[其它]金梧桐项目方案.ppt
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1、2011年10月,金梧桐产业园营销思路案 & 时代糖果墅 &,Period Sweets For Villa,产业园区里的商务源生墅,PART3 推广核心目标,PART4 项目品牌整合,PART 5 推广核心策略,PART6 整合推广策略,PART2 项目认知,PART 1 相关项目洞悉,线索。, 知彼,而思谋,路劲蓝郡,所属区域: 裕华 物业地址: 裕华东岗路与东二环交叉口,东岗路以北 交通状况: 16路 65路 27路 116路 54路 33路 66路 79路 更多 开盘时间: 2009 入住时间: 2009-12 容 积 率: 1.70 绿 化 率: 35% 售楼地址: 东岗路与东二环交
2、口西行100米路北蓝郡会所 售楼电话: 85059100,均价15000,联排,双拼。全款98折,别墅项目,路劲蓝郡高层均价6300元/平米,全款98折,贷款99折优惠,社区规划,项目占地91365,规划建筑面积188438,容积率1.7,绿化率35%。 4栋高层,6栋小高层,2栋花园洋房,124套别墅,别墅面积从226300平方米,点评:项目规模较大,在本地别墅楼盘中销售包装展示效果相对较好。现代风格产品配合大面积水系,形成较有感染力的社区环境,项目销售情况较好,是本地别墅标杆,但工程质量不高,产品设计仍有不足之处,江南新城,物业类别 别墅 建筑类别 独栋/双拼/联排/叠拼 装修状况 毛坯
3、物业地址 江南新城位于其他区滨河新区滹沱河北岸 交通状况 江南新城 31路公交车直达 开盘时间 2008-10-18 入住时间 2008-10-31 容 积 率 0.70 绿 化 率 40% 售楼地址 (正定县河堤路1号)滨河新区滹沱河北岸 电话:88759999,二期5月15日VIP卡发售,5万元/张,社区规划,项目占地1650亩,总建筑面积120万平米,共5000户,户型区间:180平方米400平方米,点评:项目规模大,在本地别墅楼盘中展示效果相对较好。但是产品设计不足,建筑立面呆板无趣,内部空间设计大而不奢,项目销售情况较好,是本地别墅楼盘代表,建筑立面呆板无趣,内部空间设计大而不奢,奥
4、克兰风情小镇,物业类别: 别墅 建筑类别: 双拼、四围、联排 装修状况: 毛坯 物业地址: 其他鹿泉市大李庄村南 交通状况: 旅游5路 开盘时间: 2009-01 入住时间: 2009-12-31 容 积 率: 0.81 绿 化 率: 41% 售楼地址: 鹿泉市获鹿镇大李庄村南 售楼电话: 82196650/82196660,价格120万-320万,别墅216平方米-340平方米为地上面积 花园洋房192平方米224平方米,社区规划,占地1000亩,建筑面积18万平方米,其中包括253栋别墅,460栋四层半花园洋房。,别墅216平方米-340平方米为地上面积 花园洋房192平方米224平方米,
5、点评:项目规模大,但是产品设计是最大的不足,围合别墅的销售难度非常大。项目销售包装、展示、执行效果差,工业园区,物业类别:住宅底商/社区商铺 装修状况:全装修 物业地址:开发区石家庄市高新技术开发区湘江大道 建筑面积 :150000平方米 环线位置 :三环以外,均价3700元/平米,已售完,卓达服装产业园,近区域项目,物业类别: 高层 建筑类别:板楼 板塔结合 小高层 高层 装修状况: 毛坯 物业地址:鹿泉市新华路与西三环交汇处往西500米路南(鹿泉) 交通状况: 114路,25路,旅游6路 终点向西1000米路南 容 积 率:2.27 绿 化 率: 41%,盛泽果岭湾,一期已售罄,现开始销售
6、二期棕榈湾,均价4300元/平米,物业类别:住宅 建筑类别:板塔结合 高层 装修状况: 毛坯 物业地址:鹿泉市石获南路与西三环交叉口西北角) 交通状况: 301路、游6路、203路 、114路瑞泰澜庭站下车即到 容 积 率:2.9 绿 化 率: 38%,瑞泰澜庭,均价3900元/平米,已基本售完,以上线索得知:,1、市场现存别墅类项目,多以自有的自然景观资源作为支撑,辅以绚丽的独有风格外立面,加之规模效应,引起市场关注,树立品牌形象。,2、石市工业园区多集中在城市东部,已初成规模,一般具备生产加工、商务办公、仓储物流等产业功能。,3、近区域内开发形式多以住宅为主,并以高层为主流,区域认知价格区
7、间在3500-4000元/平米之间。,自省。, 知己,而谋动,金梧桐产业园,项目占地:约30亩 容积率:1.2 建筑面积:约2万平米,S(优势点),地块位于石市西部临路、方正平整,利于规划开发; 产品形态在区域内属稀缺产品;,W(劣势点),项目周边没有环境支撑; 交通可达性较弱,主路到项目入口,需步行可达无交通站点; 产品设计面积过大;,SWOT分析,国家未来房地产调控政策走势的不确定性; 产品总价过高,且按揭有所限制; 对项目需求的人群较为狭窄;,T(威胁点),O(机会点),项目属工业性别墅产品,具有独特性; 周边住宅类产品价格的攀升; 所处区域及物业类型不在限购之列;,市场定位,项目自身,
8、结合结合各种因素定位:,没有过多的优势支撑 深挖掘自身优势及附加价值,市场定位,开发品牌,提升品牌效应的潜在影响 公司品牌效应较弱,需以一 期入市产品奠定品牌地位,项目自身,市场定位,结合结合各种因素定位:,产品以确定不能根据市场需求灵活调整,以新颖的产品诉求点引起市场关注,开发品牌,项目自身,市场定位,区域发展,结合结合各种因素定位:,住宅产品刚性需求在区域内展现效应,价位不断攀升,使产品价格支撑成为可能;,开发品牌,项目自身,市场定位,区域发展,开发品牌,项目自身,“独特的产品需求,挖掘新的诉求点” “建立一种新的宜生活宜办公的创业生活模式” “树立品牌典范产业型别墅群落”,结合结合各种因
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