“营改增”对不动产经营租赁业会计核算的影响研究.doc
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1、“营改增”对不动产经营租赁业会计核算的影响研究企业租赁固定资产的形式主要分为经营租赁与融资租赁两种形式,其中不动产经营租赁,是企业为了满足经营上短期的、临时性的或者季节性的需要而进行的租赁活动,但是在实际的工作中因为受到各方面因素的影响,所以不动产经营性租赁往往都是长期的,本文结合对“营改增”纳税人通过经营租赁方式出租不动产时应选择计税方法以及相关的税费计算、财务处理等进行了分析。 一、一般纳税人出租不动产 一般纳税人通过经营租赁的方式出租取得的不动产,其中包括通过各种形式取得不动产的所有权,比如直接购买、接受捐赠、接受投资入股以及抵债等形式取得的不动产。 (一)纳税人适用简易计税方法 一般纳
2、税人出租如果是在2016年4月30日之前取得的不动产,可以选择应用简易计税方法,通过这种方法对应纳税额进行计算时,主要是按照不含税收入额的5%征收率来计算。在简易计税方法下计税时按照5%征收率计算应纳税额,最终得出的应纳税额不可以采用其他的进项税额进行抵消,在对账务进行处理的过程中应该通过“应交税费”账户中的相关信息来获得。具体的核算方法主要包括了以下两种形式:第一,当不动产所在地与机构所在地不同时,纳税人在对税款缴纳的时候应该是在不动产所在地主管国税机关来进行,并且按照征收率的5%来计算,在税款缴纳完成之后再向机构所在地主管国税机构进行申报纳税;第二,如果是不动产所在地与机构所在地处于同一个
3、位置的,纳税人需要按照5%的征收率向机构所在地的主管国税机关进行申报纳税。如果是纳税人选择使用简易计税方法,在之后的3年之内不可以进行更改。 比如,A公司为一般纳税人,在2016年8月2日A公司通?董事会决定,将2015年1月购入用于的办公场所出租给B公司。这套写字楼当时购入的价格为2000万元,如果是使用直线法对折旧金额进行计算,折旧的时间大概为40年,在期末没有残值。A公司与B公司双方签订租赁合同,合同中的租赁日期为3年,租金与每一年的8月2号进行支付,在规定的年租金中包含税费一共为101万元,这套写字楼从购买到租赁期间没有出现贬值。假设A公司是利用成本模式对投资性房产进行计算,如果是采用
4、简易计税方法在对应纳税额以及预缴税额进行计算时,应在签订合同日将原本的固定资产转化为投资性房地产。 借:投资性房产 2000 累积折旧 79.17 贷:固定资产 2000 投资性房地产累积折旧 79.17 受到预付租金时,确定收入: 借:银行存款 101 贷:其他业务收入 96.19 应交税费(简易计税) 4.81 投资性房地产按月计提折旧: 借:其他业务成本 4.17 贷:投资性房地产累积折旧 4.17 当写字楼与A公司机构所在地不在同一个位置时,需要在不动产所在地的主管国税机关对预缴税款进行缴纳,纳税人的应纳税款以及预缴税款计算金额为101(1+5%)5% =4.81万元。在取得租金的第二
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