朝阳区黄港乡土地一级开发项目可行性研究报告.doc
《朝阳区黄港乡土地一级开发项目可行性研究报告.doc》由会员分享,可在线阅读,更多相关《朝阳区黄港乡土地一级开发项目可行性研究报告.doc(113页珍藏版)》请在三一文库上搜索。
1、朝阳区黄港乡土地一级开发项目可行性研究报告目 录 第一部分 总论 . . . 3 (一)项目名称 . 3 (二)项目建设单位 . 3 (三)项目位置 . 3 (四)项目用地 . 4 (五)交通与环境 . 4 (六)项目现状 . 4 (七)开发内容 . 5 (八)开发模式 . 5 (九)建设周期 . 5 三、项目建设的必要性 . 5 四、本报告编制的依据及假设说明 . 6 (一)编制依据 . 6 (二)假设说明 . 6 五、本报告研究范围 . 7 第二部分 市场分析及预测 . 8 一、北京市及项目所在区域经济投资环境分析 . 8 (一)北京市投资环境分析 . 8 (二)区域经济投资环境分析 .
2、1. . . . 22 (三)北京TOWNHOUSE价格及销售情况分析 . 24 . 25 三、北京独栋别墅市场分析 . 26 (一)北京市独栋别墅的市场供应分析 . 26 (二)北京市独栋别墅的市场需求分析 . 28 四、北京公寓市场分析 . 3. 3. 34 (三)北京公寓市场预测分析 . 36 五、北京商业房地产市场分析 . 37 (一)商业用房市场供需两旺,呈现较快发展态势 . 37 (二)商业用房市场销售价格呈上涨趋势,租金价格表现快速反弹 . 39 (三)商业用房市场未来发展前景看好 . 39 第三部分 项目周边区域房地产市场分析 . 4. 4. 4. 4. 44 (三)项目周边区
3、域总体房地产市场销售情况 . 44 (四)项目周边区域总体房地产市场分析 . 45 三、项目周边区域独栋别墅房地产市场分析 . 46 (一)市场供应分析 . 46 (二)销售价格分析 . 47 (三)市场需求分析 . 49 (四)市场总体分析 . 5. 52 (一)市场供应分析 . 52 (二)销售价格分析 . 53 (三)市场需求分析 . 56 (四)市场综合分析 . 58 五、项目周边区域公寓房地产市场分析 . 59 2 第四部分 项目SWOT分析 . 60 一、S(优势)分析: . 60 二、W(劣势)分析: . 6. 6. 62 第五部分 项目初步市场定位方案 . 63 一、项目初步定
4、位方案介绍 . 63 二、项目初步定位依据分析 . 63 三、初步定位方案细化 . 68 (一)方案一 . 68 (二)方案二 . 74 (三)方案三: . 76 第六部分 项目选址及建设条件 . 80 一、项目选址 . 80 二、建设条件 . 80 第七部分 征地拆迁方案 . 82 第八部分 项目进度安排 . 83 一、建设周期规划 . 83 二、各阶段实施进度计划 . 83 第九部分 投资估算及资金筹措 . 83 一、方案一 . 84 二、方案二 . 10. 1. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 174 4 第一部分 总论 一、项目背景
5、2002年1月31日,北京市出台了北京市人民政府批转市国土房管局关于加强国有土地资产管理建立土地储备制度意见的通知【京政发(2002)4号】。该文件提出了北京市建立土地收购储备制度的基本框架,包括成立土地交易市场、制定土地供应计划和出让计划、明确土地储备范围和资金来源等。2002年5月9日,国家国土资源部发布了11号令招标拍卖、挂牌出让国有土地使用权规定。该文件规定:自2002年7月1日起,凡在北京市行政区域范围内进行商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性开发的项目用地,停止办理国有土地使用权协议出让手续,须进入北京土地交易市场,通过招标、拍卖和挂牌等方式进行公开交易。这表明今后政府将全面控制
6、土地一级市场,土地交易中心为国有土地的唯一开发单位。 2002年12月12日,北京市国土资源和房屋管理局出台了北京市土地一级开发管理暂行办法【市国土房管出字20021100号】。该文件明确规定市国土房管局负责土地一级开发的管理工作,市土地整理储备中心及分中心按有关职责分工,做好土地一级开发的组织实施工作。所谓土地一级开发,是指政府委托市土地整理储备中心及分中心,按照土地利用整体规划、城市总体规划及控制性详细规划和年度土地一级开发计划,对确定的存量国有土地、拟征用和农转用土地,统一组织进行征地、农转用、拆迁和市政道路等基础设施建设的行为。 1 这表明作为国有资源的土地,必须由国家垄断经营。由政府
7、代表国家收取必须的地价款纳入国家财政。同时将有效避免土地开发的分散和不该发生的费用及利润都摊入土地开发成本中等问题,便于实现土地的总体规划。 2003年2月18日,国土资源部出台45号文关于清理各类园区用地,加强土地供应调控的紧急通知,明确要求严格控制土地供应总量,特别是住宅和写字楼用地的供应量,优化土地供应布局和结构,防止楼市动荡带来风险,停止别墅类用地的土地供应。国土资源部禁止别墅用地的审批的核心精神是防止土地浪费,避免土地利用率过低。但是,在一些低密度地区、山路地带、丘陵地区、绿化隔离带、生态保护区内进行低密度住宅开发建设,仍然是符合土地利用趋势和建筑发展趋势的。别墅用地的停批增加了别墅
8、用地的含金量,土地价格开始水涨船高,已经立项的别墅项目抓住有利时机纷纷入市,2003年别墅供应量有增无减。 2003年6月央行发出关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知【银发121号文】,2003年8月国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知【国发18号文】又相继出台。这两个文件的精神主要是强调今后要重点满足中低收入家庭的住房消费需求,发放住房公积金贷款,特别是要加大发放住房公积金贷款的力度,完善个人住房贷款的担保机制,简化手续,取消不合理收费,改进服务、方便职工贷款。同时,对符合条件的房地产开发企业和开发项目,也要继续加大投资力度,鼓励好的房地产企业做大做强。此外,同样提出要加强房地产信贷
- 配套讲稿:
如PPT文件的首页显示word图标,表示该PPT已包含配套word讲稿。双击word图标可打开word文档。
- 特殊限制:
部分文档作品中含有的国旗、国徽等图片,仅作为作品整体效果示例展示,禁止商用。设计者仅对作品中独创性部分享有著作权。
- 关 键 词:
- 朝阳区 乡土 一级 开发 项目 可行性研究 报告
链接地址:https://www.31doc.com/p-2052661.html