物业管理早期介入和售楼中心管理服务重难点分析.doc
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1、-范文最新推荐- 物业管理早期介入和售楼中心管理服务重难点分析 物业管理早期介入和售楼中心管理服务重难点分析物业管理早期介入是从物业管理角度,对物业的规划设计,建筑安装、设施配置、设备选型等方面提出合理化意见和建议,使之既符合相关规范要求,又满足使用和维护方便,尽可能减少疏漏,保证质量,节约成本。随着物业管理的发展,服务范围也在不断拓展,售楼中心的管理已成为早期介入阶段重要的工作内容。售楼中心作为项目形象展示窗口,通过对中心整体物业的安全保卫、管理养护和物业服务人员的操作规范管理,为客户提供优质服务,创造售楼中心优良环境,同时,统筹区域内各项设施的管理养护,配合开发商和销售公司进行营销活动开展
2、,以良好的售楼物管服务,建立物业品牌形象。现结合香格里售楼中心,对工作中的重难点作如下分析:1、作为客户进入售楼中心的第一感观,可从看到、听到、感受到三个方面来评价工作质量,因此,售楼中心的环境管理与员工的礼仪规范是影响客户第一感观的主要因素。与成熟小区相比,售楼中心的服务要求更讲究细节性、及时性、礼节性。在售楼中心这个较小的服务区域内,客户的来访有相对集中的特点,针对这个特点,每个服务人员的分工就并非单一和绝对,随时观察现场动态,根据客户需求提供及时服务,配合与协作营造的氛围让客户感受到充分的重视,这也是服务所要达到的目的。2、质量标准拟定与实施是一项系统的工作,也是售楼中心管理必备的规范性
3、文件。每个项目的规模、定位和运作方式不同,决定了售楼中心质量标准必须符合本项目的实际情况,具有实操性。目前,售楼中心还没有统一的质量标准模式,我认为可以参照写字楼和星级宾馆的大堂管理服务标准进行拟定。3、车辆管理是秩序维护中的难点之一,售楼中心一般设在交通方便且位置显眼的地方,但紧邻工地和道路,多采用临时停车点,在周末或节假日客户来访高峰期,安全隐患特别突出,为了减少隐患,可从以下方面入手进行管理:(1)内部员工车辆与客户车辆分区停放,机动车与非机动车分区停放。(2)完善车位标识和泊车区域的提示、警示标志的安放,做到告知提示到位。(3)合理规划车行路线,规范车岗的指引导向手势,并加强泊车区域的
4、巡查。(4)对行车纠纷、来车不服从引导、暂无车位等突发事件,要有处理预案,队员要明白处理程序。4、售楼中心作为开发、销售、物管三方的工作衔接点,与各单位的关系协调也应在工作中重视,三方工作相对独立,但对于同一项目而言,协作配合一直贯穿始终,良好的关系能使服务管理起到事半功倍的效果。此外,售楼中心水电线路一般是搭接施工方的施工用水用电,排水也多采用施工的临时排水系统,施工过程的可变因素往往会影响售楼中心正常运行,因此与施工方保持畅通沟通也十分必要。5、售楼中心多地处新区,生活配套设施极不完善,作业层员工特别是秩序维护队员的吃饭、住宿、休闲等问题相当突出,这也是售楼中心员工流动大的原因之一。因此,
5、加强员工关怀,积极向开发商争取,从根本上解决员工生活问题,是服务管理的必要保障。 见习报告简介: 在车间参加钢结构的放样、切割、钻孔、剖口、焊接、矫正等工作。并参与了钢结构的现场安装施工,学习钢结构工程的施工技术和施工组织管理方法,学习和应用有关工程施工规范及质量检验评定标准,学习施工过程中对技术的处理方法。关键字:见习报告实习目的:通过接触和参加一线工作,了解本公司的实际加工制作和安装过程,对钢结构有一个比较深刻的认识,为以后的工作打下基础。实习内容:在车间参加钢结构的放样、切割、钻孔、剖口、焊接、矫正等工作。并参与了钢结构的现场安装施工,学习钢结构工程的施工技术和施工组织管理方法,学习和应
6、用有关工程施工规范及质量检验评定标准,学习施工过程中对技术的处理方法。实习概况:在车间参加刚结构的加工制作实习,在南京德基广场工地参加钢结构安装实习。遵守车间和工地安全规章制度。出勤率高。积极向工人师傅请教。对钢结构的加工制作以及安装等有了很具体的了解。同时对部分工程进行了实践操作。实习期间完成了实习任务,达到了实习目的。工程简介:南京德基广场装饰工程,位于南京新街口。我公司承建的是幕墙及天幕钢结构部分。总工程量为一百多吨。幕墙由九根高约四十米的格构式钢柱和多根圆弧钢梁组成。天幕是由十三根鱼腹梁和相应的檩条、拉条构成。第一部分 加工制作加工制作是钢结构工程由图纸变为实物的第一步,所以是十分重要
7、的。它的好坏直接决定着以后安装的顺利与否以及最终的工程质量。了解它对我以后的设计工作也有很大的帮助。(一)放样放样工作包括以下内容:核对图纸的安装尺寸和孔距,以1:1的大样放出节点,核对各部分的尺寸;制作样板和样杆作为下料、弯曲、铣、刨、钻孔等加工的依据。放样时要注意考虑加工余量。焊接构件要求按工艺要求放出焊接收缩量。不同规格、不同牌号的零件应分别号料,同一种材料按照“先大后小”的原则依次划线。(二)切割钢材下料常用气割、机切和锯切等方法,其中气割的质量最不稳定。所以在进行气割时一定要要由有工作经验的工人师傅来操作或在旁边指导。(三) 钻孔孔的加工在钢结构制作过程中占有一定的比重,尤其是在网架
8、的球加工过程中,钻孔占了整个工序的大部分。钻孔的加工方法可分为划线钻孔和数控钻孔。钻孔的设备有悬臂式钻床、立式钻床和数控钻床。网架的球加工主要使用立式钻床。球加工的过程是先在球上切削一个面,切削厚度由螺栓直径决定。以48mm为界,48mm以下为5mm,以上为8mm。再在这个面上钻孔,以这个孔为基准面确定加工其他孔。(四) 剖口对于需要对接焊接的构件,一般需要进行剖口。1. 1.对于板材,可是用铣边机。铣边机对钢板焊前的坡口边、斜边、直边、u形边缘,可一次铣削成型。工作效率高,能耗少,操作方便。2.2. 对于钢管,可直接用车床进行剖口。一些口径较小的管子甚至可以直接用车床进行割削。3.3. 对于
9、其它一些形状复杂的构件一般用气割机进行剖口。这种方法简单易行,效率高,能满足开v形、x形坡口大的要求。但在切割后一定要注意清理干净氧化铁残渣。(五)焊接焊接是钢结构加工制作过程中最重要也是最难控制的一个环节。钢结构常用的焊接方法有手工电弧焊、埋弧自动焊、二氧化碳气体保护焊等。(1)埋弧自动焊适用于较长焊缝,如焊接h型钢;它的焊接质量稳定,利于自动化生产;但是它需要专门的生产线,设备占地面积大,不利于搬运。(2)二氧化碳气体保护焊主要用在重要构件拼装上,它的优点是焊接质量较稳定,效率高,连续性好,是我们厂车间最常用的焊接方式。(3)手工电弧焊效率较低,质量稳定性随操作者波动较大。但是它有携带方便
10、的特点,是工地现场最常用的焊接方法。由于焊接是通过高温将金属融化将它们连接在一起,然后再冷却。这使得焊接部位难免出现一些缺陷。如气孔、夹渣、咬边、焊瘤等。这些缺陷会直接影响到焊缝的受力性能。咬防治这些缺陷,就必须严格按照焊接操作规程来操作,焊工要有上岗证。焊缝的检测方法是根据焊缝等级来确定的。钢结构的焊缝等级分为三级。三级是最低一级,通常只需要用肉眼观察外表就行了;一、二级则需要进行超声波探伤,检查比率分别为100和20。(六) 矫正当构件经过前面一系列的加工程序后,会出现弯曲、凹凸不平等现象,这是就要对构件进行矫正。矫正的方法主要有机械矫正、火焰矫正、手工矫正等。1.1.机械矫正适用于批量较
11、大、形状比较一致的钢材和构件的矫正。如焊接h型钢。2.2.火焰矫正较为灵活,对于变形较大的构件也能处理。但是对于火焰的温度、加热的方法等不容易准确掌握,因而质量没有机械矫正稳定。3.3.手工矫正具有灵活简单、成本低的优点,但准确度差。只能适用于对尺寸精度要求不高的构件。(七) 表面处理这是钢结构构件出厂前的最后一道程序。一般有除锈和喷漆组成。其中除锈这道工序的先后由于加工对象的不同而不同。例如网架的杆子是在其它加工完成之后再由抛丸机来除锈;而格构式柱则由于体积的原因必须在一开始就要进行抛丸除锈。第二部分 钢结构的安装钢结构的安装是把运到现场的各种构件用电焊、高强螺栓、普通螺栓等方法连接起来成为
12、一个整体。我这次实习时所参与的是南京德基广场工程是一个幕墙工程。它的安装难度在于要把九根在地上拼接好的长四十多米的钢柱吊起并准确挂到四十米高的悬挑钢梁上。由于工程地处南京市最繁华的新接口,四周仅有宽六七米的很狭小的一块空地可被使用。而汽吊的展开宽度就有三四米;且当时施工时正处冬季,白天短,夜晚长,工期又紧。但是由于动工前准备工作做得充分,施工组织得周密,使得我们克服了各种困难,如期完工。由于钢柱是由两根直圆钢管和一根圆弧钢管组成的格构式柱,每根重达7.7吨,重心有偏移,且钢柱长度较长。为了能使钢柱准确而平稳得吊装到指定位置,我们采用了两点递送法。准备了两台汽吊,以一台七十吨的汽吊为主吊,另以一
13、台二十吨的汽吊为副吊。吊点分别为柱长的1/3处。主机在上,承受钢柱的主要荷载。副机在下,配合主机起钩,随主机的起吊,副机行走或旋转,将钢柱脚递送到柱基础附近后,副机摘掉钩子卸载,最后由主机和3吨铁葫芦将柱子安装就位。在这样一次安装过程中,协调指挥相当重要。要同时指挥协调两台吊车、40米高处悬挑梁上和底下柱脚处的安装人员。如果一个环节出了问题,那将造成不可想象的后果。但现场的施工人员很好地协调指挥全过程。这令我大开眼界。除了钢柱外,天幕的鱼腹钢梁的安装也是一个难点。由于造型的需要,鱼腹钢梁有一半是没有肋板的,而梁因为考虑到热胀冷缩必须设计成一端简支一端滑动的简支梁,且梁的两端有一定的高差,这就造
14、成了在安装后出现了沉降不均匀的现象,使得后装上的檩条高低不平。这些直接影响了后续玻璃的安装。最后我们想了个办法,用千斤顶从低位的滑动支座处将沉降过大的钢梁顶上去的办法将梁矫正。后来在装完檩条后装拉条时有出现了同一问题,也是采用这一办法解决的。通过这次现场施工实习,我不但学到了高大构件的吊装过程,还从天幕的安装中得到了一点启示,那就是在设计这种拱行简支梁时,要考虑到他们的沉降是否均匀,他们的水平变形是比较大的。 尊敬的各位领导: 一、认真落实教育优先发展是实施素质教育的前提 一年来,镇党委政府以十六大精神为指导,认真贯彻三个代表重要思想和全国基础教育工作会议精神,大力实施“科教兴镇”战略,把教育
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