六盘水市房地产市场运行及宏观调控建议.doc
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1、-范文最新推荐- 六盘水市房地产市场运行及宏观调控建议 六盘水市房地产市场运行及宏观调控建议 近年来,随着国民经济的増长,我市房地产市场蓬勃发展,房地产市场供需结构基本合理,价格水平保持稳定,金融支持及监管力度加强,房地产开发投资增长速度适度,投资结构基本合理,宏观调控初现成效.但潜在的问题仍不容忽视 ,为进一步规范我市房地产市场,增强抗风险的能力,促进我市房地产市场持续健康发展,在对我市房地产市场作出认真分析的同时,提出相应调控建议:一 房地产市场运行基本情况(一) 房地产开发投资持续增长,住宅建设速度加快。一是房地产总投资额持续增
2、长.2004年上半年,全市共完成房地产开发投资44505万元,同比增长39%;二是住宅建设速度加快,2004年上半年,全市商品房新开工面积达32.72万元平方米,同比增长37%;商品房竣工面积31.49万平方米,与去年同期持平,其中商品房住宅新开工面积24.57平方米,同比增长48%;商品房住宅竣工面积23.76万平方米,同比增长12%.(二) 商品房供求结构趋于合理,价格基本稳定.1、商品房销售总面积增加,价格趋于合理。2004年上半年,全市共批准预售商品房面积18.45万平方米,同比下降45.94%,而实际销售面积达21.18万平方米,同比增长16.63%,销售金额达22443.4万元,同
3、比下降18.93%,且中心城区的申报价格稳定在850元/平方米左右。2、住宅类商品房销售势态良好,2004年上半年,全市共批准住宅预售面积为16.57万平方米,占预售商品房总量的89.22%,而实际销售面积达17.92万平方米,同比增长31.76%,销售金额为14572万元,同比增长30.11%。3、商品房空置率有所上升.2004年上半年,全市累计空置房13.54万平方米,同比增长26%,但空置房主要集中于营业用房中,且营业用房在可售商品房总量中所占比例较小,故其空置比例仍基本合理.4、商业营业用房需求量下降。2004年上半年,全市共销售商业营业用房面积达2.03万平方米,同比 下降55.27
4、%,销售金额达7491.3万平方米,同比下降19.15%。5、经济适用房建设力度加大。1-6月共批准建设经济适用房7万平方米,竣工面积突破12万平方米。6、廉租房建设步伐加大。六盘水市廉租房住房管理办法已经政府批准,目前正处于逐步实施阶段。(三) 房地产市场机制逐步完善,管理日趋规范化,制度化。1、产权产籍登记管理等业务大幅增长。1-5月共完成产籍管理归档2138宗,面积10.37万平方米,交易金额13410.74元,同比增长62.01%,且其它相关业务量也呈现不同层次的增长。2、继续开展房地产权属登记管理工作创先达标活动。3、加强整顿和规范房地产市场秩序,查处违法违规行为,对个别违规企业给予
5、了处罚。4、积极开展房地产市场调查研究工作定期对房地产市场运行情况作出认真分析,2004年上半年共完成房地产市场运行分析报告2篇.(四) 房地产金融放贷力度稳定,为房地产市场建康发展提供坚实后盾。2004年上半年,全市共办理房地产抵押登记2055宗,抵押贷款面积34.37万平方米,抵押权利价值28304.99万元,同比分别增长20.31%、16.67%和66.50%。二 存在的问题(一) 企业实力弱,规模小、经验不足、专业技术人员缺乏、经营管理水平不高,自有资金不足,对金融机构依赖性强,风险防范能力差.(二) 住房分配货币化进度慢,住房补贴资金的财政供给体制不健全,存量房物业管理工
6、作难以配套等问题的存在,导致潜在的住房需求没有充分调动.(三) 房地产市场宏观调控力度不够大,与各相关职能部门的协调工作尚需进一步加强.意义三、 加强房地产市场宏观调控的建议 (一) 加大住房供应结构调整力度,稳定房价,建立健全住房供应体系1、进一步 完善住房供应政策。一是按照市场供应结构与需求结构相适应的原则,结合当地经济发展水平、居民住房状况和居民承受能力等因素,合理确定各类住房供应比例,对高档商品住房、普通商品房、经济适用房实施分类别供应的政策导向,逐步形成以普通商品住房为主体的多层次的住房供应体系。二是合理确定住房
7、对象,高档商品住房主要面向少数高收入家庭,普通商品住房主要面向广大中等收入家庭,经济适用住房面向城镇中低偏下收入家庭,廉租住房面向城镇最低收入家庭中的”双困户”。2、加强对经济适用房的建设和管理. 一是认真落实六盘水市住房分配货币化改革方案和六盘水市住房分配改革方案实施细则有关要求,加大经济适用住房的优惠政策和管理办法的实施力度.二是坚持经济适用房保本微利的原则,严格按照建设部关于大力发展经济适用房的若干意见中关于经济适用住房价格的八项因素,核定经济适用房的销售价格.三是结合我市普通商品住房价格、购买对象征可支配收入等因素,合理划分收费标准,确定指导价格,并向社会公布,广泛接受监督.四是经济适
8、用房按照政府组织协调、运作的模式,实行项目招投标,并严格控制户型面积.3、增加普通商品住房供应,适度控制营业用房及高挡商品住房建设。一是根据市场需求,加快普通商品住房建设,尽快提高其市场供应比例;二是合理确定营业用房、高档商品住房和普通商品住房的划分标准和供应比例,提高营业用房和高档商品住房门槛,严格控制营业用房、高档商品房项目审批,适当提高项目资本金比例和预售条件。4、逐步完善廉租住房制度。对城镇最低收入家庭的“双困户”发放租赁补贴。(二)加大金融支持和监管力度,协助金融机构强化房地产信贷管理1、协助金融机构加强对房地产贷款的监督管理。一是积极支持房地产市场结构调整,加大对运作规范、信用等级
9、高的房地产开发企业和房地产项目的信贷支持,尤其要支持经济适用住房和普通商品住房的开发建设,重点满足中低收入家庭的购房要求。二是加强房地产项目贷款的审核和管理,对商品房空置量大、负债率高的开发企业贷款要严格审批并重点监控。.三是积极协助金融机构加强团结对信贷资金的监控,妥善处理各种违规贷款,切实防范化解房地产信贷风险,维护金融秩序的稳定.2、加大住房公积金贷款力度。要简化手续、减少环节、降低费用、缩短时限,大力发展住房公积金委托贷款,提高住房公积金的使用率和职工购买力。3、逐步建立个人住房置业担保体系。一是鼓励成立独立规范的住房置业担保机构,实行企业化管理、专业化经营、市场化运作。二是积极开拓融
10、资渠道,吸收优质房地产开发企业资金等民间资金的介入,鼓励其为中低收入家庭住房贷款提供担保,支持个人住房消费。(三) 标本兼顾综合治理,整顿和规范房地产市场秩序1 、整顿和规范房地产市场,严格查处各种违法违规行为。一是重点查处房地产开发、交易、中介服务和物业管理中的各种违法违规行为,对违反城市规划、蚕食土地收益、无证或越级开发、合同欺诈、面积缩水、虚假广告等行为要从严查处。二是积极开展调查研究工作,定期对房地产市场进行整顿和规范,发现问题及时处理,为房地产市场的健康持续发展创造良好的环境。三是按照审批权限与责任挂钩和“谁审批谁负责”的原則,建立责任追究制度。2、完善房地产信息系统和预警预报体系。
11、一是逐步建立和完善全市房地产信息网络系统,做好房地产开发企业和执(从)业人员信用信息登记入库工作,将企业的基本情况、业绩情况以及不良行为记录在案,向社会公开发布,形成房地产市场监管的长效机制,引导房地产开发行业形成“诚信为本,操守为重”的良好职业道德。二是建立健全房地产市场的预警预报体系,稳定房地产市场,稳定房价。3、加强对房地产开发行业的管理。一是要按照现代企业制度的要求,加快企业改制步伐,指导各开发企业的改革、改制工作。二是严格控制开发企业的数量,对无开发实力、业绩较差及存在严重违法违规行为的开发企业,取消其开发资质;三是积极支持具有资信和品牌优势的房地产企业的发展,培育龙头企业。4、深化
12、房改工作,积极活跃住房二级市场。按照统一政策、统一程序、统一市场和统一物业管理原则制定合理政策,鼓励职工已购公有住房上市交易,促进住房二级市场发展的市场化,进一步完善房地产市场。5、规范发展市场服务。一是加强对房地产买卖、租赁、抵押及中介机构的管理,规范房地产中介市场,严格中介机构和中介从业人员市场准入制度。二是健全房地产中介服务市场规则,严格执行房地产经纪人、房地产估价师执(职)业资格制度,为居民提供准确的信息和便捷的服务。(四)加强和改进对房地市场的指导和监管,搞好房地产市场的综合治理工作1、进一步解放思想,更新观念,因地制宜,全面落实中央宏观调控政策,按照“统一思想、狠抓落实,明确重点、
13、区别对待,深化改革、完善机制,统筹兼顾、协调发展”的总体要求,采取有效措避免和防止房地产开发中损害群众利益的各种行为的发生。2、房地产行政主管部门要加强同各级计划、规划、建设、国土、银行、税务等有关部门的协调工作,从大局出发,加强信息交流与沟通,互通有关政策的调整情况,共同研究解决房地产市场发展过程中出现的各类矛盾和问题,进一步完善房地产方面的有关财政、税收、金融等配套措施,促进我市房地产市场持续健康发展。  
14、; 作为推行公务员制度的一面旗帜,实行考试录用制度,即:“凡进必考”称得上是干部人事制度改革的突破口。这一制度的推行,规范了公务员的“进口关”,实现了公务员进入机制的科学化、规范化,为公务员队伍建设注入了生机与活力,提高了公务员队伍的整体素质,实现了“伯乐相马”到 “赛场选马”的过渡,不仅促进了高素质、专业化公务员队伍的形成,而且有力地遏制了公务员考试录用工作中的不正之风,树立了党政机关选贤任能、公正廉洁的新形象。近年来,县乡通过考录,一大批德才兼备的优秀人员进入各条战线,给公务员队伍输入了新鲜的血液,注入了新的活力,已成为县域经济建设的生力军,但由于考录制度起步较晚,缺乏足够的实践经验,发展
15、速度又较快,在考录工作中不免还存在着一些亟需完善之处。存在的主要问题一、考录制度执行力度缺乏严肃性。经过7年的耕耘,“凡进必考”现已成为公务员录用的共识。但是一些地方,仍然还心存侥幸,对考录工作认识不够深入,“上有政策,下有对策”。一是为了吸引人才,对高学历、高职称、稀缺专业人员实行免考或随意简化考试科目和程序,以考核代替考试,以考调代替考录。二是“钻政策的空子”,利用考试与调任领导干部的空间,个别“庸才”不经考试披上公务员的“外衣”,堂而皇之登上领导干部的舞台,出现了“考不进来调进来”的现象。三是考录工作缺少透明度,考生、家长心存疑虑,对考录工作“公开、平等、竞争、择优”的原则缺乏可信度。二
16、、录用要求“门槛”过高,缺少平等性。一些部门用人要求过高,使很大一批考生“望门兴叹”,也让他们失去了平等竞争的机会。一是学历要求过高,只招收全日制普通高校毕业生,这样就把一批同等学历的自考生排斥在外。这既违反了公务员录用考试中关于“平等竞争”的规定,也违反了我国教育法关于“自考文凭和普通高校毕业文凭同等待遇”的规定。二是制定“土政策”,实行地域限制,只招收本地籍考生。这让公务员招考面向社会成为空话。三、考录工作未实现定期化、缺乏连续性。一是公务员考录信息“闭塞”。由于考录工作未定期,考生不知道招考工作何时举行,县级人事部门又很难给一个明确答复,等有一个明确信息后,又由于来得比较突然,时间、空间
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