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1、XX 春河里项目房地产可行性研究 I 春河里房地产项目春河里房地产项目 可行性研究报告可行性研究报告 XX 春河里项目房地产可行性研究 II 目录 目录目录.I 第一章第一章 总总 论论1 第一节 项目名称及承办单位1 第二节 可行性研究编制单位1 第三节 研究工作的依据与范围1 第四节 简要结论2 第五节 主要技术经济指标3 第二章第二章 项目提出的背景及建设的必要性项目提出的背景及建设的必要性 5 第一节 承办企业基本情况5 第二节 项目提出的背景7 第三节 项目建设的必要性10 第三章第三章 节能改造的主要内容及节能量分析节能改造的主要内容及节能量分析.14 第一节 项目实施前情况分析1
2、4 第二节 节能技术改造的主要内容及节能量分析16 第四章第四章 项目建设地点与建设条件项目建设地点与建设条件18 第一节 项目建设地点18 第二节 项目建设条件18 第五章第五章 工程技术方案工程技术方案 23 第一节 项目内容23 第二节 节能技术改造方案23 第三节 节能技术改造设备选择26 第四节 总平面布置28 第五节 公用工程及辅助工程29 XX 春河里项目房地产可行性研究 III 第六章第六章 环境保护环境保护31 第一节 概述31 第二节 环境现状及主要污染源31 第三节 项目污染治理方案32 第七章第七章 消防与劳动安全卫生消防与劳动安全卫生.36 第一节 消防36 第二节
3、劳动安全卫生37 第八章第八章 节节 能能40 第一节 用能标准和节能规范40 第二节 能耗状况和能耗指标分析40 第三节 节能措施和节能效果分析41 第九章第九章 企业组织及劳动定员企业组织及劳动定员.43 第一节 企业组织43 第二节 项目工作制度及定员43 第三节 职工来源与培训44 第十章第十章 项目实施进度项目实施进度 45 第一节 项目实施进度45 第二节 项目进度计划45 第十一章第十一章 项目招标方案项目招标方案.46 第十二章第十二章 投资估算及资金筹措投资估算及资金筹措 .48 第一节 投资估算48 第二节 资金筹措及使用计划49 第十三章第十三章 经济评价经济评价50 X
4、X 春河里项目房地产可行性研究 IV 摘 要 春河里项目是沈阳 XX 房地产有限公司 2011 年全新推出的旗舰大 盘,是沈阳市为推动产业化住宅的示范项目。位于沈阳市沈河区,地处 城市金廊 CBD 与 CCD 的交汇处。整个项目占地近 8.1 万平方米,总建 筑面积 43.2 万平方米,计划分三期开发。春河里作为金廊沿线最大比 例住宅用地项目,融合了居住、休闲及现代商务等众多功能,堪称 XX 在沈阳深耕 18 载后的倾城之作,为了将其打造成沈阳典范的生活社区, 给沈城高端人群营造一个繁华城市中舒适宜居的高品质生活环境!同时, 为了使项目可以有一个更好的品质保证,XX 也是首次在沈阳采用了目 前
5、世界上最为先进的装配式建筑技术,即住宅工业化技术! 为了在这片无法复制的土地上可以呈现超出期望的佳作,沈阳 XX 也是首次与东京建物、京阪电铁及鹿岛建设三家国际企业通力合作。 XX 在沈阳经过了十八年的发展,这次带给沈阳高端人群的是一种 全新的城市高端生活方式,它诠释了繁华城市中真正的豪宅价值,即不 仅仅要拥有繁华都市的配套设施、最新的技术成就,而且还要享有绝佳 的自然景观资源,同时更要保证高度的安全性和私密性,并且具备突出 的个性化特征及文化品位。春河里正是这样一个适合沈阳财富阶层的真 正第一居所,也必将成为城市核心最为宜居的唯一选择! 该房地产投资项目进行了严密的可行性研究,房地产营销策划
6、,对 项目的可行性进行了全面的分析和研究,并编制了切实的房地产可行项 研究报告,以供该房地产项目进行有效地调查研究以及市场分析。 关键词:产业化住宅;装配式建筑;工业化技术;可行性研究 XX 春河里项目房地产可行性研究 V 目录 大 连 理 工 大 学 城 市 学 院 I 本 科 毕 业 设 计(论 文) I XX 春河里项目可行性研究报告 II 摘 要I ABSTRACTII 目录IV 1.总论1 1.1 项目提出背景.1 1.2 项目可行性研究的依据 .2 1.2.1 编制依据.2 1.2.2 编制原则2 1.3 项目概况.2 1.3.1 项目名称:春河里 2 1.3.2 项目地点:沈阳市
7、沈河区青年大街西、文艺路北.2 1.3.3 开发商简介:2 1.3.4 项目所在地周围情况: 4 1.4 项目开发建设的必要性 .5 1.4.1 项目建设符合国家产业政策 5 1.4.2 项目建设符合沈阳城市总体规划要求,是城市建设发展 的需要。.5 1.4.3 项目建设符合当今人居工程发展方向,有利于满足人们 对居住条件不断增长的需要。 .5 1.5 项目开发建设条件.6 1.5.1 地理位置.6 XX 春河里项目房地产可行性研究 VI 1.5.2 气象条件.6 1.5.3 地质条件.7 1.5.4 用地现状.7 1.6 项目基础技术经济数据指标 .7 2.市场分析与预测8 2.1 全国房地
8、产市场宏观形势分析及预测8 2.2 大连市房地产市场状况分析及预测10 2.2.1 宏观市场综述10 2.2.2 大连市房地产市场研究 .11 2.3 项目所在区域房地产市场研究 .13 2.3.1 市场分析.13 2.3.2 主要竞争楼盘分析调查 .14 2.4 项目目标市场分析.15 3.建设条件16 3.1 项目开发用地状况.16 3.2 项目方案的确定.16 4.规划设计方案17 4.1 规划设计方案的指导思想及原则 .17 4.2 建筑规模及规划设计方案设想 .17 4.3 建筑设计.21 4.4.配套规划方案.22 4.5 建筑装修.22 4.6 公用工程与配套设备 .23 4.6
9、.1 供电23 4.6.2 给排水系统23 5.项目开发进度及组织安排 24 XX 春河里项目房地产可行性研究 VII 5.1 项目建设工期.24 5.2 项目开发进度安排.24 6.项目销售计划28 6.1 项目定价.28 6.1.1楼盘均价:.28 6.1.2各楼均价.33 6.1.3 每户均价33 6.2 项目分阶段销售计划.43 6.3 项目销售收入的计算 .45 6.28 项目每月销售计划 45 7.投资估算及资金筹措47 7.1 投资估算的原则.47 7.2 项目建设的投资估算: .47 7.3 资金筹措与使用计划.49 8.财务评价51 8.1 财务评价基础数据的测算 .51 8
10、.2 盈利能力分析.54 8.3 清偿能力分析.56 9.风险分析59 9.1 敏感性分析.59 9.2 定性分析.61 9.3 投资风险的控制.62 10.社会评价和环境影响评价 64 10.1 社会评价.64 10.2 环境影响评价.64 XX 春河里项目房地产可行性研究 VIII 10.2.1 环境现状64 10.2.2 项目前期及实施对环境的影响 65 10.2.3 环保措施及相应措施投资 65 10.2.4 节能计划65 11.结论及建议67 11.1 结 论 .67 11.2 建 议 .68 12.附表及附图70 参考文献.73 XX 春河里项目房地产可行性研究 1 1.总论 1.
11、1 项目提出背景 经过了 20 余年的经济改革,中国的经济取得了很大的发展,大众 生活水平不断提高。中国科学院2004 中国可持续发展战略报告研 究结果表明,到 2020 年时,中国的综合国力将进入世界前三名,城市 化率将从现在的 36%提高到 55%以上。在目前人口总额不增长的条件下, 全国的城市人口将达到 7.5 亿以上。此外,随着改革开放的不断深入, 中国经济持续高速发展,大多数中国人的生活水平得到迅速提高,快速 催生了中产阶层,如今中产阶级的比例越来越大,其综合消费能力迅速 膨胀,极大地刺激了中国城市酒店、办公楼及中高档住宅的发展。目前, 中国的房地产业正处在一个飞跃发展时期,沈阳作为
12、东北最大的城市, 其房地产业在近几年也得到了迅猛发展。 本项目地处沈阳市沈河区中心,项目区域内与彩电发射塔、沈阳凯 宾斯基酒店、华润万象城、辽宁工业展览馆、青年公园、沈阳九中、鲁 迅美术学院等相毗邻。该地址 1000 米区域圈内还有五里河茂业大厦、 科学宫、三好科技街、盛京医院、沈阳药学院、陆军总院、辽宁省电视 广播中心、沈阳银基地王花园、五爱市场等。该地块毗邻青年大街、文 艺路、彩塔街、三好街,地铁 2 号线的正式通车与沈阳市中心交通联系 极为便利,区位条件极佳,是一处环境亲水、绿意环绕的绝佳风水宝地、 是沈阳市高档住宅和高档办公商务用房比较集中的地区,是沈阳市交通、 医疗、子女就学、自然环
13、境、人文环境最为优越的区域之一。 此外,沈阳市委、市政府决定建设具有沈阳特色的金廊工程,是沈 阳大都市国际化的一个战略举措,本项目所在地金廊工程地块,是辽宁 省及沈阳市今年重点开发建设的十大项目之一,对该建设项目省、市、 区各级政府均极为关注,给予一定的政策支持。本项目的实施,对拓展 沈阳城市功能,提升沈阳城市品位、改善城市居民生活条件、促进沈阳 市经济发展,将起到十分重要的作用。 XX 春河里项目房地产可行性研究 2 1.2 项目可行性研究的依据 1.2.1 编制依据 (1)国家有关政策、法律法规、项目所在地政府有关政策及批文; (2)国内特别是沈阳地区市场调研资料、国外相关行业市场信息资
14、料; (3)国家计委建设项目经济评价方法与参数; (4)建设部房地产开发项目经济评价方法; (5)建设单位提供的相关资料。 1.2.2 编制原则 (1)符合国家和地区有关法律法规要求; (2)符合国家有关行业政策、建筑规范、环保、消防等规定; (3)充分发挥金廊地区的区域优势及地缘优势; (4)充分发挥本项目的龙头作用,以商招商,带动沈阳市第三产业 的发展; (5)充分利用国家关于振兴东北老工业基地政策,使项目在效益最 大化的前提下具有充分的社会效益。 1.3 项目概况 1.3.1 项目名称:春河里 1.3.2 项目地点:沈阳市沈河区青年大街西、文艺路北 1.3.3 开发商简介: XX 集团,
15、全称为 XX 企业股份有限公司,成立于 1984 年 5 月,是 目前中国最大的专业住宅开发企业。 总部设在深圳,至 2009 年,已在 20 多个城市设立分公司。2010 年公司完成新开工面积 1248 万平方米, 实现销售面积 897.7 万平方米,销售金额 1081.6 亿元。 营业收入 507.1 XX 春河里项目房地产可行性研究 3 亿元,净利润 72.8 亿元。这意味着,XX 率先成为全国第一个年销售额 超千亿的房地产公司。 在企业领导人王石的带领下,XX 通过专注于住宅开发行业,建立 起内部完善的制度体系,组建专业化团队,树立专业品牌,以所谓“XX 化”的企业文化(一、简单不复杂
16、;二、规范不权谋;三、透明不黑箱; 四、责任不放任)享誉业内。 XX1988 年进入房地产行业,1993 年将大众住宅开发确定为公司核 心业务。至 2008 年末,业务覆盖到以珠三角、长三角、环渤海三大城 市经济圈为重点的 31 个城市。当年共销售住宅 42500 套,在全国商品 住宅市场的占有率从 2.07%提升到 2.34%,其中市场占有率在深圳、上 海、天津、佛山、厦门、沈阳、武汉、镇江、鞍山 9 个城市排名首位。 XX1991 年成为深圳证券交易所第二家上市公司,持续增长的业绩 以及规范透明的公司治理结构,使公司赢得了投资者的广泛认可。过去 二十年,XX 营业收入复合增长率为 31.4
17、.%,净利润复合增长率为 36.2%; 公司在发展过程中先后入选福布斯“全球 200 家最佳中小企业”、 “亚洲最佳小企业 200 强”、“亚洲最优 50 大上市公司”排行榜;多 次获得投资者关系等国际权威媒体评出的最佳公司治理、最佳投资 者关系等奖项。 经过多年努力,XX 逐渐确立了在住宅行业的竞争优势:“XX”成为 行业第一个全国驰名商标,旗下“四季花城”、“城市花园”、“金色 家园”等品牌得到各地消费者的接受和喜爱;公司研发的“情景花园洋 房”是中国住宅行业第一个专利产品和第一项发明专利;公司物业服务 通过全国首批 ISO9002 质量体系认证;公司创立的万客会是住宅行业的 第一个客户关
18、系组织。同时也是国内第一家聘请第三方机构,每年进行 全方位客户满意度调查的住宅企业。 自创建以来,XX 一贯主张“健康丰盛人生”,重视工作与生活的 平衡;为员工提供可持续发展的空间和机会,鼓励员工和公司共同成长; 倡导简单人际关系,致力于营造能充分发挥员工才干的工作氛围。2001 年起,XX 每年委托第三方顾问公司对全体职员进行员工满意度调查。 XX 春河里项目房地产可行性研究 4 公司致力于不断提升产品品质。至 08 年,XX 共有 15 个项目获得 “詹天佑大奖优秀住宅小区金奖”,其中天津公司水晶城、广州公司四 季花城、中山公司城市风景项目先后获得“中国土木工程詹天佑大奖”。 2008 年
19、,XX 集团上海公司荣获由中国质量协会颁布的“2008 年全国 质量奖”,成为房地产行业内首家获此殊荣的企业。 公司努力实践企业公民行为。XX 从 2007 年开始每年发布社会责 任报告。由公司出资建设的广州“万汇楼”项目被广东省建设厅列为 “广东省企业投资面向低收入群体租赁住房试点项目”,并于 08 年年 中正式实现入住。08 年 12 月 31 日,由公司全额捐建的四川绵竹遵道 镇学校主教学楼及卫生院综合楼交付仪式在四川遵道正式举行,成为震 后首批企业捐建的永久性公共建筑。在由中国民政部主办的 2008 年度 中华慈善大会颁奖典礼上,XX 荣获“中华慈善奖最具爱心内资企 业”称号。 1.3
20、.4 项目所在地周围情况: 春河里项目位于沈阳市沈河区,地处城市金廊 CBD 与 CCD 的交汇 处,东侧为彩塔街,南侧为文艺路,西侧为三好街,区域内环境优美, 周边交通便捷,商业、医疗、教育、文化等生活配套设施齐全。 金廊即“中央都市走廊”是沈阳城市发展战略中的核心概念。通过 逐步的开发和改造,使其成为建筑标志化、环境生态化、道路景观化的 现代服务业产业聚集区,国际大都市的形象展示区,东北中心城市的核 心控制区;成为沈阳充满活力的生命中轴和创造新世纪辉煌的黄金走廊。 以青年大街为中央轴线,增加次干道和支路的总量,在不同功能圈设置 集中交通换乘枢纽;结合大型开发项目,设置机动车社会停车场和公共
21、 建筑自用停车场;配合金廊整体广场群塑造,为城市商业街区、生态绿 肺、公共公园等地区设置步行保护带,依托公共轨道交通系统和地下空 间将其连接为一个系统,形成绿色的生态步行景区,在景区中体现沈阳 森林城市、滨水城市的城市特征。 XX 春河里项目房地产可行性研究 5 1.4 项目开发建设的必要性 1.4.1 项目建设符合国家产业政策 党中央、国务院已明确提出,要把住宅建设培育成为国民经济新的 经济增长点和新的消费热点。住宅建设的发展,将活跃整个房地产市场, 促进住宅商品化发展进程,进一步改善广大人民群众的居住条件。跨世 纪中国住宅产业政策的制定和实施的出发点和最终目标是:加大住房投 入,改善住房的
22、有效供给;增加住房消费,实现住房的有效需求;搞活 市场流通,促进住房供给与需求的基本平衡,实现住房投资和住房消费 的双向拉动,促进住宅产业发展,推动国民经济增长。 1.4.2 项目建设符合沈阳城市总体规划要求,是城市建设发展的需要。 沈阳市委、市政府自 2009 年底提出“转变经济发展方式和建设资 源节约型、环境友好型社会”发展方向。为实现这一目标,沈阳市将以 政府主导的方式,通过完善标准体系、政策调控、土地供给、面积奖励 等一系列措施来推动现代建筑产业化这一新的建设发展方式。 先后引进了日本鹿岛、日本积水技术和深圳 XX、长沙远大、长春亚 泰等自主创新技术,应用于沈阳 XX 春河里项目。 1
23、.4.3 项目建设符合当今人居工程发展方向,有利于满足人们对居住条 件不断增长的需要。 为使住房问题引起各国政府的关注,1976 年联合国在温哥华召开 了第一次人类居住大会,提出全球住房战略。1996 年召开了“社会发 展”全球首脑会议。同年又在土耳其伊斯坦布尔召开了联想合国第二次 人类居住区大会(简称“人居二”),会议通过了伊斯坦布尔宣言 及人居议程,提出了人人皆有适当住房和城市化进程中人类居住区 的可持续发展的庄严任务,保证人人享有适当住房和使人类居住更安全、 更健康、更舒适、更公平、更持久、也更有效率。1996 年 7 月国际建 协在巴塞罗纳召开第十九届大会,主题是现在与未来城市中的建
24、筑学,会议集中探讨和展示的五个分题,“人居”分题着重提出了低 XX 春河里项目房地产可行性研究 6 造价住宅,适应高层人士需要的高标准住宅,“另种构造”和“以部件 来决定居住的住宅”等当今世界现代“人居”待研究的课题。国务院副 总理邹家华在“人居二”高级特别会议上发言指出“居住条件的改善是 人类文明进步的最重要的标志。” 综上所述,本项目的建设符合国家推动现代住宅产业作为主要产业 的发展政策,符合沈阳市总体规划,对于提高沈阳市居民居住条件,完 善区域建设具有重要作用,同时,项目的建设可有效地提升企业竞争力 促进企业的进一步发展,项目的建设是必要的。 1.5 项目开发建设条件 1.5.1 地理位
25、置 该项目总用地面积 14424 平方米。位于沈阳市沈河区青年大街与文 艺路的交点,是沈阳市文化教育、医疗卫生、体育场馆、商品贸易最集 中的地区,是未来“高科技、大生产、大流通、国际化、现代化的城市” 沈阳的核心区域。 1.5.2 气象条件 项目地区属温带季风性气候,四季分明,一般夏季以东南风为主, 冬季以西北风为主,东夏季较长,春秋季节较短。雨季集中在七八月 份。 年平均气温 7.7 极端最高温度 38.3 极端最低温度 30.6 日最大温差 18 年平均降雨量 755.4mm 日最大降雨量 118.9mm 最大积雪深度 20cm 标准雪值 40kg/cm2 冰冻线 1.20 米 XX 春河
26、里项目房地产可行性研究 7 夏季主导风向 西南 冬季主导风向 西北 最大风速 29.7m/s 标准风压值 55kg/cm2 平均相对湿度 65 1.5.3 地质条件 本项目所在地地质为第四纪现代沉积层,地势平坦,海拔高度在 4550m 左右,地层从新到老可分为亚黏土、黏土、砂土层,各层厚度 不一;地震烈度 7 度。地下水位约为 8.012.0 米,土壤电阻率 3050 欧姆/米,地基承载率 1825 吨 /m2。 1.5.4 用地现状 本项目东临彩塔街,南侧毗邻文艺路,跨路紧邻青年公园、带状运 河公园。原址主要包括沈阳建筑大学家属区、武警招待所、省城市建设 学校、气象局等,建筑大多数属于 80
27、90 年代兴建的 56 层砖混结构, 部分框架结构及部分老楼,保留价值不大,场区内基本无绿化,但该地 区水、电、气、道路、通讯等基础设施比较完善。 1.6 项目基础技术经济数据指标 表 1.1 项目基础技术经济数据指标 序号 名称 数值 1 规划总用地面积 81000 M2 2 可建设用地面积 14424 M2 3 开发建设投资 32004 万元 4 集中绿地面积 6490 M2 5 绿地率 45% XX 春河里项目房地产可行性研究 8 2.市场分析与预测 2.1 全国房地产市场宏观形势分析及预测 2011 年房地产市场急剧升温。在国家经济刺激政策尤其是宽松的 货币政策和通货膨胀预期等因素的影
28、响下,今年我国房地产市场表现远 好于预期,出现了投资加快、销售增加、价格快速上涨和资金来源充裕 等新情况。 (1)投资增长:逐季加快,回升势头好于预期。 在市场回暖、销售增加等因素的带动下,今年以来我国房地产开发 投资增长逐季加快。前三季度,房地产开发投资 25050 亿元,同比增长 17.7%,增幅分别比上半年、一季度提高了 7.8、13.6 个百分点;其中, 商品住宅投资 17582 亿元,同比增长 13.4%,比上半年、一季度分别提 高了 6.3、10.2 个百分点。测算表明,9 月份当月,房地产开发投资增 速达 37%,高出 8 月份 2 个百分点,连续第二个月高于同期城镇固定资 产投
29、资增速。此前业界预测今年房地产投资增长在 10%以内甚至出现负 增长,目前来看今年前三季度增速已经达到 17.7%,全年增速预计在 20%左 右,远远好于预期。 (2)销售增加:三大需求集中释放,市场销售猛增。 进入 2011 年,随着市场的迅速升温,房地产销售大幅增加,出现 了近年来所没有过的“井喷式”行情。前三季度,全国商品房销售面积 5.84 亿平方米,同比增幅达 44.8%,创自 1998 年房改以来历史同期最 高水平。其中商品住宅销售面积增长 46.4%;办公楼销售面积增长 23.5%; 商业营业用房销售面积增长 30.6%。商品房销售总额达 27532 亿元,同 比增长 73.4%
30、,而去年同期是下降了 15%。 分地区来看,2010 年市场调整幅度较大的地区销售增长也更快。 如随着楼市的逐步回暖,北京、上海、浙江等热点地区成交量持续回升。 1-9 月份,北京市销售面积和销售金额同比增长均在 100%以上,江苏、 浙江、福建、广东等主要地区销售面积和销售额增幅都在 50%以上。 (3)价格上涨:同比涨幅由负转正,环比连续 7 月上行。 XX 春河里项目房地产可行性研究 9 在成交量不断放大的同时,房价也持续上涨,同比涨幅由负转正, 环比连续 7 个月正增长。9 月份,全国 70 个大中城市房屋销售价格同 比上涨 2.8%,涨幅比 8 月份扩大 0.8 个百分点,这是自年初
31、以来,房屋 销售价格连续第 3 个月同比上涨;环比上涨 0.7%,环比连续 7 个月正 增长。 分地区看,9 月份全国 70 个大中城市房价同比上涨的城市有 57 个, 比 6 月份增加了 26 个,其中涨幅最大的 5 个城市是:深圳 11.1%、温 州 8.2%、金华 7.7%、银川 6.1%、宁波 4.9%;价格下降的城市有 13 个, 比上半年减少 31 个,其中降幅最大的 5 个城市是:石家庄下降 3.7%、 吉林下降 3.3%、岳阳下降 3%、唐山下降 2.9%、徐州下降 2.8%。尽管 近期北京、上海等一线城市房价涨幅有所放缓,但西宁、银川、天津、 南昌等二、三线城市房价却在加速上
32、涨,表明我国房地产市场的涨价潮 正在由一线城市向省会城市、中小城市等二、三线城市蔓延。 (4)资金来源充裕:国内贷款和个人按揭贷款增长明显加快。 受货币政策宽松、销售量增加和直接融资增加三大因素的影响,今 年以来房地产开发投资资金来源充裕,增长较快,有效缓解了开发商资 金紧张的局面。前三季度,房地产开发企业本年资金来源 38991 亿元, 同比增长 38.8%,增速比上半年提高了 15.2 个百分点,比去年同期提高 了 28.2 个百分点。尤其值得关注的是,国内贷款和个人按揭贷款增长 明显加快,占资金来源的比重明显提高。前三季度国内贷款增速达 47.2%, 同比加快了近 40 个百分点,占资金
33、来源的比重达 21%,同比提高了 2 个百分点;个人按揭贷款增速达 107.7%,去年同期则是下降 14.9%,占 资金来源比重为 13.7%,同比提高了 6.6 个百分点。 (5)供给回升:施工面积增速止跌回升,新开工面积强力反弹。 前三季度,全国房地产开发企业房屋施工面积 27.75 亿平方米,同 比增长 15.4%,增幅比上半年提高 2.7 个百分点,这是今年以来施工面 积增速连续 4 个月实现正增长。房屋新开工面积 7.32 亿平方米,同比 下降 0.4%,降幅比 1-8 月缩小 5.5 个百分点。施工面积增速持续回升, 新开工面积降幅收窄,表明随着房地产市场的“量价齐升”和去库存化进
34、 XX 春河里项目房地产可行性研究 10 程的加快,开发商的市场信心正在逐渐恢复,企业扩大投资的意愿正在 不断增强。 (6)国房景气指数持续走高。 9 月份,全国房地产开发景气指数(简称“国房景气指数”)为 101.08,比 8 月份提高 1.00 点,比 6 月份提高 4.5 点,是今年以来连续 第 2 个月保持在 100 以上。从分类指数看:房地产开发投资分类指数为 100.01,比 8 月份提高 2.26 点;本年资金来源分类指数为 107.75,比 8 月份提高 1.93 点;土地开发面积分类指数为 93.93,比 8 月份提高 0.68 点;商品房空置面积分类指数为 90.32,比
35、8 月份提高 1.01 点;房屋施 工面积分类指数为 99.06,比 8 月份提高 4.11 点。 2.2 大连市房地产市场状况分析及预测 2.2.1 宏观市场综述 大连这个城市的个性决定了房地产业特殊的发展。受着政策的打压, 无论中高低档的住宅都有着一定的影响,中低端的很多楼盘都出现降价 态势。 而高端市场的住宅有的开盘当天竟无一人光顾,更有部分出现 打折促销等状况。可见,高端市场的楼盘也或多或少的受到了此次宏观 调控的冲击。但是从另一个方面来分析,高端住宅市场的购买群体一般 是追求居住的舒适并能体现出自身的地位,投资较少。金钱对于这样的 购房者来说只是个数字,所以不会过多关注价格。最终导致
36、具有区位优 势的高档楼盘受政策影响较小,仍有小幅的上涨空间。低档楼盘,受经 济适用房和限价房等冲击以及购房群体受政策辐射,还贷的能力下降等 因素的影响较严重,会出现区域降价的可能。至于中档楼盘,处于高档 楼盘和低档楼盘之间,由于定价的限制,造成此类楼盘价格的夹心层。 此类商品预计受政策打压最严重,价格会率先下降。而处于大连市周边 区域:如瓦房店、普兰店等区域的楼盘由于以往的价格偏低,所以仍有 上涨的空间。 总的来说,大连的楼市价格的涨与降完全是其所处的区位与该项目 的定位等综合因素的总和成果。定位基本相同的楼盘的总体趋势并非一 XX 春河里项目房地产可行性研究 11 概而论,只能体现出一个总的
37、大体趋势。所以单一说高档楼盘就会涨价 或者低挡楼盘就会降价并不科学。 2.2.2 大连市房地产市场研究 表 2.1 2008 年 5 月大连市挂牌土地一览表 区 域 编号土地位置土地面积 (m2) 土地用途容积 率 挂牌日 期 沙 河 口 区 (2008)- 2 号 沙河口区中山路 北侧、西安路南 侧、西部通道西 侧 35350公建、住 宅、居住 式公寓 15 月 11 日-5 月 20 日 (2008)- 15 旅顺铁山街道王 家村 10168.57二类工业 用地 0.75 月 11 日-5 月 20 日 旅 顺 口 区 (2008)- 16 旅顺水势营街5250工业用地0.55 月 11
38、日-5 月 20 日 注:1)本月挂牌的土地共计 18 幅,总计占地面积为 966046.8 m,较上月挂牌用地的总面积同比上涨 47.41%。 2)其中,沙河口区和西岗区各 1 幅,甘井子区 2 幅,金州区用于 挂牌的土地总量达到了 10 幅,旅顺口区的土地挂牌量为 4 幅。 3)本月中心地区首推居住用地,供应量为 165830 m,引起了社 会广泛的关注。金州区本月大幅发放土地来弥补上月的土地供应量较少 的情况,并且此次金州区发放的土地均为居住用地,后市不容忽视。旅 顺口区的土地主要以工业用地为主,并无居住用地的挂牌。 4)从 5 月的挂牌用地的属性可以看出,商业用地 1 幅,占地面积 为
39、 10250 m;居住用地 14 幅,总计占地面积为 936125 m,主要集中 在金州区;其余用地为工业,总幅数 3 幅,总占地面积为 19671.75 m。 XX 春河里项目房地产可行性研究 14 2.3 项目所在区域房地产市场研究 2.3.1 市场分析 本项目位于辽宁省省会沈阳。展望新世纪的前 5 至 10 年,沈阳的 经济将继续保持较高速度增长,居民的收入水平也将有较大幅度提高, 由此推动住宅消费呈现出以下五大发展趋势。 一是从保障型、安居型向舒适型、享受型转变。在人们满足安居需 要以后,对居住消费的需求也随之提高,追求住宅舒适,满足物质的、 精神的享受需要。由此,住宅的享受功能日益上
40、升到主要地位,讲究居 住质量,提高居住水平已成为人们追求的目标。表现在对居住的舒适度、 居住环境、居住文化的要求越来越高,房型好、环境好的住宅热销。环 境好的小区特别受欢迎。 二是从传统住宅向智能化住宅转变。随着科技进步、信息化的发展, 居住区的智能化设施已经成为人们选购住房时考虑的一个重要因素。住 宅智能化已是中高档楼盘必备的设施,智能化住宅备受欢迎。 三是从追求住地靠的单位近向居住环境好转变。近年来,居住环境 已成为购房选择的重要因素。过去人们选择住地第一位考虑的是靠单位 近,上下班方便。如今,随着环境意识增强,交通便捷度提高,人们对 居住区的环境越来越重视。由此,沿岸水系、园区的宁静、空
41、气清新、 绿覆盖率高的小区楼盘,大受购房者欢迎。 四是从一般住房向品牌住房转变。品牌是企业形象、产品形象的特 征,名牌住宅也是住房身份的象征。优质的名牌住宅,质量上乘,档次 又高,物业管理服务周到,既是放心房,又是代表住房者身份的上档次 房,可以满足物质的、精神的享受。如今的购房者特别是中高收入倾向 于品牌住房。 五是从普通型住宅向花园式居住区转变。近年来,随着高收入者增 多和居住要求的提高,花园式住宅销售趋旺。花园式住宅具有高尚情趣, 清静、私密性强、环境好、人与自然融合等优点,售价适宜,同高收入 XX 春河里项目房地产可行性研究 15 者身份相称,成为白领阶层追求的居住目标。今后的发展必然
42、有越来越 多的中高收入者趋向购买花园式住宅。 2.3.2 主要竞争楼盘分析调查 表 2.2 主要竞争楼盘分析调查表 Name of propertyAddressSales price(RMB) 银基地王花园文艺路 19 号7500 盛华苑沈河区青年大街 165 号7000 云顶大厦和平区文萃路 8 甲 8 号70008000 XX 紫金苑沈河区青年大街 332 号8700 SR 新城浑南新区9800 五里河大厦沈河区青年大街900012000 曼哈顿国际花园惠工街1250(dollar) 以上各项平均价格为人民币 8982 元/m2。 2.4 项目目标市场分析 由于本项目定位于高档精品住宅楼
43、项目,地处城市金廊 CBD 与 CCD 的交汇处,属于车流量较密集区域,并且还是沈阳市为推动产业 化住宅的示范项目,人气足,居住氛围浓。因此按照房地产市场分析, 楼盘定价参照周边楼盘价格,并结合不同产品成本和市场状况确定住宅 预售价格为:12000 元/M。 XX 春河里项目房地产可行性研究 16 3.建设条件 3.1 项目开发用地状况 该宗地位于沈河区青年大街与文艺路的交叉口,总占地面积约 14424 M,总建筑面积为 76447M, 该宗地规划用途为住宅用地;其产 权归沈阳 XX 恒祥置地有限公司。整体环境优越,地理位置突出,在远 期对推动沈阳市的经济、教育等主导产业起着主导作用。 3.2
44、 项目方案的确定 本项目方案一:为建造宽敞大户型住房。设计侧重“美观与健康” 双重主题,在健康、温馨的生活氛围中,突出演绎“美观-健康-家”的 原创概念。 本项目方案二:为建造简约小户型住房。设计侧重“舒适、经济、 安全、卫生、简约”,在空间布局、环境设计及单体设计上充分考虑现 代人行为模式对居住空间、环境的要求,创造富有特色的影观和富有吸 引力的生活居住环境。 XX 春河里项目房地产可行性研究 17 4.规划设计方案 4.1 规划设计方案的指导思想及原则 春河里提出“绿色生态社区”的概念。在当前的房地产开发过程中, 讲究园艺设计,提倡健康住宅已是大势所趋,但目前国内的景观设计多 采用喷泉、广
45、场等“硬质景观”,较少采用有生命力的活生生的“软质景 观”,只注重视觉效果,而没有营造整体气氛,”形成了层次分明的景观 体系,同时设计师还十分注意尺度感,通过小型景质将人的视线从高大 的建筑物上转移,从而减少了人的压抑感。45%的绿化率保证了周围良 好的环境,建成后注重人文环境和只人化控制,污染较少。空气清新、 湿度适宜,夏季凉爽,周边高校分布极广,绿地面积率大。远离重工业 区,工业污染小。 4.2 建筑规模及规划设计方案设想 (1)建设规模 可建设用地面积 14424 平方米,可建设建筑面积 76447 平方米,地 下停车场 12016 平方米,绿化面积近 6490 平方米,容积率 5.3。
46、小区内 部规划“一中心四组团”,中心区天然山石人工瀑布,周边四个组团各 成体系、各具特色。 住宅栋数:示范区 2 栋,标准区 4 栋;示范区 120 户,标准区 611 户 公寓栋数:示范区 1 栋;98 户 建筑风格:现代风格 地下车库:两个,面积各为 6976 平米和 5040 平米。 建筑形式、结构形式、基础形式、建筑面积等见下表: 表 4.1 建筑、结构形式详表 楼号 建筑高度 (m) 层数 建筑面积 (m) 结构形式 XX 春河里项目房地产可行性研究 18 1#60186189装配式剪力墙结构 2#60186189装配式剪力墙结构 3#55158850装配式框架核心筒结构 4#35
47、5#35 6#35 7# 100 35 43203 钢筋混凝土剪力墙结构 (2)建筑技术 春河里小区建筑热环境和能源系统的设计应贯彻国家和地方有关节 约能源的法规和政策,严格执行夏热冬冷地区居住建筑节能设计标准 。保证舒适,健康的室内热环境基础上,采取有效的节能措施,改善建 筑的热工性能,降低建筑全年能耗;积极采用对环境污染小的可再生能 源,并提高采暖、空调等耗能系统的效率;最大限度地减少建筑对能源 的需求和对空气污染的破坏,以实现可持续发展的目标。 a、建筑节能技术 该工程维护结构的保温材料选择和构造方案如下: 屋面:150mm 厚水泥聚苯保温板做保温层,材料密度 280- 300kg/m,
48、屋面传热系数=0.60W/(m.k) 外墙:普通内墙抹灰,240 厚粉煤灰烧结砖,外贴 40 厚聚苯板, 外饰面系统涂层,外墙传热为 k=0.77W/(m.k) 门窗:选用产品要求其抗风性能属标准 GB7106 第 2 级,空气渗透 性能属标准 GB7108 第 3 级,雨水渗透性能属标准 GB7108 第 4 级,外 墙窗均为塑钢双玻,其传热系数为 k=2.56W/(m.k),采用保温分户门, 其传热系数为 k=1.70W/(m.k) 楼梯间:普通内墙抹灰,240 厚粉煤灰烧结砖,靠楼梯间一侧加抹 20 厚保温砂浆,其传热系数为 k=1.67W/(m2.k) b、采暖系统的保温节能措施 XX
49、 春河里项目房地产可行性研究 19 小区供热采用高热效率的 29MW 的热水锅炉(热效率为 80%)、APV 湍流技术高换热系数的换热器、高度聚乙烯保温管(热效率达 90%)、自 力式流量控制器等措施,达到了供热系统部分节能的要求。小区内热交 换站采用变频循环泵和流量自动调节系统,可根据设定的流量极值和室 外温度的变化自动调节流量。小区内管网敷设中,采用高密度聚乙烯直 埋保温管和聚氨脂发泡剂,有效避免了在管网传送中的热量损失。 供暖系统采用上供下回双管式。系统布置简单,水路通畅,安装检 修方便。最大优点是可以实现各组散热器的单独调节而不影响其他散热 器的热力工作情况,并为将来安装热表计量收费创造了条件。每组散热 器进水管安装丹佛斯温控阀。该阀门可随室外气温变化自动调节室内温 度达到恒定温度,克服了双管系统垂直失调的弊病。采暖系统按单元设 置,各热力出口均安装差压控制器。可避免水力平衡调节的困难,并为 外网自动调节创造了条件。房间散热器选用铝合金暖气片。 c、建筑节
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