最新股权并购房地产企业尽职调查提纲.docx
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1、股权并购房地产企业尽职调查提纲目 录一、主体资格3二、分支机构4三、资产4四、债权7五、债务7六、实收资本7七、资本公积与盈余公积8八、对外担保8九、重大合同9十、争议和行政处罚情况10十一、人力资源10十二、税务11一、主体资格 主要查阅如下文件和资料: (一)、 企业法人营业执照 1、企业法人营业执照营业执照上记载的主要内容:名称、住所、法定代表人、注册资本、企业类型、经营范围、营业期限和成立日期等。 2、营业执照的审查事项 (1)营业执照的基本内容 应当将营业执照与其他主体资格文件(包括但不限于企业房地产开发资质、公司章程、合资合同等)进行核对,以确认该营业执照上记载的情况(即在工商登记
2、主管机关登记的情况)与其实际的现状是否相符。 (2)正本和副本 应对营业执照正本和副本都进行审查,并对正本和副本进行核对。需要特别注意的是副本上除记载与正本相同的登记事项外,还记载年检情况等其他事项。 (3)年检记录 (二)、出资协议、合同 通过对该协议或合同的审查,能够了解各方股东之间约定的权利义务,尤其是交易对象所享有的权利和义务。还应该在此基础上进一步了解交易对象是否已经按照协议或合同的约定享受了权利、履行了义务。 (三)、企业章程 通过对企业章程的审查,可以了解公司章程有关股权对外转让的自治约定、经营管理机构的组成、经营管理、财务等方面的原则、方法和制度。同时,应当审查章程中规定的内容
3、是否存在与法律强制性规定不一致的情况,并应将章程中的有关内容与营业执照、批准证书、出资协议等进行核对,确认是否一致。 (四)、验资报告 审查的具体内容 1、是否按照法定或约定的出资期限履行了出资义务; 2、非货币资产出资是否已经完成所有权的转移; 3、出资方式。 在审查验资报告以及记载股东出资方式的其他文件时,应当注意审查股东用于出资的财产是否符合有关法律法规的规定。对于非货币出资的,还应当审查其出资金额占注册资本的比例是否符合有关法律法规规定的条件,并经审批机关批准。 (五)、目标公司组织结构 审查的具体内容 1、公司的管理架构图 2、公司高管任命或聘任文件 3、公司各管理人员及职责、权限
4、(六)、其他主体资格相关的文件和资料 在设立后,曾存在经营范围、股权结构、法定代表人等变更情况,应当根据实际情况和调查需要对上述经营范围、股权结构、法定代表人等变更等的合法性以及相关文件进行审查。 二、分支机构 在对分支机构进行尽职调查时,应当审查该分公司的营业执照以及其他能够明确反映该分公司有关经营、财务情况的合同、账簿、凭证等文件和资料。如果分公司营业执照记载的登记事项曾发生变更,应当要求对方提供自分公司设立至今各份营业执照。三、资产 在调查资产、负债和所有者权益情况时,应当首先要求提供最近一至两年的资产负债表和损益表。根据财务报表对其资产、负债和所有者权益情况进行审查。资产调查的主要内容
5、为: (一)、房屋及在建工程 房屋属于价值相对较大的资产,其权属及价值情况一般会对资产价值的认定有比较大的影响。因此,在进行资产尽职调查时应当首先对其房屋的权属情况进行审查。具体调查内容和方式如下: 1、提供所有房屋的清单,清单中应当对房屋面积、坐落、所有权人、原值、已使用年限、累计折旧、净值、抵押状况等进行详细说明。 2、要求提供房屋的权属证书,包括所有权证书和他项权利证书。 、房屋所有权证 、房屋共有权证 、房屋他项权证 房屋他项权证是对房屋享有抵押权、典权等他项权利的权利人持有的权利证明文件。 3、在审查房屋权属证书的同时,还应当要求说明取得该房屋的方式,是自建取得,还是通过所有权的转移
6、取得;并且应当针对不同的取得方式要求提供相关文件。 、自建取得 应根据尽职调查的需要审查其建设该房屋的相关政府批准手续和竣工验收手续。 、转让取得 应要求提供该房屋的转让文件,如:转让协议、拍卖文件等,并审查已经支付了受让该房屋的对价。 4、核查房屋所在土地的土地使用权情况。 在审查房屋所有权的有关情况时,应当注意核查是否同时拥有房屋占用范围的土地使用权;如果不拥有房屋占用范围的土地使用权,应当要求详细说明原因以及是否合法。 5、如果有在建工程,说明建设的情况,提供已经取得的批准文件。 对于在建工程,应当要求提供进行该在建工程建设已经取得的政府批准文件和其他相关文件,以确认该工程是否拥有合法的
7、建设手续,在完工后能否取得合法的所有权。 6、要求说明其房屋及在建工程上是否设定了抵押权(或其他第三人权利)。 7、审查是否存在被采取查封、冻结、扣押等强制措施的情况。 8、在对房屋的调查中,还应当要求对方说明是否存在租赁、无偿使用等占有、使用他人房屋的情况。(二)、土地使用权 具体调查内容和方式如下: 1、要求提供拥有土地使用权清单,清单中应当对土地面积、坐落、使用权人、性质(划拨或出让)、使用年限、抵押状况等进行详细的说明。 2、要求提供拥有土地使用权的国有土地使用证。 需要注意的是,有些地区的房屋所有权证书和土地使用证是合一的,对于这些地区的土地,应当查阅房屋所有权证了解其土地使用权情况
8、。 3、企业主要通过划拨、出让、转让或出租的方式取得国有土地使用权。应当注意审查拥有土地使用权的取得方式。 、如果是划拨取得,则其转让可能受到限制,并且可能对交易成本造成一定的影响;因此,对于划拨取得土地,应当要求提供有关批准文件,并且应当确认是否能够进行转让。 、如果是出让土地,需要确认是否缴纳了土地出让金,是否完成了土地使用权出让的全部手续。 对于出让土地,应当要求提供与土地管理部门签订的土地出让合同以及土地金缴纳凭证。 、土地使用权也可能是通过土地使用权的转让方式取得。对此,应当审查受让土地使用权的相关手续是否已经办理完毕,是否可能存在影响其行使权利的瑕疵。 、还应当审查是否存在通过租赁
9、方式取得土地使用权的情况。如果存在,应当审查其租赁使用的土地是否符合法律规定对外租赁的条件,是否办理了登记手续;并要求其提供土地租赁合同,并审查租赁期的合法性。 4、要求说明其土地上是否设定了抵押权。 (三)、机器设备(主要涉及办公设备、交通工具等) 对于机器设备的调查,一方面是核实其重大资产的权属、价值等情况,另一方面有助于了解经营的状况和盈利能力。 (四)、存货(主要涉及甲供材)。四、债权债权主要包括对外的应收帐款和其他应收款。应当要求提供债权清单,包括债权数额、债务人名称、帐龄、是否有担保以及发生债权和曾经向债务人行使债权的文件依据。在对债权进行调查时,并不需要对每一项债权进行核查,而是
10、根据实际情况审查一些具有代表意义的或者金额较大的债权文件。在对债权情况及有关文件进行审查时,应重点关注以下内容:1、债权的形成原因是否合法有效;2、是否有保证、抵押、质押等担保;3、主张该债权的诉讼时效期间是否届满;4、债务人是否具有实际偿还能力。五、债务本处审查的债的务主要指长、短期借款、应付帐款和其他应付款。对于债务情况的调查,应当要求提供债务清单,包括债务数额、债权人名称、帐龄、是否展期(主要为银行借款合同)、是否有担保以及发生该债务和债权人曾经行使债权的文件依据。重点审查如下内容:1、债务的形成原因是否合法有效;2、和/或其他人是否向债权人提供了保证、抵押、质押等担保;3、债权人就该债
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