《物权法》第74条的不足与完善探析.doc
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1、物权法第条的不足与完善探析小区停车位的归属一直是开发商和业主的争议焦点,本来双方希望物权法颁布后能够顺利解决这个问题,然而物权法正式实施后,关于小区停车位的纠纷并没有停息,由于物权法中对停车位的部分问题没有明确规定以及没有相关配套制度的保障,导致了新争议产生。本文在探讨物权法第74条之不足的基础上,提出完善的初步建议。 一、物权法第74条的不足 各国对于车库、车位的归属大致采取两种模式:或是将它作为共有部分由业主共有,或将它作为专有权的客体,开发商单独出售或出租。我国物权法第74条规定:“建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库的
2、归属,由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位,属于业主共有。”由此可以看出,我国对车库的规定,是将两种模式结合,将小区内车库、车位进行分类,分别采取约定归属和业主共有。 这种模式表面上兼顾了业主与开发商的利益,但是存在许多缺陷与不足,甚至存在一定的法律漏洞,主要体现在以下四个方面。 1、立法目的与法律规范存在冲突 物权法第74条的立法目的是解决车位法律纠纷,维护业主权益,兼顾开发商和业主的权利。但物权法实施后,纠纷并没有消除,原因在于立法目的与法律规范存在冲突。 物权法(草案)征求意见稿中规定:“会所、车库的归属,有约定的,按照约定;没有约定
3、或者约定不明确的,除建设单位等能够证明其享有所有权外,属于业主共有。”征求意见稿首先将车库的归属推定为业主共有,建设单位可通过约定将车库归属于自己所有,若没有约定还可以通过证据证明自己对车库拥有所有权。正式颁布的物权法与(草案)征求意见稿不同,第74条的立场大有倒退,将建筑区划内规划用于停车的车位、车库的所有权归属于开发商,开发商再分别出售、附赠或出租给具体的购买人,不利于保护业主的权益。 如果物权法第74条中的“约定”与征求意见稿中的“约定”都具有确定车位、车库所有权归属的作用,那物权法第74条的含义就与前面的理解不同。物权法第74条导致的困惑在于其法律规范所体现出的法理思路不清晰。 2、法
4、规行文用语不够准确,缺乏可操作性和确定性 首先,第一款“建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要”,原则上是保护业主权益的,但是用词模糊,规定不细致,有待完善。 第一款的“首先”一词确定了业主对小区车位的优先权,但未说明此种优先权到底是优先购买权还是优先使用权;亦未规定业主此种优先权的适用条件和范围,以及开发商侵犯业主优先权的法律后果。而且“首先”一词还有一层含义,即开发商 “首先”满足了业主对车位的需求,剩余车位开发商可以任意出售出租。 条款中“满足需要”缺乏可操作性。“需要”按文义解释的方法应理解为业主对于车库、车位的需求量和需求价格。但是,在车位与家用汽车保有量不成
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