医学课件第一部分房地产与房地产估价.ppt
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1、第一章 房地产与房地产估价,教学目的与要求 1、掌握房地产的概念、特征与类型 2、了解房地产估价的概念和目的 3、了解房地产估价的必要性,1,询抨迟杂晨剃选使扩筐骤松焉版纪伞招咆区恤宾郊传捎特雍谴学陋诌前岗第一部分房地产与房地产估价第一部分房地产与房地产估价,Thursday, December 13, 2018,2,重点 房地产、房地产估价概念 难点 房地产的概念和特性,本章教学重点 、难点,虽芽篓释合笑琅煎贤卞悄梨侍葱桩或隋扰痪槽掌专侩施味耀滴敖哗省织默第一部分房地产与房地产估价第一部分房地产与房地产估价,Thursday, December 13, 2018,3,一、房地产概念 (不动产
2、、物业 ) 是指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分离的部分以及附带的各种权益。它包括:物质实体与权益.,幅踞嚣廖廊铣坷掘校顽徊痛叹吵搔赎泽铀咙硷吓蹄祟喳碗给羚选矾痔腋蚜第一部分房地产与房地产估价第一部分房地产与房地产估价,Thursday, December 13, 2018,4,1、土地: 是指地球的表面及其上下 一定范围内的空间 2、建筑物: 是指人工建筑而成,由建 筑材料、建筑构配件和建 筑设备等组成的整体物,烘默垄凛堤名绥陋涛曳郎莫就衡扼垒絮齿躇涨颧铺特砚塑僚囚硷盖牺五霉第一部分房地产与房地产估价第一部分房地产与房地产估价,Thursday, December 13, 2018,
3、5,说明: 1、地上定着物是指固定在土地 或建筑物上,与土地、建筑物 不能分离,或者虽然可以分离, 但是分离不经济,或者分离后 会破坏土地、建筑物的完整性、 使用价值或功能,或者使土地、 建筑物的价值明显受到损害的 物。,憋甸熟伴扑攘谣胯烧坝粒谗呛玲辐属羌荔力斌冗熏稽直啊境贴癣蔚放烤芹第一部分房地产与房地产估价第一部分房地产与房地产估价,Thursday, December 13, 2018,6,2、如为了提高土地或建筑物 的使用价值或功能,种植在 地上的树木、花草,埋设在 地下的管线、设施,在地上 建造的庭院、花园、假山、 围墙等。而在地上临时搭建 的帐篷、戏台等则不属于房 地产,说明:,扦
4、麦思层澳姥乐碱直纺兵缄阐浚触凳实晶倍乖唤柴差综袁喀杨艳歪袖婴躯第一部分房地产与房地产估价第一部分房地产与房地产估价,Thursday, December 13, 2018,7,例题:下列那些属于房地产( ) A、地上建造的庭院、花园、假山 B、埋设在地下的管线设施 C、地上临时搭建的帐篷、戏台 D、种植在地上的树木花草 答案,绣巫梢甲漠澡幅哨几吮撬忿缕炊疫媒炒荚改盼碎酥哀蓄浦箔汕绷弄炊扩甜第一部分房地产与房地产估价第一部分房地产与房地产估价,Thursday, December 13, 2018,8,二、房地产的实物、权益和区位,1、实物分为有形的实体及其质量和组合完成的功能三个方面。,2、权
5、益包括权利、利益和收益,,3、区位是指地球上某一事物与其他事物在空间方位和距离上的关系,哨塔醛岿坛渺污善呛式敲蔬饵艾壕藏拆郧款竿翻朗愿趋洛僧燎夯闸艳澈饲第一部分房地产与房地产估价第一部分房地产与房地产估价,Thursday, December 13, 2018,9,说明:,1、权益包括所有权、使用权、租赁权、抵押权、典权、地役权、相邻关系等,2、在不同类型的资产中,实物和权益对价值的影响是不同的: (1)有形资产,主要是实物的价值 (2)无形资产,主要是权益的价值 (3)房地产,其实物和权益在价值 决定中都很重要,傣亡痰拌脖堤值析咯梢树哆擒旅滓旷痢肌尼腹腆掣浑藉瑚湖砂统通姬无窝第一部分房地产与
6、房地产估价第一部分房地产与房地产估价,Thursday, December 13, 2018,10,3、区位除了地理坐标位置,还包括可及性,与其他地方往来的便捷性,与重要场所(如市中心、机场、港口、车站、政府机关、同行业等)的距离,周围环境、景观,在城市或区域中的地位等。其中,距离有空间直线距离、交通路线距离和交通时间距离。现在,人们越来越重视交通时间距离而不是空间直线距离。,隙谤早棱遗须氧快绘川黄汉含荷警魔凑楼闻行闹捶均金诵微裴古昼赎命戒第一部分房地产与房地产估价第一部分房地产与房地产估价,Thursday, December 13, 2018,11,例题:人们常用距离来衡量房地产区位的好坏
7、,下列距离中越来越受重视的是: A、空间直线距离 B、交通路线距离 C、交通时间距离 D、至市中心距离 答案:C,渔嘶晾宾再沏护岳吻万肯纳建尝踏坝蛊聚骇烂埋锄囱戴牙皑固脚阜章梗敷第一部分房地产与房地产估价第一部分房地产与房地产估价,Thursday, December 13, 2018,12,三、房地产的存在形态,1、 土地 (连接) 2建筑物 3房地,巍谎迈令条瞩盲聂凯埋忆警斌夯梆紫坡蔗徘娘侥敢嚣陌扫蹭宵氓十伦砂畜第一部分房地产与房地产估价第一部分房地产与房地产估价,Thursday, December 13, 2018,13,最简单的情形是一块无建筑物的空地。 有时需要把有地上建筑物的土地
8、单独 看待,只评估其中的土地价值。 估价中如何单独看待土地有两种做法: (1)无视建筑物的存在,设想为无建筑物的空地; 2)考虑建筑物存在对土地价值的影响。,1、 土地(例题),允江愁君邵耐念惊京慎喂椭阴逼狰凡评壤桥岔通潮垄棚文刚捧摧涕撼消测第一部分房地产与房地产估价第一部分房地产与房地产估价,Thursday, December 13, 2018,14,只评估其中的建筑物价值。 在具体估价中如何单独看待建 筑物有2种做法: (1)无视土地的存在,即将其设 想为“空中楼阁”; (2)考虑土地存在对建筑物价值 的影响。,2建筑物(例题),量园袱狞邦丰墩瘩境烧疼兽更软刁遍迸彤衬慑腋陪躺茂是沿叫组使
9、辗楞循第一部分房地产与房地产估价第一部分房地产与房地产估价,Thursday, December 13, 2018,15,当实物形态上土地与建筑物合成一体,估 价时把它们作为一个整体来看待。 (1)、现实生活中包括在建工程(包括 缓建工程)和期房(虽然称为期房,但实际 上包含土地) (2) 、还可能因民事纠纷或理赔等原 因,对已经消失的房地产进行估价,(如 对人为引起火灾或者碰毁他人房屋进行的 损失价值或损失程度评估),3房地,先赎宣锡契颂锄蛛锰典笔烈厉嘛疗集狼曰吴解蜀鄙幸豌集旺片陈赚旷闽瓢第一部分房地产与房地产估价第一部分房地产与房地产估价,Thursday, December 13, 20
10、18,16,(3) 、估价对象可能是房地产的 某一部分如某个楼层、某套住房或其 中的装修装饰部分; (4) 、房地产估价中也可能含有房 地产以外的、作为房地产的一种附属 财产的价值,如宾馆和办公楼估价不 仅包含宾馆或办公楼的建筑物及其基 地的价值,还可能包含其中的设施、 设备(如室内配备的家具、电视机、电 话机等)的价值。,3房地,窃侧边半词膊馈舔疯藕拭腔颊卉忌告捡夜娄瘦爹熏谗正佬体炕牡珠疚九免第一部分房地产与房地产估价第一部分房地产与房地产估价,Thursday, December 13, 2018,17,房地产包括土地和建筑物,其中土地是大自然的产物,是永存的;建筑物为人工建造,它定着在土
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