个人出租房屋纳税问题探讨.doc
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1、个人出租房屋纳税问题探讨一、个人出租房屋纳税的理论分析 (一)营业税 营业税是以我国境内提供应税劳务、转让无形资产或销售不动产所取得的营业额为课税对象而征收的一种商品劳务税。营业税共设置了交通运输业、建筑业、金融保险业、邮电通信业、文化体育业、娱乐业、服务业、转让无形资产和销售不动产等九个税目。其中,服务业税目中包括了代理业、旅店业、饮食业、旅游业、仓储业、租赁业、广告业和其他服务业。由此可见,个人出租房屋应按服务业中的租赁业征收营业税。 营业税的计税依据为营业额。营业额是纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产向对方收取的全部价款和价外费用。其中,个人出租房屋的营业额是指向承租方收取的
2、租金收入。其税率为5%。但是,对个人按市场价格出租的居民住房,暂按3%的税率征收营业税。因此,个人出租房屋应缴纳的营业税=租金5%(或3%)。 (二)城市维护建设税和教育费附加 城市维护建设税(以下简称城建税)是对从事工商经营,缴纳增值税、消费税、营业税的单位和个人征收的一种税。而教育费附加则同城建税一样以“三税”为计税依据而征收的一种附加费。个人出租房屋须缴纳营业税,所以也须缴纳城建税和教育费附加。 城建税和教育费附加的计税依据都是纳税人实际缴纳的增值税、消费税、营业税三税的税额。城建税设置了三档地区差别比例税率,即纳税人所在地为市区的税率为7%;纳税人所在地为县城、镇的,税率为5%;纳税人
3、所在地不在市区、县城或者镇的,税率为1%。所以,个人出租房屋应缴纳的城建税=增值税/消费税/营业税税额适用税率。而现行教育费附加的征收比率为3%,所以,个人出租房屋应缴纳的教育费附加=增值税/消费税/营业税税额3%。由于城建税和教育费附加具有附加的性质,所以个人出租房屋应缴纳的营业税发生减免时,城建税和教育费附加也应同时减免。 (三)房产税 房产税是以房屋为征税对象,按照房屋的计税余值或租金收入向产权所有人或者经营人征收的一种税。其征收范围为城市、县城、建制镇和工矿区,但不包括农村。其计税依据是房产的计税价值或房产的租金收入。按照房产计税价值征税的,称为从价计征;按照房产租金收入计征的,称为从
4、租计征。可见,个人出租房屋须缴纳房产税,而且应采用从租计征的方法计算房产税。从租计征的税率为12%,但从2001年1月1日起,对个人按市场价格出租的居民住房,用于居住的,可暂减按4%的税率征收房产税。因此,个人出租房产应缴纳的房产税=租金收入12%(或4%)。 (四)印花税 印花税是以经济活动和经济交往中,书立、领受应税凭证的行为为征税对象征收的一种税。其设置了购销合同、加工承揽合同、建设工程勘察设计合同、建筑安装工程承包合同、财产租赁合同、货物运输合同、仓储保管合同、借款合同、财产保险合同、技术合同、产权转移书据、营业账簿和权利、许可证照等13个税目。个人出租房屋应签订房屋租赁合同,所以属于
5、印花税的征税范围,应按财产租赁合同缴纳印花税。个人出租房屋应缴纳的印花税应按租赁金额的千分之一贴花;税额不足1元的,按1元贴花。 (五)个人所得税 个人所得税是以自然人取得的各类应税所得为征税对象而征收的一种所得税。其应税所得项目包括:工资;薪金所得;个体工商户的生产、经营所得;对企事业单位的承包经营、承租经营所得;劳务报酬所得;稿酬所得;特许权使用费所得;利息、股息、红利所得;财产租赁所得;财产转让所得;偶然所得和经国务院财政部门确定征税的其他所得。可见,个人出租房屋的行为属于个人所得税的征收范围,应按财产租赁所得缴纳个人所得税。 个人所得税中财产租赁所得适用20%的税率,但对个人按市场价格
6、出租的居民住房取得的所得,自2001年1月1日起暂按10%的税率征收个人所得税。财产租赁所得一般以个人每次取得的收入定额或定率减除规定费用后的余额为纳税所得额。每次收入不超过4000元的,定额减除费用800;每次收入在4000元以上的,定率减除20%的费用。财产租赁所得以一个月内取得的收入为一次。个人出租财产取得的财产租赁收入,在计算缴纳个人所得税时,应依次扣除以下费用:一是财产租赁过程中缴纳的税费;二是由纳税人负担的该出租财产实际开支的修缮费用;三是税法规定的费用扣除标准。因此,个人出租房屋应缴纳的个人所得税税额=每次(月)收入额-准予扣除项目-修缮费用(800元为限) 20%(或10%)或
7、者=每次(月)收入额-准予扣除项目-修缮费用(800元为限) (1-20%)20%(或10%)。 综上所述,个人出租房屋应缴纳营业税、城市维护建设税、教育费附加、房产税、印花税和个人所得税等6种税费。由此可见,个人出租房屋的税负相当繁重,而且存在比较严重的重复征税问题。对税负繁重程度及重复征税的情况,下面通过两则实务案例加以说明。 二、个人出租房屋纳税的实务举例 例一,假设王某于2009年1月1日租赁了李某位于兰州市的一套商铺用于做生意,租期为1年,按市价月租金为10000元,问:李某应缴纳何种税,如何纳税? 解析:李某应缴纳营业税、城建税、教育费附加、房产税、印花税和个人所得税等六种税费。
8、1、 全年应缴纳的营业税税额=租金5%=100005%12=6000元 2、 全年应缴纳的城建税税额=实际缴纳的营业税税额7%=60007%=420元 3、 全年应缴纳的教育费附加=实际缴纳的营业税税额3%=60003%=180元 4、 全年应缴纳的房产税税额=租金12%12=1000012%12=14400元 5、 全年应缴纳的印花税税额=租金112=10000121=120元 6、 全年应缴纳的个人所得税税额=10000-(6000+420+180+14400+120)12(1-20%)20%12=15820.8元 7、 全年应缴税额=6000+420+180+14400+120+1582
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