[法律资料]第二章资产评估的基本方法.doc
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1、第二章资产评估的基本方法考情分析本章以考单选题为主,分值一般在5-8分左右,这章的单选题中计算性的选择题较多。在考试中应重点关注资产评估的各种方法公式的理解和运用。本章历年考题分值分布 单选题多选题综合题合计2007年8(6)分0分0分8分2008年6(5)分0分3分(第2题部分)9分2009年5(3)分0分0分5分主要考点(难点或重点):1.市场法:可比性的理解、直接比较法的运用等 2.收益法:折现方法的理解和运用,不要死记公式3.成本法:各个参数的计算方法和成本法的基本原理4.资产评估方法的选择资产评估的基本方法按照分析原理和技术路线不同可以分为三种基本类型,或者三种基本方法:市场法、成本
2、法和收益法。第一节市场法 一、市场法含义1.定义:利用市场上同样或类似资产的近期交易价格,经过直接比较或类比分析以估测资产价值的各种评估技术方法的总称。2.市场法的理论依据:替代原则根据替代原则,采用比较和类比的思想及其方法判断资产价值的评估技术规程。3.市场法是最为直接,最具说服力的评估方法之一。二、市场法的基本前提应用市场法进行资产评估,必须具备以下前提条件:1.要有一个活跃的公开市场;2.公开市场上要有可比的资产及其交易活动;资产及其交易的可比性,具体体现在以下几个方面:(1)参照物与评估对象在功能上具有可比性,包括用途、性能上的相似或相同 。(2)参照物与评估对象面临的市场条件具有可比
3、性,包括市场供求关系、竞争状况和交易条件等。(3)参照物成交时间与评估基准日时间间隔不能够过长,同时时间对资产价值的影响是可以调整的。三、市场法的基本程序及有关指标(二)通过市场法进行评估大体要经历以下程序:1.选择参照物关键注意:参照物与被估资产要有可比性(相同的或类似的);同时注意:参照物应该选择3个以上;2.在评估对象与参照物之间选择比较因素选择对资产价值形成影响较大的因素作为对比指标,在参照物与评估对象之间进行比较。3.指标对比、量化差异;4.在各参照物成交价格的基础上调整已经量化的对比指标差异;5.综合分析确定评估结果一般情况下,运用市场法评估的初步结果在3个以上,一般惯例,正式的结
4、果只能够有一个,如何确定哪一个结果最合理呢。(1)评估人员对若干初评结果进行综合分析,以初评结果中最合理的评估值作为最终的评估值。(2)如果参照物与评估对象的可比性都很好,评估过程没有明显的疏漏和疏忽可以采用算术平均法或者加权平均法等方法将初步评估结果转换成最终评估结果。注意:不论是以上面的哪种办法确定出最终评估值的,主要取决于评估人员对参照物的把握和对评估对象的认识。(二)运用市场法评估单项资产应考虑的可比因素主要有:1.资产的功能。资产的功能是资产使用价值的主体,是影响资产价值的重要因素之一。2.资产的实体特征和质量。资产的实体特征主要是指资产的外观、结构、役龄和规格型号等。资产的质量主要
5、是指资产本身的建造或制造工艺水平。 3.市场条件。主要是考虑参照物成交时与评估时的市场条件及供求关系的变化情况。一般情况下,供不应求时,价格偏高;供过于求,价格偏低。4.交易条件。交易条件主要包括交易批量、交易动机、交易时间等。四、市场法中的具体评估方法市场法中的具体方法可以分为两大类:直接比较法和间接比较法。(一)直接比较法1.基本原理:利用参照物的交易价格,以评估对象的某一或者若干基本特征与参照物的同一及若干基本特征进行比较,得到两者的基本特征修正系数或基本特征差额,在参照物交易价格的基础上进行修正从而得到评估对象价值的方法。2.优点:该方法直观简洁,便于操作。3.适用条件:对可比性要求比
6、较高,参照物与评估对象之间达到相同或者基本相同的程度,或者二者的差异主要体现在某一或多个明显的因素上。4.基本计算公式为:(1)如果参照物与被评估对象可比因素完全一致评估对象价值参照物合理成交价格 (2)参照物与被评估对象只有一个可比因素不一致公式:评估对象价值参照物成交价格评估对象可比因素特征值参照物可比因素特征值 评估对象价值参照物成交价格修正系数 原理:本思路事实上认可,参照物和评估对象的价值之间受某一特征(或者因素)的影响,而且成正比关系。参照物与被评估对象有n个可比因素不一致方法一: 公式评估对象价值参照物成交价格修正系数1修正系数2修正系数n这里修正系数的计算公示如下: 原理:各个
7、可比因素对参照物和评估对象的价值影响成正比关系,多个可比因素对价值的影响成累计连乘效应。方法二: 公式评估对象价值参照物成交价格基本特征差额1基本特征差额2基本特征差额n 原理:分析各个可比因素不同导致参照物价格相对于被评估资产的价格差额,然后以参照物成交价格为基础,调整各个差额的影响,得到被评估资产的评估价值。5.直接比较法的基本方法-仅仅一个可比因素不一致或者完全一致直接比较法主要包括但不限于以下评估方法:(1)现行市价法【参照物与评估对象完全一致】当评估对象本身具有现行市场价格或与评估对象基本相同的参照物具有现行市场价格的时候,可以直接利用评估对象或参照物在评估基准日的现行市场价格作为评
8、估对象的评估价值。(2)市价折扣法原理以参照物成交价格为基础,考虑到评估对象在销售条件、销售时限等方面的不利因素,凭评估人员的经验或有关部门的规定,设定一个价格折扣率来估算评估对象价值的方法。数学式表达资产评估价值参照物成交价格(1价格折扣率)(23)例2-1评估某拟快速变现资产,在评估基准日与其完全相同的正常变现价为10万元,经评估师综合分析,认为快速变现的折扣率应为40%,因此,拟快速变现资产价值接近于6万元。答疑编号1147020201:针对该题提问正确答案资产评估价值=10(140%)=6(万元)注意:从公式的含义可以推知:本公式假设被评估对象享受的价格折扣比参照物大。而实际评估工作中
9、,并不能够这么肯定。(3)功能价值类比法。定义:以参照物的成交价格为基础,考虑参照物与评估对象之间的功能差异进行调整来估算评估对象价值的方法。换句话说:功能指的是生产能力,生产能力越大,则价值就越大。分类根据资产的功能与其价值之间的关系可分为线性关系和指数关系两种情况:、资产价值与其功能呈线性关系的情况,通常被称作生产能力比例法数学表达式一般表述为:所以:被评估资产评估价值参照物成交价格、资产价值与其功能呈指数关系的情况,通常被称作规模经济效益指数法数学表达式一般表述为:例2-2被评估资产年生产能力为90吨,参照资产的年生产能力为120吨,评估基准日参照资产的市场价格为10万元,由此确定被评估
10、资产价值接近于7.5万元。答疑编号1147020202:针对该题提问正确答案资产评估价值=1090120=7.5(万元)例2-3被评估资产年生产能力为90吨,参照资产的年生产能力为120吨,评估基准日参照资产的市场价格为10万元,该类资产的功能价值指数为0.7,由此确定被评估资产价值接近于8.18万元。答疑编号1147020203:针对该题提问正确答案资产评估价值=10(90120)0.7=8.18(万元)(4)价格指数法(物价指数法)定义价格指数法是以参照物价格为基础,考虑参照物的成交时间与评估对象的评估基准日之间的时间间隔对资产价值的影响,利用价格指数调整估算评估对象价值的方法。物价(价格
11、)指数的各种表述方法:、定基物价指数:是以固定时期为基期的指数,通常用百分比来表示。以100%为基础,当物价指数大于100%,表明物价上涨;物价指数在100%以下,表明物价下跌。例如某类设备的定基物价指数计算过程如下,经过统计得到了第二列的该类设备的市价平均价格。实际运用中往往省略百分号。表4-1(教材102页)。年 份该类设备实际均价定基物价指数=当年实际物价/基年物价定基价格变动指数=(当年实际物价-基年物价)/基年物价1999(基年)50100%200051.5103%=51.5/50*100%3%=(51.5-50)/50*100%200153106%=53/50*100%6%=(53
12、-50)/50*100%200254108%=54/50*100%8%=(54-50)/50*100%200355110%=55/50*100%10%=(55-50)/50*100%200456112%=56/50*100%12%=(56-50)/50*100%200557.5115%=57.5/50*100%15%=(57.5-50)/50*100%、定基价格变动指数与定基价格指数的关系某年的定基价格指数=1+该年的定基价格变动指数、物价指数与定基价格指数关系 比如上表中,2004年相对于2001年的价格指数=112/106=105.66%、物价变动指数与物价指数关系物价指数=1+物价变动指
13、数比如上表中,2004年相对于2001年的价格变动指数=112/106-1=5.66%、环比物价指数(记作等,教材41页公式2-7-2,103页公式4-3):本年的定基物价指数与上年定基物价指数的商。、环比物价变动指数(记做a1,a2,an教材40页公式2-6-2,61页)本年的定基物价指数比上年定基物价高出的部分与上年定基物价指数的商。环比物价指数=1+环比物价变动指数年 份定基物价指数(%)环比物价指数(%)环比变动物价指数19991002000103103=103/1003%=(103-100)/1002001106102.9=106/1032.91%=(106-103)/1032002
14、108101.9=108/1061.89%=(108-106)/1062003110101.9=110/1081.85%=(110-108)/1082004112101.8=112/1101.82%=(112-110)/1102005115102.7=115/1122.68%=(115-112)/112价格指数法在评估中运用的计算公式为: 适用条件评估对象与参照物之间仅仅有时间因素存在差异的情况,且时间差异不能过长举例:大家看教材41页的几个例题【例2-5】被评估房地产于2006年6月30日进行评估,该类房地产2006年上半年各月月末的价格同2005年底相比,分别上涨了2.5%、5.7%、6.
15、8%、7.3%、9.6%和10.5%。其中参照房地产在2006年3月底的价格为3800元/平方米,运用公式(2-6-1)则评估对象于2006年6月30日的价值接近于:答疑编号1147020204:针对该题提问正确答案 【例2-6】已知某资产在2006年1月的交易价格为300万元,该种资产已不再生产,但该类资产的价格变化情况如下:2006年1-5月的环比价格指数分别为103.6%、98.3%、103.5%和104.7%。根据公式(2-7-2)评估对象于2006年5月的评估价值最接近于:答疑编号1147020205:针对该题提问正确答案300103.6%98.3%103.5%104.7%=331.
16、1(万元)(5)成新率价格调整法。原理:参照物的成交价格为基础,考虑参照物与评估对象新旧程度上的差异,通过成新率调整估算出评估对象的价值。计算公式为:6.直接比较法使用频率高的方法(1)市场售价类比法- 一个以上可比因素不一致资产评估价值=参照物售价+功能差异值+时间差异值+交易情况差异值 (2-9)=参照物售价功能差异修正系数时间差异修正系数 (2-10)例2-7(1)估价对象概况。待估地块为城市规划上属于住宅区的一块空地,面积为600平方米,地形为长方形。(2)评估要求。评估该地块2007年10月3日的公平市场交易价格。答疑编号1147020301:针对该题提问(3)评估过程。选择评估方法
17、。该种类型的土地有较多的交易实例,故采用市场法进行评估。搜集有关的评估资料。A.搜集待估土地资料。B.搜集交易实例资料。选择4个交易实例作为参照物,具体情况见教材表2-1。进行交易情况修正。经分析交易实例A、D为正常买卖,无需进行交易情况修正;交易实例B较正常买卖价格偏低2%;交易实例C较正常买卖价格偏低3%。则各交易实例的交易情况修正率为:交易实例A:0%;交易实例B:2%;交易实例C:3%;交易实例D:0%。(大家注意,按照我们读题目,相当部分同学会做如下理解:)评估价值=交易实例A的价值=交易实例D的价值评估价值=交易实例B的价格(1+2%)得评估价值=交易实例C的价值(1+3%)得:
18、分别得到A、B、C、D的交易价值修正为被评估对象的价值的修正系数(称为交易情况修正系数):100/100,102/100,103/100,100/100(教材的解法)如下理解:认为被评估资产的价值是公正交易的价格,把公正状态视作标准值,为100,参照物的价格处于不公正的交易情况的。将其价格视作相当从正常交易条件下的价格调整到实际不公正的交易情况下的价格,认为正常交易下的价格比上非正常交易下的价格是个常数,有评估价值:交易实例B的价值=被评估价值(1-2%),得: 于是修正系数是100/100(1-2%),而不是100(1+2%)/100评估价值:交易实例C的价值=被评估价值(1-3%),得:
19、于是修正系数是100/100(1-3%),而不是100(1+3%)/100我们怎么理解这两种做法的不同:前者是把被评估资产所处的交易条件(一般是合理公正的)为基础,把交易实例的交易价格调整到评估资产所处的交易条件之下(即将不合理交易情况下的价格调整到合理交易情况下的价格。都在合理的交易条件下比较)。上面二种解法在不同的教材中都有,但是我们要记住本教材的解法。考试参照本例题来做。进行交易日期修正。根据调查,2004年10月以来土地价格平均每月上涨1%,则各参照物交易实例的交易日期修正率为:交易实例A:6%;交易实例B:7%;交易实例C:12%;交易实例D:10%。评估价值=交易实例的价值(1+间
20、隔月份数1%)或者说:评估价值/交易实例的价格=100(1+间隔月份数1%)/100交易实例A,B,C,D分别间隔6、7、12和10个月即不同时间的价值比等于两个时点的价格指数比。特别注意:本题关于价格的变化是平均每月上涨。进行区域因素修正交易实例A与待估土地处于同一地区,无需作区域因素修正。交易实例B、C、D的区域因素修正情况可参照表2-2判断。本次评估设定待估地块的区域因素值为100,则根据表2-2各种区域因素的对比分析,经综合判定打分,交易实例B所属地区为88,交易实例C所属地区为108,交易实例D所属地区为100。即被评估资产的价值与参照物的价格比等于被评估资产值与参照物的该因素的数值
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