[经管营销]郑州市房地产估价报告_抵押.doc
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1、1 房房地地产产抵抵押押估估价价报报告告 项项 目目 名名 称称:郑州市中原区绿都城 11单元4层东 户房地产抵押价格评估 委委 托托 方方:宁娜 估估 价价 方方: 郑州市鑫辉房地产评估咨询有限公 司 估估 价价 人人 员员:吴昕 估估价价作作业业日日期期: 2012 年 6 月 4 日至 2012 年 6 月 15 日 估估价价报报告告编编号号: 2012房地产(估)字第 1132 号 2 目目 录录 致致委委托托方方函函 . .3 3 房房地地产产估估价价师师声声明明 . .4 4 估估价价的的假假设设和和限限制制条条件件 . .6 6 房房地地产产估估价价结结果果报报告告 . .8 8
2、 估估价价技技术术报报告告 . .1 16 6 附附件件 . .2 28 8 3 致委托方致委托方函函 宁娜: 我们接受您的委托,根据房地产抵押贷款的需要,遵守公认的估价原则,按 照严谨的估价程序,运用 多种估价方法( 包括市场比较法、收益法、成本法), 对您位于 郑州市中原区绿都城 11 单元 4 层、建筑面积 85 平方米、用途为 住宅 的房地产,基于估价时点 2012 年 6 月 4 日的市场价值和可抵押价值进行了专业分 析、测算和判断,估价结果详见下表。 评估结果表 币种:人民币 物业名称建筑面积评估单价评估价值(小写)评估价值(大写) 绿都城 85 6009.4 元/51.08 万伍
3、拾壹万捌佰元整 估价有关情况和相关的专业意见,请见附后的估价报告。本结果只在估价 报告设定的假设和限制条件下成立,一年内有效。另请特别关注本估价报告中的价 值定义和估价的假设和限制条件。 特此函告! 郑州市鑫辉房地产评估咨询有限公 司 法定代 表人: 二 0 一二年六月十二日 4 房地产估价师声明房地产估价师声明 我我们们郑郑重重声声明明: 一、我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。 二、本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和 结论,但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。 三、我们与本估 价报告中的估价对象没有利害关系,也与有关当事人没有个 人利害关系
4、或偏见。 四、我们依照中华人民共和国国家标准GB/T50291-1999房地产估价规范 及建设部、中国人民银行、中国银行业监督管理委员会联合颁布房地产抵押 估价指导意见 进行分析,形成意见和结论,撰写本估价报告。 五、我公司的注册房地产估价师 吴昕于 2012 年 06 月 05 日已对本估价报告 中的估价对象进行了实地查勘, 对估价对象的 实地查勘 仅限于其外观和使用状 况,没有对估价对象进行任何结构测试及质量技术鉴定,无法确定其内部结构有 无缺损。 估价人员 不承担对估价对象建筑结构 和质量进行调查的责任 以及对其 他被遮盖、未暴露部分、难以接触部分进行检测责任。 六、没有人对本估价报告提
5、供重要的专业帮助。 七、本估价报告依据了委托方提供相关 资料,委托方应对资料的真实性、合 法性、完整性、准确性和有效性负责。 如因资料 失实而导致估价 结果失实、失 误和错误 ,估价机构和估价人员不承担相应 责任。 八、本估价报告需经估价人员签名盖章并加盖估价机构公章,在估价报告使 用的有效期内,作为一个整体时有效,复印件无效。 九、在估价报告中,我们对知悉法定优先受偿权利情况、抵押物变现能力 情况、报告使用提示等作了详细的分析与阐述,应认真予以关注和阅知。 十、报告使用人应全面阅读本报告,并特别注意本报告“估价的假设和限 制条件” , “价值定义 ”中所载明的内容,参考本估价报告结果,合理使
6、用本报告, 5 否则我公司及估价人员不承担相应责任。 十一、未经我公司授权或许可,估价报告的全部或部分内容不得了发表于任 何公开媒体上,报告的最终解释权归本公司所有。 十二、注册房地产估价师签名 注册房地产估价师 :吴昕 签名: * * *房地产价格评估 估价的假设和限制条件 6 估价的假设和限制条件估价的假设和限制条件 (一)(一) 估价报告结论成立的假设条件估价报告结论成立的假设条件 1. 本次估价依据委托方及相关方提供的有关估价对象资料及情况,假设其所 提供的资料和陈述的情况是真实、合法和完整的。 2.假设估价对象是合法产权下的房地产,已支付完相关税费,不存在任何产 权纠纷。假设委托方提
7、供的估价对象产权证明内容与相关产权登记部门所存档的 登记簿内容一致。 3. 本次估价是基于在以下市场状况和政策环境的假设前提条件下进行的: 在估价时 点当地房地产市场为公开、平等、自愿的交易市场且状况平稳的;估 价对象的任何运作方式、程序符合国家和地方的有关法律、法规。 4. 假设估价对象在估价时点的状况与实地查勘完成之日的状况一致。 5. 估价对象土地登记用途为 住宅 (按国有土地使用证 ),房地产登记用途为 住宅,均与估价对象现状用途相符 ,符合最高最佳使用 ,故本次评估假设估价对象 按照现状用途持续使用的状态下进行。 6. 假设该房地产的 国有划拨 土地可依法补办出让手续,并补交相应税费
8、和 土地出让金。 7. 本估价报告估价结果是在公开市场前提下得出的估价结论,未考虑强制处 分、快速变现等特殊交易方式带来的影响。 8.其他(根据估价对象具体情 况说明,估价 假设应按“必要、合理、有依 据”的原则进行 说明) (二二)估估价价报报告告使使用用的的限限制制条条件件 1. 本估价报告必须完整使用,不得肢解使用。同时,未经本估价机构书面同 意,委托方不得以任何形式公开发表或应用于与本次估价目的不符的其他用途。 对于委托方违规或不当使用本估价报告和估价结果而引起的法律责任,本估价机 构不承担责任。 2.本估价报告的有效期 为壹年,市场价 格变化较快对估价结果产生明显影响 时,估价结果应
9、作相应调整或重新估价。 * * *房地产价格评估 估价的假设和限制条件 7 3.房地产估价报告备查编号: 2012房地产(估)字第 1132 号。 4.本报告一式 2 份,1 份提交委托方, 1 份留存评估公司。 * * *房地产价格评估 估价结果报告 8 房地产估价结果报告房地产估价结果报告 一一、委委托托方方 姓 名: 宁娜 身份证号: 411503198508761002 住 址: 郑州市中原区绿都城 联系电话: 13721439876 二二、估估价价方方 受托估价机构: 郑州市鑫辉房地产评估咨询有限公司 机 构 地 址:法院东街 100 号(金桥小区 1 号楼 1 单元 7 号) 资
10、质 等 级:一级 资质注册号:34567787 法定代表人:吴昕 联 系 人 员:李洋 联 系 电 话:7713335 * * *房地产价格评估 估价结果报告 9 三三、估估价价对对象象概概况况 本估价对象为 宁娜位于郑州市中原区绿都城 11 单元 4 层、建筑 面积 85 平 方米、用途为住宅的房地产, 以下简称估价对象。 (一)房地产权益状况 1.土地权益状况 根据委托方提供的资料,估价对象已取得 国有土地使用证 ,土地权益 状况见表 1。 土地权益状况表 1 证书号绿都国用 2007第 0019 号 土地使用权人宁娜 座落郑州市中原区绿都城 11 单元 4 层 地号118图号09 地类(
11、用途)住宅取得价格5.86 万元 使用权类型出让终止日期2077 年 5 月 独用面积55M2 使用权面积58.62M2其中 分摊面积3.62M2 宗地图所示四至东至西环路,北至中原路 发证日期2007 年 5 月 剩余使用年限65 2.房屋建筑物权益状况 根据委托方提供的资料,估价对象已取得 房屋所有权证 ,房屋建筑物 权益状况见表 2。 表 2 房屋建筑物权益状况表 房屋所有权证号郑房权证字第 0019 号 房屋所有权人宁娜 * * *房地产价格评估 估价结果报告 10 房屋座落郑州市中原区绿都城 11 单元 4 层东户 产别住宅设计用途住宅 楼号或幢号 11 单元 4 层东 户 房号及部
12、位4 层东户 房屋总层数7所在层数4 房屋结构框剪结构建筑面积85m2 共有状况无 综合上述对估价对象权益状况的说明,估价对象已分别办理了土地产权登记 和房屋建筑物产权登记,产权明细,未设定有抵押担保权、租赁权、共有权等他 项权利,权利状况完整,无他项权利限制。 (二)房地产实物状况 1.土地实物状况 郑州市中原区 中原中原路与西环路交叉口向南50 米路西绿都城住宅小区; 交通状况 乘坐 215 路、30 路、321 路、44 路、60 路、75 路、K916 路等 公交车,在西环站下车,向南走50; 根据实地勘察情况进行描述,重点说明土地四至、形状、地形、地势、土地 开发程度、临路(街)状况
13、(临街宽度、临街深度和宽深比) 、土地实际利用状 况等。 2.房屋建筑物实物状况 物业用途: 多层住宅 建筑结构:框 架结构 朝向:朝南 物业楼层:楼高共 七层,评估物业为第 11 单元 4 层 建筑面积: 85 平方米 竣工年限: 2008 年 09 月 户型布局: 两室两厅一厨一卫 装修情况: 精装修 外 墙:马赛克 内 墙:乳胶漆 * * *房地产价格评估 估价结果报告 11 天 花:乳胶漆 门 窗:铝合金窗、木门、防盗门 厨、卫:地砖地面、瓷砖贴墙面 设 施:电梯三部、水电齐全、栓式消防 管 理:大众物业公司专业管理、有保安服务等 综合上述对估价对象实物状况的说明,估价对象土地开发程度
14、高,形状规则, 面积大小适宜,宗地自然条件较好,临路(街)状况好,有利于使用;估价对象 地上建筑物建筑状况良好,内部配套设施设备较完善,已得到合法有效利用。 四四、估估价价目目的的 为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。 五五、估估价价时时点点 2012 年 6 月 12 日 六六、价价值值定定义义 价值类型:本次估价采用公开市场价值标准。所谓公开市场价值是在公开市 场最可能形成的价格;采用公开市场价值标准时,要求评估的客观合理价值应是 公开市场价值。 1. 房地产 市场价值:本报告所指的市场价值是指估价对象在估价时点现 状利用条件下,满足全部假设和限制条件,房地产市场自由
15、开放、完全竞争状态 下的公开市场价值。 2. 房地产抵押价值 :本报告所指的 房地产抵押价值为抵押房地产在估价时 点的市场价值,等 于假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值减去房地产估价 师知悉的法定优先受偿款。 3.法定优先受偿款 :是指假定在估价时点实现抵押权时,法律规定优先于本 次抵押贷款受偿的款额,包括发包人拖欠承包人的建筑工程价款,已抵押担保的 债权数额,以及其他法定优先受偿款。 七七、估估价价依依据据 (一)法律法规依据 1.中华人民共和国土地管 理法 2.中华人民共和国城市房地产管理法 3.城市房地产抵押管理办法 * * *房地产价格评估 估价结果报告 12 4.中华人民共和国拍
16、卖法 5.中华人民共和国物权法 6.中华人民共和国担保法 7.房地产估价规范 (GB/T 502911999) 8.建设部、中国人民银行、中国银行业监督管理委员会联合颁布房地产抵押估 价指导意见 (二)行为依据 合同、协议书、委托书、价值鉴定书、委托方承诺函。 (三)产权依据 1.国有土地使用证 证号 0019; 2.房屋所有权证 证号 0019。 (四)其他依据 1.报建手续; 2.估价人员市场调查、现场勘察收集的相关资料。 八八、估估价价原原则则 (一)独立、客观、公正原则 要求估价机构有完全独立性,估价机构和估价人员与估价对象及相关当事人 没有利害关系,不受外部干扰因素影响,从实际出发,
17、公平合理地进行估价。 (二)合法原则 应以估价对象的合法使用、合法处分为前提进行。所谓合法,是指符合国家 的法律、法规和当地政府的有关规定,其权益才能受法律的保护,并体现其权益 价值。 (三)最高最佳使用原则 应以估价对象的最高最佳使用为前提进行。在合法使用的前提下,房地产只 有在最高最佳使用状态下才能发挥最大效用。最高最佳使用应是法律上允许、技 术上可能、经济上可行,经过充分合理的论证,能使估价对象产生最高价值的使 用方式。 (四)估价时点原则 估价结果应是估价对象在估价时点的客观合理价格或价值。 (五)替代原则 * * *房地产价格评估 估价结果报告 13 估价结果不得明显偏离类似房地产在
18、同等条件下的正常价格。同一供求范围 内,在用途、规模、档次、建筑结构等方面类似的房地产之间具有相互影响作用, 其价格会相互牵制而趋于一致。 (六)谨慎原则 在面临不确定 因素的情况下做出判断,应保持必要的谨慎,充分估计抵押房 地产在处置时可能受到的限制、未来可能发生的风险和损失,不高估市场价值, 不低估知悉的法定优先受偿款。 九九、估估价价方方法法 根据房地产估价规范 的规定,对同一估价对象宜选用两种以上的估价方 法进行估价。 估价对象为 住宅用途的房地产,本次估价目的是 为确定房地产抵 押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值,适宜采用 成本法、市场比较 法、收益 还原法。 估价对象为一套
19、普通住宅,该区域有很多同类型房地产交易实例,因此可采 用市场比较法进行评估;估价对象所在区域类似房地产有相对稳定及长期的潜在 收益,因此可采用收益法进行评估; 由于市场依据不是很充分,因此采用成本法 进行估价; 根据此次目的,遵循合法原则及结合对估价对象最高最佳使用方式进 行的分析,估价人员认为按现状使用最适宜,因此不宜采用假设开发法。 故本次估价 决定采用 市场比较法、收益还原法 和成本法分别测算估价对象 的价格,并综合 三种方法测算的结果,最终确定估价对象的房地产价格。 十十、估估价价结结果果 估价人员根据估价目的,遵循估价原则,采用科学的估价方法,在认真分析所掌 握资料与影响估价对象价值
20、诸因素的基础上,经采用市场比较法、成本法和收益还原 法三种方法测算,确定委托方选定的位于郑州市中原区绿都城 11 单元 4 层东户住 宅房地产在估价时点房地产抵押估价总值取整为: 人民币 48.5048.50 万元万元 大写人民币为肆拾捌万伍仟元整肆拾捌万伍仟元整 * * *房地产价格评估 估价结果报告 14 十一、抵押风险分析和估价报告使用提示十一、抵押风险分析和估价报告使用提示 (一)房地产抵押价值未来下跌的风险 预期可能导致房地产抵押价值下跌的因素 主要为: 1.国家宏观调控政策造成对房地产市场的消极影响; 2.抵押房地产随着使用时间的延长而出现功能性贬值和经济性贬值,导致抵 押价值的下
21、降; 3.抵押房地产非正常使用而造成抵押价值的减损; (二)估价对象状况和房地产市场状况因时间变化对房地产抵押价值可能产 生的影响 1. 估价对象状况因时间变化对房地产抵押价值可能产生的影响:随着使 用年限的增长,土地使用权的剩余使用年限在逐步缩短,房屋建筑物将会发生功 能性贬值和经济性贬值,直接导致 房地产抵押价值 逐步减损。 2. 房地产市场状况因时间变化对房地产抵押价值可能产生的影响:受国 家宏观经济政策以及当地社会经济发展状况等主导因素影响,*市(县)该类 用途的房地产市场需求预期在未来几年内将保持平稳上涨(较大上涨或有所下降) 的趋势,房地产抵押价值将会保值增值(或有所下降) 。 (
22、三)在抵押期间应关注可能产生的房地产信贷风险点: 1.市场风险:房地产价格和本地对该同类房地产的供需情况是衡量市场风险 的主要参考指标; 2.经济风险 : 主要是房地产上游行业的风险传导,国民经济总量的发展和人 们消费水平,通货膨胀等因素; 3.政策性风险 :主要指货币政策、财政政策、政府对房地产的产业政策等其 他相关政策的影响; 4.自然原因风险:主要表现为抵押人因不幸事故、意外伤害、疾病等原因导 致死亡、伤残、丧失工作能力而失去还款能力可能产生的风险,以及因自然因素 造成的抵押物的损坏; 5.抵押人风险:抵押人因所在单位倒闭、撤消、被兼并、政策性裁员等个人 无法抗拒的原因而失业 ,或造成收
23、入下降,致使借款人无法继续归还贷款可能产 生的风险。 * * *房地产价格评估 估价结果报告 15 (四)合理使用评估价值 1本报告确定的房地产评估价值为在假设公开市场条件下的模拟市场价格, 不能替代市场定价。该估价结果应符合价值定义,并满足本估价所设定的假设条 件和限制条件。 2.本次估价结果仅作为确定房地产抵押贷款额度提供价值参考,相关各方应 合理使用评估价值,在综合考虑房地产市场状况、资信状况、信贷风险等多方面 因素基础上确定贷款额度。 3.相关各方应在本报告的有效期间内合理使用估价结果,关注处置 抵押房 地产时快速变现及费用的影响,当房地产抵押估价报告出具后至抵押登记之间, 是否会出现
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