房地产开发详细流程.doc
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1、房地产开发详细流程目录 r 9x 1. 土地投标(商务) 4 wWKFX jTfl?| 2. 土地投标(技术) 6 TIx|L d4m=0G 3. 土地状况调研 8 W$QcDp#p #&cI3i 4. 编制可行性研究报告 10 fmZY& ,f kcp 5. 建立公共建筑和住宅小区资料库 14 M|:Z %. rJd,Rd t. 6. 建立优秀设计师信息库 15 *aXF5S %k 6w3qI 7. 编制设计任务书 16 pEw8U SEORSS 8. 建筑方案招标 19 9*$t!rB hrmut*k,: |HU 10.申报计划立项 24 5&xB6|k -VZ-Whf3C Elb7 18
2、.选择和确定营销代理 40 1kMOp )q 0.0)WL:q f?oa 22.结构设计优化 49 VmCW6 G#M bB $ 23.三通一平跟踪管理 51 iQ4);du PN0VQ/. 24.土地接管 52 pvn7;s2# :E8Z:-R 25.工程报建 54 p(PMZVV iS&l82a 26.申办建设工程规划许可证 56 $KUo s+% v.Q(vKV5 27.工程安全质量报监 58 AuhQ = 8i|w(5m; 28.申领施工许可证 60 I&MYf g26ct 29.投资监理委托 62 nt;haeJ wLta 30.施工总承包招标 64 fbWFLS m; h:TpE+
3、N 31.现场管理台帐 68 ZiYm:$CJ =8r 0 (c 32.图纸管理 70 nl(WJKq o;W4S 33.施工日记 71 7MddAN 0dA7pY9 34.编制会议纪要 72 28/ A DZ 2pzF5h 35.施工图内审 73 tH4tw, MZTx:EN! 36.施工图设计交底 75 byDQ 00 ! iptT(2 37.临水、临电配套 77 byxE1Eg 60m ta Q 38.申办开工复验红线 79 s:2|cwQ#R .s*B7& 39.施工技术方案优化 81 S#-wl2z c6k9nDb +vNZW_$D 43.申办预售许可证 88 AsPx? iweD
4、b 44.组织房展会 90 W(25TbQ #Ei,(xiP 45.商品房销售合同的网上备案和登记 91 $55U+)C SR_cpZoi 46.商品房定金合同的网上备案 93 uK (S5 53.施工安全巡视 108 .mL#6P!d3 sT1&e5 W 54.施工图修改 110 D);pKl | A: &| 55.工程例会 112 i2Jq|9,g PoShQRSkic4 !q4xG0d 58.索赔 118 pKJK9Ad *(GZQH. 59.样板引路和封样验收 122 (A/0f1# Ia 0J4 60.隐蔽工程验收(土建) 124 PI|vC|yy& W7UtA.2LT 61.隐蔽工
5、程验收程序(安装) 126 I_4InI q42FP q 62.竣工备案制验收 128 45v|Je &A+s4c) 63.公建配套 133 $W!fcZlB K%ad1$c 64.供电配套 135 5M?mYNQR/H H?ak6M 65.供水配套 139 aIvBY78o z WMHY 66.排水配套 142 D6=HYqdj #q4*qGHm 67.消防配套 144 rBW,8% zgDrm 68.燃气配套 147 r7X D&Y fykI,! 69.环卫配套 149 a%q |oyR 4%bTj,H# 70.卫生防疫报批 151 nGZ - +#v4B?NR 71.通信配套 153 A
6、 c:c7M; lS4dvr?w 72.有线电视配套工程 155 BD1K H; U2&HSE|2J 73.绿化配套 157 LV=jsQ5 RkrZ?/GH 74.邮政配套 159 x(yX0 ,P/7 p5qx=pc 75.安全技术防范配套 160 6c8z/O7 %g-0O#8 76.门牌报批 162 ,i (l;C%O7* 77.申办“使用粘土砖”核定 163 =urOUXW !Pe1o -O 78.结建民防工程建设管理 164 cCYl$MskZ hC|KHaCR) 79.工程竣工档案编制验收和报送 168 j x0ZHR Yg|l?d 80.申办规划验收 172 &Ky3JbN6V
7、eM 86.预售商品房的物业交付 183 3f)*w7 d p6B .s_G4 87.代办小产证 185 .A )F,X g?w2J6Z.J 88.项目总结 186 wxH (&CB- ,LCQA?c 89.项目资金管理 188 MT;SRAmUr E_ oc5N 90.项目贷款 190 .KYAM 1i&HIr!b 91.项目经济效益测评 192 g5lmUKlQ$0 Eqz4 92.成本管理 194 yS1b,cxz I6DoL bV 93.成本核算 201 H1aVKD N#zEAB 94.课题组研究成果报告摘要 206 Z;| 0K m;0 Cl 95.课题组研究成果评审意见 209
8、oas x5 E_ 土地投标分为商务标和技术标两大部分。其中商务标包括投标报价、开发企业资质、企业简介、从业业绩、银行资信、可行性报告等内容。由于商务标在整个投标评分系统中所占的比重往往达70%左右,因此能否编制好商务标是投标成败的关键。 NBJ T4R =xk-MY|R 2作业依据 5GFnfc Q fyERarb 政府土地管理部门发布的土地公开招投标信息,公司年度开发计划,地区地形图。 DPxu3,Y |ShRxE3 3.决策岗位 总经理:负责土地投标书(商务)的批准和签发。 uM5GSL h8-tbHgpb 主管岗位总经济师: 负责投标书的最后通稿,向总经理和董事长汇报并商量决定投标报价
9、。 xAz4ZXj=q 3Lx9Cu) 协管岗位总会计师:对财务部提供信息资料的真实性负责,对筹资方案的可靠性负责。 f EiEfu 446hrzW 主办岗位土地开发:负责向各相关岗位提出投标书所需信息资料收集的具体要求,并负责按时汇总,编制商务标的标书,校核商务标和技术标的连贯性和一致性。 nkjAH2 ; O_+ 协办岗位营销策划,成本控制,成本核算,融资会计:按土地开发岗位的要求,按时提供书面的资料信息,并对其的真实性和客观性负责。 *g41Cl S VVO5 4.紧前工作条件 qpZF8 5.作业描述 VEEeQy gs,JJ6N 5.1 组织现场踏勘 ZDmkIkl 由总经济师召集,
10、本主办岗位组织,由建筑师,各协办岗位参加(详见作业指导书土地状况调查)。其中营销策划重点对现时周边市场情况进行详细调查,完成市场分析、市场预测,以及未来开发项目的产品定位(总经济师认为有必要时,市场调研业务可安排营销策划岗位委托专业咨询公司进行)。土地开发重点对地块及四周一定范围内的道路交通、建筑朝向、市政及公建配套状况、城市建设规划等情况进行详细调查,初步确定规划设计方案的技术指标。 Df3viCq |?r&-5 h 5.2 投标准备会议 =mTQv bd*(S9d 总经济师召集上述所有岗位举行投标准备会议,按投标期限制订工作计划并布置任务,各岗位明确责任、分工,在限定期限内把编写的文件经本
11、部门主管审核后汇总到本主办岗位。本主办岗位应参加招标地块的答疑会,做好详细记录。 (DNXB8I ( +h I 5.3 各岗位责任和分工 B9:0|i!A veMqW&S 营销策划:负责编制可行性报告。根据周边市场情况进行市场需求预测和平均售价预测;研究客户和产品的定位,据此对规划方案(技术标)提出设计要求;提交初步营销方案、销售成本和资金回笼计划。 Bcon4 J vsBF.4 土地开发:向各负责部门催办其部门和岗位负责提交的投标文件资料,按照招标文件规定的格式编制商务标。 &Lrq)r/& m:AbqC 负责汇总项目总投资和预期收益,编制项目开发经济测算书,测估本公司的投标报价范围,并对土
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