地产招商策划方案案.doc
《地产招商策划方案案.doc》由会员分享,可在线阅读,更多相关《地产招商策划方案案.doc(16页珍藏版)》请在三一文库上搜索。
1、商业地产招商策划方案(一)、招商策划案前期准备工作一、市场调研1、社会环境调研分析政治环境分析调查要点:经济政策、城市发展规划、行业发展规划、政策的倾向性经济文化 调查要点:国民生产总值、人均国民收入、社会消费品总量、产业结构、资源状况文化环境调查要点:思想意识、风俗习惯、宗教信仰、价值观、文化素养、审美情趣地理环境调查要点:交通、地理位置、气候、地理特征(了解气候、地理环境对消费者的生活习惯、衣着、住房等方面的影响)2、市场需求调研分析消费需求调查要点:货币收入状况、人口数量、消费倾向、人口增长、人口分布消费结构调查要点:人口构成(性别、年龄、职业、文化程度、民族等)、家庭规模及构成、收入增
2、长状况消费行为调查要点:消费者特征(性别、年龄、职业、文化程度、收入等)、消费者认知(产品认知、品牌认知、店牌忠诚度及美誉度认知)、消费才行为方式(数量、地点、目的、消费心理、行为类型、决策过程)、消费者信息来源渠道3、商品调研分析商品组合调查要点:商品种类、比重、品牌知名度、主要品牌商品所处发展阶段、商品包装、商品质量、市场竞争力、盈利水平商品价格调查要点:定价水平及销售量、不同阶层顾客对商品的需求程度、定位合理性、价格对盈利的影响程度4、卖场环境调研分析外环境调查要点:交通易达性、客流状况、公共休闲场所、竞争程度内环境调查要点:商品布局、卖场规划、室内装璜、灯光设置、背景音乐、POP广告、
3、VI识别系统、电梯及人行系统5、市场营销活动调研分析竞争对手调研调查要点:竞争对手数量、规模、实力、经营商品组合、市场定位、主要消费群、服务方式、形象、运营方式、促销方式、宣传手段和广告策略、卖场环境特征、市场占有率、经营管理水平、发展趋势促销活动调查调查要点:广告调查(广告主题、广告媒体及其受众情况、广告信息传递率、广告内容记忆率、广告对销费行为的改变、消费者对广告内容及方式的建议、广告对营销业绩的影响)促销活动调查(活动对销售额的增加幅度、消费者参与程度、对消费者产品认知影响、市场占有率的变化、顾客喜欢的促销方式)二、市场调研方法1、直接调查直接与政府人士、房地产代理商、发展商、金融部门、
4、行业协会、社会有关机构以及市场中的活跃人士广泛交流接触,询问、请教,以较快的速度获利所需的市场信息。通过这种方法取得的信息往往比较可信。2、间接调查通过报纸、刊报及其他媒体收集有关房地产信息、发展动态、市场分析等材料,当然对这些材料要对比分析,去伪存真。3、直接征询这一方法的难度相对较大,但获得的信息具有较强的参照性,对项目的定位和营销的制定很有意义。使用这种方法,首先要把咨询了解的问题编制问卷、填写。咨询调查要注意对象的选择,要合理选择各阶层不同年龄、文化、收入层次的被访人员,使调查具有代表性。这种方法也可以街头随机访询或在展销会上作问卷调查。4、现场固定地点调查调查人员以买楼者身份直接进入
5、销售现场,通过索取楼盘资料,听售楼员介绍,实地调查观察,从而获得资料。不过要注意楼盘资料和售楼员介绍是否有夸大和不全面之处,不要为其表象所迷惑。尽可能通过参观楼盘、施工现场及其他途径从侧面,内部人员和一些已购房人士作深入的调查,增大调查结果的可靠程度。三、设计调查问卷(范例)调 研问卷1、请问您及家人有没有在这张卡片上所列的公司工作?(单选)市场调研公司、广告公司1公关、社情民意调查机构、咨询公司2广播、电视、报纸、杂志等各种媒介机构3房地产发、建设单位4房地产经销或代理单位5以上均无62、您本人在过去6个月中,有没有参加任何形式的市场研究活动?A、有B、没有3、请问您的年龄是:15岁以下11
6、5182192232325426305313563640741458465095155055岁以上X4、请问您是:(单选)土生土长的本地人1不是本地人,但在本地居住1年以上2不是本地人,在本地居住不到1年3外地人来旅游观光4外地人来出差5外地人来探亲6其他(请记录)7购物习惯与行为01、请问您知道卡片上所列的这些(商场、批发市场)吗?02、请问您去过卡片上所列的哪些(商场、批发市场)购物?0102(商场、批发市场名称)11(商场、批发市场名称)22 (商场、批发市场名称) 33(商场、批发市场名称)44(商场、批发市场名称)55(商场、批发市场名称)66其他(请注明)7703、请问您去过(当地
7、城市)以外的其他地方购物吗?去过(外阜城市名称)1去过(外阜城市名称) 2去过(外阜城市名称)3去过香港4去过澳门5没有去过当地城市以外的其他地方6其他(请注明)704、请问您在什么情况下会去(当地城市)以外的其他地方购物(当地城市)没有卖的1买贵重的物品会选择更专业的市场2当地城市的商品种类比较少3结婚购物时4买家私时5买珠宝首饰时6其他(请注明)705、请问您在当地城市到过哪些地方逛街或购物呢?06、请问您认为当地城市主要的商业区在哪里?07、请问哪一个地方是您最常去逛街或购物的呢?08、请问您通常和什么人一起去逛街购物呢?配偶1子女2亲戚3同事4同学5朋友6其他(请注明)709、请问您逛
8、街购物时通常几个人一起? 请记录:人010、请问您每次逛街的购物的花费一般有多少? 请记录:元011、请问您通常是选择哪种交通工具到购物地点呢?012、请问您通常多久逛街购物一次?一星期三次或以上1一星期12次 2两星期一次3一个月一次4三个月一次5半年一次6一年一次7少于一年一次8从来没去过购物9其他(请注明)0013、去某个商业区逛街的时候,以下的因素对您而言,重要程度如何?这里,5分代表非常重要,1分代表一点也不重要,请用卡片上的尺度去对这些因素评分。非常重要一点也不重要货物的选择、款式、品牌商业区的格调商业区的位置货物的价格有吃东西的地方有休息的地方有娱乐的地方014、通常您会选择什么
9、样的商业区逛街购物?知名度高货物齐全,包罗万象货物时尚,合潮流促销活动热闹货物价格贵货物价格公平促销优惠多建筑漂亮吃东西方便娱乐设施丰富货物价格便宜购物环境舒适货物种类适合我高档的适合普通老百姓的店铺规划有条理环境设施较新配套设施较新配套设施齐备餐厅食品质量好可以讲价的导游带去的其他(请注明)015、当购买以下物品时中,您最可能在哪一个地方购买?男士服装、男鞋女士服装、女鞋首饰、钟表儿童服装、童鞋书家居用品家用电器寝室、浴室用品家具化妆品、化妆用具电子、计算机配件、产品食品016、请问您到逛街购物地点的时候,一般会做卡片上哪些活动?购物、逛商店吃饭吃点心、小食饮茶、咖啡、汽水、包装饮料吃冰淇淋
10、、吃甜点唱卡担、看电影打保龄球、滚轴溜冰、打游戏机逛书店、看展览、看比赛其他(请注明)017、平均来说,卡片上四类活动各占你逛街时间的百分之几?时间花费购物吃喝娱乐文化合计100%合计100%018、您最想逛的是什么区域?女人街计算机城家电世界男士世界游乐场食街音像屋书于电子产品总汇精品屋其他(请注明)019、请问您一般会购买什么档次的产品?高档中高档中低档低档不固定其他(请注明)020、请问您在购买东西时会选择呢?固定买一个牌子的产品哪个牌子有优惠我就买哪个牌子我比较相信售货员推荐的产品我会买价格比较便宜的哪个品牌广告宣传得多我就买哪个朋友、同事、亲戚推荐的我就买其他(请注明)021、请问您
11、理想中的购物环境上什么样的?消费者生活形态现在我们谈谈一些您平时的生活习惯和对生活的一些看法022、请问平时的空闲时间您是怎样度过的?躺在家里什么都不做,看电视或看杂志和邻居、朋友喝茶谈天读书或者听音乐做做手工,种花或者养鱼在附近散散步逛逛街、购物玩麻将、围棋、象棋等到酒吧、餐厅吃饭做各种运动附近地方的旅游观赏电影、戏剧、音乐会等参加各种培训班学习做家务其他(请注明)023、请问在过去的半年里,下面这些地方您去得最多什么地方?网球、排球等运动场高尔夫球场游泳池体育馆、室内运动中心保龄球馆餐厅公园商店、百货商场其他(请注明)024、请问您去得最多的是(读出023答案)的频率平均是多少?一星期三次
12、或以上一星期12次两星期一次一个朋一次三个朋一次半年一次一年一次少于一年一次025、请问下面的哪些描述和您目前生活比较符合?(选择答案学无超过三个)想要什么都有,物质生活很丰富每天的生活很精彩,天天有新意物质生活很满足,但工作压力大工作很紧张,生活紧张,身心疲惫生活无规律没有什么时间和朋友在一起一心从事自己喜欢的工作舒适温暖的家庭生活自由自在的惬意生活什么都不用做,什么都有026、对于下面描述现在与将来的句子,请问只要将来生活好,现在辛苦一点都不怕将来的事很遥远,只要现在很舒服就可以了只要现在辛勤的工作,将来生活才会舒适即使很辛勤的工作,将来也不过如此我会一直很勤奋地工作,不管现在还是将来对于
13、将来我觉得一定会比现在好其他(请注明)背景资料下面是一些关于您个人的问题,我们只是作为资料分析使用,希望您不要介意B1、记录性别:男女B2您的婚姻状况?单身已婚离婚丧偶分居B3、请问您的受教育程度小学或以下初中高中、中专大专本科硕士或以下B4、请问您的职业是:国营企业干部1职员2外资、合资、港澳合资企业管理人员3职员4事业性单位干部5职员6私营企业管理人员7职员8党政府机关干部9职员1自由职业者2私营企业主3无职业者4离退休人员5其他(请注明)B5、请问您通常上下班的交通工具是:自行车摩托车出租汽车私家小汽车公交车不使用交通工具其他(请注明)B6、请问卡片中哪个最能代表您的个人月收入?1000
14、以下10001249元12501499元15001999元20002999元30003999元40004999元50005999元60006999元70007999元8000元以上出示卡片28B7、请问卡片中哪个最能代表您家庭每月的总收入?2000元以下20002499元30003499元35003999元40004499元45004999元50005999元60006999元70007999元80008999元90009999元10000元以上拒答B8请问您家里有多少位家庭成员?我指的是那些一周至少5天住在这里的家庭成员。请记录:人(二)商业项目分布综合概述楼层主题分布方案地下层大型综合超市
15、一、二层主力百货商家、专业超市、各类品牌专卖店、首饰、化妆品等三层数码城四层家居城五层书城、文化廊六层美食城七层名品打折专区、折扣商品区八层影城、娱乐城、连锁俱乐部九层室内公园商业项目商业业态(种) 的特点及要求业种商户角色特点选址标准百货商店大型商业项目的核心。是购物中心各经营项目的重中之重百货商店是大型商业项目的核心,但租金较低,其经营的商品分类分区划分清晰,成行成市,不仅具有潮流品牌、悠闲和服务的特色,而且具有连接、组合各经营项目的功能。百货公司可以引进合作,但连锁经营的百货公司不多,而且合作的条件非常苛刻百货商店推进的方向是先市内后市外;先选择省会城市和经济发达的中心城市,再选择其他中
16、型城市;选选择省市级商业中心,再选择区级商业中心。他们首选的购物场所是集大百货、超市、专卖店、专业店、饮食、娱乐于一体的大型购物中心大型超级市场大型商业项目的重要补充超级市场大多是全国性或竞争力很强的地方连锁店,有良好的信誉,能够缴纳足够的租金。超级市场对于吸引人流的作用非常大,因此在大型商业项目中,超级市场是必有可少的,所以租金更低步行10分钟,聚集10万人综合商店购物中心必不可少的组成注重服务,设导购、餐饮、娱乐等服务项目和设施,功能齐全。一般占整个区域大型商业项目营业面积的4%。常常是全国性的连锁店,具有良好信誉,但单位面积的销售额非常低,租金相对较低综合性,门类齐全,以销售服装、衣料、
17、化妆品、礼品、家庭用品为主,选址时以市级中心、地区中心、新城(县域扩大)以及历史形成的商业集聚地专卖店大型商业项目的重要成员坐落于商业区,具备到达便利性,商店可见度强,租金适度,租期不少于1年,格局是浅方形最佳,面积4080,根据地区不同可以有所调整,门面不少于3米宽,且越宽越佳,橱窗位置及宽度需面向街道,越宽越佳,近期无城建规划1、商业气氛浓厚,客流时大,人气旺的高档综合商场附近。2、知名度及客流量佳的商业街;3、知名度高的店铺附近;4、大规模住宅区附近;5、市场配套设施齐备,同行业汇聚业绩佳化妆品大型商业项目的第一颗成员化妆品行业是一个高附加值的产业,很难从产品本身来判断其价值,它包含了产
18、品的心理诉求的特性,在以消费为导向的经济社会,化妆品概念营销显得格外重要,几乎左右一个企业的生死存亡首选店址:繁华商业区店铺其次选择:人口高度密集区的主街道门面再次选择:大型商场或广场的店中店餐饮业大型商业项目各功能组合的有益补充餐饮业选址时应考虑承租年限,周围餐饮企业的分布情况、经营品种、凤味特色及效益如何,周边单位、居民及客人阶层情况、交通是否便利、能否停车、每月的客流量、车流量等问题做综合分析。同时周围要有良好的卫生环境,不得有有毒有害气体放射性物质、粉尘和其他扩散性的污染源,距离这些有害场所或污染源25米以上,有排水通畅的下水道(三)招商策略一、招商前的战略准备为了保证项目招商目标能够
- 配套讲稿:
如PPT文件的首页显示word图标,表示该PPT已包含配套word讲稿。双击word图标可打开word文档。
- 特殊限制:
部分文档作品中含有的国旗、国徽等图片,仅作为作品整体效果示例展示,禁止商用。设计者仅对作品中独创性部分享有著作权。
- 关 键 词:
- 地产 招商 策划 方案
链接地址:https://www.31doc.com/p-2052238.html