“营改增”对房地产企业税负与经营影响探究.doc
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1、“营改增”对房地产企业税负与经营影响探究引言 营改后营业税被增值税代替,房地产企业适用的税率,以及企业税务核算均随之发生变化,进而影响企业税负。同时由于值税是价外税,不包括在销售收入中,从而使得销售收入下降;由于“营改增”后企业成本不再包括增值税进项税额,从而导致企业成本下降。收入与成本的改变最终会引起企业利涧的变化。 1 “营改增”对房地产企业的税负影响 1.1 “营改增”对房地产企业开发老项目的税负影响 房地产开发的项目周期一般为23年,对于房地产开发老项目来说已无法再完整取得开发过程中的全部增值税进项发票,无法抵扣进项税,所以可以选择简易计税方法按照5%的征收率计税,但不可抵扣进项税额。
2、虽然和营改增之前的营业税税率相同,但增值税是价外税而营业税是价内税,实则是降低了房地产行业的税负。 1.2 “营改增”对房地产企业开发新项目的税负影响 “营改增”后房地产新项目(2016年5月后开工建设的房地产项目)采用一般计税方法适用11%的税率缴纳增值税,目前这些新项目大多处于建设期,尚未完工,也尚未对外销售。但是,即使税率从5%提高到11%,企业税负也是有可能将会下降的,因为按照“营改增”政策规定,房地产一般纳税人销售自行开发的房地产项目,除了可以按规定抵扣的进项税额外,还可以按照取得的全部价款和价外费用,扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额,这对房地产业来说,是从未有
3、过的税收政策。这个税收政策将会有效地保证房地产开发商税负的降低,因为在房地产企业土地出?金占成本的比例约为30%40%,大中型城市所占比例会更高,所以将这部分土地出让金在销售额中扣除,可以大大减少企业的税费负担。由此看来,对于房地产新项目的税负也是有望降低的。 2 “营改增”对房地产企业经营影响 “营改增,改变了企业经营成本、收入和税费等,从而改变了企业经营情况,由于企业利润率是根据企业收入与成本费用计算得来,因此,本文以企业利润率代表企业经营情况。“营改增”对房地产企业利润率的影响很难具体确定,因为“营改增”对企业利润多方面产生影响,其中主要包括以下几个方面:1)在营业税税制下,房地产销售收
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