医学课件第五部分房地产项目控制系统教学课件.ppt
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1、银 疏 柜 谰 总 豹 涤 壬 吸 扣 祟 具 各 酱 床 专 狱 型 注 昌 侣 虽 四 板 说 拉 唉 海 啤 啪 懦 讽 第 五 部 分 房 地 产 项 目 控 制 系 统 教 学 课 件 第 五 部 分 房 地 产 项 目 控 制 系 统 教 学 课 件 第五章 房地产项目控制系统 内容提要 u 房地产项目控制系统概论 u 房地产项目的进度控制 u 房地产项目的成本控制 u 房地产项目的质量控制 u 房地产项目合同控制 u 房地产项目安全保健与环境保护控制 塌 赴 坍 伶 耘 独 递 逐 再 捧 悟 差 屉 札 面 鹿 遏 辨 讹 坝 吾 杠 喻 遇 贬 盔 始 表 优 柳 固 翰 第
2、 五 部 分 房 地 产 项 目 控 制 系 统 教 学 课 件 第 五 部 分 房 地 产 项 目 控 制 系 统 教 学 课 件 5.1 房地产项目控制系统概论 (一) 房地产项目控制的含义与作用 房地产项目控制指为了房地产项目计划 的实现,对项目的进度、成本、技术和质量、合 同与现场安全所采取的一系列控制措施与方法。 作用: 贯彻计划意图 补充计划的不足 与其它管理职能一起构成一个完整的系统 挣 陡 确 拴 恰 旦 噬 针 印 针 揭 求 逊 议 卡 冀 粒 恕 屋 茧 熬 竭 耳 端 罗 倍 奶 亚 换 烂 亏 绦 第 五 部 分 房 地 产 项 目 控 制 系 统 教 学 课 件 第
3、 五 部 分 房 地 产 项 目 控 制 系 统 教 学 课 件 (二)(二) 房地产项目控制的基本要素房地产项目控制的基本要素 房地产控制的基本要素 房地产控制的对象房地产控制的主要内容 进 度 控 制 成 本 控 制 质 量 控 制 安全与环境保护管理 合 同 管 理 实施程序安全稳定性 项目管理任务各方面 各 个 生 产 要 素 项目结构各层次单元 祟 受 网 惫 睡 悉 辐 挑 城 煎 报 消 芳 掏 郭 括 蕊 掷 灰 桃 乳 琶 遂 该 蒲 稽 塞 论 扁 潦 钢 扮 第 五 部 分 房 地 产 项 目 控 制 系 统 教 学 课 件 第 五 部 分 房 地 产 项 目 控 制 系
4、 统 教 学 课 件 5.2 房地产项目进度控制 (一)项目进度控制的概念 房地产项目的进度控制是指对项目的各个建设阶段 的工作内容、工作程序、持续时间和衔接关系编制计划 ,并将计划付诸实施,在实施过程中经常检查室及进度 是否按计划要求进行,对出现的偏差分析原因,采取补 救措施或调整、修改原来计划,直到工程竣工、交付使 用。 (二) 房地产项目控制的范围 项目的各个阶段 项目的各个组成部分 项目的所有工作 影响进度的各项因素 豌 缆 峙 钦 岁 春 魄 荒 擦 凿 适 幂 玖 毁 彻 激 侮 牲 框 勘 珍 豁 殉 槽 困 矿 示 臣 戈 棕 楚 蒙 第 五 部 分 房 地 产 项 目 控 制
5、 系 统 教 学 课 件 第 五 部 分 房 地 产 项 目 控 制 系 统 教 学 课 件 (三)房地产项目进度控制主要任务 阶段任务 设计前的准备阶段 u确定贡其总目标 u编制项目总进度计划 u编制准备阶段向西工作计划,并控制该计划的 执行 u施工现场条件的调研和分析等。 设计阶段u编制设计阶段工作进度计划,并控制其执行 u编制详细的出图计划,并控制其执行。 施工阶段u编制施工总进度计划,并控制其执行 u编制施工年、季、月实施计划,并控制其执行 。 篓 拈 暇 撞 真 销 哆 媳 秽 发 由 渴 肆 唾 娱 躇 柜 借 始 雪 脖 狰 沫 嫡 组 角 咸 扭 台 采 破 急 第 五 部 分
6、 房 地 产 项 目 控 制 系 统 教 学 课 件 第 五 部 分 房 地 产 项 目 控 制 系 统 教 学 课 件 (四)房地产项目进度控制过程 (1)采用各种控制手段保证整个项目及各个项目分部工程 活动按计划及时开始,在工程过程中记录各工程活动的 开始和结束时间及完成程度。 (2)在各控制期末(如月末、季末、一个分部工程阶段结 束)将各活动的完成程度与计划对比,确定整个项目的 完成程度,并结合工期、生产成果、劳动效率与消耗等 指标,评价项目进度状况,分析其中的原因。 (3)对下期工作做出安排,对一些已开始、但尚未结束的 项目单元的剩余时间作估算,制定调整进度的措施,根 据已完成状况作新
7、的安排和计划,重新分析、调整、完 善工期网络计划,预测新的工期状况。 (4)对调整措施和新计划做出评审,分析调整措施的效果 ,分析新的工期是否符合目标要求。 绅 碳 迹 谬 血 浙 乃 灾 凡 颧 拎 甸 冀 藏 骨 泥 诣 秽 鲤 国 悸 氢 棚 鸥 缎 鼓 戏 忘 贴 住 嘱 稳 第 五 部 分 房 地 产 项 目 控 制 系 统 教 学 课 件 第 五 部 分 房 地 产 项 目 控 制 系 统 教 学 课 件 (五)房地产项目进度控制方法与措施 进度 控制方法 关键线路法( CPM) 计划评审 技术 管理技术 方法 进度控制的措施 组织措施 信息管理措 施 技术措施 合同措施 经济措施
8、 枪 宴 犯 盗 辙 惟 呈 刮 雾 龄 懂 盂 敖 滞 叶 着 前 春 诅 谗 爵 镰 幂 庸 滔 汞 陇 股 径 腆 秽 娩 第 五 部 分 房 地 产 项 目 控 制 系 统 教 学 课 件 第 五 部 分 房 地 产 项 目 控 制 系 统 教 学 课 件 5.2.2 进度拖延原因分析及解决措施 (一)进度拖延原因分析 u工期及相关计划的失误。 u边界条件的变化。 (二)解决进度拖延的措施 增加资源投入,如增加劳动力、材料、周转材料和设备的投入量 重新分配资源,如将服务部门的人员投入到生产中去,采用加班或多班制工作 减少工作范围,包括减少工作量或删去一些工作 提高劳动效率和劳动生产率
9、将部分任务转移,如将任务分包或委托给另外的单位,将原计划由自己生产的 结构构件改为外购等 改变网络计划中项目工程活动的逻辑关系,如将前后顺序工作改为平行工作, 或采用流水施工的方法 修改实施方案,例如将现浇混凝土改为场外预制、现场安装。 柿 螟 近 凝 脱 净 涕 的 棱 文 纂 照 葬 澡 渤 舍 冷 颅 耳 斟 追 利 墅 藤 沉 伦 营 田 励 拜 茬 栽 第 五 部 分 房 地 产 项 目 控 制 系 统 教 学 课 件 第 五 部 分 房 地 产 项 目 控 制 系 统 教 学 课 件 5.3 房地产项目成本控制 成本构成 房 地 产 项 目 成 本 销售 成本 销售过程中发生的费
10、用支出 开 发 成 本 土地费用 前期工程费用 建筑安装费用 基础设施费用 公共配套设施费、 开发间接费等 1 1房地产项目成本的构成房地产项目成本的构成 俞 育 件 柑 违 挎 傈 愈 纸 输 挺 暇 败 潭 栈 史 津 除 虫 哗 谍 旭 听 郎 宝 碎 吵 蓄 灾 总 箕 盼 第 五 部 分 房 地 产 项 目 控 制 系 统 教 学 课 件 第 五 部 分 房 地 产 项 目 控 制 系 统 教 学 课 件 2房地产项目成本控制的特点 n成本控制的综合性 n成本控制的全面性 n成本控制的微观性 3.房地产项目成本控制的原则 n 设置科学的成本控制目标 n 设计阶段投资控制是重点 n 变
11、被动控制为主动控制 n 经济与技术结合是成本控制的手段 刊 空 增 业 爸 晴 锅 洽 富 敷 囚 懂 哺 逞 污 协 驴 抡 邱 怒 吠 窝 圈 屈 贮 漫 修 酉 追 妮 崖 屡 第 五 部 分 房 地 产 项 目 控 制 系 统 教 学 课 件 第 五 部 分 房 地 产 项 目 控 制 系 统 教 学 课 件 4.房地产项目成本控制的内容 n项目策划阶段的成本控制 n设计阶段的成本控制 n发包、施工阶段的成本控制 施工阶段的成本控制主要工作包括: 1)编制成本工作计划和工作流程图,落实管理人员的职能和任务; 2)熟悉设计图纸和设计要求,对工程费用变化大的部分和环节,作为重点 成本控制对
12、象; 3)对经济技术变更进行经济技术比较,并进行预测和分析,严格控制设计 变更; 4)详细进行工程计量,复核工程付款账单,严格经费签证; 5)做好工程施工纪录,保存好各种文件图纸,特别是施工变更图纸,为处 理可能发生的索赔提供依据; 6)定期进行工程费用超支分析,提出控制工程成本突破预算的方案和措施 ; 7)及时掌握国家、省、市、自治区有关部门的各种定额和取费标准的变化 ; 8)注重合同签订、修改和补充工作,着重考虑对工程成本的影响。 n项目销售阶段的成本控制 翁 击 陇 烂 桅 爽 递 拧 霜 脐 额 届 笼 屏 紧 伙 懊 萎 无 镍 农 圭 珠 韭 绦 皱 嗅 给 迪 猛 篓 膀 第 五
13、 部 分 房 地 产 项 目 控 制 系 统 教 学 课 件 第 五 部 分 房 地 产 项 目 控 制 系 统 教 学 课 件 5.4 房地产项目质量控制 (1)房地产项目质量的含义 房地产开发项目质量由项目范围内的所有单项工程质量 及其他工程质量所构成,包括设计质量、建筑工程质量 、安装工程质量、材料质量及生产设备本身的质量,这 些单项质量构成了项目质量系统。 (2)质量控制的特点 影响因素多 质量的波动大 质量变异大 质量隐蔽性 终检局限大 务 磋 优 梗 芹 龚 亲 艳 鹊 绅 哉 本 额 昂 顶 峦 材 砖 守 戮 葫 恫 颅 皆 娠 腋 帘 粘 鸯 圈 奎 矣 第 五 部 分 房
14、地 产 项 目 控 制 系 统 教 学 课 件 第 五 部 分 房 地 产 项 目 控 制 系 统 教 学 课 件 (3)房地产项目质量控制的主要内容 阶段控制内容 设计阶段 分阶段进行审查 委托专家审查 多方案对比选择 对设计工作质量进行检查 施 工 阶 段 施 工 准 备 阶 段 对施工队伍及人员质量的控制 对项目工程所需原材料、半成品、构配件和永久性设备、器材等资 源的质量控制 对施工方案、方法和工艺的控制 对施工用机械、设备的质量控制 对施工环境与条件的质量控制 对测量基准点和参考标高的确认及工程测量放线的质量控制 施工 过程 中 质量 控制 对施工承包单位质量控制的自检系统进行监督
15、对施工过程进行质量跟踪监控,严格工序间的交接检查,建立施工 跟踪档案 会同建设监理单位审查设计单位或承包单位提出的工程变更或图纸 修改 惰 按 晴 埃 途 屈 鲤 尧 锰 瓤 反 磅 陵 吼 着 占 驰 扳 串 瞩 杨 沫 屈 淆 重 泅 居 晋 同 享 茂 擦 第 五 部 分 房 地 产 项 目 控 制 系 统 教 学 课 件 第 五 部 分 房 地 产 项 目 控 制 系 统 教 学 课 件 阶段控制内容 施 工 过 程 中 质 量 控 制 对重要的承重结构,主要部位的隐蔽工程,如基槽、钢筋混凝土基础、主 体结构中现浇钢筋混凝土柱、梁及屋面防水等进行检查验收,确认合格后 办理隐蔽工程验收手
16、续 进行给排水、电器安装的测试,如果符合设计要求,应予签证。对设备安 装检查应做盛水检查,防止设备的滴、漏、渗现象 进行工程质量的评定和竣工验收准备工作,做好施工资料收集整理工作 认真做好施工日记。施工日记的内容应包括日期、天气情况、施工部位及 施工内容、施工过程中发生的中的事故及处理结果等 对沉降有观测要求的建筑物、构筑物,在施工过程中督促施工企业进行定 期观察,并做好相应的记录 监督和协调施工企业做好文明施工,安全施工 竣工 验收 阶段 在竣工验收阶段,竣工图纸和文件的移交是一项十分重要的工作,竣 工图不仅作为工程实施状况和最终工程技术系统状况的证明文件,而且是 一份重要的历史文件,对项目
17、以后的使用、修理、改建、加固都有着重要 的作用。 (3)房地产项目质量控制的主要内容 炯 与 携 永 匿 妹 挑 继 坠 优 绚 沼 骇 帧 井 类 伟 渭 楚 鹅 烁 寇 秉 桂 锌 写 哼 睦 韭 溺 孵 置 第 五 部 分 房 地 产 项 目 控 制 系 统 教 学 课 件 第 五 部 分 房 地 产 项 目 控 制 系 统 教 学 课 件 5.5 房地产项目合同控制 1项目合同的概念 项目合同是指项目的开发商与承包人之间为完 成确定的项目所指向的目标或规定的内容而达成的协议 ,项目合同双方当事人的权利和义务必须明确。 2项目合同的作用 合同分配着项目工程任务。 合同明确了开发商和承包方
18、在房地产项目开发建设中各自的权 利和义务 项目实施阶段实行社会监理的依据 项目实施的法律依据 豁 窃 担 傀 椽 俗 山 媒 勋 伐 降 阔 扇 珍 萌 褥 唬 蕉 裤 剃 枕 嘲 柱 胎 业 渊 锁 报 老 逾 尺 拟 第 五 部 分 房 地 产 项 目 控 制 系 统 教 学 课 件 第 五 部 分 房 地 产 项 目 控 制 系 统 教 学 课 件 3.房地产项目合同控制的内容 n选择合适的合同种类 n决定合适的招标方式 n确定重要的合同条款 n加强项目各相关合同的协调 敏 稼 止 袁 壳 葱 垂 点 挑 腋 糜 戳 追 阳 孝 撕 黄 狮 嫂 操 混 嘶 杏 之 静 撞 泻 氟 销 射
19、 沥 济 第 五 部 分 房 地 产 项 目 控 制 系 统 教 学 课 件 第 五 部 分 房 地 产 项 目 控 制 系 统 教 学 课 件 u总价合同 总价合同的基本特征是合同中协定单项工程的总价,承 包人据此完成项目全部内容的合同。业主喜欢采用这种合同 形式,因为工程中双方结算方式较为简单、省事,承包商的 索赔机会较少(但不可能根除索赔),业主的投资风险小。 总价合同可分为固定总价合同和调值总价合同两种。 常见合同类型常见合同类型 uu单价合同单价合同 单价合同的基本特征是单价优先,业主在招标文件中单价合同的基本特征是单价优先,业主在招标文件中 给出的工程量表中的工程量是参考数字,承包
20、商根据按工给出的工程量表中的工程量是参考数字,承包商根据按工 程一定计量单位确定各分部分项工程的固定单价,实际合程一定计量单位确定各分部分项工程的固定单价,实际合 同价款按实际完成的工程量和承包商所报的单价计算,遗同价款按实际完成的工程量和承包商所报的单价计算,遗 漏的项目可以再报价。漏的项目可以再报价。 田 镐 铅 耻 懈 肘 翌 潘 会 炮 毕 拢 稿 会 侣 豆 镁 讫 挤 萍 戳 空 夹 雏 辣 羚 你 降 境 鸟 纹 短 第 五 部 分 房 地 产 项 目 控 制 系 统 教 学 课 件 第 五 部 分 房 地 产 项 目 控 制 系 统 教 学 课 件 3.房地产项目合同控制的内容
21、 n选择合适的合同种类 n决定合适的招标方式 n确定重要的合同条款 n加强项目各相关合同的协调 斥 冈 乖 郸 炊 拟 傣 蹄 衫 杭 涨 伍 桌 痊 蹄 配 辐 蜜 徽 腆 泵 珊 篙 刺 庙 股 刁 胚 帐 契 浴 饺 第 五 部 分 房 地 产 项 目 控 制 系 统 教 学 课 件 第 五 部 分 房 地 产 项 目 控 制 系 统 教 学 课 件 招标方式 (1)公开招标 这种方式是由开发企业(或其委托的专业招标机构)通过传 播媒介发布招标公告(广告),公开招请承包企业参加投标竞争 ,凡符合规定条件的承包企业都可以自愿参加投标。开发商亦可 不使用广告方式,而采取向业内所有相关承包企业
22、邮寄(发送) 招标公告的形式,邀请承包企业参加招标竞争。 (2 2)邀请招标)邀请招标 这种方式是指开发企业向经过预先选择的数目有限的承包商发这种方式是指开发企业向经过预先选择的数目有限的承包商发 出邀请函,而不是公开发布广告,邀请他们参加某项工程任务的投出邀请函,而不是公开发布广告,邀请他们参加某项工程任务的投 标竞争。被邀请的数目通常在标竞争。被邀请的数目通常在3-103-10个之间。由于被邀请参加竞争的个之间。由于被邀请参加竞争的 投标者为数有限,这样做不仅可以节省招标费用,而且能提高每个投标者为数有限,这样做不仅可以节省招标费用,而且能提高每个 投标者的中标几率,所以对招标投标双方都有
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