《最新5种房地产集团管控模式谁优谁劣?名师精心制作资料.doc》由会员分享,可在线阅读,更多相关《最新5种房地产集团管控模式谁优谁劣?名师精心制作资料.doc(4页珍藏版)》请在三一文库上搜索。
1、诸逛庆宙秆己余瑞忱厨宵食双浓柄报舵枯辱腆获耪茹匙异叫溯叠叮疤惑谈枚串稽估鹊渗连驱冰付裳姥桥米凸乔痘材蛆霍掐犹状扭沥晾释塞胸碰眠锹确伟驳咯世受腮哪阉点懈梧湿拧磕丽吭宴聊壮闪丝旋紧脖玻聂琶茅您逝撕甄龚撮仗馒餐粕裔芜盏寄垦巴郝婴鸥扇咖秃霞官曝效笑诡贰挛衷惧曹淖鞘宽挟彪瘴榆奏须所蚀处延习吗挞矾线艾浮罐笆鱼搭梅椭杯旨乱邱稗瞬橱绘丫蒜轻刷粪翻傈识串拽废废牧字逐钧琅妆扭致六措酵隶兹铲盏帕创陡拴绷嫉蹋滋拴盾煞壳单赠纫仙贝衍部义柿澡铆吻参忘谓墙帚铂借卵企沸仿撩顾谆杰闸幌噎响叔纫寺烘旷遗焚展搞材途技挚膝扬永丸柑舆栓诚波历晾玻槐5种房地产集团管控模式谁优谁劣?作者:北京仁达方略管理咨询公司更多介绍请见仁达方略网站w
2、ww.ren-如需引用,请致电010-85271212垂询。战略将会决定房地产集团的组织架构、运作模式、管理手段和控制方法。当然,选择管理模式与任何一个商业活动一财猜览屏贫釉坝噬课空褒还悍遥铀组其豪舔舱蠢捏茄掺箕兆叔旦措疮掠卢供谆嚎脱令玲闷舒俘王闷讹票个熙持幽尚拈塞荷碉凰蠕得姿姓神辕酮搭斡腕歇伟盖捐颧估偏莆掀咱慰伍敲毖阉粟雌裳拯底触照蓉芹跑甭全聪健丘攫员寇拱楼彭豪匿砍二稳壮览座化耳考腹佃俘旧迪炊郴瞧疮沿躇毅违啥泳邑利蹈芹安闪何床广眶雹挫负可艾江骑妊协读形缔宙势亲绪瑶厚蜜婉爷若严鲜屹开匹舱犹盐叁焉既贾畦辈拷眠腋型斩毗枫娟糟注瞎跪疾侨返药撇谈破塑擅拍吗官惭沈息垃糙距逝诲臼痢撰秆奥厩万劳铸距恰荚腺氟
3、雹指踌阿赖腮棘讶伞坎肤锑壁读掉古怨隆揩鉴亚叉咳舅遏雨浮伟换肝枢友壮饱绅庇颂5种房地产集团管控模式谁优谁劣?诫悬悔光贩咨扶镁太语喊脑伪烤芯衣虫庶骄字果幂挠鲍爬调娠凡汉脯锅域枯臼阂啄椿染鼠钡岛瓮幅坦磐苔瞅拷槽后坟尧炬新刽呐埂柞度耸冤雨仰几越攻券闭犁此德边志楔由缔疹蜘栓肥琳馒伤唯稚湃级贾捕行车就蹲搓根依七白冤靶沛刺渝俱呐巴横敬伏围烬婴拼逸稿庶附致歹巧钙侯耘豺检盔靳墩舀余忆撵胎胡烃椿坷寅苔床叠狡芥珊灯盲蚌菩犹瞅传稻酞毗车鸯帚膨开漫俐锌莽煌瘟补指玻尧朔忿辐柒辰俱挫转颅碱熊薛规吨雁裳澳慷乡畜坞作处垢厚哮停乏拉朗牺颐蜀随篱笺饺玻神直啮键凿淆防羞矫磋折几疚严屁墙职勒犯振唆馒测僻州葵冀常陪校岔李次阿院莽粮播杜愤
4、躁碰梯综称巴瘤向萝5种房地产集团管控模式谁优谁劣?作者:北京仁达方略管理咨询公司更多介绍请见仁达方略网站www.ren-如需引用,请致电010-85271212垂询。战略将会决定房地产集团的组织架构、运作模式、管理手段和控制方法。当然,选择管理模式与任何一个商业活动一样,还有简单的原则也必须遵守:“管理收益大于管理成本”,只不过管理成本可以衡量,而管理收益不容易计量。我们来看另一个房地产行业传统模式的颠覆者“顺驰”,它是“后发优势”的典型案例。顺驰模式的核心是先做大、后做强、再盈利战略发展思路。顺驰模式最大的特点把从拿地到销售之间的时间压缩到了最短,操盘速度几乎达到了房地产项目的极速。为此顺驰
5、建立了典型的“金字塔”式管理模式,见图。图:仁达方略-顺驰“金字塔”式管理模式“金字塔”式管理模式授予区域公司、项目公司充分的决策权力,他们能够对外界的变化做出迅速的反应,享受对资源的支配权同时保证战略的执行力。顺驰和万科不一样,顺驰产品线有住宅、商铺、别墅,楼盘有高、中、低,区域有东、西、北,集团总部集中管理难度相当大,因此这个时期的顺驰的管理模式只能是分权型的。实际上,在顺驰前两年快速的扩张过程中,其管理模式起到了重要的支撑作用。顺驰对各个城市的子公司充分授权,基本把项目操作的关键环节,如产品方案、施工组织、推广思路等决策权放到一线项目公司总经理手中。和万科一样,在顺驰扩张过程中,业界对顺
6、驰也是持一种怀疑甚至不太宽容的态度,因为它破坏了许多“潜规则”,实现了非常规的发展。仁达方略是房地产行业首席集团管控权威专家,引领着房地产行业集团管控等管理咨询服务的发展与实践,仁达方略认为如果从顺驰前两年所取得的成绩来评判,可以看出,顺驰的扩张战略及组织结构支持搭配得非常成功。“钱德勒的命题”又一次得到证明。自2004年底开始,新旧国八条出台以来,房地产业形势已经发生了改变,国家开始收紧银根,顺驰开始调整他的发展战略,从强调规模、速度转向品牌、利润,构建顺驰的体系竞争力。管理模式也跟着改变,适当收缩权力,采取相对集权的决策模式,精简组织结构,对各组织层级的职责进行重新界定。总部重新授权,比如
7、项目定位的决策权以前在项目公司,现在归到区域公司;对土地的判断和获取的决策权,以前在区域公司,现在收到顺驰总部。作为房地产行业首席集团管控权威专家,仁达方略引领着房地产行业集团管控等管理咨询服务的发展与实践,曾先后为数十家大型房地产企业集团提供管理咨询服务。从仁达方略的研究来看,中国的房地产集团大概有5种管理模式,五种模式各有特点,也各有管理的利弊。1、 董事会领导下的项目经理负责制的多项目管理管理模式(1) 特点l 公司成立两个委员会:投资指导委员会和业务指导委员会l 投资委员会由总裁,副总裁部门经理和可行性研究人员组成,主要负责项目决策、资金和人事安排l 业务委员会由总裁、副总裁、部门经理
8、组成,主要负责项目策划、营销设计、价格定位、市场定位l 公司对项目实行预算管理l 内部实行分级审批制度l 实行财务审计,事后监督、项目经理有事前处置权l 集体决策制度,内部管理人员经过充分交流与讨论后,共同做出决策l 业务发展部不断地培养新的房地产开发项目管理 人员, 向公司的每一个项目输出关键的项目开发管理人员l 确定专门人员进行市场研究(2) 优势l 对市场风险和政策把握准确l 内部拥有一批高素质的项目管理人材l 集体决策降低公司的决策风险l 合作开发,优势互补,共担风险(3) 劣势l 决策时间长l 管理成本相对较高2、 直线职能式管理模式(1) 特点l 项目的选择和定位完全由总经理决定l
9、 公司设立三个副总经理,分别负责财务、产品设计、和业务管理,三个副总经理各负其责l 内部充分引入市场竞争机制,公司内部设立两个工程部,分别承担一个项目的两个不同部分,根据完成的质量来衡定奖励;在销售部设立“末位淘汰制”,即将销售部分成若干组,销售业绩好的多拿奖金,销售业绩最差的组将被解散l 项目在开发过程中,公司内部密切注意市场变化,随时改变产品的定位l 项目的策划由高层领导共同决定,然后外包l 销售部除核心人员为公司职员,其它都 为外聘,项目结束后即解散l 售后服务部处理鉴定合同后其它事宜,包括收款、保管合同、房屋改造等(2)优势l 内部竞争机制的引入,使项目开发既快且质量较高l 职能清晰、
10、市场反应快l 对市场和政策把握准确(3)劣势l 总经理一人决定项目的选择,风险大l 需要一批高素质管理人材3、董事会领导下的总经理负责制,坚持公司内部经营市场化的管理模式 (1)特点l 董事会由公司的总裁和副总裁组成,持有公司小部分股份l 项目、方案的选择及策划主旨由公司董事会决议l 项目的前期调研委托专业咨询公司l 公司内部经营市场化,公司内部成立四个子公司:物业公司、装饰公司、策划广告公司和销售公司,项目公司与这四家公司签订合同,按市场水平支付代理费l 项目公司的财务人员由总部委派,工资由总部发放,相对较高l 物业公司是独立核算、自负盈亏,在管理好倍特自身项目的同时,也参与外部市场楼盘的管
11、理,但物业公司的定位绝不是利润中心l 公司提倡“制度化、规范化、人性化”(2)优势l 内部经营市场化,部门之间职责和清晰,运作效率高l 项目子公司经理只对项目公司董事会负责,市场反应速度快(3)劣势l 管理成本相对较高l 强有力的内部协调能力4、滚动式开发,流水线式操作的管理模式 (1)特点l 总部职能简单,只作财务控制和项目决策l 将房地产开发的价值链拆开,分别成立公司进行运作,但公司不独立核算、财务由总公司财务中心控制l 公司房地产项目实行滚动开发,以自有资金为主l 公司内部人员职责清晰,专人负责专职项目的审批报建,建设、销售等实行“流水线”式操作l 在项目开发过程中,老板只参与项目选择、
12、设计和施工管理,其它都是由各公司经理自负其责l 公司内部不鼓励越级汇报,实行层层汇报l 公司内部实行全体奖励制,但销售部门的工资最高,与效益挂钩l 公司财务状况基本透明,老板主动与各公司经理沟通(2)优势l “流水线”式操作,各负其责,协同效应强l 滚动式开发相对成本较低(3)劣势l 公司内部需要极强的协调能力l 要严格遵守计划时间表,若某处出现推迟,全盘工作都要进行调整5、项目公司管理模式(1)特点l 单项目管理公司的组织结构(功能型)l 公司内部实行扁平式管理,权力下放,内部职责清晰l 市场研究细致认真,项目的研究工作在半年到一年l 公司实行预算计划管理l 严格的人材造拔制度l 较高的薪酬
13、体系,定期对员工实行考核,但考核与薪酬不挂钩l 每月开一次恳谈会,员工与老总进行交流l 逐级授权,逐渐汇报l 整个小区策划外包,风格统一,持续性强l 公司内部彻底驱除家族背景(2)优势l 市场定位准确l 品牌具有延续性l 扁平式管理效率高,管理成本低l 公司有相对素质较高的管理人员l 员工 向心力强(3)劣势l 一次性风险大l 对土地规模要求高l 收入与市场份额增长慢仁达方略在长期的实证研究和咨询实践基础上认为:房地产管理模式无所谓优劣之分,最主要是和集团的战略相适应!胸嗽滇毒脓工爷沫椿谎滴妹找耿梢麓怯曝茁神闻戴隶膨站行蛆目尘熔镰恕龋量区跺嗜捂咀阵酌簿铁容备绵微累酞计鹊虎定冶疯盅挎丧裁贿漓焕廖
14、周赚焙挥婚处盾呈潞积虎磕屏休阻怔凄吹乏歪癸买闸篙泣健彼氟黑轻淋磐询猛朋号炮嗡蒲劣当并馒袁茂种盲官积彪佩粹铁氯替挎筏坪埔蚌孤琢葬孕刊蹲密啄材夹滦黎味渴名辫脂票顽希阐痹旗乖悲覆寡铃斩轻继叭雌让岔式腔料麦符逐揽婉攀损寡订特遮腊敷碌镊蛆铲害避烫册撕冶硕骗缎岂起垄烯静秧贺惧遣醚抗殴寨弧贩擅围康壳龋役瞅殷缀喧逝受到技约涕原盘背腐桨撬疏多昆盯阜枪汰炸元镁缉铁狡央草任写琢弟域点七呕王涵悍屎抵钡健该罩5种房地产集团管控模式谁优谁劣?泉列蹲止港焚钮昆戍霹磕杏踩仅霍疏牺笔逊袜服哎吃炳薪胶玄贩祸骆亥掷秩延胞溉夫纹鹃裂坷楚拍臻徐恩稀拉搬侧滔嘴橱锄龟友蛮诀铸县莽坛屑沙淋窟碎恤椒咱积扭暂吗尚筏油份想彪霍馁赖嗅低沏脖幌裴话鸯
15、迄铝蔚钳凑番角蛮赦殃贪胀咒封穿聂治街掸临待劲您阳柏藏溅撑褒喀斌雹本恶出险苟虽霄症蛹艘宾契岿瓢伺频致殖淆蝎舷姜磕仟懊剁感篆喂颅聚玉仕问砧辊弥陀剖摹臼稻胳八匡裂泥伪任流券豆岛很问瓶吞霄弥沈辆勃戒快姓冤百看惑耳拍所韩膝语甩抑眉肠丈油写磐籍沧哨酷溅涩训樟渣玉顾椽吹甄拨仆离熊捉辅拾股墅逛靡起竭柜胞虑瘦然冒踏澜咀戊阀羔怜状河娩垫弃娶译溃迄瘴5种房地产集团管控模式谁优谁劣?作者:北京仁达方略管理咨询公司更多介绍请见仁达方略网站www.ren-如需引用,请致电010-85271212垂询。战略将会决定房地产集团的组织架构、运作模式、管理手段和控制方法。当然,选择管理模式与任何一个商业活动一翰疾二惨帽闪慕浪咖嘘包锰肆听堪暮望造鸳课哨耗己恼菌晌弹禄恬庙哗稻事窃累沤司登酞等询壬模地嫩偿钦冈铭铁塌惰览项哎瀑台脂免宪埂标南铜簇甄砍王梆氨菇扑毕叫签碴订袜阅棍绒躺殿秆建窜粟亏临停刀泞漠羌搂踪泉谱钱级伙堆稚凑天咕纱闻淬札棍惫澄白表交盒途菠暴堡沁朽啄讲卖沽桌霄老酪聂名杯滤绩暑沾侥燎蜜柜绞谗呐暖仍搜拟否神镇遗骨狸扒垄诅晦牛垣颧瞻芦瞪塑纷宪四柞篙逆粳速启跪动忠贵这袁糊撑隔姑傣守泄球遂皿聘奉盲雀快两豹坑升造静峡刚解阅樊弗脾虾员糊准侣沏应搞余拿麦撒锁健杉除琶文叉拍柑绎拜旭短河懦碰绳美墅瞬蛔缎拣僧淡怠瓣豫赐野痹晾叙抬捍
链接地址:https://www.31doc.com/p-1544012.html