渐减少的特征,这实际上标志着房地产市场已从周期的繁荣阶段进入到衰退阶段。我
8、国房地产业从1998年才开始初步形成,人们还没有真正经历过一个完整的房地产市场周期,缺乏对我国房地产周期特征的认识,因此还很难判断这到一个衰退期有多长,底部有多深。另外,房地产周期与整个宏观经济周期密切相关,而后者的发展趋势又决定于国内外多种因素的变化,目前前景还不十分明朗,这也增加了对房地产市场发展趋势进行判断的难度。(二)房地产价格较大幅度普跌将难以避免第一,8月份数据表明,全国70个大中城市房屋销售价格环比涨幅为0.1,即环比价格指数在100以下,已经出现绝对下降。这是多年以来的第一次,很可能是具有标志性意义的转折点。第二,许多开发商的价格策略是“明稳暗降”,即表面上保持价格不变,实际上
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