房地产项目申请报告.doc
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1、项目申请报告 1 目目 录录 第第 1 章章 申申报单报单位及位及项项目概况目概况.5 1.1 申报单位情况5 1.2 项目简介5 1.3 编制依据7 1.4 编制原则8 1.5 项目建设背景8 1.5.1“十二五”房地产发展背景8 1.5.2 政策背景.9 1.5.3 建设必要性.10 1.6 市场前景分析与预测11 1.6.1 当前房地产市场走势.11 1.6.2“十二五”及未来十年房地产市场展望12 1.7 建设规模及方案13 1.7.1 整体设计原则.13 1.7.2 总图布局及功能规划.13 1.7.3 建设内容与规模.14 1.7.4 公共配套设施.15 1.7.5 建设方案设计.
2、17 1.7.6 项目实施方案.18 1.8 消防及安全19 1.8.1 消防.19 1.8.2 劳动安全.19 1.9 建设进度安排20 1.10 招投标20 1.11 组织方案24 1.12 投资估算25 1.13 资金筹措26 第第 2 章章 发发展展规规划、划、产业产业政策和行政策和行业业准入分析准入分析27 2.1 发展规划27 2.2 产业政策分析27 2.3 行业准入分析28 第第 3 章章 资资源开源开发发及及综综合利用分析合利用分析.31 3.1 资源开发方案31 3.1.1 土地资源.31 3.1.2 建设所需原材料资源.31 3.1.3 技术人才资源.32 3.1.4 能
3、源耗用与公共设施占用.32 第第 4 章章 节节能方案分析能方案分析.33 4.1 用能标准和节能规范33 项目申请报告 2 4.2 能耗状况和能源指标分析33 4.3 节能措施和节能效果分析33 4.3.1 节能措施.33 4.3.2 节能效果分析.36 第第 5 章章 建建设设用地、征地拆迁及移民安置分析用地、征地拆迁及移民安置分析38 5.1 项目选址及用地方案38 5.1.1 选址原则.38 5.1.2 建设用地分析.38 5.2 土地利用和理性分析38 5.2.1 土地利用.38 5.2.2 理性分析.39 第第 6 章章 环环境和生境和生态态影响分析影响分析.40 6.1 环境保护
4、40 6.1.1 施工期环境影响分析.40 6.1.2 运营期环境影响分析.41 6.1.3 施工期环境保护措施.41 6.1.4 运营期污染防治措施.42 6.2 地质灾害影响分析43 6.2.1 水土保持措施.43 6.2.2 地震保持措施.44 第第 7 章章 经济经济影响分析影响分析.45 7.1 财务分析45 7.1.1 销售收入和总成本分析.45 7.1.2 效益分析.46 第第 8 章章 社会影响分析社会影响分析.47 8.1 社会影响分析47 8.1.1 行业影响分析.47 8.1.2 区域经济影响分析.47 8.1.3 宏观经济影响分析.47 8.2 社会影响分析48 8.2
5、.1 社会适应性分析.48 8.3 社会影响分析48 8.3.1 社会风险分析.48 附表:附表:建设投资估算表;利润及利润分配表。 附件:附件:企业法人营业执照;组织机构代码证。 项目申请报告 3 第第 1 1 章章 申报单位及项目概况申报单位及项目概况 1.11.1 申报单位情况申报单位情况 (1)申报单位名称 (2)法定代表人 (3)单位地址 (4)企业性质 (5)成立时间 (6)注册资本 (7)注册号 (8)经营范围 1.21.2 项目简介项目简介 (1)项目名称 (2)建设地址 项目申请报告 4 (3)项目单位 (4)项目负责人 (5)建设内容及规模 本项目总占地面积 9640m2,
6、总建筑面积 33900m2,其中,住宅面 积 32800m2(含阳台),公建面积 1100m2。地下室面积 5200 小区道路及广场总面积 5398.4m2,绿化总面积 2410m2。容积率 3.55,综合建筑密度 19%,绿地率 25%。 (6)项目性质 新建 (7)项目建设工期 建设期 1 年(2012 年 9 月-2013 年 9 月) (8)项目建设投资 项目建设投资为 9895 万元。 (9)资金筹措方式 建设所需资金由项目申报单位自筹。 (10)主要经济技术指标表 表 1-1 主要主要经济经济技技术术指指标标表表 序号序号项项目名称目名称单单位位数量数量备备注注 1占地面积m296
7、40 2总建筑面积m233900 2.1住宅m232800含阳台 2.2公建m21100 3绿化面积m22410绿化率 25% 项目申请报告 5 4道路及广场面积m25398.4 5容积率3.55 6建筑密度19% 7建设工期年1 8建设投资万元9895 9销售收入万元13776 10税后利润万元1614 11投资利润率16.31% 1.31.3 编制依据编制依据 (1)中华人民共和国土地管理法; (2)中华人民共和国城市规划法; (3)中华人民共和国环境保护法; (4)中华人民共和国城市房地产管理法; (5)项目申请报告通用文本; (6)辽宁省城市房地产开发经营管理规定; (7)辽宁省建设工
8、程概算定额; (8)项目投资人提供的相关资料; (9)国家有关技术规范、规程和规定,主要有: 城市居住区规划设计规范(GB50180-93); 住宅设计规范(GB50096-2003); 混凝土结构设计规范(GB50010-2010); 建筑设计防火规范(GB50016-2006); 低压配电设计规范(GB50054-2009); 电力工程电缆设计规范(GB50217-2007); 项目申请报告 6 高层民用建筑设计防火规范等。 1.41.4 编制原则编制原则 (1)科学规划,合理布局,节约投资; (2)以市场为导向,确定项目建设方案和规模; (3)从实际情况出发,力求近期与远期发展相结合;
9、(4)合理安排发展用地,符合可持续发展的需要; (5)根据建设内容和规模,合理确定建设期。 1.51.5 项目建设背景项目建设背景 1.5.1“1.5.1“十二五十二五”房地产发展背景房地产发展背景 “十二五”期间中国房地产产业发展仍然要以居民住房消费为基 础。随着城市化进程和居民收入的提高, “脱困”后的住房消费群体将 是房地产业发展的支撑。中国房地产市场保持健康发展,挤掉不必要 的泡沫,就必须不断向居民住房消费的水平靠近。目前,国内主要城 市的房价增长远远超过居民收入增长水平,但是居民习惯以整个家庭 的储蓄和积累来购买房屋。 “十二五”住房规划制定时,应该继续坚持 对自住型和改善型住房需求
10、给予政策扶植。商品房市场发展是“十二 五”住房规划制定的重点。在鼓励自住型和改善型住房需求的同时, “十二五”规划中要对别墅等豪华型房屋或享受型住房需求提出限制 性策略。 “十二五”规划期间,中国仍将有大量城镇化的过程。城镇化过程 应该是社区资源共享,而不是简单的扩大住房面积。 “十二五”住房规 划制定中,要对脱困型住房需求进行政策扶植,对改善型需求给予支 持,对享受型住宅给予保护,对奢侈性住宅给予抑制。 “十二五”期间对 大量脱困型住房需求给予税收、公积金等各类政策支持,鼓励这些家 项目申请报告 7 庭自住和改善型购房需求。 1.5.21.5.2 政策背景政策背景 丹东市是我国东大门口岸、东
11、北亚经济圈和通往东三省及内蒙的 进出口岸,又是东北亚经济圈最东端的沿海口岸城市。交通四通八达, 陆路口岸通往朝鲜、韩国。海上有浪头港、大东港,201 国道、哈大线 有高速及在建的高铁贯均穿于丹东。 继 2008 年 10 月丹东市出台关于促进丹东市房地产业又好又快 发展的意见和关于促进丹东市房地产业发展支持居民购买住房的 相关政策规定后,2009 年 2 月和 7 月又分别出台了关于促进丹东 市房地产市场健康发展的工作意见和关于促进丹东市房地产市场 健康发展的相关政策规定,通过采取补贴和缓征相关税费、进一步 缩短办件时限、简化办件手续、建立贷款“绿色通道”等服务措施,进 一步加大服务和政策扶持
12、力度,有效地激发了居民购房热情,商品房 销售量同比增幅较大,同时也在一定程度上缓解了开发企业的资金压 力。 通过组织召开丹东房产交易圆桌会议、房交会以及赴外推介促销 商品房等形式,加大辽宁沿海经济带战略和新城区建设前景的宣传。 随着新城区建设项目的推进,有效激发了居民到新城区投资购房热情, 新城区正逐步成为丹东市房地产市场发展的新热点。截止 2009 年末, 新城区共销售商品房 2,087 套,面积 31.42 万平方米,分别占丹东市 年度商品房销售总量的 22%、29%。 在国家鼓励拉动内需促进经济发展的大环境下,丹东是大发展规 划的重点区域,2009 年 7 月升级为国家级经济大发展战略的
13、沿海开 放城市之一,又是省“五点一线”经济圈,在东北亚经济圈大发展机遇 的推动下,相信此刻正是本项目开发的最佳时机。丹东市也将迎来下 一轮的投资高潮。 项目申请报告 8 1.5.31.5.3 建设必要性建设必要性 (1)是城市发展规划、改善居民住房条件的需要 按照丹东市整体规划,本地区已确定为商业用房,按照丹东市规 划的要求开始整体设计,符合规划要求,优势城市环境,改善人口层 次而且也是城市发展规划的需要。 随着对外开放和招商引资的不断扩大,丹东旅游业的迅猛发展, 交通条件的改善,城市基础设施建设的增强和城市整体服务功能的不 断提高,项目的建设能为城市的发展提供广阔前景。项目的开发建设 功能齐
14、全、容积率低、建筑标准高,可以改善原有居民的住房水平。提 高城市形象和品味,促进政府在经营中的财政收入等方面将做出了较 大的贡献。在结构设计上,结合地段情况提升居住档次,使城市形象 更加亮丽、人民生活更美好。 (2)美化城市形象的需要 城市形象是城市特色的具体体现,是城市景观与环境的有形展示。 通过房地产建筑设计和色彩调配,美化城市形象,不仅需要从城市整 体上进行科学的形象设计,更需要从微观上,通过房地产的规范运作, 达到逐步美化城市形象的目标。该项目的建筑设计和色彩调配从城市 历史文化积淀实际出发,通过房地产建筑设计、合理布局和色彩调配 来具体实现城市形象的美化。 项目申请报告 9 1.61
15、.6 市场前景分析与预测市场前景分析与预测 1.6.11.6.1 当前房地产市场走势当前房地产市场走势 (1)潜在的投机性、投资性需求旺盛,但消费型需求动能积聚不 足 巨额社会闲置资本仍存在进入房地产市场的强烈冲动;负实际利 率也将促使传统的银行储蓄资产向楼市转移;人民币升值预期短期难 以改变,外资对国内房地产市场的套利需求强烈;另一方面,消费型 购房需求有待收入和储蓄持续增长的积聚;持久收入预期与消费型购 房需求趋向谨慎。 (2)商品房供给增幅趋缓,住房市场供给结构分化 2011 年商品房供给增幅可能趋缓;中高档大户型住房供给和供 给预期趋紧;各类保障性住房陆续入市加大低档住房供给力度。 (
16、3)房地产调控政策面临多方挑战,政策实施可能出现反复 面对房价快速上涨,我国政府今年不断加大房地产市场调控,在 房地产市场特别是住房市场投机性需求仍未得到有效抑制,房地产调 控面临多方挑战;更严厉的调控政策在 2011 年将被迫出台,调控政策 可能向存量市场延伸,住房持有环节可能成为未来调控政策重点,这 将严重影响多套住房持有的既得利益的群体,增加政策出台的实施难 度,导致调控政策实施出现反复;房地产持有税进入酝酿和试点阶段。 (4)年内商品房价可能进入相持态势,纳入保障性住房统计的平 均房价可能呈下调趋势 中高档商品房价存在走高压力,低档商品房价存在下调压力,主 要体现在:一是 2011 年
17、“十二五”国家保障性住房建设目标,必将形成 重高档住房供给进一步趋紧,低档住房供给大幅增加的强烈预期;二 项目申请报告 10 是由于政策实施存在反复性,导致市场主体对未来政策预期的不确定 性,潜在投机性需求向现实需求转化动力仍然存在;三是经历 2008 到 2010 年间调整、经验和教训,房地产开发企业控盘能力大增。大量 保障性住房入市,使纳入保障性住房统计的平均房价将呈下调趋势。 1.6.2“1.6.2“十二五十二五”及未来十年房地产市场展望及未来十年房地产市场展望 (1)房地产市场需求 从房地产市场需求看,房产特别是住房需求主要来自两方面:一 是新增家庭住房需求,二是既有家庭改善性住房需求
18、。以新增家庭住 房需求将呈下降趋势,根据“五普”人口数据,全国人口婚配年龄段人 口高峰将在 2014 年到来。城市人口的婚配人口高峰在 1998 年已经到 达。我国城市化速度“十一五”期间出现了下降趋势,导致我国城市新 增长数量将呈下降态势,新增家庭需求也呈现萎缩趋势。既有家庭改 善性需求取决于经济增长和收入分配格局变化,也就是取决于家庭收 入的储蓄水平。如果未来我国能够保持较高增长率并实现相对公平的 收入格局,则经济在三到五年收入增长后,既有家庭改善型需求可能 再次释放。城市住房需求结构分化,住房需求结构主要取决于收入水 平和家庭结构,并对我国人口结构,城市化速度,经济发展条件变化 特点,改
19、善性住房需求占比增加,小户型住房需求逐渐萎缩。 (2)房地产市场供给 从房地产市场供给来看,近期城镇新增房地产供给仍将保持快速 增长趋势, “十二五”后期及“十三五”进入平稳供给期,但出现大幅下降 的可能性也很小。2009 年、2010 年房地产开发企业土地购置新开工 高峰,在建项目将在 2011 年、2012 年形成实际有效地房地产供给, 国家近年来加大了住房保障支持力度,大批增长的中小户型用房供给 将在 2011 年、2012 年集中上市。 “十二五”及“十三五”我国城市房地产 需求特别是住房需求矛盾将逐渐缓和,导致房地产开发企业调整开发 项目申请报告 11 建设能力。我国处于资源约束严重
20、的国家,人均可供开发用地少,不 允许我国住房建设过度扩张,新增房地产供给不可能长期快速增长。 我国经济发展属于典型的政府主导型,当房地业调整接近经济增长时, 中央与地方政府均可能寻求对房地产开发的支持。 1.71.7 建设规模及方案建设规模及方案 1.7.11.7.1 整体设计原则整体设计原则 (1)遵循“统一规划、合理布局、因地制宜、综合开发、配套建设” 的原则,以城市空间结构为重点,综合考虑日照、采光、通风、防灾、 配建设施及管理要求,必须满足目前建筑设计规范要求,接建的建筑 不得超过原建筑基底线。 (2)综合服务配套设施齐全。 (3)建筑的体量、高度、色彩等应与周围环境相协调。 (4)贯
21、彻“以人为本”的原则。把生态环境与人文环境放在重要的 地位,营造安定、健康、和谐的社区环境。 (5)贯彻“高效、便捷”的功能原则。各区域和功能空间之间形成 高效、便捷的网络。 (6)贯彻“可持续发展”的原则。把生态、环保放在重要的地位,从 宏观规划到微观设计、具体技术的采用都要坚持可持续化发展要求。 1.7.21.7.2 总图布局及功能规划总图布局及功能规划 本项目以住宅建设为主,配套建设商业网点及地下室等。 小区平面整体呈半“一”字型,小区分为 3 个单元规划建设。位于 沙河镇街北侧,主入口位于西南侧,从入口进入依次为 1 号楼、3 号 楼、2 号楼,其中,1 号楼由二十一层、二十三层二栋住
22、宅组成,呈阶 梯状布置;3 号楼由三层公建和物业用房组成。2 号楼为二十三层和二 项目申请报告 12 十一住宅楼组成,呈阶梯状布置。住宅楼东南侧为绿地及道路广场, 正对沙河镇街的为小区次入口。 (1)住宅 本项目小区主体住宅形式为中高层住宅,单体采用经典大户型设 计。本项目住宅楼单体采用经典平面设计,具体户型以 120140m2 为主,并搭配 5090m2的中小户型,框架结构。 (2)地下室 地下室主要用作停车场、部分为人防工程及公共配套服务设施的 安置,在小区主入口右侧为机动车地下出入口,小区次入口右侧设置 自行车地下出入口。 (3)其它配套设施 包括社区用房,为小区提供公共配套服务;给排水
23、管网、电力线 路、联合通讯管线、煤气管线等就近接入市政管网和网络,小区内设 变电室,设计要满足负荷需要,其它配套设施利用周边现有设施,为 小区提供公共配套服务。 (4)广场和绿化隔离带 小区主入口处结合开放广场,主干道及小区内部设置多处绿化景 观广场。 小区内部道路两侧、商业网点外围及宅前均建有绿化隔离带。根 据城市规划及住宅小区建设要求,小区外侧与主要街道之间建设 56m 绿化隔离带,以保护小区环境卫生,美化环境。 1.7.31.7.3 建设内容与规模建设内容与规模 本项目规划总用地面积 9640,总建筑面积 33900,其中:住 宅面积 32800,公建面积 1100。 小区道路及广场总面
24、积 5398.4,绿化总面积 2410。容积率 项目申请报告 13 3.55,建筑密度 19%,绿化率 25%。小区预计入住 348 户居民,户均 3.2 人,约 1113 人。 表 1-2 主要建(构)筑物表主要建(构)筑物表 单位:m2 序号序号项项目名称目名称数量数量备备注注 1总建筑面积33900 1.1住宅32800 约为 2 栋 1.2公建1100 2绿化面积2410绿化率 45% 3道路及广场面积5398.4 1.7.41.7.4 公共配套设施公共配套设施 (1)给排水 根据中国人民共和国国家标准建筑给水排水设计规范 GB50015-2003,确定普通住宅最高日生活用水量按 13
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