加强房屋产权产籍管理促进房地产业健康发展.doc
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1、-范文最新推荐- 加强房屋产权产籍管理促进房地产业健康发展 加强房屋产权产籍管理促进房地产业健康发展 文章作者:勤勤恳恳 文章加入时间:2005年10月22日11:45 近几年来,房地产市场发展迅速,大量的商品房、房改房屋涌入市场,房地产交易日趋频繁,致使产权产籍管理工作任务更加繁重,旧的管理模式跟不上市场发展的需要,管理滞后,出现了如房地产开发商不按规定预售房屋、新建房屋逾期不办理权属登记、非法交易拒不办理过户等突出问题。 这些问题如果不及时用法律手段解决,房地产市场秩序就会混乱,就容易出现产权纠纷,使权利人的合法权益受到影响。产权产籍管理作为保护房屋权利人合法权益、促进经济发展的一项重要工
2、作,尤其显得重要。加强产权产籍管理工作无疑更有助于保护房地产权利人的合法权益。产权产籍管理贯穿房地产开发、建设、使用的全过程,因此,加强产权产籍管理工作对房地产开发建设、促进经济发展具有极为重要的意义。 房地产产权产籍管理是房地产行政管理的基础工作,因此 加强产权产籍管理必须有一支具有较高法律素质和业务水平的管理队伍。房地产产权产籍管理指各级人民政府房地产管理机关依据宪法、城市房地产管理法等法律及有关的政策,对辖区内房屋产权产籍管理进行指导、监督、服务等一系列的行政性的组织活动。这项工作政策性强、业务技术高、应用法律法规较多,不但涉及到房地产管理方面的法律规章,还涉及到测绘、档案科学。这就要求
3、管理人员除掌握房地产管理方面的法律规章规范性文件以外,还要学习相关知识。 只有依法加强产权产籍管理,才能真正保护房屋权利人的合法权益,保证房地业的健康良性发展。加强产权产籍管理,必须严格按照法定程序开展产权产籍管理工作。近年来,我国房地产法律法规体系建设日趋完善,产权产籍管理逐步实现了有法可依、有章可循,建设部、省政府和建设厅先后出台了一系列产权产籍管理方面的规章和规范性文件,这些法规、规章、规范性文件可以说是产权产籍管理工作的宝典,具有很强的科学性,我们必须严格按照这些法规规定的程序办事,严把每一道关口,决不能偏离这条准绳,随意扩大自由裁量权。做好这项工作,还必须坚持严把“四关”,即房地产登
4、记确权*审查关、测绘图纸审核关、审批盖章发证关、产权产籍档案存档检验关。 加强产权产籍管理,必须加强对违反产权产籍管理行为的监察、查处力度,维护正常的房地产管理秩序。由于近年来产权产籍管理工作一直是重管理轻宣传教育,一些单位房地产法律意识淡薄,房地产市场出现了一些违法现象,如产权单位逾期不办理产权登记、逾期不换发新证、私自进行房地产转让不办理交易手续等等。对这些现象,一方面我们要对其进行房地产管理政策法规宣传教育,另一方面要加大房地产监察力度,发现问题及时责令当事人限期整改,防止给权利人造成更大的损失。同时,要对一些典型案件进行立案查处,对不能限期整改的,依法申请人民法院强制执行。 加强产权产
5、籍管理必须建立现代化的科学管理机制和模式,实行产籍微机化管理。首先,将众多房屋档案录入电脑,实行微机化、科学化管理,解决查阅房产档案难度,使查阅档案发展迅速而简便。其次,电脑应用到房地产权属登记确权以及抵押鉴证中,既提高了工作效率及工作质量又彻底避免了房产重复确权、登记的弊端。即在办理房产登记确权之前,都要经过电脑查询,检验该房产是否已登记,才给予受理登记。再次,在抵押登记中,有利于严格把好抵押登记关,维护了房产抵押贷款市场秩序。 网络业的发展,为房屋产籍的充分利用注入了新的活力,也为房地产业的发展构建了操作平台,消费者可以在此查阅信息,咨询政策法规,寻求法律支持,还可以了解市场行情,拓宽采购
6、渠道。房地产管理部门通过建立网站可以对用户作政策咨询、服务指导,准确了解资料或做出正确理性的购买决定。同时,也使产权产籍管理工作日趋实现动态管理,做到信息化、系统化、规范化,向着国际先进的管理模式靠拢,推动本地区的经济发展。 文章出处: 【大 中 小】 【打印】 【关闭】 实习报告法学类首先,我想向所有为我的实习提供帮助和指导的四平市中级人民法院的工作人员和我的指导老师致谢,感谢你们为我的顺利实习所作的帮助和努力。我的实习是由南开大学法律系和四平市中院共同安排的。通过实习,我在我的第二专业法学领域获得了实际的工作经验,巩固并检验了自己两年本科学习的知识水平。实习期间,我了解并参与了大量民事诉讼
7、的庭审过程,在一些案件的审理中还担任了书记员的工作,并且对部分参与案件提出了自己的想法。在此期间,我进一步学习了民法及民事诉讼法,对程序问题有了更深的理解,将理论与实践有机结合起来。我的工作得到了实习单位充分的肯定和较好的评价。实习期间我主要对关于郭继魁与四平市中兴经贸有限公司、四平市中兴建筑公司、四平市中兴房地产开发公司及尹杰买卖合同纠纷一案进行了深入的研究,参加了案件审理的全过程,并被特许参加合议庭评议。案件具体情况如下:一、案件的由来和审理经过郭继魁与中兴经贸有限公司、中兴建筑公司、中兴房地产开发公司及尹杰买卖合同纠纷一案由四平市铁西区人民法院20xx年4月29日作出(20xx)四西民二
8、初字第349号民事判决。宣判后,郭继魁不服,提出上诉,四平市中院于20xx年7月4日立案,并依法组成合议庭,公开开庭进行了审理,上诉人郭继魁、委托代理人盖如涛,被上诉人四平市中兴经贸有限公司(以下简称经贸公司)委托代理人胡振儒,被上诉人四平市中兴建筑公司(以下简称建筑公司)委托代理人苏军,被上诉人四平市中兴房地产开发公司(以下简称开发公司)委托代理人付佳宾,被上诉人尹杰、委托代理人窦树法到庭参加诉讼,本案现已审理终结。二、当事人和其他诉讼参加人情况上诉人(原审原告):郭继魁委托代理人:盖如涛。被上诉人(原审被告):中兴经贸有限公司。法定代表人:刘连贵委托代理人:胡振儒被上诉人(原审被告):中兴
9、建筑公司法定代表人:刘连贵委托代理人:苏军,被上诉人(原审被告):中兴房地产开发公司法定代表人:吴孝贵委托代理人:付佳宾,被上诉人(原审第三人)尹杰,委托代理人:窦树法三、原判要点和上诉的主要内容原告郭继魁诉称:1999年6月7日原告与被告四平市中兴建筑公司签订商品房出售协议书,将中兴二期工程-,2/0A-B轴约86平方米商网出售给原告,原告按合同约定交房款30万元,后又于1999年9月26日、9月30日分两笔交增面积款13万元。但被告四平市中兴经贸有限公司至今未履行合同,交付房屋。此房于20xx年5月被被告四平市中兴房地产开发公司卖给第三人尹杰,是重复买卖,这种行为是无效的。现原告诉至法院,
10、要求被告四平市中兴经贸有限公司履行合同交付房屋,并承担诉讼费。被告四平市中兴经贸有限公司(以下简称经贸公司)辩称:原告所述无异议。被告四平市中兴建筑公司与原告所签的合同是受经贸公司的委托,是合法有效的,原告是初始买受人,交付了全部房款,应予以保护。第三人与四平市中兴房地产开发公司所签购房合同是重复买卖行为,开发公司发现重复出售后,已通知第三人解除合同,且第三人的房款未全部支付现金,是用一辆车折抵了20万元房款,是无效合同,经贸公司可以按照规定赔偿第三人损失。被告四平市中兴建筑公司(以下简称建筑公司)辩称:被告建筑公司与原告签订的购房合同合法有效,原告已按合同约定交纳了全部房款,第三人与四平市中
11、兴房地产开发公司签订了购房合同属于重复买卖,是无效合同,不应支持。被告四平市中兴房地产开发公司(以下简称开发公司)在法定期限内未做答辩。第三人尹杰诉称:第三人于20xx年4月6日与被告开发公司签订商品房销售合同是合法有效的,且被告经贸公司已确认了第三人的买卖关系;他们之间是恶意串通,损害了第三人的利益。原审法院认为:与原告签合同的被告建筑公司不具有销售房屋主体资格,与第三人签合同的被告开发公司具有销售房屋的主体资格,虽然原告购房时间早于第三人买房时间,但原告与第三人的各自买受行为不是建立在同等条件之上,故不存在初始买受权问题,原告与被告建筑公司签订的购房协议书无效。但被告建筑公司明知不具有预售
12、商品房条件就与原告签订了商品房买卖合同,且受益人被告经贸公司在同意此房卖给原告之前,就已给第三人换了房款收据,因此二被告的行为对原告是一种欺诈行为。被告经贸公司以持有商品房出售许可证为由,愿将争议房屋卖给原告,但许可证是在20xx年7月取得的,不能对抗以前的买卖行为。被告开发公司发现该商网重复出售后,于20xx年9月6日向第三人发出通知,因无权出售此房,要求解除合同。但被告经贸公司于20xx年5月17日给第三人更换了交付房款的收据,换收据的行为就是被告中兴经贸公司同意将此房出售给第三人的意思表示,解除合同是单方行为,是无效的。因此,第三人与被告开发公司所签购房合同是合法有效的。依照中华人民共和
13、国合同法第六十条、中华人民共和国消费者权益保护法第五十九条之规定,判决:被告四平市中兴房地产开发公司与第三人尹杰签订的合同合法有效,其买卖关系成立;被告四平市中兴建筑公司与原告郭继魁签订的合同无效,被告四平市中兴建筑公司于本判决发生法律效力之日起立即返还原告郭继魁购房款43万元,并给予房款43万元一倍的赔偿损失,两项合计86万元。被告四平市中兴经贸有限公司承担连带责任。上诉人郭继魁请求撤销原审法院判决,依法重新判决郭继魁与建筑公司买卖商品房合同合法有效,保护上诉人的初始买受权。其理由概括为:建筑公司是该房屋的施工单位,出卖此房是该楼房投资人经贸公司委托同意的,卖房款由经贸公司用于支付工程款。此
14、后经贸公司于20xx年7月取得商品房销(预)售许可证后,又对建筑公司买房行为再次予以确认。郭继魁买房是1999年6月7日,尹杰重复买该房合同是二年后的20xx年5月,同尹杰算帐“换据”是20xx年6月,均在经贸公司20xx年7月取得商品房销(预)售许可证之前。但尹杰的购房合同,此前卖房人已声明废止,而对上诉人购房协议,卖房人在取得商品房销(预)售许可证后又予确认。据此应认定初始购房合同有效,此后重复购房合同无效。被上诉人经贸公司、建筑公司、开发公司对上诉人的上诉请求及理由无异议,经贸公司同意按照规定赔偿第三人的损失。被上诉人尹杰辩称:原审判决正确,应予维持。上诉人郭继魁与经贸公司、建筑公司、开
15、发公司之间恶意串通损害第三人的利益。尹杰与开发公司签订的商品房销售合同是合法有效的,购房款已按合同约定全部交齐。且被经贸公司以开具购房款收据的形式予以确认,因而尹杰的合法权益应受到保护。四、对事实和证据的分析及认定1996年9月四平市计划委员会批准开发建设座落于四平市铁西区英雄大街20号:0204-39的站前批发市场项目。项目开发人是开发公司,投资并组织建筑施工管理人是经贸公司,建筑施工是建筑公司。工程于1998年6月开工。1999年6月7日郭继魁与建筑公司签订了购房协议书(建筑公司对外销售商品房是由经贸公司委托),郭继魁购买中兴在建二期工程一层商网-,2/0A-B轴,建筑面积约86平方米,交
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