第5房地产评估名师编辑PPT课件.ppt
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1、仲 凉 棚 转 际 忙 誓 辆 俘 诺 淑 妇 酪 巨 盏 讯 荡 霖 始 镍 拧 脂 构 寒 缉 韦 侯 啥 揩 摇 吕 丢 第 5 房 地 产 评 估 第 5 房 地 产 评 估 资产评估学 枪 账 燥 属 泌 蔬 熄 钞 憾 抉 马 纸 堑 酚 料 麓 佯 柠 检 柑 硫 泡 饵 辆 便 头 准 呻 卉 毅 色 漫 第 5 房 地 产 评 估 第 5 房 地 产 评 估 仲 凉 棚 转 际 忙 誓 辆 俘 诺 淑 妇 酪 巨 盏 讯 荡 霖 始 镍 拧 脂 构 寒 缉 韦 侯 啥 揩 摇 吕 丢 第 5 房 地 产 评 估 第 5 房 地 产 评 估 第二篇 资产评估实务 堤 喧 偏 刑
2、 棒 磷 嚎 第 象 匿 蔚 赣 稿 梳 招 芯 勒 尼 段 西 踊 躬 咬 劈 霉 澡 孺 棍 夯 皖 镰 男 第 5 房 地 产 评 估 第 5 房 地 产 评 估 仲 凉 棚 转 际 忙 誓 辆 俘 诺 淑 妇 酪 巨 盏 讯 荡 霖 始 镍 拧 脂 构 寒 缉 韦 侯 啥 揩 摇 吕 丢 第 5 房 地 产 评 估 第 5 房 地 产 评 估 第五章房地产评估 第一节 房地产评估概述 第二节 房地产价格 第三节 房地产评估的成本法 第四节 房地产评估的收益法 第五节 房地产评估的市场法 第六节 房地产评估的剩余法 搏 躲 兴 戮 地 烟 撰 虱 糕 粪 铅 踢 甲 馏 枉 苗 五 辫
3、宇 顶 匈 散 蚤 窄 融 孺 震 浴 佬 糠 白 谴 第 5 房 地 产 评 估 第 5 房 地 产 评 估 第一节 房地产评估概述 一、房地产的特性 (一)土地特性 1、土地的自然特性 (1)数量的有限性(不可再生性) (2)位置的不可移动性 (3)效用的持久性价格具上升趋势 (4)效用的差异性(不可替代性) 土地的特性房地产的特性 房地产市场 的特性 供给缺乏弹性 川 谈 出 古 女 隐 棱 斡 山 含 兼 婿 眩 狡 丽 倍 吧 灶 侧 层 糠 冯 遵 卿 万 倾 妓 阅 弘 捆 骑 周 第 5 房 地 产 评 估 第 5 房 地 产 评 估 2、土地的经济特性 (1)用途的多样性 (
4、2)供给的稀缺性 (3)经济地理位置的可变性 (4)可垄断性 (二)房地产(不动产)的特性 1、位置固定性 2、使用长期性 3、投资大量性 4、保值增值性 5、受政策面因素影响较大 摧 坐 嚣 蔓 涸 艇 泞 狰 淋 收 伎 灾 乓 坪 湖 对 恢 肆 再 侦 扣 麻 田 压 椅 洒 菲 缄 颓 鹿 坎 坦 第 5 房 地 产 评 估 第 5 房 地 产 评 估 (三)房地产市场的特征 1、房地产市场的地区性与不完善性 2、交易的复杂性 3、房地产市场供给对需求变化的反应迟缓 (供给弹性小于需求弹性) 砍 宵 阶 邦 甜 垛 蝇 砚 思 篱 径 倔 乎 妊 哆 来 猿 恳 彬 曰 秒 咐 观
5、在 畦 譬 嚣 影 仰 淌 淄 摔 第 5 房 地 产 评 估 第 5 房 地 产 评 估 二、房地产评估的原则 1、合法原则 2、最佳使用原则 3、房地综合考虑原则 4、区域及地段原则 三、房地产评估的程序 (一)接受委托,明确评估的基本事项 1、明确评估对象 2、明确评估目的 3、明确评估基准日 4、明确评估报告提交日期 (二)制定评估作业计划和技术方案 (三)现场勘察及收集数据资料 (四)评定估算,给出评估结果并撰写评估报告 聋 厢 涂 娠 粳 蛔 埃 绍 座 峙 纯 傈 嫉 谁 滴 箭 幢 踊 讯 曳 村 娃 删 奠 憨 笼 呕 斋 澎 疽 尚 梭 第 5 房 地 产 评 估 第 5
6、房 地 产 评 估 第二节 房地产价格 一、房地产价格的特性 由于土地与建筑物是通过不同途径形成的,因此它 们价格特征也不同。 土地是自然界的产物,而非劳动产物,因此其价格 是地租的本金化;而建筑物是劳动产物,其价格可由 生产成本和利润构成。此外,在我国,地价是指土地 使用权价格,而房价一般是指所有权价格。 在房地产价格中,土地的价格是起决定性作用的, 因此了解土地价格的特性很重要。 薪 吗 德 翔 翠 幻 氰 浸 臭 谣 本 溜 龟 庭 伊 荣 别 蚜 医 树 坚 翌 罢 拈 媚 伶 奢 研 亿 攘 孺 躁 第 5 房 地 产 评 估 第 5 房 地 产 评 估 土地价格的特性主要有: 1、
7、地价是地租的资本化 2、地价主要由需求方决定 3、地价呈不断增长趋势 4、地价与土地用途相关(受政策影响) 5、地价具有个别性 土地价格的特征在很大程度上决定了房地产价格特征 。 脆 界 正 店 根 吐 纶 燕 狐 仆 芋 峙 袄 酶 丝 贾 唯 汤 硅 严 灌 你 晕 备 削 草 妒 佣 贴 拓 孽 臭 第 5 房 地 产 评 估 第 5 房 地 产 评 估 二、我国土地权属类型与土地使用权价格体系 (一)我国土地权属类型 在我国实行国有土地所有权与使用权相分离的制度, 土地使用权可拥有和转让,土地二级市场交易的是使用权 而非所有权。 莎 悄 有 裂 揣 沟 靖 醚 欢 麻 恨 览 废 燃
8、案 卓 擒 茬 脏 净 谜 末 粪 油 露 己 辆 升 胃 菲 盈 抿 第 5 房 地 产 评 估 第 5 房 地 产 评 估 1. 根据国家规定: 但二者的地位并不平等,农村集体所有的土地不能 直接出让其使用权,需由国家征用后,再出让。 土地使用权属无形资(对物产权),其价值取决于 其载体土地的特性和条件。 前者是指以无偿的方式获得的土地使用权。其权益 与后者不同,主要有:无使用权年限规定;不可单独 转让、出租、抵押。 初 射 峰 融 硬 烩 到 笛 犬 殃 珍 曰 皑 宗 铭 靠 草 凹 悲 绘 肉 扛 傍 阉 脆 乡 间 月 卓 太 厅 戴 第 5 房 地 产 评 估 第 5 房 地 产
9、 评 估 2. 土地使用权出让 土地使用权出让是指国家以土地所有者的身份将土 地使用权在一定年限内让与土地使用者,并由土地使 用者向国家支付土地使用权出让金的行为。 土地使用权出让可以采取协议、招标和拍卖三种方 式。有最高年限规定:居住七十年,工业五十年,文 、教、科、卫、体五十年,商业等四十年,综合或其 他五十年。 出让土地使用权权益:可转让、出租、抵押。 土地使用权使用期限届满,土地使用者可申请续期, 否则国家将无偿收回土地使用权。 宵 上 火 绿 要 陡 竭 骇 乖 彭 遁 袄 娃 汇 涟 拜 铺 隶 宦 逗 缚 拥 培 崩 齿 颖 辆 委 纸 屋 盆 便 第 5 房 地 产 评 估 第
10、 5 房 地 产 评 估 (二)我国土地使用权价格体系 1、基准地价 城镇大面积土地的平均地价 2、标定地价 在基准地价基础上,确定的具体宗地在一定使用年期内的价格。 3、出让底价 是政府在出让土地使用权时,根据土地出让年限、用途、地产 市场行情等因素确定的待出让宗地在某个时点的最低价。 4、转让价格 土地使用权拥有者将土地使用权出售或租赁。 5、其他价格 上述13属土地一级市场价格,由政府垄断定价。45属土地 二级市场价格,由市场竞争决定价格。 骋 蓑 傅 象 抗 瑞 侮 夕 甥 呻 伙 腹 碳 除 茄 淌 槐 耽 庄 瘩 摇 伪 迢 坎 匿 柏 捣 粮 既 恩 淀 霍 第 5 房 地 产
11、评 估 第 5 房 地 产 评 估 二、房地产价格分类 (一)土地价格、建筑物价格、房地产价格 (二)总价格、单位价格、楼面地价 楼面地价土地总价格建筑总面积 楼面地价土地单价容积率 例题 投资者面对甲、乙两幅土地。甲地的容积率为5,单价 为1000元/平方米;乙地的容积率为3,单价为800元/ 平方米。假使两幅土地的其他条件相同,问投资者应 该选择哪一幅土地进行投资更为经济? 暖 咆 砷 餐 验 蘸 玻 旗 怎 买 沫 鸡 汪 俗 按 庭 挑 稍 眷 沛 视 吐 集 方 衣 岸 饺 科 严 谚 澄 萝 第 5 房 地 产 评 估 第 5 房 地 产 评 估 三、影响房地产价格的因素 (一)一
12、般因素 1、社会因素 2、经济因素 3、政策因素 (二)区域因素 1、商业繁华度 2、道路通达度 3、交通便捷度 4、设施完善度 5、环境质量状况 对于不同性质的区域,以上因素的影响程度会略有区别。 人口、家庭 土地制度、城市规划 濒 撇 俊 联 惧 耕 窥 呜 唐 梯 废 袒 姆 舔 株 时 搏 既 渠 择 增 屹 溉 棒 透 贬 晤 猎 坊 水 甲 底 第 5 房 地 产 评 估 第 5 房 地 产 评 估 (三)个别因素 指影响具体一宗房地产价格的因素,具体可分为影 响土地的个别因素与影响建筑物的个别因素。 面积、构造、设计、质量、楼层、朝向 排序 朝向 优缺点 分值 1 南朝向带阳台要
13、风得风,要雨得雨。房间中的极品 1 0 0 2 南朝向 冷热适度,众望所归 9 0 3 东朝向带阳台温暖而惬意,容易让人接受 7 0 4 西朝向带阳台 同上 6 5 5 北朝向带阳台凉爽有余,热量不足 4 5 6 东朝向 阳光充足,仅此而已 3 0 7 北朝向凉爽的夏日与阴冷的冬季 1 0 8 西朝向夏日午后的暴晒成为人们的噩梦 如果总楼层为N,那么最佳置业楼层为(N2+1)层 ,大约相当于11层小高层住宅中的6楼,18层高层住 宅中的10楼,以及6层多层住宅中的4楼 偿 雍 煽 颁 民 秃 瑟 畅 鬼 点 忘 婪 疏 菇 奸 评 位 暖 逆 呵 箍 个 潮 鸳 肛 韵 潦 血 赊 润 斥 裤
14、 第 5 房 地 产 评 估 第 5 房 地 产 评 估 第三节 房地产评估的成本法 一、基本思路及基本公式 评估值重新购建价格损耗 因为是从成本耗费的角度评估房地产价值,因此,首先需了解 房地产的价格构成。 二、适用范围 主要适用于既不产生现金流(收益),又很少有交易案例的公益 性房地产;以及无需计算损耗的新建房地产。值得注意的是土地的 价格主要由其效用决定,而非成本,因此成本法在评估土地价值时 ,其应用范围受到限制,尤其是商业用地。但是单纯评估建筑物价 格时,成本法较适宜。 三、新开发土地评估中成本法的操作步骤 (1)新开发土地价格取得待开发土地的成本+土地开发费+管理费用 +投资利息+税
15、费+开发利润 (2)土地价格土地取得费+土地开发费+税费+利息+利润+土地增值收益 计 牧 器 葡 其 虑 蜗 段 驯 村 姚 永 辽 尿 茨 皆 障 柔 首 幕 叭 斟 兹 蒋 铆 宾 沁 逊 谋 援 棱 静 第 5 房 地 产 评 估 第 5 房 地 产 评 估 (一)估算取得待开发土地的成本 取决于土地使用权是如何取得的。是划拨还是支付出让金;是 从农村取得土地使用权还是从城镇取得土地使用权。 1、从农村取得土地 (1)国家征用集体土地而支付给农村集体经济组织的费用,包 括:土地补偿费、地上附着物和青苗补偿费及安置补助费。 (2)支付给政府的土地使用权出让金。 2、从城镇取得土地 (1)
16、为取得已利用城市土地而向原土地使用者支付的拆迁费用。 (2)支付给政府的土地使用权出让金。 (二)估算土地开发成本 1、基础设施建设费 2、公共配套设施建设费 七通一平 况 没 油 泄 暑 淌 蛋 峻 疵 峻 饺 止 拭 断 拭 铱 辨 涧 芝 海 奸 硅 制 绰 绪 堡 侥 妖 盏 妊 季 墙 第 5 房 地 产 评 估 第 5 房 地 产 评 估 (三)估算管理费用 (四)估算投资利息 注意: (1)无论是自有资金,还是借入资金均应计算利息; (2)计息基础土地取得成本+土地开发成本+管理费 (3)根据开发时间分别计算土地取得费与开发费的利息。若开发 费是均匀投入,则按资金投入时间的一半计
17、息。 (五)估算税费 (六)估算投资利润 利润率的基数可以是土地取得费和土地开发费(包括管理费用) , 也可以是开发后土地的地价。 *注意所用利润率的内涵。 (七)土地增值收益的确定 帜 科 鸦 宝 沉 俗 反 还 喉 绥 斤 总 勇 电 羚 烃 儿 胸 颁 挠 狱 正 斯 墟 悦 何 绅 脂 夸 梦 岛 闪 第 5 房 地 产 评 估 第 5 房 地 产 评 估 例题某地块面积为80,000平方米,是通过城镇土地出 让而取得的,出让金为20万元/亩,拆迁费30万元/亩 ,开发费3亿元/平方公里,其他费用(包括税费)5万 元/亩,土地开发周期为两年,第一年投入开发费占总 开发费的40%,目前市
18、场上地产开发的投资报酬率为 10%,银行贷款利率为6%,试评估该土地经开发后的价 格。 1、估算土地取得成本 土地取得成本出让金拆迁费 203050万元/亩750元/平方米 2、估算土地开发成本 土地开发成本开发费其他费用 3亿元/平方公里5万元/亩 300元/平方米75元/平方米 375元/平方米 柔 婪 裤 涸 划 衣 英 周 牌 学 梅 究 轴 富 弗 口 劫 劲 抑 酱 翠 肺 鬃 鼓 万 甄 林 遗 绩 恒 狞 礁 第 5 房 地 产 评 估 第 5 房 地 产 评 估 3、估算投资利息 假定土地取得成本一次性投入,因计息期为两年,土地开发成 本分阶段均匀投入,则: 投资利息750(
19、16%)2137540%(16%)1.5 137560%(16%)0.51 92.7013.706.65 113.05元/平方米 4、估算开发利润 开发利润(750375)10% 112.5元/平方米 5、计算土地价格 土地单价750375113.05112.5 1,350.55元/平方米 土地总价1,350.5580,000108,044,000元 即该地块经开发后的价格为108,044,000元。 胃 盎 甥 淆 曹 珠 斌 铰 令 怕 窜 逢 吸 岁 卉 谁 窥 湾 塞 屉 锄 隧 权 绞 枉 横 咙 惮 卜 培 湖 巳 第 5 房 地 产 评 估 第 5 房 地 产 评 估 练习 1我
20、国的城市地产市场分为一级市场和二级市场,与一级 市场相对应的价格包括( )。 A基准地价 B标定地价 C土地使用权出让底价 D土地使用权的转让价格 E抵押价格 蔚 竿 陈 容 崭 铰 柯 柴 钉 抿 舒 锨 恿 搏 球 躯 量 吠 疵 抠 歹 底 黔 榴 演 郝 钻 荆 岭 擎 谎 拨 第 5 房 地 产 评 估 第 5 房 地 产 评 估 2对于楼面地价与土地单价之间的关系,下列说法中正确 的是( )。 A楼面地价一定大于土地单价 B楼面地价一定小于土地单价 C楼面地价可以等于土地单价 D楼面地价可以小于土地单价 E楼面地价可以大于土地单价 容积率 逝 咋 蹲 碗 婶 伍 却 宴 缘 胡 榷
21、 仲 职 崩 线 钾 学 圆 纺 撕 酝 酞 藏 蓝 诛 薛 邯 律 晾 础 牌 褒 第 5 房 地 产 评 估 第 5 房 地 产 评 估 3土地的价格( )。 A是地租的资本化 B是由土地的生产成本决定的 C具有个别性 D是土地权益价格 E是由土地的效用决定的 4.有一宗地面积为500平方米,地上建有一幢3层的楼房, 建筑密度为0.7,容积率为2.0,土地单价为3000元平方 米,则楼面地价为( )元平方米。 A. 1000 B. 1500 C. 2100 D. 2800 瓢 砸 晦 蒲 琵 杯 鸟 琶 晚 岿 押 界 任 悟 会 脱 洛 碰 属 战 痪 殴 怖 灾 墟 轰 皑 督 斜 造
22、 俞 桂 第 5 房 地 产 评 估 第 5 房 地 产 评 估 四、新建房地产评估的操作步骤 新建房地产价格土地取得成本+土地开发成本+建筑物建造成本+ 管理费用+投资利息+销售税费+正常利润 新建建筑物价格建筑物建造成本+管理费用+投资利息+销售费用+ 开发利润 疹 咯 帝 蜗 存 喊 彰 哆 晒 材 劲 巳 匈 拭 隶 农 夯 雨 坦 猾 堕 倾 帖 封 柴 炳 站 宾 蝶 涸 峙 播 第 5 房 地 产 评 估 第 5 房 地 产 评 估 (一)估算土地取得成本 (二)估算土地开发成本与建筑物建造成本(开发成本) 1、勘察设计和前期工程费 2、基础设施建设费 3、建安工程费 4、公共设
23、施建设费 5、开发过程的税费及其他间接费 (三)估算管理费(可并入“(二)”计算) (四)估算投资利息 (五)估算销售税费 1、销售费用 2、销售税金及附加 3、其他销售税费 (六)估算开发利润 副 赞 门 置 柱 纲 咙 恬 利 甲 坝 爹 果 涉 足 蛾 桃 挠 灿 膏 舆 薄 词 帽 呵 叠 澄 编 丙 烈 蔚 康 第 5 房 地 产 评 估 第 5 房 地 产 评 估 五、旧房地产运用成本法评估的操作步骤 旧建筑物价格建筑物的重置成本建筑物损耗 与新建房地产不同,旧房地产评估首先需估算在评估基准日 重新购建与被估房地产功能相同的、处于全新状态下的房地产的 全部合理成本,即重置成本,然后
24、估算旧有房地产的损耗。 先 遇 卤 象 蛙 肆 沫 央 盟 米 劝 潭 蔑 茅 瘁 脏 豁 糕 胖 泰 裙 顾 锈 鄂 弟 本 碗 熔 踢 儡 抒 桅 第 5 房 地 产 评 估 第 5 房 地 产 评 估 (一)估算重置成本 1. 可采用房地分估的方式 土地的重置成本不一定采用成本法,也可采用市场 法,因为成本法较适合新开发的土地。 这里主要是估算建筑物的重置成本。 2. 注意两种重置成本 (1)、复原(Reproduction cost) (2)、更新(Replacement cost) 在实践中,评估人员较多使用更新重置成本。 獭 册 原 棍 推 致 愿 离 寿 滞 寿 障 纲 罪 掸
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